Die Falkensteiner Michaeler Tourism Group wirbt erneut um Anlegergelder. Bis zum 29. November 2026 können sich Investoren an der 17. Crowdinvesting-Kampagne beteiligen. Angeboten werden 5,5 Prozent Geldzinsen oder 7,5 Prozent Zinsen in Hotelgutscheinen. Unsere Recherche zeigt: Hinter dem bekannten Hotelnamen steht für deutsche Anleger ein qualifiziertes Nachrangdarlehen ohne Sicherheiten. Besonders bemerkenswert sind die komplexe Weiterleitung der Gelder und der im Informationsblatt angegebene Verschuldungsgrad von 350 Prozent.
Die Falkensteiner-Gruppe ist vielen Urlaubern durch ihre Hotels und Ferienanlagen bekannt. Nach eigenen Angaben betreibt die Unternehmensgruppe 30 Hotels und Residences sowie drei Premium-Campingplätze.
Seit 2017 wirbt die Gruppe unter dem Namen FMTG Invest um privates Anlegerkapital.
Nach eigener Darstellung wurden inzwischen rund 139,5 Millionen Euro über 16 Finanzierungsrunden eingeworben. Mehr als 6.830 Anleger sollen investiert haben. Das Unternehmen berichtet außerdem von 21,8 Millionen Euro ausgezahlten Zinsen und 27 Millionen Euro zurückgeführtem Kapital.
Diese Zahlen sollen Vertrauen schaffen.
Doch entscheidend ist nicht, wie bekannt eine Hotelmarke ist oder wie viel Geld bereits eingesammelt wurde.
Entscheidend ist, welche Risiken der einzelne Anleger mit seiner Investition übernimmt.
Und diese Risiken sind bei der aktuellen Kampagne erheblich.
1. Das aktuelle Angebot: 5,5 Prozent Geldzinsen oder 7,5 Prozent Hotelgutscheine
Die 17. Crowdinvesting-Kampagne läuft vom 29. September bis zum 29. November 2026.
Deutsche Anleger können sich bereits ab 500 Euro beteiligen.
Das Kapital soll bis zum 31. März 2032 gebunden werden. Die Rückzahlung ist grundsätzlich erst am Laufzeitende vorgesehen.
Zur Auswahl stehen zwei Verzinsungsmodelle:
- 5,5 Prozent jährlich bei Auszahlung in Euro.
- 7,5 Prozent jährlich bei Auszahlung in Falkensteiner-Hotelgutscheinen.
Die Verzinsung soll grundsätzlich halbjährlich erfolgen, erstmals am 30. September 2027.
Was zunächst attraktiv erscheint, muss allerdings genauer betrachtet werden.
Denn bei beiden Varianten handelt es sich um qualifizierte Nachrangdarlehen.
Das bedeutet, dass Anleger ihrem Vertragspartner Geld leihen, bei einer wirtschaftlichen Krise aber hinter anderen Gläubigern zurückstehen.
2. Ein besonders wichtiger Punkt: Anleger investieren nicht unmittelbar in eine Hotelimmobilie
Bei der deutschen Kampagne ist nicht die Falkensteiner Michaeler Tourism Group AG selbst die Emittentin.
Vertragspartner der Anleger ist vielmehr die FMTG Services GmbH mit Sitz in Wien.
Die Gesellschaft ist unter der Firmenbuchnummer FN 304169 h eingetragen.
Die Vermittlung erfolgt über die CONDA Deutschland Crowdinvesting GmbH aus München.
Noch interessanter ist der tatsächliche Weg des Anlegergeldes.
Nach dem Vermögensanlagen-Informationsblatt soll das Kapital zunächst von der FMTG Services GmbH als Gesellschafterdarlehen an die italienische Falkensteiner Hotelmanagement S.R.L. weitergereicht werden.
Diese wiederum soll das Geld als weiteres Gesellschafterdarlehen an die Falkensteiner Hotel Capo Boi S.R.L. weitergeben.
Mit dem Kapital soll ein Teil des Kaufpreises für das Falkensteiner Resort Capo Boi auf Sardinien finanziert werden.
Für Anleger bedeutet das: Sie erwerben weder Eigentum an einem Hotelzimmer noch unmittelbar einen Anteil an der Immobilie.
Sie stellen der FMTG Services GmbH Kapital zur Verfügung, das über weitere Gesellschaften in die Finanzierung einer Hoteltransaktion fließen soll.
Das ist ein entscheidender Unterschied.
3. Mehrere Gesellschaften – mehrere wirtschaftliche Risiken
Die Finanzierungsstruktur wirft eine wichtige Frage auf:
Was passiert, wenn eine der beteiligten Gesellschaften wirtschaftliche Schwierigkeiten bekommt?
Die Rückzahlung an Anleger soll letztlich aus den Erträgen des Hotelbetriebs finanziert werden.
Damit hängt der wirtschaftliche Erfolg von mehreren Faktoren ab.
Das Hotel muss ausreichend Gäste gewinnen, wirtschaftlich erfolgreich betrieben werden und genügend Liquidität erwirtschaften.
Gleichzeitig müssen die vertraglichen Zahlungen zwischen den beteiligten Gesellschaften funktionieren.
Kommt es bei einer Gesellschaft zu Problemen, kann dies Auswirkungen auf die gesamte Finanzierungskette haben.
Für Anleger erschwert diese Struktur außerdem die unmittelbare Beurteilung der tatsächlichen Vermögenswerte und Zahlungsströme.
4. Nachrangdarlehen: Anleger stehen im Ernstfall hinten an
Aus unserer Sicht ist die rechtliche Ausgestaltung als qualifiziertes Nachrangdarlehen der wichtigste Risikofaktor.
Ein gewöhnlicher Darlehensgeber besitzt grundsätzlich einen vertraglichen Rückzahlungsanspruch.
Bei einem qualifizierten Nachrangdarlehen ist dieser Anspruch erheblich eingeschränkt.
Die FMTG Services GmbH kann unter bestimmten wirtschaftlichen Voraussetzungen verpflichtet sein, Zahlungen an nachrangige Anleger auszusetzen.
Die Vertragsbedingungen enthalten eine sogenannte vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre.
Vereinfacht bedeutet das: Selbst wenn Zinsen oder die Rückzahlung grundsätzlich fällig wären, können Anleger ihre Forderungen unter bestimmten Voraussetzungen nicht durchsetzen, wenn die Zahlung eine Insolvenz auslösen oder vertiefen würde.
Im Insolvenzfall werden nachrangige Ansprüche erst nach vorrangigen Forderungen berücksichtigt.
Bleibt danach kein ausreichendes Vermögen übrig, gehen Anleger möglicherweise vollständig leer aus.
Genau deshalb warnen die offiziellen Informationsblätter ausdrücklich vor dem vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals.
5. Keine Sicherheiten für die Rückzahlung
Ein weiterer besonders wichtiger Punkt ergibt sich unmittelbar aus dem deutschen Vermögensanlagen-Informationsblatt.
Dort wird ausdrücklich festgestellt, dass die Rückzahlungsansprüche der Anleger weder schuldrechtlich noch dinglich besichert sind.
Damit bestehen aus dem Angebot keine ausgewiesenen unmittelbaren Grundbuchsicherheiten oder sonstigen besonderen Sicherungsrechte zugunsten der Anleger.
Auch die Tatsache, dass mit den Geldern mittelbar ein Hotelkauf finanziert werden soll, bedeutet nicht, dass Anleger eine eigene Sicherheit an dieser Immobilie erhalten.
Für private Investoren ist dieser Unterschied entscheidend.
Ein bekanntes Hotel, eine attraktive Ferienregion und eine hochwertige Immobilie können wirtschaftlich wertvoll sein.
Sie ersetzen aber keine rechtlich durchsetzbare Sicherheit für den Anleger.
6. Verschuldungsgrad von 350 Prozent – ein Wert, der Fragen aufwirft
Besonders bemerkenswert ist eine Angabe im offiziellen Vermögensanlagen-Informationsblatt.
Dort wird für die FMTG Services GmbH auf Grundlage des letzten aufgestellten Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2025 ein Verschuldungsgrad von 350 Prozent genannt.
Das ist eine Kennzahl, die interessierte Anleger keinesfalls überlesen sollten.
Ein Verschuldungsgrad von 350 Prozent bedeutet bei der üblichen Berechnung, dass die zugrunde gelegten Schulden das bilanzielle Eigenkapital um das 3,5-Fache übersteigen.
Eine solche Finanzierungsstruktur ist nicht automatisch ein Zeichen für Zahlungsunfähigkeit.
Sie zeigt aber, dass die Gesellschaft in erheblichem Umfang mit Fremdkapital finanziert ist.
Gerade bei einem zusätzlich angebotenen Nachrangdarlehen stellt sich deshalb die Frage, wie viel wirtschaftlicher Spielraum bei unerwarteten Verlusten tatsächlich besteht.
Für eine abschließende Beurteilung müssten die aktuelle Bilanz, die Fälligkeiten bestehender Verbindlichkeiten und die Liquiditätsplanung umfassend ausgewertet werden.
7. Fünfjährige Kapitalbindung – keine gewöhnliche Kündigungsmöglichkeit
Ein weiteres Risiko liegt in der eingeschränkten Verfügbarkeit des investierten Geldes.
Die Laufzeit endet grundsätzlich am 31. März 2032.
Eine gewöhnliche vorzeitige Kündigung durch Anleger ist nicht vorgesehen.
Hinzu kommt, dass für solche Beteiligungen normalerweise kein geregelter Zweitmarkt besteht.
Wer beispielsweise 10.000 Euro investiert und das Geld zwei Jahre später dringend benötigt, kann daher nicht ohne Weiteres über sein Kapital verfügen.
Die Anlage ist deshalb keinesfalls als kurzfristig verfügbare Geldreserve geeignet.
8. Hotelgutscheine sind keine Bargeldzinsen
Die höhere Verzinsung von 7,5 Prozent wird nicht in Euro, sondern in Gutscheinen angeboten.
Diese können nach den Vertragsbedingungen für bestimmte Leistungen der Falkensteiner-Gruppe verwendet werden.
Die Gutscheine besitzen eine angegebene Gültigkeit von 30 Jahren.
Für Anleger ist jedoch wichtig, zwischen einem Geldzufluss und einem Nutzungsvorteil zu unterscheiden.
Wer 10.000 Euro investiert, erhält bei 7,5 Prozent rechnerisch 750 Euro jährlichen Gutscheinwert statt frei verfügbarem Bargeld.
Dieser Wert ist für einen Anleger, der ohnehin regelmäßig Falkensteiner-Hotels besucht, möglicherweise attraktiv.
Wer jedoch keine entsprechenden Urlaubsaufenthalte plant, kann die Gutscheine möglicherweise nicht sinnvoll nutzen.
Hinzu kommt, dass auch diese Zinsleistungen den vertraglichen Nachrangregelungen unterliegen.
9. Was bedeutet die bisherige Rückzahlung von 27 Millionen Euro?
FMTG Invest verweist darauf, dass seit 2017 bereits 27 Millionen Euro an Anlegerkapital zurückgeführt wurden.
Das ist grundsätzlich eine relevante Information.
Allerdings sollte man diese Summe ins Verhältnis zu den insgesamt nach Unternehmensangaben eingeworbenen 139,5 Millionen Euro setzen.
Eine einfache Gegenüberstellung ergibt, dass die berichteten Rückführungen etwa 19,4 Prozent des bisher eingeworbenen Kapitals entsprechen.
Daraus darf jedoch nicht geschlossen werden, dass der verbleibende Betrag bereits überfällig oder gefährdet wäre.
Viele Finanzierungen laufen noch und müssen erst in den kommenden Jahren zurückgezahlt werden.
Genau hier liegt aber eine wesentliche Zukunftsfrage:
Welche Rückzahlungsverpflichtungen werden in welchen Jahren fällig, und aus welchen Mitteln sollen sie erfüllt werden?
Für eine aussagekräftige Beurteilung wäre eine Übersicht sämtlicher laufender Crowdinvesting-Verpflichtungen einschließlich Fälligkeiten und Finanzierungsmittel hilfreich.
10. Wer investiert, muss auch einen vollständigen Verlust verkraften können
Nach den deutschen Angebotsunterlagen beträgt das Emissionsvolumen der einzelnen Nachrangdarlehensvariante sechs Millionen Euro. Zusammen mit einer parallelen Emission wird für Deutschland eine maximale Gesamthöhe von bis zu 18 Millionen Euro genannt.
In Österreich existiert ein gesondertes Angebot mit eigenen rechtlichen Unterlagen und einer anderen Emittenten- beziehungsweise Vertragsstruktur.
Die Angebote dürfen deshalb nicht ohne Weiteres miteinander gleichgesetzt werden.
Für deutsche Anleger ist entscheidend, dass die BaFin das Vermögensanlagen-Informationsblatt nicht auf die wirtschaftliche Richtigkeit seiner Angaben oder die Tragfähigkeit des Geschäftsmodells prüft.
Ein gebilligtes Informationsblatt ist keine staatliche Investitionsempfehlung.
Besonders deutlich wird die Risikosituation in den eigenen Unterlagen der Emittentin.
Darin werden unter anderem Insolvenzrisiken, Geschäftsrisiken, Schwierigkeiten bei der Übertragung sowie das Totalverlustrisiko erläutert.
Es wird außerdem auf ein mögliches maximales Risiko hingewiesen, das bei einer kreditfinanzierten Investition über den ursprünglichen Anlagebetrag hinausgehen kann.
Unser Fazit: Ein bekannter Hotelname ersetzt keine Anlagesicherheit
Die Falkensteiner-Gruppe verfügt über eine lange Unternehmensgeschichte, bekannte Hotelmarken und umfangreiche Erfahrungen im Tourismusbereich.
Das ist anzuerkennen.
Allerdings sollte keine dieser Eigenschaften darüber hinwegtäuschen, dass Anleger bei der aktuellen deutschen Crowdinvesting-Kampagne erhebliche Risiken übernehmen.
Sie investieren nicht unmittelbar in eine Hotelimmobilie, sondern gewähren einer österreichischen Gesellschaft ein unbesichertes qualifiziertes Nachrangdarlehen.
Das Kapital soll über mehrere Gesellschaften zur Finanzierung eines Hotelkaufs auf Sardinien verwendet werden.
Die Rückzahlung ist von der wirtschaftlichen Entwicklung der beteiligten Gesellschaften und letztlich vom Erfolg des Hotelbetriebs abhängig.
Besonders kritisch betrachten wir den angegebenen Verschuldungsgrad von 350 Prozent, die fehlenden Sicherheiten und die vertragliche Nachrangigkeit.
Aus diesen Umständen lässt sich keine Zahlungsunfähigkeit oder unseriöse Geschäftstätigkeit der Falkensteiner-Gruppe ableiten.
Sie zeigen aber deutlich, dass Anleger keinesfalls von einer sicheren Kapitalanlage ausgehen dürfen.
Die versprochenen 5,5 Prozent Geldzinsen beziehungsweise 7,5 Prozent Hotelgutscheine sind keine Garantie für einen wirtschaftlichen Erfolg.
Unser Rat lautet deshalb:
Wer sich an dieser Finanzierung beteiligt, sollte sich darüber im Klaren sein, dass im schlimmsten Fall das gesamte investierte Kapital verloren gehen kann.
Vor einer Zeichnung sollten insbesondere die Jahresabschlüsse der FMTG Services GmbH, die wirtschaftlichen Verhältnisse der am Hotelkauf beteiligten Gesellschaften, die bestehenden Verbindlichkeiten und die konkreten Rückzahlungsbedingungen sorgfältig geprüft werden.
Eine Urlaubserfahrung in einem Falkensteiner-Hotel mag hervorragend sein.
Sie ist aber kein Beweis dafür, dass ein qualifiziertes Nachrangdarlehen eine sichere Kapitalanlage darstellt.
Für uns von diebewertung.de steht deshalb fest: Wer sich von attraktiven Zinsen und einer bekannten Hotelmarke angesprochen fühlt, sollte vor allem eines ernst nehmen – das ausdrücklich ausgewiesene Totalverlustrisiko.
Redaktion diebewertung.de – Unabhängiger Anleger- und Verbraucherschutz ohne Werbung und ohne Gewinnerzielungsabsicht | 15. November 2026
Redaktioneller Hinweis: Die Analyse basiert auf den offiziellen Angebotsunterlagen der 17. Crowdinvesting-Kampagne, insbesondere den deutschen Vermögensanlagen-Informationsblättern vom September 2026. Eine eigenständige vollständige Bonitätsprüfung der beteiligten Unternehmen wurde nicht durchgeführt.
Recherchegrundlage: Aktuelle Kampagnendaten, Vermögensanlagen-Informationsblätter für Geld- und Sachzins, historische Kampagnenangaben und veröffentlichte Jahresabschlussübersichten der FMTG.
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