Was sind Schrottimmobilien?

Immer wieder findet man das Wort „Schrottimmobilien“, wenn es sich um fehlgeschlagene Investitionen in Immobilien handelt. Das Wort Schrottimmobilien ist kein juristischer Begriff.

Schrottimmobilie in den Medien
Der Begriff Schrottimmobilien hat sich aber für einen bestimmten Typ von Immobilienobjekten und ein Geschäftsmodel eingebürgert. „Die Zeit“ und „Der Spiegel“ oder das „Handelsblatt“ und viele andere Medien haben über Schrottimmobilien berichtet. Es findet sich der Begriff Schrottimmobilie zwischenzeitlich selbst im Internetlexikon Wikipedia.

Die nicht fertig gestellte Schrottimmobilie
In der Kernbedeutung des Wortes Schrottimmobilie handelt es sich dabei um eine Immobilie, die sich in einem desolaten Zustand befindet. Solche Schrottimmobilien etwas gibt es nach unserer Beobachtung immer wieder. Da mag die Schrottimmobilie ein nicht fertig gestellter Neubau sein, oder die Schrottimmobilie ist ein zu sanierender Altbau, der in seiner Rekonstruktion steckengeblieben sind.

Die schlecht renovierte Schrottimmobilie
Darüber hinaus finden wir immer wieder Schrottimmobilien, die handwerklich schlecht renoviert worden sind und sich deshalb in einem baulich schlechten Zustand befinden. Also Schrottimmobilien im eigentlichen Sinne des Wortes Schrottimmobilie.

Die Gründe die Baufälligkeit der Schrottimmobilie sind vielfältig. Aus rein krimineller Energie mag der ein oder andere Bauträger die eingenommenen Gelder in die eigene Tasche und nicht in den Bau gesteckt haben. Häufiger wird es jedoch passieren, dass  schlechte Auswahl von Bauhandwerkern und die fehlende Bauüberwachung der Grund sind.

Die Folgen für den Käufer einer Schrottimmobilie
Für den Käufer ist das eine Katastrophe, denn als Eigentümer einer einzelnen Wohnung in einer Schrottimmobilie ist er gleichwohl für die Erhaltungen und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums der Schrottimmobilie mit verantwortlich. Für Schäden am Gemeinschaftseigentum haftet jeder Eigentümer anteilig mit seinem gesamten Vermögen.

Die sich jedoch aus in diesem klassischen Typ der Schrottimmobilie ergebenden Schadensfolgen sind so vielfältig, dass sie an dieser Stelle nicht vollständig darstellbar sind. Man kann die Konsequenzen kurz zusammenfassen. Sie kosten jedem Erwerber Zeit, Nerven und vor allen Dingen Geld – viel Geld.

Der Begriff der Schrottimmobilie im neuen Sprachgebrauch
In den letzten Jahren hat sich der Begriff der Schrottimmobilien ausgeweitet auf alle Immobilien, die ihr Geld nicht wert sind. Das können Immobilien sein, die ordentlich saniert worden sind und sich in einem einwandfreien Zustand befinden. Trotzdem sind sie häufig ihr Geld nicht wert. Auch ein denkmalsgeschütztes Immobilienobjekt kann deshalb eine Schrottimmobilie sein.

Für den Kapitalanleger ist maßgeblich, welchen Wert er im Falle des Verkaufes erzielen kann. Regelmäßig heißt es, dass die Wohnung nach 10 Jahren wieder verkauft wird. Aber auch in persönlichen Notsituationen ist er darauf angewiesen, die Schrottimmobilie schnell wieder verkaufen zu können. Regelmäßig wird der Eigentümer aber feststellen, dass er im Falle des Weiterverkaufs nur einen Bruchteil von dem Preis erzielen kann, den er selber gezahlt hat. Er hat eine Schrottimmobilie.

Der Bauträger der Schrottimmobilie berechnet den Vergleichswert
Er muss sich dabei bewusst machen, dass beim Kauf vom Bauträger dieser eine völlig andere Kostenkalkulation nutzt, als der Käufer sie später im Weiterverkauf geltend machen kann. Der Bauträger kauft regelmäßig eine unsanierte Immobilie, also eine Schrottimmobilie im ursprünglichen Wortsinne der Schrottimmobilie. Er legt die Sanierungskosten, die Vertriebs- und Verwaltungskosten und seine eigene Gewinnmarge drauf und gibt die Wohnung für diesen Preis auf den Markt. In etwa kalkulieren alle Bauträger gleich, so dass nach dem Kriterium des Vergleichswertes auch alle Immobilien in etwa das gleiche kosten.

Der Anleger verkauft seine Schrottimmobilie zum Ertragswert
Bei dem späteren Weiterverkauf seiner Wohnung in einer solchen Schrottimmobilie wird der Anleger merken, dass diese Kriterien für ihn nicht gelten. Der Verkäufer der Schrottimmobilie wird auf den Ertragswert verwiesen. Der Ertragswert ergibt sich aus der Miete seiner Wohnung abzüglich aller Kosten (= Reinertrag). Dieser Jahresmietzins ist dann je nach Lage des Objektes mit einem Faktor zwischen 10 und 15 zu multiplizieren. Dann hat man eine Grobschätzung des Ertragswertes. In vielen Fällen wird der Ertragswert nur ein Drittel oder weniger des eigenen Kaufpreises für die Schrottimmobilie ausmachen.

Verkauf der Schrottimmobilie nur mit Zustimmung der Bank
Der Verkauf der Schrottimmobilie wird trotzdem nicht möglich sein, weil die finanzierende Bank dem Verkauf zustimmen muss. Dies wird sie nur tun, wenn der Kredit vollständig abgelöst werden kann. Der erzielte Verkaufserlös für die Schrottimmobilie wird dafür oft nicht annähernd ausreichen.

Vertriebe haben hunderttausende solcher Schrottimmobilien verkauft

Das Geschäft mit den Schrottimmobilien hat sich für (fast) alle gelohnt. Der Vertrieb bekommt bis zu 35% Provision. Der Verkäufer hat natürlich auch eine gute Marge. Am besten aber wohl verdienen die Banken. Der Käufer der Schrottimmobilie ist der Zahlmeister. Pech für ihn?

Nach dem neuen Verständnis beinhaltet das Wort „Schrottimmobilien“ gerade auch diese Art von Immobiliengeschäften. Die Immobilie ist nicht das wert, was der Käufer für sie gezahlt hat. Sie ist Schrott für ihn.

Resch Rechtsanwälte: „Fachanwälte für Schrottimmobilien“Zur Schadloshaltung des Käufers einer Schrottimmobilie gibt es zahlreiche juristische Möglichkeiten. Resch Rechtsanwälte haben seit 1986 in tausenden Fällen den Käufer einer solchen Schrottimmobilie zu seinem Recht verholfen. Die Käufer wurden so gestellt, als hätten sie die Schrottimmobilie nie erworben.

 

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