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U.S. Real Estate Income and Growth GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG: Nicht realisierte Gewinne/Verluste aus der Neubewertung -66.527.204,34

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Wahnsinn, solch eine Zahl in einer Bilanz zu finden. Man kann sicherlich sagen eine Katastrophenbilanz aus Anlegersicht. Ob die Anleger die Situation kennen? Wenn nicht, dann wird es Zeit sich um das Investment zu kümmern.

U.S. Real Estate Income and Growth GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz zum 31. Dezember 2019

A. Aktiva

31. Dezember 2019 31. Dezember 2018
EUR EUR
I. Investmentanlagevermögen
1. Beteiligungen 48.934.359,49 59.081.692,62
2. Barmittel und Barmitteläquivalente
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 5.570.949,92 5.570.949,92 3.360.363,40 3.360.363,40
3. Forderungen
a) Forderungen an Beteiligungsgesellschaften 0,00 37.926.126,46
4. Sonstige Vermögensgegenstände 17,80 48.223,58
5. Aktive Rechnungsabgrenzung 36.447,65 987,83
6. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil von Kommanditisten 210.209,58 210.122,48
54.751.984,44 100.627.516,38

B. Passiva

1. Rückstellungen 336.816,70 321.146,80
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 179.617,18 179.617,18 261.252,44 261.252,44
3. Sonstige Verbindlichkeiten
a) gegenüber Gesellschaftern 60.691,61 61.021,47
b) Andere 1.313.919,38 1.374.610,99 2.482.808,35 2.543.829,82
4. Eigenkapital
a) Kapitalanteile 119.177.934,33 141.739.253,67
b) Nicht realisierte Gewinne/Verluste aus der Neubewertung -66.527.204,34 -44.448.088,83
c) Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres
d) Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil von Kommanditisten 210.209,58 52.860.939,57 210.122,48 97.501.287,32
54.751.984,44 100.627.516,38

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019

Allgemeine Angaben und Erläuterungen zum Jahresabschluss

Die U.S. Real Estate Income and Growth GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG, Frankfurt am Main (im Folgenden auch „I & G KG“ oder „Gesellschaft“ genannt), die beim Amtsgericht Frankfurt am Main unter der Nummer HRA 31268 geführt wird, ist aufgrund der nationalen Umsetzung der AIFM-Richtlinie (Richtlinie 2011/61/EU über die Verwaltung alternativer Investmentfonds) und der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zum 22. Juli 2013 (Datum des Inkrafttretens) als geschlossener Investmentfonds (AIF) nach KAGB zu behandeln.

Der Jahresabschluss und der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019 der U.S. Real Estate Income and Growth GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG wurde gemäß § 158 S. 1 i. V. m. § 135 KAGB nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des KAGB und der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 aufgestellt. Für die Aufstellung des Anhangs wurden die größenabhängigen Erleichterungen für kleine Gesellschaften des § 274a HGB zum Teil in Anspruch genommen.

Die Bilanz ist in Staffelform gemäß § 135 Abs. 3 KAGB aufzustellen und richtet sich nach der Bilanzgliederung gemäß § 21 Abs. 4 KARBV. Die I&G KG verfügt als extern verwaltete Investmentgesellschaft ausschließlich über Investmentanlagevermögen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist in Staffelform aufzustellen und die Erträge und Aufwendungen der Investmenttätigkeit sind gemäß der Gliederung des § 22 Abs. 3 KARBV gesondert auszuweisen.

Für die Bewertung des Investmentanlagevermögens sind die konkreten Bestimmungen in §§ 286 i.V.m. 168 und 169 KAGB sowie in §§ 26 bis 34 KARBV maßgeblich. Demnach erfolgt die Bewertung der Beteiligungen unter Zugrundelegung marktüblicher Bewertungsverfahren mit dem Verkehrswert. Die Bewertungsunterschiede zwischen dem Ansatz des Verkehrswertes und der Anschaffungskosten werden als nicht realisierte Gewinne und Verluste in einem Sonderposten im Eigenkapital dargestellt.

Alle geschäftlichen Aktivitäten wurden in USD abgewickelt. Die Finanzbuchhaltung erfolgte gemäß Gesellschaftsvertrag in USD. In Übereinstimmung mit dem Gesellschaftsvertrag erfolgte die Umrechnung der in USD abgewickelten Geschäftsvorfälle der Bilanz von USD in EUR zum 31. Dezember 2019 mit dem Mittelkurs der Europäischen Zentralbank am letzten Werktag des Geschäftsjahres am Frankfurter Markt (1 EUR = 1,1234 USD). Die Posten der Gewinn- und Verlustrechnung wurden gemäß Gesellschaftsvertrag mit dem durchschnittlichen Umrechnungskurs der Europäischen Zentralbank für das Jahr 2019 von USD in EUR umgerechnet (Q1 1 EUR = 1,1358 USD; Q2-Q3: 1 EUR = 1,1176 USD; Q4: 1 EUR = 1,1071 USD).

Die Verlustvorträge und das realisierte Ergebnis wurden mit den Kapitalanteilen der Gesellschafter verrechnet.

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die MPMF Fund Management (Ireland) Ltd., Dublin, Irland, regelt als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft in ihrer Valuation Policy (Bewertungsrichtlinie), die auf der AIFM-Richtlinie basiert, für die I&G KG die Bewertungsverfahren und Prinzipien, die der Bewertung der Vermögensgegenstände des Investmentvermögens und der Berechnung des Nettoinventarwertes pro Anteil zugrunde liegen.

Der Ermittlung des Verkehrswertes liegen marktübliche Verfahren zugrunde, die aktuelle Marktgegebenheiten berücksichtigen.

Der Ansatz der Beteiligungen erfolgt mit den Verkehrswerten entsprechend § 286 Abs. 1 i. V. m. §§ 168, 169 KAGB und §§ 26 ff. KARBV.

Die Barmittel und Barmitteläquivalente bestehen ausschließlich aus Bankguthaben und sind mit dem Nennwert zuzüglich ggf. zugeflossener Zinsen angesetzt (§ 29 Abs. 2 KARBV).

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind grundsätzlich mit dem Nennwert angesetzt, sofern keine Wertberichtigungen oder Abschreibungen erforderlich sind.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind mit dem Nominalwert angesetzt. Sie werden für geleistete Zahlungen, die Aufwand für einen Zeitraum nach dem Abschlussstichtag darstellen, gebildet.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle bis zur Bilanzaufstellung erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in der Höhe gebildet, die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist und entsprechen dem Erfüllungsbetrag.

Die Verbindlichkeiten und Kredite sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt (§ 29 Abs. 3 KARBV).

Der Ausweis des Eigenkapitals erfolgt gemäß § 21 Abs. 4 KARBV und den im Gesellschaftsvertrag festgelegten Regeln in Übereinstimmung mit § 264c HGB.

In der Gewinn- und Verlustrechnung werden realisierte und unrealisierte Gewinne und Verluste getrennt voneinander ausgewiesen.

Das Realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres resultiert aus dem ordentlichen Nettoertrag, der das Ergebnis aus Zinsen und sonstigen Erträgen sowie aus Aufwendungen für Verwaltungs- und Verwahrstellenvergütungen, Prüfungs- und Veröffentlichungskosten sowie Zinsen und sonstigen Aufwendungen darstellt, sowie aus den im Rahmen der Veräußerungsgeschäfte erzielten Gewinnen.

Der Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten und dem anzusetzenden Verkehrswert wird in der Gewinn- und Verlustrechnung als Ertrag bzw. Aufwand aus der Neubewertung berücksichtigt, ebenso wie die im Rahmen der Umrechnung der Gewinn- und Verlustrechnung und der Kapitalkonten entstandenen Währungsdifferenzen. Der Saldo ist als nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres ausgewiesen.

Erläuterungen zur Bilanz

Beteiligungen

Im Geschäftsjahr 2019 wurden folgende Käufe und Verkäufe durchgeführt:

Name Sitz Käufe Anzahl der gekauften Anteile 2) Verkäufe Anzahl der verkauften Anteile
EUR EUR
I&G Cayman Master, LP 1) Cayman Island 10.323.909 22.472.461 49.824.807 107.113.556
KG CMBS/Mezzanine, LLC Delaware, USA 0 0 0 0

1) Für alle Beträge gilt der durchschnittliche Umrechnungskurs der Europäischen Zentralbank für das Jahr 2019 von USD in EUR (Q1 1 EUR = 1,1358 USD; Q2-Q3: 1 EUR = 1,1176 USD; Q4: 1 EUR = 1,1071 USD).
2) Die Gesellschaft erhielt weitere 68.934.759,15 Anteile als Gegenleistung für abgetretene Forderungen.

Der Anteilsbesitz 1) stellt sich wie folgt dar:

Name Sitz Anteile Anzahl der Anteile Wert / Anteil Verkehrswert zum 31.12.2019 Eigenkapital zum 31.12.2019 Gewinn 2019
in % EUR EUR EUR EUR
I&G Cayman Master, LP 1) Cayman Island 18,88 104.846.159 0,467 48.934.359,49 259.183.901,26 4.839.155,24
KGCMBS/Mezzanine, LLC Delaware, USA 100,00 0 0,00 0,00 0,00 0,00

1) Das Eigenkapital und der Gewinn der Unternehmen wurden nach US-GAAP Grundsätzen ermittelt. Für alle Beträge gilt der Umrechnungskurs zum 31.12.2019: 1 EUR = 1,1234 USD.

Die Gesellschaft ist als sogenanntes Fund Investor Vehicle Teil des U.S. Real Estate Income and Growth Fund und Eintrittspunkt für Investoren.

Über die I&G Cayman Master, LP übt die I & G KG ihre mittelbare Beteiligung an Kommanditgesellschaften (Limited Partnerships) aus, die ihrerseits als Gesellschafter an Gesellschaften beteiligt sind, die im Besitz von Immobilien sind.

Die Beteiligung an der I&G Cayman Master, LP wird seit 2007 gehalten und durch anhaltenden Anteilserwerb und -verkauf fortgeführt.

Die Beteiligung an der KG CMBS/Mezzanine, LLC besteht seit 2005 und dient der Investition in Mezzanine Kapital. Diese Investitionen erfolgen als Beteiligung über die I&G CMBS – MEZZ INVESTMENTS LP, an der die KG CMBS/Mezzanine, LLC zu 0,00 Prozent (Vorjahr: 0,00 Prozent) beteiligt ist.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen an Beteiligungsgesellschaften (zum 31. Dezember 2018: Euro 37,9 Mio.) wurden mit Vertrag vom 30. September 2019 an die Beteiligungsgesellschaft I&G Cayman Master, L.P abgetreten. Als Gegenleistung erhielt die Gesellschaft weitere Anteile an der Beteiligungsgesellschaft.

Die Sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich zum 31.12.2019 auf TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 48).

Wertberichtigungen auf Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände waren nicht zu bilden.

Das Barguthaben bei der Bank of America beläuft sich auf TEUR 5.571 (Vorjahr: TEUR 3.360).

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Ausgaben vor dem Bilanzstichtag für einen bestimmten Zeitraum danach.

Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil von Kommanditisten

Das negative Kapital eines Kommanditisten wird auf der Aktivseite als nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil von Kommanditisten ausgewiesen und setzt sich wie folgt zusammen:

31.12.2019 31.12.2018
EUR EUR
Festkapital (Kapitalkonto I) 1.307,44 1.286,75
Variables Kapital (Kapitalkonto II und III) -211.517,02 -211.409,23
Gesamt -210.209,58 -210.122,48

Rückstellungen

Die Position enthält im Wesentlichen Rechts- und Beratungskosten (TEUR 102, Vorjahr TEUR 32), Kosten für die Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses (TEUR 124, Vorjahr: TEUR 113) sowie der betrieblichen Steuererklärungen (TEUR 26, Vorjahr: TEUR 40), Kosten für die Wahrnehmung der Verwahrstellenfunktion (TEUR 51, Vorjahr: TEUR 58) und der Verwaltung (TEUR 16, Vorjahr: TEUR 57).

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen umfassen noch nicht beglichene Rechnungen. Zum Bilanzstichtag weisen sämtliche Verbindlichkeiten eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr aus.

Die anderen Verbindlichkeiten beziehen sich auf Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht (TEUR 1.314, Vorjahr: TEUR 2.483).

Eigenkapital

Das Kapital verteilt sich zum 31. Dezember 2019 auf zwei Gründungskommanditisten und vier Kommanditisten.

Der Anteilsbesitz stellt sich wie folgt dar:

Kapitaleinlage Kapitaleinzahlung Eingetrage Hafteinlage Anteile
Gründungskommanditisten (USD) (USD) (EUR) Anzahl
1. 856 1.285 500 1.885
2. 1.000 1.429 1.000 1.885
Gesamt USD 2.714 3.770
Gesamt Euro 2.416

Umrechungskurs 1 EUR = 1,1234 USD

Kommanditisten Kapitaleinlage Kapitaleinzahlung Eingetrage Hafteinlage Anteile
(USD) (USD) (EUR) Anzahl
3. 2)
4. 1)
5. 50.000.000 50.000.000 50.000 35.718.125
6. 26.000.000 26.550.000 100.000 19.251.584
7. 11.800.000 11.800.000 50.000 8.429.477
8. 12.200.000 12.200.000 100.000 8.715.222
Gesamt USD 100.550.000 72.114.408
Gesamt Euro 89.505.074

Umrechungskurs 1 EUR = 1,1234 USD

1) Ausgeschieden zum 31.03.2019
2) Ausgeschieden zum 30.09.2019

Der Wert pro Anteil ermittelt nach den deutschen Rechnungslegungsvorschriften beträgt EUR 0,748.

Der persönlich haftende Gesellschafter ist nicht berechtigt, eine Kapitaleinlage zu zeichnen oder Kapitaleinzahlungen zu leisten und ist am Gewinn und Verlust der Gesellschaft nicht beteiligt.

Der „Gründungskommanditist“ ist ein Kommanditist, der nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrages zusätzlich Geschäftsführungsaufgaben der Gesellschaft wahrnimmt.

Für jeden Kommanditisten beträgt die in das Handelsregister einzutragende Hafteinlage ungeachtet seiner Kapitaleinlage oder Kapitaleinzahlungen EUR 50.000,00. Aufgrund von Fusionen verfügen zwei Kommanditisten über Hafteinlagen in Höhe von jeweils EUR 100.000,00.

Entsprechend der Höhe weiterer Kapitaleinzahlungen wird dem Kommanditisten eine Anzahl von Anteilen an der Gesellschaft zu dem am Einzahlungsstichtag der Kapitaleinlage bestehenden Nettovermögenswert je Anteil zugeteilt, die sich aus der Division des Betrags der Kapitaleinzahlung durch (i) einen US Dollar (1,00 USD) ergibt, wenn die Kapitaleinzahlung am ersten Tag erfolgt, an dem Kapitaleinzahlungen akzeptiert werden und (ii) den Nettovermögenswert je Anteil, abgerundet auf die nächste ganze Zahl ergibt, wenn die Kapitaleinzahlung nach diesem Tag des Akzeptierens erfolgt. Aufgrund dieser Anzahl von Anteilen ergeben sich gemäß Gesellschaftsvertrag Ausschüttungsbeträge, Zurechnungen und Stimmrechte. Die Anteile spiegeln allerdings nicht den Anteil des Gesellschafters am Vermögen der Gesellschaft wider; dieser wird ausschließlich nach Maßgabe des Kapitalkontos I des jeweiligen Gesellschafters bestimmt.

Kapitalkonto I ist ein festes Kapitalkonto und hat die Kapitaleinlagen der Gesellschafter auszuweisen. Das Kapitalkonto II ist ein variables Konto, auf dem der dem Gesellschafter zugerechnete Anteil am US-GAAP-Jahresüberschuss oder US-GAAP-Jahresverlust und Ausschüttungen und Abfindungsbeträge erfasst wird. Kapitalkonto III weist den Unterschiedsbetrag zwischen dem Nettogewinn und Nettoverlust aus, der aus der Anwendung der deutschen und US-Rechnungslegungsvorschriften resultiert.

Die Kapitalkonten sind laut Gesellschaftsvertrag in USD zu führen. Auf Grund der Umrechnung von USD in EUR ergeben sich die Kursdifferenzen, die auch zu Veränderungen der Kapitalkonten zum 31. Dezember 2019 führen.

Das Ergebnis des Geschäftsjahres – bestehend aus realisiertem und unrealisiertem Ergebnis – wird entsprechend den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages den Kapitalkonten II und III der Kommanditisten gutgeschrieben.

Kapitalanteile der Kommanditisten

31.12.2019 31.12.2018
EUR EUR
Festkapital (Kapitalkonto I) 92.359.033,21 162.899.826,49
Variables Kapital (Kapitalkonto II und III) -39.498.093,65 -65.398.539,17
Gesamt 52.860.939,56 97.501.287,32

Entwicklungs- und Verwendungsrechnung sind in den Anlagen I und II dargestellt.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Erträge

Die Zinsen und ähnlichen Erträge (TEUR 4.303, Vorjahr: TEUR 4.868) enthalten Erträge aus Beteiligungen (TEUR 2.840; Vorjahr: TEUR 2.353) sowie Zinserträge aus Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht (TEUR 1.429, Vorjahr: TEUR 2.515).

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 24, Vorjahr: TEUR 78), sonstige betriebliche Erträge (TEUR 11, Vorjahr: TEUR 45) und periodenfremde Erträge (TEUR 10, Vorjahr: TEUR 3) enthalten.

Aufwendungen

Die sonstigen Aufwendungen (TEUR 402, Vorjahr: TEUR 286) beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen aus der Währungsumrechnung (TEUR 2, Vorjahr: TEUR 9), Rechts- und Beratungskosten in Höhe von TEUR 266 (Vorjahr: TEUR 150) und Verwaltungskosten (TEUR 75, Vorjahr: TEUR 75).

Zeitwertänderung

Die Erträge aus der Neubewertung umfassen Währungsdifferenzen sowie Erträge aus der Auflösung von nicht realisierten Verlusten aus Vorjahren infolge der Realisierung durch den Verkauf von Anteilen (TEUR 4.246) im aktuellen Jahr. Außerdem ergeben sich für das Geschäftsjahr 2019 aus der Neubewertung von Cayman Master LP Aufwendungen in Höhe von (TEUR 26.325).

Sonstige Angaben

Durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigt keine Mitarbeiter.

Rechtliche Verhältnisse

Das gezeichnete Kapital der Geschäftsführerin und persönlich haftenden Gesellschafterin I & G Manager Verwaltungs GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main beträgt EUR 27.000,00.

Nachtragsbericht

Die durch den Coronavirus (COVID 19) ausgelöste Pandemie hat sich in den letzten Wochen verschärft und stellt die Weltgemeinschaft vor große Herausforderungen. Die großen Unsicherheiten können Auswirkungen auf die von der Gesellschaft gehaltenen Immobilieninvestitionen haben, da Mieter ausfallen oder sich die Werte der Immobilien verändern. Dies kann Auswirkungen auf die Werthaltigkeit der Gesellschaft haben. Zum jetzigen Zeitpunkt ist es noch nicht möglich, die finanziellen Auswirkungen zu quantifizieren. Es lässt sich jedoch feststellen, dass die negativen Auswirkungen für die U.S. Real Estate Income and Growth GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG in Abhängigkeit von Dauer und Intensität der Pandemie signifikant ausfallen können.

Angaben über die Geschäftsführung

Die Geschäftsführung der Gesellschaft wurde im abgelaufenen Berichtsjahr von der Komplementärin, der I & G Manager Verwaltungs GmbH und von den Gründungskommanditisten Dr. Carsten Strohdeicher, Kaufmann, und Susheila P. Gross, Bachelor of Arts, wahrgenommen.

Die I&G KG trägt über eine Umlage die Vergütung der Geschäftsführung, die sich aus einer Festvergütung und einem Auslagenersatz zusammensetzt.

Die Komplementärin wird im Berichtsjahr durch folgende Geschäftsführer vertreten:

Dr. Carsten Strohdeicher, Kaufmann

Susheila P. Gross, Bachelor of Arts

Randy Daniels, Kaufmann

 

Frankfurt am Main, den 24. April 2020

Gesetzliche Vertreter

der I & G Manager Verwaltungs GmbH

Gründungskommanditisten

Dr. Carsten Strohdeicher

Susheila P. Gross

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