Zinsbaustein: Wohnen am Hillerplatz in Bietigheim-Bissingen – Totalverlustrisiko für Kleinanleger – Emittent – Paulus Wohnbau GmbH sucht wieder Geld
Nun, und wieder scheint das Unternehmen Paulus Wohnbau dann gedl von Kleinanlegern zu brauchen um seine Geschäfte zu tätigen. Das Unternehmen hatte bereits vor knapp 2 Jahren über die internetplattform anleger-beteiligungen.de versucht Geld zu bekommen.
FireShot Capture 230 – unternehmensdetails_ Paulus Wohnbau GmbH – www.anleger-beteiligungen.de
In wie weit das dem Unternehmen damals gelungen ist wissen wir nicht. Auch bei den damaligen Finanzinstrumenten die das Unternehmen gewählt hatte um Gedl von Kleinanlegern zu bekommen, gab es natürlich das Risiko des Totalverlustes. Genau wie hier auch.
Natürlich gilt dieser Hinweis auch hier bei dem bald zur Verfügung stehenden Crowdinvestingplattform Zinsbaustein-Projekt Wohnen am Hillerplatz in Bietigheim-Bissingen.
Nun Bietigheim-Bissingen ist eine Kleinstadt in der Nähe von Stuttgart/Ludwigsburg und aus immobilienwirtschaftlicher Sicht sicherlich nicht der „Nabel der Welt“.
Trotzdem können natürlich Immobilieninvestitionen an einem solchen Standort für einen Emittenten durchaus sinnvoll sein. Ob sie dann aber für einen Kleinanleger über Crowdinvesting wirklich Sinn ergeben, das ist dann eine andere Frage.
Hier die aktuelle verfügbare Projektbeschreibung:
Nahe der Altstadt von Bietigheim-Bissingen bei Stuttgart entsteht eine Wohnanlage mit 19 Wohneinheiten und 32 Stellplätzen.
Das Zinsbaustein-Darlehen wird aus dem Einzelverkauf der Wohnungen und Stellplätze zurückgezahlt.
- Projektumfang: Revitalisierung und Erweiterung eines Bestandsgebäudes zu einer modernen Wohnanlage mit 19 Wohneinheiten.
- Besicherung: Selbstschuldnerische Bürgschaft. Bis 50 % der geplanten Verkaufserlöse erreicht sind, haftet der Hauptgesellschafter der Projektentwicklungsgesellschaft mit seinem privaten Vermögen in Höhe der Darlehenssumme.
- Projektstand: Die Baugenehmigung liegt vor, der Bau soll in Kürze beginnen.
- Projektentwickler: Die Paulus Wohnbau GmbH wurde 1995 gegründet und hat mehr als 100 Projekte umgesetzt. Die Gesellschaft hat bereits ein Projekt über zinsbaustein.de finanziert und vorzeitig zurückgezahlt.
- Vergabeart: Einzelverkauf der Wohnungen und Stellplätze über den Projektentwickler.
- Rückzahlungsszenario: Einzelverkauf der Wohnungen und Stellplätze über den Projektentwickler
Die letzte im Unternehmensregister hinterlegte Bilanz des Unternehmens ist dann recht ordentlich.
Paulus Wohnbau GmbHPleidelsheimJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017Bilanz zum 31. Dezember 2017Paulus Wohnbau GmbH, WohnungsbauAKTIVA
Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2017 bis 31.12.2017Paulus Wohnbau GmbH Wohnungsbau
Anhang zur Bilanz zum 31. Dezember 2017Paulus Wohnbau GmbHI. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss 1. Die Paulus Wohnbau GmbH mit Sitz in Pleidelsheim ist unter HRB 723387 beim Handelsregister B des Amtsgerichts Stuttgart eingetragen. II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 1. Die Gliederung der Bilanz erfolgt nach Maßgabe der Vorschriften des HGB für große und mittelgroße Kapitalgesellschaften. 2. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewandt. Die Gliederung erfolgt nach § 275 HGB unter Anwendung der größenabhängigen Erleichterung gem. § 276 HGB für mittelgroße Kapitalgesellschaften. 3. Die Entwicklung des Anlagenvermögens ist aus dem beigefügten Anlagenspiegel ersichtlich. 4. Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen ausgewiesen. Für die Bemessung der Abschreibung wurde eine Nutzungsdauer von drei Jahren zugrunde gelegt. 5. Sachanlagen wurden zur Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Die Abschreibung wurde unter Beachtung der steuerlich zulässigen Höchstsätze bei individueller Nutzungsdauer zwischen fünf und dreiunddreißig Jahren linear errechnet. Geringwertige Wirtschaftsgüter bis € 410,00 € Anschaffungskosten werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben. 6. Beteiligungen wurden mit Anschaffungskosten erfasst. 7. Fertigerzeugnisse wurden mit Einzelkosten zzgl. Gemeinkosten bewertet. 8. Die Forderungen wurden zum Nennwert ausgewiesen. Wertberichtigungen erfolgten nicht. Einzelrisiken werden gegebenenfalls durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Alle Forderungen mit Ausnahme der Forderung gegenüber dem Gesellschafter, haben eine Laufzeit von bis zu einem Jahr. 9. Liquide Mittel wurden zum Nominalbetrag ausgewiesen. 10. Für erkennbare Risiken, ungewisse Verbindlichkeiten wurden Rückstellungen gebildet. 11. Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag bewertet. 12. Für die Bankverbindlichkeiten bestehen in voller Höhe Sicherheiten aus Grundschulden. III. Erläuterungen zur Bilanz 1. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem folgenden Anlagenspiegel ersichtlich.
2. In den sonstigen Forderungen sind Forderungen an Gesellschafter mit T€ 113 enthalten. 3. Der Bilanzgewinn setzt sich wie folgt zusammen:
4. Die Bildung der Pensionsrückstellung erfolgte nach der PUC-Methode. Der Rechnungszins beträgt 3,68. Die biometrische Annahmen basieren auf der Richttafel 2005 G von Klaus Heubeck. 5. Der Erfüllungsbetrag aus der Pensionszusage beträgt bei einem 10-Jahresdurchschnittszinssatz T€ 133. 6. Die sonstigen Rückstellungen setzten sich wie folgt zusammen:
7. Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von T€ 560. 8. Die nachfolgende Darstellung zeigt die Restlaufzeiten der in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten:
Für die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden in Höhe von T€ 17.882 Sicherheiten durch Grundschulden, Pfandrechte, Abtretungen und selbstschuldnerische Bürgschaften bestellt. 9. Es bestehen Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von T€ 18 und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit in Höhe von € 0. 11. Es bestehen nicht bilanzierbare Verpflichtungen aus Leasingverträgen in Höhe von T€ 138. 12. Die Paulus Wohnbau GmbH ist Miteigentümerin in einer Eigentümergemeinschaft, die auf dem Gelände der Bundesgartenschau 2019 in Heilbronn gemeinschaftlich eine Tiefgarage und Außenanlagen für mehrere Wohnhäuser errichtet. Paulus Wohnbau ist mit der Abwicklung des gemeinschaftlichen Bauvorhabens beauftragt und unterhält in ihrem Namen für die Gemeinschaft Treuhandkonten bei der VR-Bank Neckar-Enz eG mit einem Guthaben von T€ 372 und bei der Merkur Bank mit einem Guthaben von T€ 1.264. IV. Sonstige Angaben 1. Beschäftigtenzahl Während der Dauer des Jahres 2017 wurden durchschnittlich 40 Mitarbeiter beschäftigt, davon 22 im kaufmännischen Bereich und 18 im gewerblichen Bereich. 2. Angaben betreffend Geschäftsführungsorgane
Auf die Angabe der Bezüge wurde nach § 286 Abs. 4 HGB verzichtet. 4. Der nach der Vorabausschüttung verbleibende Jahresüberschuss wird auf das Folgejahr vorgetragen. Lagebericht zum Geschäftsjahr 2017der Paulus Wohnbau GmbHI. Darstellung Geschäftsverlauf 1. Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft Das Jahr 2017 war geprägt durch die sehr gute konjunkturelle Lage in Deutschland. Die deutsche Wirtschaft befand sich im Gegensatz zu anderen Staaten in Europa weiter auf Wachstumskurs, welcher sich insbesondere in den Ballungsgebieten wie Stuttgart bemerkbar machte. Dank einer wachsenden Nachfrage aus dem In- und Ausland ist die überwiegende Mehrheit der Unternehmen aus der Region Stuttgart sehr gut aufgestellt. Produktion und Absatz haben zugelegt. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte und die Beschäftigung steigen. Gefragt sind insbesondere komfortabel ausgestattete Eigentumswohnungen in guten Lagen mit entsprechender Infrastruktur. Die Nachfrage für Spezialimmobilien (Betreute Seniorenwohnungen mit Tagespflege und angrenzenden Pflegeheimen) steigt stetig. 2. Geschäftsergebnis Der Jahresüberschuss hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 882 auf T€ 1.914 erhöht. Die Eigenkapitalquote beträgt 7,89 % (VJ 6,52 %). 3. Umsatzentwicklung Die Paulus Wohnbau GmbH hat im Jahr 2017 einen Verkaufsumsatz von T€ 33.988 erzielt. Das ist nach dem Rekordjahr 2016 das beste Ergebnis in der Firmengeschichte. 4. Auftragslage und -entwicklung Durch die Entwicklung von zahlreichen Bauvorhaben die überwiegend durch gewonnene Investorenwettbewerbe zustande kamen und durch gezielte Grundstückeinkäufe in sehr guten Lagen, legt die Paulus Wohnbau GmbH die Grundlage für die kommenden Geschäftsjahre. Nachdem der Verkauf für die im Bau befindlichen Projekte sehr gut ist gehen wir von einem Verkaufsumsatz im Jahr 2018 von T€ 67.000 aus. Das entspricht einer Steigerung um 97 %. 5. Produkte Die Paulus Wohnbau GmbH ist ein Wohnungsbauunternehmen im Großraum Stuttgart und vor allem im Segment hochwertiger Stadtwohnungen und barrierefreien Seniorenwohnungen tätig. Insbesondere die Bebauung von Baulückengrundstücken in Innenstädten und Ortszentren stehen im Fokus. Im Kalenderjahr 2017 wurden 124 Wohnimmobilien mit einem Gesamtwert von T€ 38.701 verkauft. 6. Finanzinvestitionen Die Beteiligung an der Firma HP Wohnresidenzen GmbH in Ludwigsburg, wurde im Geschäftsjahr auf die Paulus Immobilien GmbH übertragen. II. Darstellung der Lage 1. Vermögenslage Die Bilanzsumme beträgt € 48.596.576,13 und hat sich damit gegenüber dem Vorjahr um T€ 11.529 erhöht. Bei den Vermögens- und Kapitalstrukturdaten sind folgende Veränderungen eingetreten: Die Anlagenintensität liegt bei 4,71 % (VJ 3,94 %) Die Eigenkapitalquote beträgt 7,89 % (VJ 6,52 %) Das Vorratsvermögen hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 6.803 erhöht. Der Forderungsbestand aus Lieferungen und Leistungen hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 6.803 erhöht. Der Bestand an liquiden Mitteln ist mit T€ 4.758 (VJ T€ 3.589) um T€ 1.169 gestiegen. Die Rückstellungen für Steuerzahlungen liegen bei T€ 1.035. Die sonstigen Rückstellungen sind von insgesamt T€ 778 auf T€ 2.662 gestiegen. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 13.466 erhöht. Der Bestand der in Ausführung befindlichen Objekte betrug € 37.407.997. Die erhaltenen Anzahlungen beliefen sich auf € 9.345.396,06. Die Steigerungen sind auf die gestiegene Zahl an neu begonnenen Bauprojekten in 2017 zurückzuführen. Die Paulus Wohnbau GmbH war im Kalenderjahr jederzeit in der Lage sämtlichen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Die Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen aus den Steuerrückstellungen sowie die Restkosten für Projekte zusammen. 2. Finanzlage Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beträgt T€ -12.669. Aus der Investitionstätigkeit liegt er bei T€ -893. 3. Ertragslage Die Umsätze haben sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 7.766 erhöht, was einer Steigerung von 27 % entspricht. Der Materialaufwand ist im Verhältnis zum Vorjahr von T€ 21.821 auf T€ 35.576 gestiegen, was einer Steigerung von 62 % entspricht. Die Personalkosten haben sich aufgrund von Neueinstellungen und Gehaltssteigerungen erneut um T€ 219 erhöht. Die Abschreibungen liegen mit T€ 62 minimal über dem Vorjahreswert. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich um T€ 526 auf T€ 1.488 erhöht. III. Voraussichtliche Entwicklung, Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Die größten Risiken bestehen in der Nichterkennung von Trends. Nachfrageorientiertes Bauen, welches die Wünsche und Anforderungen der Kaufinteressenten berücksichtigt, muss stetig geprüft und weiterentwickelt werden. Positiv für die Branche ist aber der Tatbestand, dass der Bedarf an Wohnraum ungebrochen groß ist und somit von einer weiteren guten Nachfrage ausgegangen werden kann. Die wachsenden Anforderungen der Banken an Wohnungsbauunternehmen und die sehr langen Genehmigungszeiten bei Bauprojekten erschweren die Umsetzungen von neuen Projekten. Für das Jahr 2018 rechnen wir trotzdem weiter mit einer guten Nachfrage. Die allgemein gute wirtschaftliche Lage in Deutschland, unterstützt durch die Geldpolitik der wichtigsten Zentralbanken, führt dazu, dass die Nachfrage für hochwertige Eigentumswohnungen steigt.
Pleidelsheim, den 30. Oktober 2018 – Erwin Paulus – Geschäftsführer – Mike Schanta – Geschäftsführer Bestätigungsvermerk des AbschlussprüfersWir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und des Lageberichts der Paulus Wohnbau GmbH für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung des gesetzlichen Vertreters der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise über die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des gesetzlichen Vertreters sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Die gesetzlichen Vorschriften zur Aufstellung des Lageberichts wurden beachtet. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Fellbach, den 31. Oktober 2018 Dr. Zielfleisch & Partner mbB C. Zielfleisch – Vereidigte Buchprüferin – |
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