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Anlegergelder vernichtet: SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG

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Und dass, laut dieser hier folgenden Bilanz, im mittleren 6 stelligen Bereich.

SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG

Köln

Jahresbericht zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Inhaltsverzeichnis

1. Pflicht zur Aufstellung eines Jahresberichts

2. Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020

2.1. Bilanz zum 31. Dezember 2020

2.2. Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020

2.3. Anhang für das Geschäftsjahr 2020

3. Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

4. Erklärung der gesetzlichen Vertreter gemäß § 135 KAGB

5. Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

1. Pflicht zur Aufstellung eines Jahresberichts

Mit dem hier vorgelegten Jahresbericht kommt die Kapitalverwaltungsgesellschaft ihrer Pflicht, für die SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG für den Schluss eines jeden Geschäftsjahres einen Jahresbericht gemäß § 158 KAGB in Verbindung mit § 135 Abs. 1 KAGB aufzustellen, nach. Der Jahresbericht enthält den nach Maßgabe des KAGB aufgestellten und von einem Jahresabschlussprüfer geprüften Jahresabschluss, den nach Maßgabe des KAGB aufgestellten und von einem Jahresabschlussprüfer geprüften Lagebericht, einer den Vorgaben des § 264 Abs. 2 S. 3, § 289 Abs. 1 S. 5 HGB entsprechenden Erklärung der gesetzlichen Vertreter der SMC 3 GmbH & Co. InvKG sowie die Bestätigung des Abschlussprüfers nach § 159 KAGB in Verbindung mit § 136 KAGB.

 

Köln, den 18. Juni 2021

SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG

gez. Tobias Bodamer, Geschäftsführer der Siebenburgen Verwaltungs GmbH

gez. Stefan Wallner, Prokurist der Siebenburgen Verwaltungs GmbH

gez. Ole Sichter, Geschäftsführer der VERIANOS Capital Partners GmbH

gez. Christoph Koch, Geschäftsführer der VERIANOS Capital Partners GmbH

2. Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020

2.1. Bilanz zum 31. Dezember 2020

A. Aktiva

31.12.2020 31.12.2019
EUR EUR EUR EUR
I. I. Investmentanlagevermögen
A. Aktiva
1. Sachanlagen 5.520.000,00 4.210.000,00
2. Anschaffungsnebenkosten 743.221,48 477.975,00
3. Beteiligungen 31.993,38 0,00
4. Barmittel und Barmitteläquivalente 1.403.470,98 3.203.313,66
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 1.403.470,98 3.203.313,66
5. Forderungen 52.765,86 17.376,99
a) Forderungen aus der Bewirtschaftung 8.450,79 17.359,99
b) Forderungen an Beteiligungsgesellschaften 44.315,07 0,00
c) Andere Forderungen 0,00 17,00
Summe Aktiva 7.751.451,70 7.908.665,65

B. Passiva

31.12.2020 31.12.2019
EUR EUR EUR EUR
1. Rückstellungen 114.794,00 40.442,00
2. Kredite 3.483.901,00 3.479.041,06
a) von Kreditinstituten 3.483.901,00 3.479.041,06
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 345.619,10 31.820,46
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 345.619,10 31.820,46
4. Sonstige Verbindlichkeiten 6.840,83 97.589,09
a) gegenüber Gesellschaftern 0,00 89.927,28
b) Andere 6.840,83 7.661,81
5. Passive Rechnungsabgrenzungsposten 862,50 862,50
6. Eigenkapital 3.799.434,27 4.258.910,54
a) Kapitalanteile bzw. gezeichnetes Kapital 5.000.000,00 5.000.000,00
b) Gewinn- und Verlustkonten der Kommanditisten -714.101,09 -397.241,00
c) Nicht realisierte Gewinne/​Verluste aus der Neubewertung -486.464,64 -343.848,46
Summe Passiva 7.751.451,70 7.908.665,65

2.2. Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020

1.1.2020 – 31.12.2020 1.1.2020 – 31.12.2020
EUR EUR EUR EUR
I. Investmenttätigkeit
1. Erträge
a) Erträge aus Sachwerten 13.710,00 21.463,56
b) Zinsen und ähnliche Erträge -9.967,29 0,31
c) Sonstige betriebliche Erträge 50.185,96 4.150,41
Summe der Erträge 53.928,67 25.614,28
2. Aufwendungen
a) Zinsen aus Kreditaufnahmen -76.621,00 -94.260,91
b) Bewirtschaftungskosten -59.042,83 -64.440,97
c) Verwaltungsvergütung -113.846,13 -94.709,32
d) Verwahrstellenvergütung -11.825,00 -8.950,00
e) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten -26.311,97 -18.033,92
f) Sonstige Aufwendungen -83.141,83 -55.926,06
Summe der Aufwendungen -370.788,76 -336.321,18
3. Ordentlicher Nettoertrag -316.860,09 -310.706,90
4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -316.860,09 -310.706,90
5. Zeitwertänderung
a) Erträge aus der Neubewertung 0,00 0,00
b) Aufwendungen aus der Neubewertung -90.000,00 -309.707,00
c) Abschreibung Anschaffungsnebenkosten -52.616,18 -34.141,46
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres -142.616,18 -343.848,46
6. Ergebnis des Geschäftsjahres -459.476,27 -654.555,36

2.3. Anhang für das Geschäftsjahr 2020

I. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG für das Geschäftsjahr 2020 wurde nach Maßgabe des Kapitalanlagegesetzbuchs (im Folgenden: KAGB) in Verbindung mit der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung (im Folgenden: KARBV) sowie des deutschen Handelsgesetzbuchs und der einschlägigen europäischen Vorschriften aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde gemäß dem § 21 und 22 KARBV vorgeschriebenen Schema aufgestellt. Der Anhang wurde gemäß dem § 25 KARBV erstellt.

Für die Wahrnehmung der Aufgaben einer Kapitalverwaltungsgesellschaft nach § 17 Abs. 1 KAGB hat die SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG eine Kapitalverwaltungsgesellschaft beauftragt, die gemäß § 20 Abs. 1 KAGB seit 2018 eine Erlaubnis hat.

Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Köln und ist im Handelsregister unter der Nummer HRA 32927 beim Amtsgericht Köln eingetragen.

II. Vermögensaufstellung

Die Angaben gemäß §§ 158, 135 Abs. 5 sowie § 101 Abs. 1 KAGB sind in der Vermögensaufstellung (Anlage zum Anhang) dargestellt.

III. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Investmentanlagevermögens

Die VERIANOS Capital Partners GmbH führt als Kapitalverwaltungsgesellschaft die Bewertung der Investments gemäß der Richtlinie für Bewertungsverfahren regelmäßig, mindestens einmal jährlich durch. Die Bewertung erfolgt grundsätzlich durch einen externen Gutachter, dessen Anforderungen sich aus § 286 in Verbindung mit § 216 KAGB ergeben. Um sicherzustellen, dass der zu beauftragende Gutachter den Anforderungen entspricht, ist vor der Beauftragung des Gutachters der Compliance-Beauftragte der KVG hinzuzuziehen. Der zu beachtende Rechtsrahmen für die Bewertung ergibt sich insbesondere aus § 286 KAGB in Verbindung mit §§ 168, 169, 216 und 272 KAGB, den §§ 26 bis 34 KARBV sowie den Artikeln 67 bis 74 der Delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/​2013.

Für die Verkehrswertbestimmung wird das Ertragswertverfahren angewendet. Die Bewertungsgrundsätze und -verfahren sowie Bewertungsmethoden werden von der KVG mindestens einmal jährlich überprüft. Darüber hinaus erfolgt eine Bewertung, sofern das Gesellschaftsvermögen des AIF erhöht oder herabgesetzt wird. Die externe Bewertung für die sechs direkt gehaltenen Objekte Hauptstraße 363, Hauptstraße 360, Hauptstraße 497, Hauptstraße 358, Rheinallee 12 und Rheinallee 9 in 53639 Königswinter hat jeweils durch die Buschmann Immobilien Consulting GmbH & Co. KG stattgefunden. Die Wertermittlung erfolgte auf den Stichtag 31. Dezember 2020.

Aktiva

Die im abgelaufenen Geschäftsjahr erworbene Beteiligung (rd. 89,9%) an einer Immobiliengesellschaft wird zu Anschaffungskosten ausgewiesen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden mit dem Verkehrswert, die Barmittel werden zu Nominalwerten bewertet. Erkennbare Risiken werden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Passiva

Die Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags für alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen gebildet.

Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

IV. Erläuterungen zum Investmentanlagevermögen

A. Aktiva

1. Sachanlagen

Die Sachanlagen (5.520 TEUR) bestehen aus den Verkehrswerten der folgenden sechs Objekte:

Objekt TEUR
Hauptstraße 363, 53639 Königswinter 330
Hauptstraße 360, 53639 Königswinter 130
Hauptstraße 497, 53639 Königswinter 580
Hauptstraße 358, 53639 Königswinter 160
Rheinallee 12, 53639 Königswinter 2.920
Rheinallee 9, 53639 Königswinter 1.400
5.520

Immobilienverzeichnis Hauptstr. 358

Grundstücksart G
Hauptnutzungsart W
Erwerbsdatum 31.01.2018
Nutzen-Lasten-Übergang 30.03.2018
Bau-/​Umbaujahr ca. um 1900
Grundstücksgröße (m2 ) 132
Vermietbare Fläche (m2 ) 298
Stellplätze keine
Verkehrswert (in EUR) 160.000,00
Wesentliche Ergebnisse der externen Bewerter Jahresrohertrag lt. Gutachten: 36.240,00 €
Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes 78,13%
Leerstandsquote in % der Bruttosollmiete 100,00%
Restlaufzeiten Mietverträge in Jahren 0

Immobilienverzeichnis Hauptstr. 360

Grundstücksart G
Hauptnutzungsart W
Erwerbsdatum 24.11.2017
Nutzen-Lasten-Übergang 01.02.2018
Bau-/​Umbaujahr ca. um 1920/​Teilwiederaufbau 1950/​1960
Grundstücksgröße (m2 ) 116
Vermietbare Fläche (m2 ) 261
Stellplätze keine
Verkehrswert (in EUR) 130.000,00
Wesentliche Ergebnisse der externen Bewerter Jahresrohertrag lt. Gutachten: 31.740,00 €
Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes 88,46%
Leerstandsquote in % der Bruttosollmiete 100,00%
Restlaufzeiten Mietverträge in Jahren 0

Immobilienverzeichnis Hauptstr, 363

Grundstücksart G
Hauptnutzungsart W
Erwerbsdatum 11.09.2017
Nutzen-Lasten-Übergang 01.01.2018
Bau-/​Umbaujahr 1886
Grundstücksgröße (m2 ) 243
Vermietbare Fläche (m2 ) 260
Stellplätze keine
Verkehrswert (in EUR) 330.000,00
Wesentliche Ergebnisse der externen Bewerter RND: 40 Jahre
Jahresrohertrag lt. Gutachten:
27.300,00 €
Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes 98,48%
Leerstandsquote in % der Bruttosollmiete 35,40%
Restlaufzeiten Mietverträge in Jahren 2 Mietverträge unbefristet

Immobilienverzeichnis Hauptstr. 497

Grundstücksart G
Hauptnutzungsart B
Erwerbsdatum 13.10.2017
Nutzen-Lasten-Übergang 08.02.2018
Bau-/​Umbaujahr 1870/​Modernisiert 1989
Grundstücksgröße (m2 ) 502
Vermietbare Fläche (m2 ) 385
Stellplätze 7
Verkehrswert (in EUR) 580.000,00
Wesentliche Ergebnisse der externen Bewerter RND: 45 Jahre
Jahresrohertrag lt. Gutachten:
48.720,00 €
Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes 78,64%
Leerstandsquote in % der Bruttosollmiete 100,00%
Restlaufzeiten Mietverträge in Jahren 0

Immobilienverzeichnis Rheinallee 12

Grundstücksart G
Hauptnutzungsart H
Erwerbsdatum 19.12.2018
Nutzen-Lasten-Übergang 10.05.2019
Bau-/​Umbaujahr 1893/​Neubau 1992
Grundstücksgröße (m2 ) 1.161
Vermietbare Fläche (m2 ) 3.108
Stellplätze 18
Verkehrswert (in EUR) 2.920.000,00
Wesentliche Ergebnisse der externen Bewerter RND: 30 Jahre
Jahresrohertrag lt. Gutachten:
332.160,00 €
Anschaffungsnebenkosten für den Erwerb der Immobilie gesamt (in EUR) 512.116,46
Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes 81,67%
Leerstandsquote in % der Bruttosollmiete 100,00%
Restlaufzeiten Mietverträge in Jahren 0

Immobilienverzeichnis Rheinallee 9

Grundstücksart G
Hauptnutzungsart H
Erwerbsdatum 09.10.2020
Nutzen-Lasten-Übergang 30.12.2020
Bau-/​Umbaujahr 1972
Grundstücksgröße (m2 ) 517,67
Vermietbare Fläche (m2 ) 1.566,00
Stellplätze N.N.
Verkehrswert (in EUR) 1.400.000,00
Wesentliche Ergebnisse der externen Bewerter RND: 40 Jahre
Jahresrohertrag lt. Gutachten:
171.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten für den Erwerb der Immobilie gesamt (in EUR) 168.422,18
Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes 0,00%
Leerstandsquote in % der Bruttosollmiete 100,00%
Restlaufzeiten Mietverträge in Jahren 0

G = Geschäftsgrundstück

H = Hotel

W = Wohnen

Darüber hinaus wurde mit Datum vom 20. November 2020 das Zera Areal, Königswinter, erworben. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgt im Jahr 2021. Bisher angefallene Anschaffungsnebenkosten werden unter dem entsprechenden Posten ausgewiesen.

2. Anschaffungsnebenkosten

Die Anschaffungsnebenkosten werden über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben und verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Objekte:

Objekt Anschaffungsnebenkosten Abschreibung 2020 Buchwert 31.12.2020
Rheinallee 12 512.116,46 EUR 51.212,00 EUR 426.763,00 EUR
Rheinallee 9 168.422,18 EUR 1.404,18 EUR 167.018,00 EUR
Zera Areal 149.440,48 EUR 0,00 EUR 149.440,48 EUR
Summe: 829.979,12 EUR 52.616,18 EUR 743.221,48 EUR

Im Vorjahr wurden 478 TEUR für Anschaffungsnebenkosten Objekt Rheinallee 12 ausgeweisen.

3. Beteiligungen

Ausgewiesen wird die mit Urkunde vom 29. Dezember 2020 erworbene Beteiligung (rd. 89,9%) an der Gesellschaft, deren Anlagestrategie ebenfalls die Investition, Verwaltung und Desinvestition ihrer Mittel in Immobilien und Immobiliengesellschaften zum Nutzen der Gesellschafter ist.

4. Barmittel und Barmitteläquivalente

Die Barmittel und Barmitteläquivalente betragen insgesamt 1.403 TEUR (i. Vj. 3.203 TEUR). Davon sind Liquiditätsanlagen in Höhe von 1.400 TEUR (i. Vj. 3.200 TEUR) zum Jahresende als täglich fällige Bankguthaben bei der Volksbank Köln Bonn eG (1.219 TEUR; i. Vj. 2.989 TEUR), der Volksbank Rhein-Lahn-Limburg (131 TEUR; i. Vj. 190 TEUR) sowie der Kreissparkasse Köln (50 TEUR; i. Vj. 21 TEUR) angelegt. Des Weiteren werden bei der Volksbank Köln Bonn eG 3 TEUR auf Kautionskonten gehalten.

5. Forderungen

Unter den Forderungen aus der Bewirtschaftung (8,5 TEUR; i. Vj. 17,4 TEUR) werden Betriebskosten (6,6 TEUR; i. Vj. 16,0 TEUR) sowie Mietforderungen (1,9 TEUR; i. Vj. 1,0 TEUR) ausgewiesen.

Darüber hinaus wird eine Forderung in Höhe von 44 TEUR gegen Unternehmen mit Beteiligungsverhältnis ausgewiesen. Diese resultiert aus Verwaltungsumlagen.

Passiva

1. Rückstellungen

Es wurden Rückstellungen (115 TEUR) im Wesentlichen für den Kaufpreiseinbehalt aus dem Erwerb der Immobilie Rheinallee 9 (50 TEUR), die Jahresabschlussprüfung (18 TEUR), für Umlagen der Verwaltungsgesellschaft (14 TEUR), Steuerberatungskosten (18 TEUR), Beratungskosten (17 TEUR) sowie Kosten der Immobiliengutachten (8 TEUR) gebildet.

Im vorangegangenen Geschäftsjahr wurden Rückstellungen in Höhe von 40 TEUR gebildet, die im Wesentlichen Vorsorgen für die Jahresabschlussprüfung (18 TEUR), Umlagen der Verwaltungsgesellschaft (10 TEUR) sowie noch sonstige anfallende Kosten (6 TEUR) enthielten.

2. Kredite

Die Kredite von Kreditinstituten (3.479 TEUR) beinhalten folgende Darlehen:

Laufzeit
Objekt Darlehensgeber Darlehensbetrag EUR Valuta EUR Beginn Darlehen Ende Darlehen Gesamtzinssatz
Hauptstraße 363, 53639 Königswinter Kreissparkasse Köln 325.000,00 325.000,00 30.05.2018 28.02.2023 3-M-Euribor + 1,85%
Hauptstraße 360, 53639 Königswinter Kreissparkasse Köln 115.000,00 115.000,00 30.05.2018 28.02.2023 3-M-Euribor + 1,85%
Hauptstraße 497, 53639 Königswinter Kreissparkasse Köln 464.000,00 464.000,00 30.05.2018 28.02.2023 3-M-Euribor + 1.,85%
Hauptstraße 358, 53639 Königswinter Kreissparkasse Köln 125.000,00 125.000,00 21./​29.11.2018 28.02.2023 3-M-Euribor + 1,85%
Rheinallee 12, 53639 Königswinter Volksbank Rhein Lahn Limburg 2.450.000,00 2.454.901,00 14./​30.08.2019 31.07.2022 2,40%
3.479.000,00 3.483.901,00

Die Finanzierung für das Objekt Hauptstraße 360, Königswinter, ist gesichert durch Grundschulden auf das Objekt in Höhe von 115 TEUR, die Abtretung von Miet- und Pachtzinsansprüchen sowie durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft der VERIANOS Real Estate Aktiengesellschaft in Höhe von 24,7 TEUR.

Für das Objekt Hauptstraße 363, Königswinter, ist die Finanzierung durch Grundschulden auf das Objekt in Höhe von 325 TEUR, die Abtretung von Miet- und Pachtzinsansprüchen sowie durch eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft der VERIANOS Real Estate Aktiengesellschaft in Höhe von 56 TEUR gesichert.

Die Finanzierung für das Objekt Hauptstraße 497, Königswinter, ist gesichert durch Grundschulden auf das Objekt in Höhe von 464 TEUR, die Abtretung von Miet- und Pachtzinsansprüchen sowie durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft der VERIANOS Real Estate Aktiengesellschaft in Höhe von 41 TEUR.

Die Finanzierung für das Objekt Hauptstraße 358, Königswinter, ist durch Grundschulden auf das Objekt in Höhe von TEUR 125 sowie die Abtretung von Miet- und Pachtzinsansprüchen gesichert.

Die Finanzierung für das Objekt Rheinallee 12/​Klotzstraße 26, Königswinter, ist gesichert durch Grundschulden auf das Objekt in Höhe von TEUR 2.450, die Abtretung von Miet- und Pachtzinsen aus den Wohn- und Gewerbeeinheiten des Objekts, die Abtretung der Ansprüche gegen die Käufer des Objekts sowie durch Verpfändung von Guthabenforderungen aus Termineinlagen in Höhe von TEUR 200 der Schuldnerin bei der finanzierenden Bank.

Die Verbindlichkeiten gegenüber der Kreissparkasse Köln in Bezug auf die Objekte Hauptstraße 360, 363, 497 und 358, alle Königswinter, haben sämtlich eine Laufzeit bis zum 28. Februar 2023 und sind endfällig zu tilgen. Die Zinsen sind monatlich jeweils zum 30. eines Monats fällig. Bezogen auf das Objekt Rheinallee 12/​Klotzstraße 26, Bonn, endet die Laufzeit zum 31. Juli 2022 und ist grundsätzlich ebenfalls endfällig zu tilgen. Das Darlehen kann aber auch ohne Vorliegen eines gesetzlichen außerordentlichen oder ordentlichen Kündigungsrechts während der Zinsbindungsfrist ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückgezahlt werden. Beginnend mit dem 30. August 2019 werden die Zinsen monatlich, jeweils zum 30. eines Monats in Höhe von 4.900,00 EUR fällig.

3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (346 TEUR) beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber der KVG (206 TEUR) aus Verwaltungsumlagen sowie der Finanzverwaltung aus Grunderwerbsteuer (85 TEUR).

Im Vorjahr wurden Verbindlichkeiten von 32 TEUR für diverse Leistungen ausgeweisen.

4. Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten (7 TEUR) beinhalten Verbindlichkeiten aus Kautionen und Betriebskostenvorauszahlungen.

In den sonstigen Verbindlichkeiten des Vorjahres (98 TEUR) waren Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (90 TEUR) sowie übrige Verbindlichkeiten (8 TEUR) enthalten.

Die Fälligkeiten stellen sich wie folgt dar:

31.12.2020 < 1 Jahr > 1 Jahr > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 3.484 0 3.484 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 346 346 0 0
Sonstige Verbindlichkeiten 7 7 0 0
3.837 353 3.484 0

5. Eigenkapital

Unter dem Eigenkapital der Gesellschaft werden die Kapitalanteile der Gesellschafter (5.000 TEUR), der Verlustvortrag des vorangegangenen Geschäftsjahres (-397 TEUR), das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres (-317 TEUR) sowie das nicht realisierte Ergebnis (-486 TEUR) ausgewiesen.

Kapital Gesellschafter
in EUR
Kapitalkonto I 5.000.000,00
Kapitalkonto II 0,00
Kapitalkonto IV -486.464,64
Kapitalkonto V -714.101,09
Eigenkapital (gesamt) 3.799.434,27

Die Komplementärin Siebenburgen Verwaltungs GmbH, Köln, ist ohne Einlage beteiligt. Das gezeichnete Kapital der Komplementärin beträgt 25 TEUR.

Für die Gesellschafter werden die folgenden Gesellschafter-Konten geführt:

Kapitalkonto I:

Auf dem Kapitalkonto I werden die eingezahlten Einlagen der Gesellschafter geführt. Das Kapitalkonto I ist insbesondere maßgebend für die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen, den Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben und die Ergebnisverteilung. Das Kapitalkonto I ist unveränderlich.

Kapitalkonto II:

Auf dem Kapitalkonto II werden die Ausschüttungen, sonstigen Entnahmen und sonstigen Einlagen ausgewiesen.

Kapitalkonto III:

Auf dem Kapitalkonto III werden Gewinne (mit Ausnahme des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres nach § 22 Abs. 3 II Nr. 6 KARBV) gebucht, sofern diese nicht auf das Kapitalkonto V gebucht werden.

Kapitalkonto IV:

Auf dem Kapitalkonto IV wird das nicht realisierte Ergebnis dargestellt.

Kapitalkonto V:

Auf dem Kapitalkonto V werden Verluste und nachfolgende Gewinne bis zur Höhe der Verlustzuweisung gebucht.

V. Entwicklungsrechnung nach § 24 Abs. 2 KARBV

Das Eigenkapital hat sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Entwicklungsrechnung Komplementär Gesellschafter
TEUR TEUR
I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres 0,0 4.258,9
1. Einzahlungen 0,0 0,0
2. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 0,0 -316,9
3. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 0,0 -142,6
II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres 0,0 3.799,4

Bezüglich der Darstellung der Kapitalkonten der Gesellschafter entsprechend den gesellschaftsvertraglichen Regelungen gemäß § 25 Abs. 4 KARBV zum 31. Dezember 2020 verweisen wir auf die Anlage zum Anhang.

Gemäß Gesellschaftsvertrag wird die Stellung als Gesellschafter erst mit Eintragung in das Handelsregister wirksam. Bis zum Eintragungsdatum ist die jeweilige Beteiligung als stille Gesellschaftsbeteiligung zu behandeln, die sich nach den für die Kommanditisten geltenden Vorschriften richtet.

VI. Erläuterungen zur Investmenttätigkeit

1. Erträge

a) Erträge aus Sachwerten

Die Erträge aus Sachwerten (14 TEUR) beinhalten ausschließlich Mieterträge. Die Erträge aus Sachwerten des Vorjahres (21 TEUR) enthielten neben Mieterträgen (20 TEUR) Erträge aus Betriebskostenabrechnungen von 1 TEUR.

b) Zinsen und ähnliche Erträge

Der Posten enthält Negativzinsen (10 TEUR) für Kontokorrentguthaben.

c) Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge (50 TEUR) beinhalten im Wesentlichen Erträge aus der Weiterbelastung von Verwaltungskosten (44 TEUR).

Im Vorjahr wurden sonstige betriebliche Erträge von 4 TEUR ausgewiesen, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen resultierten.

2. Aufwendungen

a) Zinsen aus Kreditaufnahmen

Bei den Zinsen aus Kreditaufnahmen (77 TEUR) handelt es sich ausschließlich um Zinsaufwendungen aus externen Bankdarlehen.

Bei den Zinsen aus Kreditaufnahmen (94 TEUR) des Vorjahres handelte es sich um Zinsaufwendungen aus externen Bankdarlehen (35 TEUR) sowie aus Gesellschafterverbindlichkeiten (18 TEUR) und um Aufwendungen für die Einräumung eines Sondertilgungsrechts (36 TEUR) und die Grundschuldbestellung (5 TEUR).

b) Bewirtschaftungskosten

Bei den Bewirtschaftungskosten (59 TEUR, i. Vj. 64 TEUR) handelt es sich im Wesentlichen um Betriebskosten, insbesondere Energiekosten, Kosten der Wasserversorgung, Versicherungsprämien, Instandhaltungen sowie Betriebskostenabrechnungen.

c) Verwaltungsvergütung

Hier wird die an die Kapitalverwaltungsgesellschaft entrichtete Verwaltungsgebühr (114 TEUR, i. Vj. 95 TEUR) ausgewiesen.

d) Verwahrstellenvergütung

In dieser Position wird die Gebühr für die Verwahrstelle (12 TEUR, i. Vj. 9 TEUR) ausgewiesen.

e) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten

Die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten für die Jahresabschlussprüfung sind mit 26 TEUR (i.Vj. 18 TEUR) berücksichtigt.

f) Sonstige Aufwendungen

Die Sonstigen Aufwendungen (83 TEUR) bestehen im Wesentlichen aus Buchführungskosten (57 TEUR) und Kosten für Gutachten und Beratung (17 TEUR).

Die Sonstigen Aufwendungen des Vorjahres (56 TEUR) bestanden im Wesentlichen aus Kosten für Gutachten und Beratung, Umlagen der Verwaltungsgesellschaft, Kosten der Bauvorbereitung, Geschäftsführungsvergütungen, Gerichtskosten sowie die Haftungsvergütung

VII. Verwendungsrechnung nach § 24 Abs. 1 KARBV

Die Verwendung des Ergebnisses des Geschäftsjahres erfolgte unter Beachtung der Regelungen des Gesellschaftsvertrags. In Höhe des realisierten Ergebnisses (-317 TEUR) erfolgte eine Belastung auf den Gewinn- und Verlustvortragskonten.

in EUR
Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -316.860,09
Gutschrift/​Belastung auf Kapitalkonten 316.860,09
Bilanzgewinn /​ Bilanzverlust 0,00

VIII. Sonstige Erläuterungen und Angaben

Die VERIANOS Capital Partners GmbH, Frankfurt am Main, hat mit Vertrag vom 25. Januar 2019 die Verwaltung der Gesellschaft nach § 17 Abs. 1 KAGB übernommen. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft umfasst ihre Tätigkeit die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement, administrative Tätigkeiten sowie Tätigkeiten im Zusammenhang mit den Vermögensgegenständen.

Bezüglich der von der KVG an ihre Mitarbeiter gezahlten Vergütungen, des Anteils an Vermögensgegenständen, die schwer zu liquidieren sind, sowie des Risikoprofils des AIF verweisen wir auf die Angaben im Lagebericht.

Das eingezahlte Kapital der Gesellschaft beträgt 5.000.000,00 EUR. Als einen umlaufenden Anteil hat die KVG jeweils 1,00 EUR des eingezahlten Kapitalanteils der Kommanditisten (Gesellschafter) der Investmentkommanditgesellschaft definiert. Der Nettoinventarwert je 1,00 EUR Anteil beträgt 0,76 EUR.

Geschäftsführung

Geschäftsführende persönlich haftende Gesellschafterin ist die Siebenburgen Verwaltungs GmbH, Köln. Der Geschäftsführung gehörten im Geschäftsjahr an:

Reinhard Krieger, Jurist, Königswinter (bis 25.11.2020)

Ole Sichter, Geschäftsführer Portfoliomanagement, Frankfurt am Main (ab 26.11.2020)

Tobias Bodamer, Dipl. Ökonom, Düsseldorf

Nachtragsbericht

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag liegen nicht vor.

 

Köln, den 18. Juni 2021

SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG

gez. Tobias Bodamer, Geschäftsführer der Siebenbürgen Verwaltungs GmbH

gez. Stefan Wallner, Prokurist der Siebenbürgen Verwaltungs GmbH

gez. Ole Sichter, Geschäftsführer der VERIANOS Capital Partners GmbH

gez. Christoph Koch, Geschäftsführer der VERIANOS Capital Partners GmbH

VERIANOS Investment Management GmbH Reinhard Krieger Fehrn GmbH Norbert Nelles
20,0000% 0,0000% 10,0000% 10,0000%
Kapitalkonto I A+B (Kapitalanteile der Kommanditisten) 1.000.000,00 0,00 500.000,00 500.000,00
Saldo zum 31.12.2020 1.000.000,00 0,00 500.000,00 500.000,00
Kapitalkonto II (Ausschüttungen/​sonstige Entnahmen/​ sonstige Einlagen) 0,00 0,00 0,00 0,00
Saldo zum 31.12.2019 0,00 0,00 0,00 0,00
Ausschüttung 2020 0,00 0,00 0,00 0,00
sonstige Entnahmen/​Einlagen 0,00 0,00 0,00 0,00
Kapitalkonto IV (nicht realisiertes Ergebnis) -97.292,92 0,00 -48.646,47 -48.646,47
Saldo zum 31.12.2019 -68.769,68 0,00 -34.384,85 -34.384,85
Verlust 2020 -28.523,24 0,00 -14.261,62 -14.261,62
Kapitalkonto V (Verluste) -212.047,49 0,00 -62.756,70 -62.756,70
Saldo zum 31.12.2019 -148.675,48 0,00 -31.070,69 -31.070,69
Verlust 2020 -63.372,01 0,00 -31.686,01 -31.686,01
Kapitalkonto 31.12.2020 690.659,59 0,00 388.596,83 388.596,83
Nachrichtlich
ausstehende, nicht eingeforderte Einlagen 31.12.2020 1.500.000,00 200,00 0,00 0,00
Beteiligung gesamt 2.500.000,00 200,00 500.000,00 500.000,00
Beteiligung % 26,3152% 0,0021% 5,2630% 5,2630%
Indigo House S.L. Ocellatus B.V. Dr. Lorenzo Gatti (ab dem 01.01.2020 als fremdnütziger Treuhänder der Spiramir GmbH) Equity Circus S.R.L.
10,0000% 10,0000% 20,0000% 20,0000%
Kapitalkonto I A+B (Kapitalanteile der Kommanditisten) 500.000,00 500.000,00 1.000.000,00 1.000.000,00
Saldo zum 31.12.2020 500.000,00 500.000,00 1.000.000,00 1.000.000,00
Kapitalkonto II (Ausschüttungen/​sonstige Entnahmen/​ sonstige Einlagen) 0,00 0,00 0,00 0,00
Saldo zum 31.12.2019 0,00 0,00 0,00 0,00
Ausschüttung 2020 0,00 0,00 0,00 0,00
sonstige Entnahmen/​Einlagen 0,00 0,00 0,00 0,00
Kapitalkonto IV (nicht realisiertes Ergebnis) -48.646,47 -48.646,47 -97.292,92 -97.292,92
Saldo zum 31.12.2019 -34.384,85 -34.384,85 -68.769,69 -68.769,69
Verlust 2020 -14.261,62 -14.261,62 -28.523,23 -28.523,23
Kapitalkonto V (Verluste) -62.756,70 -62.756,70 -125.513,40 -125.513,40
Saldo zum 31.12.2019 -31.070,69 -31.070,69 -62.141,38 -62.141,38
Verlust 2020 -31.686,01 -31.686,01 -63.372,02 -63.372,02
Kapitalkonto 31.12.2020 388.596,83 388.596,83 777.193,68 777.193,68
Nachrichtlich
ausstehende, nicht eingeforderte Einlagen 31.12.2020 0,00 0,00 0,00 0,00
Beteiligung gesamt 500.000,00 500.000,00 1.000.000,00 1.000.000,00
Beteiligung % 5,2630% 5,2630% 10,5261% 10,5261%
Königswinter SMC 3 GmbH Leben S.R.L. Gesamt
0,0000% 0,0000% 100,0000%
Kapitalkonto I A+B (Kapitalanteile der Kommanditisten) 0,00 0,00 5.000.000,00
Saldo zum 31.12.2020 0,00 0,00 5.000.000,00
Kapitalkonto II (Ausschüttungen/​sonstige Entnahmen/​ sonstige Einlagen) 0,00 0,00 0,00
Saldo zum 31.12.2019 0,00 0,00 0,00
Ausschüttung 2020 0,00 0,00 0,00
sonstige Entnahmen/​Einlagen 0,00 0,00 0,00
Kapitalkonto IV (nicht realisiertes Ergebnis) 0,00 0,00 -486.464,64
Saldo zum 31.12.2019 0,00 0,00 -343.848,46
Verlust 2020 0,00 0,00 -142.616,18
Kapitalkonto V (Verluste) 0,00 0,00 -714.101,09
Saldo zum 31.12.2019 0,00 0,00 -397.241,00
Verlust 2020 0,00 0,00 -316.860,09
Kapitalkonto 31.12.2020 0,00 0,00 3.799.434,27
Nachrichtlich
ausstehende, nicht eingeforderte Einlagen 31.12.2020 2.500.000,00 500.000,00 4.500.200,00
Beteiligung gesamt 2.500.000,00 500.000,00 9.500.200,00
Beteiligung % 26,3152% 5,2630% 100,0000%

Vermögensaufstellung gemäß §§ 158, 135 Abs. 5 sowie 101 Abs. 1 Nr. 1 KAGB zum 31. Dezember 2020

EUR EUR Anteil am Fondsvermögen %
A. Vermögensgegenstände
I. Immobilien*
Geschäftsgrundstücke 5.520.000,00 145,28%
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Mehrheitsbeteiligung
SK Vermögensverwaltungs GmbH 31.993,38 0,84%
III. Liquiditätsanlagen
Bankguthaben 1.403.470,98 36,94%
IV. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 8.450,79
2. Anschaffungsnebenkosten Immobilien 743.221,48
3. Forderungen an Beteiligungsgesellschaften 44.315,07 795.987,34 20,95%
Summe Vermögensgegenstände 7.751.451,70 204,02%
B. Schulden
I. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten 3.483.901,00
2. Grundstücksbewirtschaftung 6.840,83
3. anderen Gründen 346.481,60 3.837.223,43 100,99%
II. Rückstellungen 114.794,00 3,02%
Summe Schulden 3.952.017,43 104,02%
C. Fondsvermögen 3.799.434,27 100,00%
Umlaufende Anteile (Stück)** 5.000.000
Anteilwert (EUR) 0,76

* Die Immobilien sind durch Grundschulden der Kreissparkasse Köln sowie der Volksbank Rhein-Lahn-Limburg eG belastet.
** Da es bei dieser Gesellschaft keine Anteilscheine gibt, ist diese Angabe nur kalkulatorisch. Als umlaufende Anteile werden die Einzahlungen in das Kommanditkapital angegeben

3. Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

Der Lagebericht wird gemäß § 158 KAGB unter Beachtung von § 23 KARBV erstellt. Der Lagebericht enthält eine Darstellung über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft sowie weitere Angaben, die nach Maßgabe des deutschen Handelsgesetzbuchs, des Kapitalanlagegesetzbuchs sowie der Kapitalanlage-, Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung erforderlich sind. Alle Währungsangaben erfolgen in Euro.

I. Grundlagen der Gesellschaft

1. Geschäftsmodell der Gesellschaft

Die SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG, im Nachfolgenden kurz „SMC 3“, mit Sitz in Köln verfolgt ihre im Gesellschaftsvertrag festgelegte Anlagestrategie zum Erwerb und Verwaltung von Bestandsimmobilien und Grundstücken mit Schwerpunkt auf den Nutzungsarten Wohnen, Gastronomie, Hotel, Büro und Einzelhandel im Stadtgebiet von Königswinter, Nordrhein- Westfalen.

Mit Kaufvertrag vom 11. September 2017 und mit Wirkung zum 1. Januar 2018 wurde die Immobilie Hauptstr. 363 erworben. Die Immobilie Hauptstr. 497 wurde mit notariellem Kaufvertrag vom 13. Oktober 2017 und mit Wirkung zum 8. Februar 2018 erworben. Mit Datum vom 24. November 2017 und Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten zum 1. Februar 2018 wurde die Immobilie Hauptstr. 360 erworben. Mit Kaufvertrag vom 31. Januar 2018 und mit Wirkung zum 30. März 2018 wurde die Immobilie Hauptstr. 358 erworben. Mit einem weiteren notariellen Kaufvertrag vom 19. Dezember 2018 und Wirkung zum 10. Mai 2019 wurden die Immobilie Rheinallee 12 erworben. Im Geschäftsjahr wurde zudem die Immobilie Rheinallee 9 mit notariellem Kaufvertrag vom 9. Oktober 2020 und mit Wirkung zum 30. Dezember 2020 erworben. Bei dem mit Datum vom 20. November 2020 erworbenen Zera Areal erfolgt der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten im Jahr 2021. Sämtliche Immobilien sind in Königswinter gelegen. Zudem wurde im Jahr 2020 eine Beteiligung in Höhe von rund 89,9% an einer Gesellschaft erworben, deren Anlagestrategie ebenfalls die Investition, Verwaltung und Desinvestition ihrer Mittel in Immobilien und Immobiliengesellschaften zum Nutzen der Gesellschafter vorsieht.

I. Wirtschaftsbericht

II. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2020 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 5,0% niedriger als im Vorjahr. Die deutsche Wirtschaft ist somit nach einer zehnjährigen Wachstumsphase im Corona-Krisenjahr eine tiefe Rezession geraten, ähnlich wie zuletzt während der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/​2009. Der konjunkturelle Einbruch fiel aber im Jahr 2020 den vorläufigen Berechnungen zufolge insgesamt weniger stark aus als 2009 mit -5,7%. Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahresdurchschnitt 2020 von 44,8 Mio. Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Das waren 477.000 Personen oder 1,1% weniger als im Jahr 2019. Damit endete aufgrund der Corona-Pandemie der über 14 Jahre anhaltende Anstieg der Erwerbstätigkeit, der sogar die Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/​2009 überdauert hatte. Besonders betroffen waren geringfügig Beschäftigte sowie Selbständige, während die Zahl der sozialversicherungs-pflichtig Beschäftigten stabil blieb. Vor allem die erweiterten Regelungen zur Kurzarbeit dürften hier Entlassungen verhindert haben1.

1 Vgl.: Pressemitteilung Nr. 20 vom 14. Januar 2021, Statistisches Bundesamt (destatis)

In Deutschland wird laut der Prognose der Europäischen Kommission das reale BIP im Jahr 2021 um rund 3,2 Prozent wachsen, nachdem es im Jahr 2020 um rund 5 Prozent eingebrochen ist. Für das kommende Jahr 2022 wird für Deutschland eine Erholung mit einer Wachstumsrate von rund 3,1 Prozent prognostiziert. Im Zuge der Corona-Krise ist es jedoch derzeit kaum möglich, valide Prognosen zu stellen, wie auch mit Blick auf aktuelle Prognosen zur Entwicklung des BIP in ausgewählten Ländern deutlich wird. Spanien, Großbritannien und Griechenland werden im Jahr 2020 laut den Schätzungen der EU Kommission mit die höchsten BIP-Rückgänge in der Europäischen Union zu verzeichnen haben. Entgegen früherer Prognosen – nicht nur der EU – wird es in den meisten EU-Ländern nicht zu einer V-förmigen Wachstumsentwicklung kommen. Dem massiven Einbruch im Jahr 2020, folgt in diesem Jahr keine Erholung, die die Verluste des Vorjahres vollständig kompensieren wird.

Im Jahr 2020 belief sich der Kapitalmarktzins (an der Eurex lieferbare Wertpapiere) in Deutschland auf durchschnittlich etwa -0,51 Prozent. Dies entspricht einem Rückgang um rund 104 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Insgesamt sind die Kapitalmarktzinsen in Deutschland derzeit historisch niedrig. Seit dem Jahr 2015 liegt der Zins dauerhaft bei unter einem Prozent. Trotz des niedrigen Zinsniveaus hielt sich der Kapitalmarktzins in Deutschland bisher stehts im positiven Bereich (bezogen auf den Jahresdurchschnittswert). Im Jahr 2019 änderte sich dies und der Zins sank erstmals unter 0 Prozent. In Ländern wie der Schweiz oder Japan rutschten der Zins in den vergangenen Jahren ebenfalls bereits ins Minus. Der Kapitalmarktzins der USA weist ein deutlich höheres Niveau auf als sein deutsches Pendant. Eine Folge des ebenso signifikant höheren Leitzinses der Vereinigten Staaten – im Vergleich zum EZB-Leitzins2.

Der Dax erreichte am 4. Februar 2021 mit einem Schlusskurs von 14.060 Punkten ein neues Rekordhoch und stieg am 8. Februar im Tagesverlauf sogar auf 14.169 Punkte. Aber auch der Classic All Share, ein Aktienindex der Deutschen Börse, schnitt in der Corona-Krise bislang gut ab. In diesem Index finden sich 197 Aktien, vor allem aus dem MDax und SDax sowie andere Nebenwerte, die nicht im Dax vertreten sind. Mit maximal 35 Prozent fiel das Minus im Classic All Share in der Corona-Krise bisher wesentlich kleiner aus als die Kursverluste von mehr als 50 Prozent nach der Finanzmarktkrise 2008. Für diese Entwicklung gibt es zwei gute Gründe: Zinsen und Zukunft – denn das ist es, was an der Börse zählt. Je höher das Zinsniveau, desto niedriger werden Aktien bewertet. Der Hintergrund dieser Faustregel ist, dass Investoren einen sicheren Ertrag einer riskanten Geldanlage vorziehen. Prognosen auf Basis des IW Financial Expert Survey gehen von leicht steigenden Zinsen in Deutschland und den USA aus. Laut den befragten Experten sollen die Zinsen bis zum Ende der ersten Hälfte 2021 im Durchschnitt um 0,2 Prozentpunkte steigen. An den Börsen wird die Zukunft gehandelt, heißt es, und für die Zeit nach der Corona-Pandemie sind die Investoren offenbar wesentlich optimistischer, als sie es in der Finanzkrise waren. Das liegt zum einen an den historischen Konjunkturpaketen, die rund um den Globus zur Abfederung der wirtschaftlichen Folgen der Pandemie geschnürt worden sind.

Ein anderer, vielleicht noch wichtigerer Grund für den Optimismus ist, dass sich die Corona-Krise grundlegend von der Finanzmarktkrise unterscheidet: Die wirtschaftlichen Verwerfungen durch die Pandemie sind von außen gekommen – die Finanzmarktkrise dagegen war hausgemacht und hat viel Vertrauen in die Politik und die Finanzwirtschaft zerstört3.

Das Gesamtinvestitionsvolumen (Gewerbe- und Wohnimmobilien) auf dem deutschen Immobilien markt betrug im Jahr 2020 78,9 Milliarden Euro. Das entspricht einem Rückgang um zirka zwölf Prozent im Vergleich zum Vorjahr, als ein Gesamtvolumen von 89,5 Milliarden Euro verzeichnet wurde. Vor allem seit Beginn der Corona-Pandemie nahm das Transaktionsgeschehen ab und erreichte im zweiten und dritten Quartal lediglich Volumina wie zuletzt 2016. Während der Handel mit Gewerbeimmobilien spürbar zurückging und das Gesamtvolumen gegenüber den 2019 erzielten 70,7 Milliarden Euro um deutliche 17 Prozent auf 58,6 Milliarden Euro sank, präsentierte sich der Wohnportfoliotransaktionsmarkt sehr lebhaft und wuchs mit einem neuerlichen Plus von rund acht Prozent auf 20,3 Milliarden Euro nun schon im vierten Jahr in Folge. Im Ergebnis verharrte der gesamte Transaktionsmarkt 2020 auf einem historisch hohen Niveau, was sich in diesem Jahr fortsetzen und in einer Seitwärtsbewegung resultieren dürfte: Für 2021 schätzen 98 Prozent der Investoren den hiesigen Immobilienmarkt als attraktiv bis sehr attraktiv ein, was vor allem daran liegt, dass Deutschland im Vergleich zu anderen Investitionsstandorten mehr denn je als „safe haven“ wahrgenommen wird. Zudem wird mit Nachholeffekten am Markt gerechnet, nachdem 2020 etliche Deals Corona-bedingt nicht zustande gekommen waren. Insbesondere im europäischen Vergleich betrachten derzeit 93 Prozent der Investoren den deutschen Immobilienmarkt als Gewinner. Während 90 Prozent der Befragten des EY-Trendbarometers eine vor allem im Zuge der Corona-Pandemie noch weiter steigende Risikoaversion bei institutionellen Investoren sehen, geben 81 Prozent an, dass nun auch opportunistische Investoren und Private-Equity-Häuser wieder verstärkte Marktaktivitäten zeigen. Ein deutlich raueres Umfeld erleben nach Ansicht von 73 Prozent generell Projektentwickler und speziell solche, die auf bestimmte, von der Pandemie betroffene Nutzungsarten fokussiert sind. Vor allem die Corona-Pandemie führt zu unterschiedlichen Perspektiven für die einzelnen Assetklassen. Zudem sehen 63 Prozent der Befragten in der Entwicklung der Miet- und Kaufpreise ein wichtiges Wahlkampfthema. Bei Wohnimmobilien rechnen lageabhängig noch bis zu 77 Prozent und bei Logistikimmobilien 72 Prozent der Befragten mit steigenden Preisen. Beide Nutzungsarten profitieren sogar von den Auswirkungen der Corona-Pandemie. Gleichzeitig rechnen etwa 93 Prozent der Investoren damit, dass die Anforderungen an Wohnimmobilien durch die vermehrte Homeoffice-Nutzung steigen werden. Wesentlich komplizierter wird es für das größte Segment am deutschen Immobilienmarkt, die Büroimmobilien. Zwar rechnen 65 Prozent der Befragten mit überwiegend gleichbleibenden Preisen in 1a-Bürolagen, jedoch erwartet auch hier nur noch jeder Fünfte steigende Preise4.

2 Vgl.: https:/​/​de.statista.com/​statistik/​daten/​studie/​201419/​umfrage/​entwicklung-des-kapitalmarktzinssatzes-in-deutschland/​
3 Vgl.: https:/​/​www.iwd.de/​artikel/​corona-pandemie-beeindruckt-die-boersen-kaum-501035/​

III. Geschäftsverlauf der Gesellschaft

Die Gesamtentwicklung ist im abgelaufenen Geschäftsjahr gemäß den Erwartungen zufriedenstellend verlaufen.

Es wurde das für das Geschäftsjahr geplante, negative Ergebnis erwirtschaftet.

Geprägt wurde das Jahr 2020 durch die Einzahlung der Einlagen der Investoren sowie durch den Ausbau des Portfolios.

Die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren waren die Mieterlöse, die Finanz- und Ertragslage und das Jahresergebnis.

Lage der Gesellschaft

I. Erläuterungen zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 wurde nach den Vorschriften des KAGB sowie des HGB erstellt.

4 Vgl. ey-trendbarometer-immobilien-investment-markt-2021 sowie https:/​/​www.institutional- money.com/​news/​maerkte/​headline/​immobilien-opportunistische-investoren-begeben-sich-in- lauerstellung-203813/​

a) Ertragslage der Gesellschaft

Aus der Bewirtschaftung der erworbenen und weitestgehend leerstehenden Immobilien in Königswinter wurden Mieterträge in Höhe von 14 TEUR erzielt. Die Zinsen und ähnliche Erträge (-10 TEUR) entfallen auf Negativzinsen für Kontokorrentguthaben. Hinzu kommen noch sonstige betriebliche Erträge (TEUR 50), die größtenteils aus der Weiterbelastung einer Akquisevergütung an die beteiligte Objektgesellschaft (TEUR 44) resultieren. Dem gegenüber stehen Aufwendungen für Zinsen und Finanzierungskosten aus der Kreditaufnahme (TEUR 77), Bewirtschaftungskosten (TEUR 59), Verwaltungsvergütung (TEUR 114), Verwahrstellenvergütung (TEUR 12), Prüfungs- und Veröffentlichungskosten (TEUR 26) sowie sonstige Aufwendungen (TEUR 83). Die sonstigen Aufwendungen bestehen im Wesentlichen aus Buchführungskosten (TEUR 57), Kosten für Sachverständige (TEUR 17), Haftungsvergütungen (TEUR 3), Kosten der Steuerberatung (TEUR 2) sowie Nebenkosten des Geldverkehrs (TEUR 1).

b) Finanzlage der Gesellschaft

Die Finanzlage der Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2020 geprägt durch den Erwerb der Bestandsimmobilien.

Zum Bilanzstichtag werden Bankverbindlichkeiten in Höhe von 3.484 TEUR ausgewiesen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb der nachfolgend genannten Objekte verwendet worden sind. Die Verbindlichkeiten haben in Bezug auf die vier Objekte in der Hauptstraße vollumfänglich eine Laufzeit bis zum 28. Februar 2023 und werden zu diesem Zeitpunkt vollständig amortisiert. Das Darlehen für die Finanzierung des Objekts Rheinallee 12 hat eine Laufzeit bis zum 31. Juli 2022 und ist zu diesem Zeitpunkt in voller Höhe zu tilgen. Hinsichtlich der zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Anschlussfinanzierung des Objektes Rheinallee 12, führen wir bereits Gespräche mit der kreditgebenden Bank hinsichtlich des Abschlusses einer auf die objektbezogene Investmentstrategie abgestimmten Anschlussfinanzierung. Die Finanzierung für diese Immobilie umfasst einen Darlehensbetrag einschließlich Zinsen zum 31. Dezember 2020 von TEUR 2.455. Hinsichtlich der Besicherung der Objektkredite verweisen wir auf die Angaben im Anhang.

Die Barmittel und Barmitteläquivalente betragen insgesamt 1.403 TEUR. Davon sind Liquiditätsanlagen in Höhe von 1.400 TEUR zum Jahresende als täglich fällige Bankguthaben bei der Volksbank Köln Bonn eG (TEUR 1.220), bei der Volksbank Rhein-Lahn-Limburg eG (TEUR 130) sowie der Kreissparkasse Köln (TEUR 50) angelegt. Des Weiteren werden bei der Volksbank Köln Bonn eG auf Kautionskonten in Höhe von 3 TEUR gehalten.

c) Vermögenslage der Gesellschaft

Die Vermögenslage der Gesellschaft war geprägt durch die vorhandenen Barmittel, das Eigenkapital der Kommanditisten, die im Bestand befindlichen Immobilien sowie die Darlehen zur Finanzierung der Kaufpreise und Umbaumaßnahmen.

Das Investmentanlagevermögen umfasst die mit den Verkehrswerten bilanzierten Immobilien (TEUR 5.520) nebst deren Anschaffungsnebenkosten (TEUR 743), die erworbene Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft (TEUR 32), Barmittel und Barmitteläquivalente (TEUR 1.403) sowie Forderungen gegen Unternehmen mit Beteiligungsverhältnis (TEUR 44), Forderungen aus der Bewirtschaftung (TEUR 8), die aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten (TEUR 6) und aus der laufenden Bewirtschaftung (TEUR 2) resultieren.

Unter dem Eigenkapital der Gesellschaft werden die Kapitalanteile der Kommanditisten (TEUR 5.000), die Gewinn- und Verlustkonten der Gesellschafter (TEUR -714), die sich aus dem Verlustvortrag der vorangegangenen Geschäftsjahre (TEUR -397) und dem realisierten Ergebnis des Geschäftsjahres (TEUR -317) ermitteln, sowie das nicht realisierte Ergebnis (TEUR -487) ausgewiesen.

Unter den sonstigen Rückstellungen (TEUR 115) werden ausstehende Rechnungen ausgewiesen.

Die Verbindlichkeiten resultieren im Geschäftsjahr im Wesentlichen aus den Objektfinanzierungen zur Finanzierung der Kaufpreise (TEUR 3.484) sowie aus Lieferungen und Leistungen (TEUR 346).

d) Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft

Die Vermögens- und Finanzlage ist geordnet.

Bankverbindlichkeiten bestehen planmäßig aus dem Erwerb der Gewerbeimmobilien.

Prognose-, Chancen- und Risikobericht

I. Prognosebericht

a) Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Die EZB hält weiterhin an ihrer Nullzinspolitik fest. Um gegen die stagnierende Wirtschaft in der Euro-Zone anzukämpfen hat die EZB erst im März beschlossen, der Wirtschaft durch eine Erhöhung der Anleihenkäufe im zweiten Quartal weiter unter die Arme zu greifen. Ziel ist es eine Erhöhung der Renditen bei Staatsanleihen zu verhindern.5 Laut der Wachstumsprognose für 2021 für den Euroraum rechnet die EU-Kommission mit einem Wirtschaftswachstum um 3,8 %. Es bleibt jedoch abzuwarten wie die Impfkampagnen voranschreiten und ob die Beschränkungen noch weiter gelten. Für die Inflation wird mit einem Anstieg auf 1,4 % in 2021 gerechnet.6

b) Strategie und Chancen

Das Investitionsvorhaben der Gesellschaft basiert auf der Steigerung der Ertragslage der erworbenen Immobilie mit einer anschließenden Vermarktung der Objekte.

c) Ausblick auf 2021

Für das kommende Jahr steht der weitere Aufbau des Portfolios durch den Erwerb von Immobilien sowie die Konzeptionierung der Entwicklung des bereits erworbenen Immobilienportfolios im Vordergrund. Erwartet wird aufgrund der nur im geringen Umfang vorhandenen Mieterlöse erneut ein negatives Jahresergebnis auf Vorjahresniveau.

d) Ausblick auf 2022

Im Jahr 2022 wird ein starker Fokus auf der Bestandsentwicklung und der Wertsteigerung der Immobilien liegen. Vereinzelt sind auch weitere Akquisitionen zu erwarten, sofern sie der strategischen Erweiterung des Bestandsportfolios dienen.

5 https:/​/​www.tagesschau.de/​wirtschaft/​finanzen/​weltbanktagung-zinswende-wachstum-deutschland-101.html (Zugriff vom 21.04.2021)
6 https:/​/​ec.europa.eu/​commission/​presscorner/​detail/​de/​ip_​21_​504

e) Sonstiges

Die Planung der Mieterträge erfolgte auf der Grundlage der aktuellen Mietverträge und der Einschätzung über die Realisierbarkeit erwarteter Erhöhungen. Die Kosten der Bewirtschaftung sowie die allgemeinen Kosten wurden unter Hinzuziehung von Vergleichswerten und Erfahrungen aus der Vergangenheit kalkuliert. Die sonstigen wesentlichen Kosten wie Zinsen und Verwaltervergütung ergeben sich aus den Darlehensverträgen bzw. dem Verwaltervertrag.

II. Chancenbericht

Die Gesellschaft ist kontinuierlich mit der Identifikation von sich bietenden Chancen beschäftigt, durch die die Weiterentwicklung und die angestrebte Vermarktung der Immobilien erwartet werden können.

Chancen werden insbesondere aus den vorhandenen Netzwerken und dem Know-How sowie der Expertise im Investment- und Asset Management der Kapitalverwaltungsgesellschaft gesehen. Darüber hinaus bietet auch die stabile und starke deutsche Immobilienkonjunktur gute Chancen zur Wertsteigerung der Objekte. Das niedrige Zinsniveau und der Mangel an wertstabilen, renditestarken alternativen Anlagemöglichkeiten führten auch weiterhin zu einer unveränderten Nachfrage in Wohnungen, Büro- und Handelsimmobilien, gute Anlageobjekte sind gefragt und knapp.

Um solche Chancen nutzen zu können, ist es jedoch auch notwendig, die entsprechenden Risiken einzugehen.

III. Risikobericht

Bezüglich der bestehenden objektbezogen Risiken sowie Finanzierungsrisiken verweisen wir auf die Ausführungen des nachfolgenden Tätigkeitsberichts. Die dort genannten objektspezifischen Risiken werden im Rahmen der Kontrolle des monatlichen Reportings des Asset Managements sowie der Monatsabschlüsse überwacht. Darüber hinaus bestehen allgemeine konjunkturelle Risiken, die im Wesentlichen durch die mittelfristige Zinsentwicklung beeinflusst werden, deren Prognose derzeit unverändert mit Risiken behaftet ist. Die von Marktteilnehmern erwartete Zinswende ist bisher nicht eingetreten, sodass die Gesellschaft derzeit nicht von signifikant steigenden Zinsen im Anlagezeitraum ausgeht. Die konjunkturellen Risiken können sich auch negativ auf den Vermietungsstand bzw. die erzielbaren Mieten und damit auf die geplante Wertsteigerung des Objektes auswirken.

IV. Risikomanagementsystem

Zur Erfüllung der internen Anforderungen und der relevanten rechtlichen Bestimmungen verfügt die VERIANOS Capital Partners GmbH (KVG) über einen kontinuierlich ablaufenden Risikomanagementprozess, in welchem die Risiken identifiziert, beurteilt, gesteuert und überwacht werden. Die Steuerung erfolgt dabei auf Grundlage der Risikostrategie, die sich aus der Geschäftsstrategie und den Investmentstrategien ableitet. In der Organisationsstruktur der Kapitalverwaltungsgesellschaft ist eine zentrale Einheit Risikomanagement implementiert, welche die Überwachung der für den AIF oder die Gesellschaft bestehenden Risiken auf der operativen Ebene koordiniert und sicherstellt. Die zentrale Einheit unterstützt die Abteilungen und das Portfoliomanagement bei der integrierten und systematischen Erfassung und Steuerung der relevanten Risiken wie Adressenausfallrisiken, Marktpreisrisiken, Liquiditätsrisiken sowie operationeller Risiken. Dabei werden die relevanten Risiken von qualifizierten Mitarbeitern identifiziert und berichtet. Die Berichtsperioden sind der jeweiligen Art des Risikos angepasst. Dies ermöglicht eine übergreifende Risikoinventur mit kompetenter Steuerung der Einzelrisiken, aber auch die Berücksichtigung von Interdependenzen der unterschiedlichen Risikobereiche. Durch die enge Zusammenarbeit von Portfolio- und Risikomanagement kann möglichen prozessbedingten Fehlentwicklungen durch Anpassung der entscheidenden Prozesse zeitnah entgegengewirkt werden. Um Auswirkungen exogener Schocks beurteilen zu können, führt die Gesellschaft für die wesentlichen Risiken regelmäßig Stresstests und Risikotragfähigkeitsberechnungen für die AIFs und die KVG durch.

V. Adressenausfallrisiken

Der AIF hatte im Geschäftsjahr Liquiditätsanlagen bei drei Kreditinstituten. Die gute Bonität der Kreditinstitute wird durch externe Ratingagenturen bestätigt. Fitch Ratings bewertet die Kreissparkasse Köln, die Volksbank Rhein-Lahn-Limburg eG sowie die Volksbank Köln Bonn eG ebenfalls mit F1+. Bei Bestandsmietern besteht die Gefahr, dass sie aufgrund der COVID-19-Pandemie größere Schwierigkeiten haben, die Mitzahlungen zu erfüllen. Ausgehend von der aktuell geringen Vermietungssituation ist jedoch nicht mit wesentlichen Mietausfällen zu rechnen. Bei Mietvertragsabschlüssen wird jeder Mieter von der KVG für die AIF einer Bonitätsprüfung unterzogen.

VI. Marktpreisrisiken

Marktpreisrisiken, wie beispielsweise Immobilienpreisrisiken, Leerstandrisiken und Mietpreisrisiken, sind die größten Risiken, die auf den AIF einwirken. Eine regionale Diversifikation zur Risikominimierung ist aufgrund der Fondsvorgaben und Anlagegrenzen nicht möglich, der aktuelle Leerstand ist gemäß Businessplan eingeplant. In 2020 sind keine wesentlichen negativen Auswirkungen der Marktpreisrisiken auf den AIF verzeichnet worden. Auch für 2021 ist nicht davon auszugehen, dass sich diese Risiken signifikant ausweiten bzw. realisieren.

VII. Zinsänderungsrisiken

Zinsänderungsrisiken des AIF durch die Fremdfinanzierungen sind im Geschäftsjahr nicht eingetreten. Der Grund dafür findet sich in der Niedrigzinspolitik der EZB. Lediglich drastische Veränderungen des Zinsniveaus werden als signifikanter Risikofaktor angesehen, davon ist aber auch im Geschäftsjahr 2021 nicht auszugehen.

VIII. Liquiditätsrisiken

Für den AIF SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG dürfen mit dem Investment in Immobilien im Wesentlichen Vermögensgegenstände erworben werden, die an keinem organisierten Markt und an keiner Börse gehandelt werden. Der Erwerb solcher Vermögensgegenstände beinhaltet grundsätzlich das Risiko, dass es insbesondere zu Problemen bei der Veräußerung der Vermögensgegenstände an Dritte kommen kann. Dem Risiko, den Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen zu können, wird durch die KVG mit einer rollierenden Liquiditätsplanung begegnet. Inhaltlich werden zukünftige Zahlungsströme abgebildet und monatlich berichtet. Die Steuerung der Liquidität erfolgt über das Portfoliomanagement. Liquiditätsrisiken aufgrund Fremdfinanzierungen haben sich im Geschäftsjahr nicht realisiert. Der AIF verfügte zum 31.12.2020 über Barmittel und Barmitteläquivalente in Höhe von 1.403.470,98 EUR. Davon sind Liquiditätsanlagen in Höhe von 1.400.710,15 EUR zum Jahresende als täglich fällige Bankguthaben angelegt. Des Weiteren werden bei der Volksbank Köln Bonn eG 2.760,83 EUR auf Kautionskonten gehalten.

IX. Operationelle Risiken

Die Verwaltung eines AIF unterliegt grundsätzlich immer operationellen Risiken. Sofern sich operationelle Risiken realisieren und weder die KVG noch die von ihm beauftragten Dienstleister ein Verschulden trifft, wie z.B. bei höherer Gewalt, hätte der AIF möglicherweise die Nachteile zu tragen. Die Prozesse der KVG sowie deren Dienstleisten sind darauf ausgelegt, dass operationelle Risiken möglichst vermieden werden. Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Risiken im AIF zu verzeichnen. Die ausgelagerten Bereiche wurden mit Bedacht nur an erfahrene Partner übertragen.

X. Sonstige Risiken

Die Verwaltung eines AIF unterliegt grundsätzlich auch sonstigen Risiken, die in Form von politischen Risiken oder Pandemierisiken auftreten können. Sofern sich sonstige Risiken realisieren und weder die KVG noch die von ihm beauftragten Dienstleister ein Verschulden trifft, wie z.B. bei nicht vorhersehbaren staatlichen Einschränkungen im öffentlichen Leben während der COVID-19 Pandemie, hat der AIF anteilig Nachteile zu tragen. Im Rahmen staatlich bedingter Untersagung der Arbeitsgrundlage kann es durch Stundungs- und Vergleichsvereinbarungen zu Schäden bzgl. ausstehender Mieten kommen. Die Prozesse der KVG sowie deren Dienstleistern sind grundsätzlich darauf ausgelegt, dass sonstige Risiken möglichst minimiert werden, allerdings können Ereignisse dieser Art nicht vollkommen ausgeschlossen werden.

XI. Derivate

Der AIF verfügt über keinerlei Derivate oder Währungsrisiken, da alle Investitionen und Finanzierungen ausschließlich in Euro laufen.

Ergänzende Angaben nach KAGB und KARBV

I. Tätigkeitsbericht

Anlagegeschäfte im Geschäftsjahr

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr die Immobilie Rheinallee 9 mit notariellem Kaufvertrag vom 9. Oktober 2020 und mit Wirkung zum 30. Dezember 2020 erworben. Bei dem mit Datum vom 20. November 2020 erworbenen Zera Areal erfolgt der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten im Jahr 2021. Die letztgenannte Immobilie hat einen Verkehrswert in Höhe von 3.250 TEUR.

Zudem wurde im Jahr 2020 eine Beteiligung in Höhe von rund 89,9% an einer Gesellschaft erworben, deren Anlagestrategie ebenfalls die Investition, Verwaltung und Desinvestition ihrer Mittel in Immobilien und Immobiliengesellschaften zum Nutzen der Gesellschafter vorsieht.

Sämtliche Anschaffungskosten, einschließlich Anschaffungsnebenkosten, wurden im Jahr 2020 aus dem Eigenkapital der Gesellschaft finanziert.

Portfolio des AIF zum Geschäftsjahresende

lfd. Nr. Lage des Grundstücks Verkehrswert Anteil am Immobilienvermögen
1. Hauptstraße 363, 53639 Königswinter 330.000,00 € 5,98%
2. Hauptstraße 497, 53639 Königswinter 580.000,00 € 10,51%
3. Hauptstraße 360, 53639 Königswinter 130.000,00 € 2,36%
4. Hauptstraße 358, 53639 Königswinter 160.000,00 € 2,90%
5. Rheinallee 12, 53639 Königswinter 2.920.000,00 € 52,90%
6. Rheinallee 9, 53639 Königswinter 1.400.000,00 € 25,36%

Wertentwicklung im Geschäftsjahr

Die Ermittlung des Nettoinventarwerts je Anteil führte zu einem Anteil von 0,76 EUR.

Hauptanlagerisiken, wirtschaftliche Unsicherheiten und wesentliche Werteinflussfaktoren

Die Gesellschaft weist aufgrund der bereits getätigten Investition in sieben Immobilien eine vergleichsweise geringe Risikostreuung auf.

Die Hauptanlagerisiken des AIF sind die Marktpreisrisiken. Wesentlich sind hierbei das Immobilienpreisrisiko, das Leerstandsrisiko und das Mietpreisrisiko. Coronabedingt sind auch das Adressenausfallrisiko sowie Pandemierisiken und politische Risiken vermehrt in den Fokus geraten. Auswirkungen sind bei fallenden Mietpreisen und steigenden Leerständen Verkehrswertverluste der Immobilien, die die Ertragslage der Gesellschaft negativ beeinflussen können. Ebenso verhält es sich auch bei den Adressenausfallrisiken, nicht erhaltene Zahlungen können auch hier die Ertragslage der Gesellschaft negativ beeinflussen.

Die Gesellschaft hat zur Finanzierung der Anschaffungskosten der Immobilien teilweise Fremdkapital eingesetzt. Der Anteil der Fremdfinanzierung beläuft sich unter Berücksichtigung der Verkehrs werte für das Objekt Hauptstr. 358 auf ca. 78 %. Bei dem Objekt Hauptstr. 360 beläuft sich der Anteil der Fremdfinanzierung auf ca. 88 %. Bei dem Objekt Hauptstr. 363 beläuft sich die Fremdfinanzierungsquote auf 98 % und bei dem Objekt Hauptstr. 497 auf 80 %. Sämtliche zugrundeliegenden Darlehen bei der Kreissparkasse Köln werden auf Basis des 3-Monats Euribor variabel verzinst. Der Anteil der Fremdfinanzierung für das Objekt Rheinallee 12 beläuft sich auf 84%. Die Finanzierung erfolgt bei der Volksbank Rhein-Lahn-Limburg eG und ist festverzinst.

Die Gesellschaft unterliegt hinsichtlich der getätigten Fremdfinanzierungen daher dem Zinsänderungsrisiko. Steigerungen des zugrundeliegenden Euribor können einen Einfluss auf die Finanzlage der Gesellschaft haben.

Die Wertentwicklung und das zukünftige Wertentwicklungspotenzial des Portfolios, die Mieterlöse, die Finanz- und Ertragslage und das Jahresergebnis der Gesellschaft sind als finanzielle Leistungsindikatoren wesentlich durch den Fortschritt und Erfolg des Asset Managements in der Umsetzung der Wertsteigerungs- und (Teil-)Verkaufsstrategie bestimmt. Die objektbezogene Wertsteigerungsstrategie umfasst unter anderem die Vorbereitung von Entwicklungsmaßnahmen, das Ausschöpfen von Mieterhöhungs- und Kostensenkungspotenzialen sowie die Planung und Durchführung von Erneuerungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

II. Kapitalverwaltungsgesellschaft

Die VERIANOS Capital Partners GmbH, Köln, hat mit dem Vertrag vom 25. Januar 2019 die Verwaltung der Gesellschaft im Sinne des § 17 Abs. 1 KAGB als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) übernommen. Diese umfasst die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement, administrative Tätigkeiten sowie Tätigkeiten im Zusammenhang mit den Vermögensgegenständen der Gesellschaft. Die KVG kann die Durchführung von vertraglichen Leistungen ganz oder teilweise auf externe Dienstleister übertragen, wenn gewährleistet ist, dass der betreffende Dienstleister den zwischen der Gesellschaft und der KVG bestehenden Verpflichtungen ebenfalls vollumfänglich nachkommt. Die KVG bleibt auch bei der Übertragung von Leistungsbereichen auf externe Dienstleister für die ordnungsgemäße Ausführung der vergebenen Leistungen vollumfänglich verantwortlich. Die KVG übernimmt keine über die ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Pflichten nach dem Vertrag vom 25. Januar 2019 hinausgehende Haftung. Insbesondere haftet die KVG nicht für die Wertentwicklung oder ein angestrebtes Anlageergebnis. Die KVG erhält eine jährliche Verwaltungsvergütung von 1,25 % p.a. des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises für die gemäß § 3 des Gesellschaftsvertrags zu erwerbenden Objekte. Der Vertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann von der Gesellschaft mit einer Frist von zwölf Monaten zum Ende eines jeden Kalendermonats gekündigt werden. Hiervon unberührt bleibt die Möglichkeit der Gesellschaft zur jederzeitigen Kündigung aus wichtigem Grund. Die KVG kann den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten oder aus wichtigem Grund kündigen.

Im Geschäftsjahr 2020 wurde eine Verwaltungsvergütung in Höhe von 70 TEUR in Rechnung gestellt. Für den Erwerb der Immobilien wurde von der Kapitalverwaltungsgesellschaft eine Akquisitionsvergütung in Höhe von 41 TEUR berechnet. Ein Carried Interest wurde im Geschäftsjahr nicht geleistet.

Die Anzahl der Mitarbeiter der KVG, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich im Geschäftsjahr auf das Risikoprofil ausgewirkt hat, und die an diese gezahlten Vergütungen stellen sich wie folgt dar:

Führungskräfte Mitarbeiter
Anzahl 5 10
Fixe Vergütung 295 TEUR 420 TEUR
Variable Vergütung 0 TEUR 0 TEUR
Anteil AIF 14,29% 14,29%

Weitere Mitarbeiter hat die KVG nicht beschäftigt.

Das Vergütungssystem ist darauf ausgelegt, Anreize für die Mitarbeiter zur Eingehung unverhältnismäßiger Risiken zu vermeiden. Eine Auszahlung der variablen Vergütung findet dann nicht statt, wenn diese für die Finanzlage der Gesellschaft untragbar ist. Die Ausgestaltung der vertraglichen Vergütung begründet ein angemessenes Verhältnis zwischen fixer und variabler Vergütung, wobei die Festvergütung so bemessen ist, dass auf die Auszahlung der variablen Vergütung verzichtet werden kann. Eine garantierte Gewährung der variablen Vergütung ist ausgeschlossen. Unter Berücksichtigung des mit der AIFM Richtlinie eingeführten Proportionalitätsgrundsatzes konnte im Hinblick auf das für die Gesellschaft festgestellte Risikoprofil eine verhältnismäßige Umsetzung der Vergütungsgrundsätze stattfinden.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft hat Maßnahmen zur Vermeidung von Interessenkonflikten getroffen.

III. Sonstiges

Dieser Lagebericht enthält in die Zukunft gerichtete Aussagen und Informationen. Solche vorausschauenden Aussagen beruhen auf unseren heutigen Annahmen und Erwartungen. Sie bergen daher insbesondere wegen der aktuell nicht immer zuverlässig einschätzbaren konjunkturellen Entwicklung eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Eine Vielzahl von Faktoren, von denen zahlreiche außerhalb des Einflussbereiches der Gesellschaft liegen, beeinflussen die Bewirtschaftung und das Management der Immobilien und damit die Geschäftsaktivitäten, den Erfolg, die Geschäftsstrategie sowie die Ergebnisse. Diese Faktoren können dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse, Erfolge und Leistungen wesentlich von getroffenen Erwartungen abweichen.

Der Anteil an den Vermögenswerten des AIF, der schwer zu liquidieren ist, beträgt 0,00 %.

Als umlaufende Anteile werden je 1,00 EUR der Einzahlungen in das Kommanditkapital definiert. Da es bei dieser Gesellschaft keine Anteilscheine gibt, ist diese Angabe nur kalkulatorisch.

 

Köln, den 18. Juni 2021

SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG

gez. Tobias Bodamer, Geschäftsführer der Siebenburgen Verwaltungs GmbH

gez. Stefan Wallner, Prokurist der Siebenburgen Verwaltungs GmbH

gez. Ole Sichter, Geschäftsführer der VERIANOS Capital Partners GmbH

gez. Christoph Koch, Geschäftsführer der VERIANOS Capital Partners GmbH

4. Erklärung der gesetzlichen Vertreter gemäß § 135 KAGB

Nach bestem Wissen wird versichert, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG, Köln, vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie wesentliche Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

 

Köln, den 18. Juni 2021.

gez. Tobias Bodamer, Geschäftsführer der Siebenburgen Verwaltungs GmbH

gez. Stefan Wallner, Prokurist der Siebenburgen Verwaltungs GmbH

gez. Ole Sichter, Geschäftsführer der VERIANOS Capital Partners GmbH

gez. Christoph Koch, Geschäftsführer der VERIANOS Capital Partners GmbH

5. Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG, Köln

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG, Köln, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen.

Gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Vermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Vermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen gesetzlichen Vorschriften und der einschlägigen europäischen Verordnungen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Prüfungsurteil

Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG, Köln, zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsgemäß ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Zuweisungen von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Zuweisungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Zuweisungen bzw. das Außerkraftsetzen von Kontrollen beinhalten können.

beurteilen wir die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Prüfung des relevanten internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf der Basis von Auswahlverfahren.

 

Düsseldorf, den 2. Juli 2021

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

gez. Kügler, Wirtschaftsprüfer

gez. Möllenkamp, Wirtschaftsprüfer

Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG, Köln

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG, Köln, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen.

Gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Vermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Vermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen gesetzlichen Vorschriften und der einschlägigen europäischen Verordnungen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Prüfungsurteil

Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der SMC 3 GmbH & Co. geschlossene InvKG, Köln, zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsgemäß ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Zuweisungen von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Zuweisungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Zuweisungen bzw. das Außerkraftsetzen von Kontrollen beinhalten können.

beurteilen wir die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Prüfung des relevanten internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf der Basis von Auswahlverfahren.

 

Düsseldorf, den 2. Juli 2021

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Kügler, Wirtschaftsprüfer

Möllenkamp, Wirtschaftsprüfer

Die Feststellung des Jahresabschlusses erfolgte am 4. August 2021.

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