Die vorliegenden Jahresabschlüsse der Terra 2, Terra 3, Terra 4, Terra 5 und Terra 6 Projektentwicklung GmbH zeichnen ein sehr unterschiedliches Bild der einzelnen Gesellschaften. Auffällig sind vor allem hohe Verbindlichkeiten, teilweise vollständig aufgezehrtes Eigenkapital und bei mehreren Gesellschaften erhebliche nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbeträge.
Allerdings wäre es zu kurz gegriffen, diese Zahlen isoliert als Beleg für eine wirtschaftliche Schieflage zu interpretieren. Projektentwicklung funktioniert bilanziell anders als ein klassischer laufender Geschäftsbetrieb: Grundstücke müssen erworben, Planungen bezahlt, Genehmigungen eingeholt, Finanzierungen organisiert und Bauleistungen vorfinanziert werden, lange bevor Verkaufserlöse oder andere Projekterträge entstehen. Gerade in frühen Projektphasen können deshalb hohe Verbindlichkeiten, geringe liquide Mittel und Verluste durchaus Teil des Geschäftsmodells sein.
Trotzdem werfen die Zahlen Fragen auf – insbesondere deshalb, weil die bislang vorliegenden Abschlüsse sämtlich das Geschäftsjahr 2023 betreffen.
Auffällig: Noch immer nur Zahlen aus 2023
Der erste Punkt betrifft weniger einzelne Bilanzpositionen als vielmehr deren Aktualität.
Die hier ausgewerteten Abschlüsse enden sämtlich am 31. Dezember 2023. Für eine Beurteilung der heutigen wirtschaftlichen Lage sind diese Zahlen mittlerweile deutlich überholt. Nach § 325 HGB sind die offenzulegenden Unterlagen einer Kapitalgesellschaft grundsätzlich spätestens ein Jahr nach dem Abschlussstichtag an das Unternehmensregister zu übermitteln. Für ein kalendergleiches Geschäftsjahr 2024 bedeutet dies grundsätzlich eine Frist bis zum 31. Dezember 2025.
Sollten für die genannten Gesellschaften tatsächlich bis heute keine Jahresabschlussunterlagen für 2024 übermittelt worden sein, wäre die gesetzliche Regeloffenlegungsfrist damit bereits seit Monaten überschritten.
Wichtig ist allerdings die sprachliche Genauigkeit: Aus dem Umstand, dass in den hier zur Verfügung gestellten Unterlagen lediglich Abschlüsse für 2023 enthalten sind, lässt sich allein noch nicht beweisen, dass die 2024er Abschlüsse tatsächlich nicht beim Unternehmensregister eingereicht wurden. Das müsste für jede Gesellschaft separat anhand des aktuellen Registerstands überprüft werden.
Für die wirtschaftliche Analyse bleibt das Problem trotzdem bestehen: Wer im August 2026 lediglich auf Zahlen zum 31. Dezember 2023 zurückgreifen kann, blickt auf eine Bilanzsituation, die inzwischen rund zweieinhalb Jahre zurückliegt.
Terra 2: Auf den ersten Blick die stabilste Gesellschaft
Von den fünf betrachteten Projektgesellschaften zeigt die Terra 2 Projektentwicklung GmbH zum 31. Dezember 2023 die mit Abstand stärkste Eigenkapitalposition.
Die Bilanzsumme beträgt rund 1,46 Millionen Euro. Dem steht ein Eigenkapital von knapp 988.000 Euro gegenüber. Daraus ergibt sich rechnerisch eine Eigenkapitalquote von rund 68 Prozent.
Das ist innerhalb dieser Vergleichsgruppe ausgesprochen komfortabel.
Die Verbindlichkeiten liegen lediglich bei rund 137.000 Euro, die Rückstellungen bei gut 330.000 Euro.
Bemerkenswert ist allerdings die Struktur der Aktivseite. Von den rund 1,46 Millionen Euro Umlaufvermögen entfallen etwa 1,43 Millionen Euro auf Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände. Der tatsächliche Kassen- und Bankbestand beträgt dagegen lediglich rund 2.410 Euro.
Die Gesellschaft besitzt damit auf dem Papier erhebliches Vermögen, verfügt zum Stichtag aber nur über sehr geringe unmittelbar verfügbare Liquidität.
Interessant ist auch die Entwicklung der Forderungen gegenüber Gesellschaftern. Diese gingen von rund 1,08 Millionen Euro im Jahr 2022 auf rund 162.600 Euro im Jahr 2023 zurück.
Gleichzeitig sank die entsprechende langfristige Forderungsposition deutlich. Das spricht dafür, dass erhebliche Forderungen gegenüber Gesellschaftern im Laufe des Jahres zurückgeführt wurden.
Das Jahresergebnis 2023 ist mit einem Fehlbetrag von lediglich rund 1.337 Euro nahezu ausgeglichen.
Unter den fünf Gesellschaften erscheint Terra 2 anhand der 2023er Zahlen daher bilanziell am stabilsten.
Bemerkenswert ist allerdings ein anderer Punkt: Der Abschluss 2023 wurde erst am 11. Oktober 2025 festgestellt. Damit liegen zwischen dem Bilanzstichtag und der Feststellung mehr als 21 Monate.
Terra 3: Das wirtschaftlich interessanteste und zugleich risikoreichste Bild
Deutlich anders sieht die Situation bei der Terra 3 Projektentwicklung GmbH aus.
Hier betrug die Bilanzsumme zum Jahresende 2023 rund 7,32 Millionen Euro.
Davon entfielen rund 6,41 Millionen Euro auf Vorräte. Diese Position ist für die Bewertung entscheidend. Bei einer Projektentwicklungsgesellschaft können darin insbesondere Grundstücks- und Projektentwicklungskosten beziehungsweise unfertige Projekte stecken.
Die Bilanz dokumentiert damit ein erhebliches in Entwicklung befindliches Projektvermögen.
Auf der Passivseite stehen diesem Vermögen jedoch Verbindlichkeiten von rund 7,18 Millionen Euro gegenüber.
Das nominelle Eigenkapital ist vollständig aufgezehrt. Stattdessen wird ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag von rund 699.600 Euro ausgewiesen.
Bereits 2022 lag dieser bei rund 460.800 Euro. Die Unterdeckung hat sich damit innerhalb eines Jahres um weitere rund 238.800 Euro erhöht.
Genau dieser Betrag entspricht dem Jahresfehlbetrag 2023.
Die Gesellschaft hat damit innerhalb von zwei Jahren Verluste von insgesamt annähernd 729.000 Euro erwirtschaftet.
Terra 3 trägt erhebliche Bankfinanzierung
Besonders interessant ist die Finanzierungsstruktur.
Von den insgesamt 7,18 Millionen Euro Verbindlichkeiten entfallen rund 4,74 Millionen Euro auf Kreditinstitute.
Diese Kredite sind umfangreich besichert. Genannt werden unter anderem:
- eine Buchgrundschuld über 4,775 Millionen Euro,
- die Abtretung von Miet- und Pachtzinsforderungen,
- sowie die Abtretung einer Kaufpreisforderung von rund 7,02 Millionen Euro aus dem Objekt Fröbelstraße 5 in Bochum.
Das zeigt: Hinter den hohen Schulden steht zumindest ein konkretes Immobilienprojekt beziehungsweise eine konkrete Projektverwertung.
Gerade deshalb wäre eine vorschnelle Bewertung der Verschuldung problematisch. Projektgesellschaften finanzieren regelmäßig Grundstückserwerb, Planung und Bau über Fremdkapital und führen dieses bei Verkauf oder Refinanzierung zurück.
Entscheidend ist daher weniger die absolute Verschuldung als die Frage:
Welchen realisierbaren Wert besitzt das Projektvermögen tatsächlich und reichen die späteren Verkaufserlöse aus, um Bank-, Investoren- und sonstige Verbindlichkeiten vollständig zurückzuführen?
Genau diese Frage lässt sich anhand der Bilanz 2023 allein nicht beantworten.
Zinsbelastung bei Terra 3 steigt massiv
Eine Position verdient dennoch besondere Aufmerksamkeit.
Die Zinsaufwendungen stiegen von lediglich rund 4.300 Euro im Jahr 2022 auf rund 242.600 Euro im Jahr 2023.
Das ist eine erhebliche Veränderung.
Der Projektfortschritt beziehungsweise die zunehmende Fremdfinanzierung schlagen damit inzwischen deutlich auf das Ergebnis durch.
Während die sonstigen betrieblichen Aufwendungen 2023 nur rund 4.100 Euro betrugen, war die Zinsbelastung der wesentliche Grund für den Jahresverlust.
In einer Projektgesellschaft ist auch das nicht zwingend alarmierend. Aber je länger sich ein Projekt verzögert, desto stärker können Finanzierungskosten die ursprünglich kalkulierte Marge auffressen.
Rückabwicklung eines Grundstücksgeschäfts in Wuppertal
Zusätzlich enthält der Abschluss einen interessanten Hinweis auf ein früheres Projekt.
Im Jahr 2022 waren rund 479.800 Euro Verluste aus dem Abgang von Umlaufvermögen entstanden. Laut Anhang resultierten diese aus der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags in der Stollenstraße in Wuppertal.
Auch 2023 bestand hierzu noch eine Rückstellung von rund 132.500 Euro für Kosten aus der Rückabwicklung des Grundstücksverkaufs.
Das ist wirtschaftlich relevant, weil es zeigt, dass nicht jedes angestoßene Projekt erfolgreich beziehungsweise planmäßig umgesetzt wurde.
Eine Rückabwicklung gehört allerdings ebenfalls zu den möglichen Risiken der Projektentwicklung. Grundstücksgeschäfte können aufgrund von Genehmigungen, Finanzierung, vertraglichen Bedingungen oder veränderten Projektkalkulationen scheitern.
Terra 4: Wenig Eigenkapital, aber vergleichsweise überschaubare Bilanz
Die Terra 4 Projektentwicklung GmbH weist eine Bilanzsumme von rund 906.000 Euro aus.
Dem stehen Verbindlichkeiten von etwa 878.000 Euro gegenüber.
Das Eigenkapital beträgt lediglich rund 20.500 Euro.
Damit liegt die rechnerische Eigenkapitalquote nur bei etwa 2,3 Prozent.
Ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag besteht allerdings nicht.
Die Gesellschaft ist bilanziell deshalb erheblich dünner kapitalisiert als Terra 2, aber formal noch mit positivem Eigenkapital ausgestattet.
Von den Verbindlichkeiten haben rund 756.000 Euro eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Das spricht eher für eine längerfristige Projektfinanzierung als für einen kurzfristigen Liquiditätsengpass.
Auch hier gilt deshalb: Die hohe Fremdkapitalquote muss in Verbindung mit dem dahinterstehenden Projekt betrachtet werden.
Terra 5: Eigenkapital vollständig aufgezehrt
Bei der Terra 5 Projektentwicklung GmbH zeigt sich wiederum ein deutlich angespannteres Bilanzbild.
Zum Jahresende 2023 betrug das Umlaufvermögen rund 2,52 Millionen Euro.
Gleichzeitig wird ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag von rund 612.300 Euro ausgewiesen.
Die Gesellschaft verfügt bilanziell damit über kein positives Eigenkapital.
Die Verbindlichkeiten beliefen sich auf rund 3,125 Millionen Euro.
Besonders auffällig ist ihre Fristigkeit: Rund 2,79 Millionen Euro waren mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ausgewiesen.
Das entspricht fast 90 Prozent sämtlicher Verbindlichkeiten.
Im Vergleich zu Terra 3 oder Terra 6 ist das eine deutlich kurzfristigere Finanzierungsstruktur und deshalb grundsätzlich genauer zu betrachten.
Positiv ist allerdings die Entwicklung des nicht gedeckten Fehlbetrags. Dieser sank von rund 750.500 Euro auf rund 612.300 Euro.
Die bilanzielle Unterdeckung hat sich somit gegenüber 2022 um rund 138.000 Euro verbessert.
Auch die Verbindlichkeiten gingen von rund 3,50 Millionen auf 3,13 Millionen Euro zurück.
Das deutet zumindest auf eine gewisse Entschuldung beziehungsweise wirtschaftliche Verbesserung innerhalb des Jahres 2023 hin.
Terra 6: Hohe Fremdfinanzierung, aber nur geringe bilanzielle Unterdeckung
Die Terra 6 Projektentwicklung GmbH weist zum Jahresende 2023 rund 3,50 Millionen Euro Umlaufvermögen aus.
Dem stehen rund 3,54 Millionen Euro Verbindlichkeiten gegenüber.
Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag beträgt lediglich rund 54.500 Euro.
Verglichen mit Terra 3 und Terra 5 ist die bilanzielle Unterdeckung damit wesentlich geringer.
Die Verbindlichkeiten sind außerdem überwiegend langfristig strukturiert. Rund 2,82 Millionen Euro weisen eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr auf. Lediglich rund 722.000 Euro sind innerhalb eines Jahres fällig.
Das kann bei einem längerfristigen Immobilienprojekt durchaus zur Projektlaufzeit passen.
Der nicht gedeckte Fehlbetrag erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr allerdings leicht von rund 50.400 auf 54.500 Euro.
Eine nachhaltige Wiederherstellung positiven Eigenkapitals war bis Ende 2023 somit noch nicht erreicht.
Drei der fünf Gesellschaften ohne beziehungsweise nahezu ohne Eigenkapital
Im Gesamtvergleich ergibt sich ein auffälliges Bild.
Terra 2 besitzt mit knapp 988.000 Euro ein deutlich positives Eigenkapital.
Terra 4 verfügt nur noch über rund 20.500 Euro.
Bei Terra 3, Terra 5 und Terra 6 ist das Eigenkapital vollständig aufgezehrt und ein nicht gedeckter Fehlbetrag ausgewiesen.
Zusammengerechnet ergeben die nicht gedeckten Fehlbeträge dieser drei Gesellschaften rund:
1,37 Millionen Euro.
Das ist eine relevante Größenordnung.
Gleichzeitig wäre es methodisch falsch, diese 1,37 Millionen Euro einfach als „Schuldenloch“ der gesamten Terra-Gruppe zu bezeichnen. Es handelt sich um separate Gesellschaften und der nicht gedeckte Fehlbetrag ist keine zusätzliche Verbindlichkeit, sondern zeigt an, in welchem Umfang das bilanzielle Eigenkapital rechnerisch aufgezehrt ist.
Fast 15 Millionen Euro Verbindlichkeiten
Addiert man lediglich zur Größenordnung die Verbindlichkeiten der fünf Gesellschaften zum 31. Dezember 2023, ergibt sich:
- Terra 2: rund 137.000 Euro
- Terra 3: rund 7,18 Millionen Euro
- Terra 4: rund 878.000 Euro
- Terra 5: rund 3,13 Millionen Euro
- Terra 6: rund 3,54 Millionen Euro
Insgesamt waren damit rund 14,86 Millionen Euro Verbindlichkeiten bilanziert.
Auch diese Zahl muss mit Vorsicht interpretiert werden.
Sie bedeutet nicht automatisch, dass die Unternehmensgruppe wirtschaftlich mit fast 15 Millionen Euro „belastet“ ist, ohne entsprechende Vermögenswerte zu besitzen. Den Verbindlichkeiten stehen unter anderem Projektvermögen, Vorräte, Forderungen sowie potenzielle Verkaufserlöse gegenüber.
Gerade bei Terra 3 zeigt sich dies besonders deutlich: Mehr als sechs Millionen Euro der Aktivseite bestehen aus Vorräten beziehungsweise unfertigen Projekten.
Der wirtschaftliche Schlüssel liegt deshalb im tatsächlichen Marktwert und der Verwertbarkeit dieser Projekte.
Projektentwicklung ist kein normales Handelsgeschäft
Dieser Punkt muss bei einer fairen Bewertung ausdrücklich berücksichtigt werden.
Eine Projektgesellschaft entsteht häufig für ein einziges Immobilienvorhaben.
Zu Beginn entstehen fast ausschließlich Kosten:
Grundstückskauf, Grunderwerbsteuer, Architekten, Gutachten, Planer, Statiker, Genehmigungen, Finanzierungsgebühren, Zinsen, Baukosten und Vertrieb müssen bezahlt werden.
Die Erlöse kommen häufig erst ganz am Ende.
Ein Projekt kann deshalb über Jahre hohe Vorräte, hohe Bankverbindlichkeiten und negative Ergebnisse zeigen und nach Fertigstellung beziehungsweise Verkauf dennoch wirtschaftlich erfolgreich abgeschlossen werden.
Eine Momentaufnahme während der Bauphase kann deshalb ein dramatischeres Bild vermitteln, als die wirtschaftliche Realität des Gesamtprojekts tatsächlich hergibt.
Das Gegenteil gilt allerdings genauso.
Verzögerungen, gestiegene Baukosten, höhere Zinsen oder niedrigere Verkaufspreise können dazu führen, dass eine ursprünglich kalkulierte Projektmarge schmilzt oder vollständig verschwindet.
Genau deshalb ist die Aktualität der Zahlen so wichtig.
Null Mitarbeiter sind bei Projektgesellschaften nicht zwingend ungewöhnlich
Bei Terra 2 wird für 2023 eine durchschnittliche Mitarbeiterzahl von 0,0 Beschäftigten angegeben.
Auch dies sollte nicht vorschnell negativ bewertet werden.
Projektgesellschaften beschäftigen häufig keine eigenen Mitarbeiter. Planung, Verwaltung und Projektsteuerung können durch verbundene Unternehmen, eine Managementgesellschaft oder externe Dienstleister erbracht werden.
Vor dem Hintergrund der bereits untersuchten Terra Management GmbH wäre deshalb insbesondere interessant, ob und auf welcher vertraglichen Grundlage Management-, Projektsteuerungs- oder Generalunternehmerleistungen zwischen den einzelnen Terra-Gesellschaften abgerechnet werden.
Diese konzerninternen Leistungsbeziehungen wären für eine vollständige wirtschaftliche Analyse ausgesprochen wichtig.
Auffälliger Wechsel in der Geschäftsführung
Bei mehreren Gesellschaften tauchen dieselben Personen auf.
Für Terra 3 war zunächst Matthias Winkelmann Geschäftsführer. Ende November 2024 übernahm Helmut Tappert.
Auch die Abschlüsse von Terra 2, Terra 4 und Terra 6 wurden von Helmut Tappert unterzeichnet.
Damit tritt Tappert inzwischen bei mehreren Projektgesellschaften als zentrale Geschäftsführungsfigur in Erscheinung.
Bei Terra 5 ist dagegen für den vorliegenden Abschluss weiterhin Matthias Winkelmann als Geschäftsführer genannt.
Für eine Gesamtanalyse wäre deshalb zu klären, ob hinter diesem Wechsel eine Neuorganisation der Unternehmensgruppe steht und welche Rolle Matthias Winkelmann, Helmut Tappert sowie die Terra Management GmbH inzwischen innerhalb der einzelnen Projektgesellschaften übernehmen.
Die entscheidende offene Frage lautet: Was ist 2024 und 2025 passiert?
Genau hier liegt das größte Problem der vorliegenden Unterlagen.
Die Bilanzzahlen erzählen die Geschichte nur bis zum 31. Dezember 2023.
Bei einer klassischen Gesellschaft ist das bereits eine lange Zeit. Bei Projektentwicklern können zwei Jahre jedoch eine komplette wirtschaftliche Entwicklung umfassen.
Ein Projekt kann innerhalb dieser Zeit:
fertiggestellt worden sein,
verkauft worden sein,
refinanziert worden sein,
erhebliche Gewinne realisiert haben,
weitere Verluste verursacht haben,
oder sogar vollständig rückabgewickelt worden sein.
Ohne die Zahlen 2024 lässt sich deshalb insbesondere bei Terra 3, Terra 5 und Terra 6 nicht seriös beurteilen, ob die ausgewiesenen Unterdeckungen inzwischen beseitigt, vergrößert oder unverändert geblieben sind.
Vorläufiges Fazit
Die vorliegenden Bilanzen der Terra-Projektgesellschaften liefern keine Grundlage für pauschale Alarmmeldungen, sie liefern aber durchaus Anlass für weitergehende Fragen.
Besonders auffällig sind:
die vollständig aufgezehrten Eigenkapitalpositionen bei Terra 3, Terra 5 und Terra 6,
der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag von insgesamt rund 1,37 Millionen Euro bei diesen drei Gesellschaften,
die hohen Verbindlichkeiten von zusammengerechnet rund 14,9 Millionen Euro,
die starke Bankfinanzierung von Terra 3,
der deutliche Anstieg der Zinsaufwendungen bei Terra 3,
die frühere Rückabwicklung des Grundstücksgeschäfts in Wuppertal,
sowie die teilweise sehr geringe kurzfristig verfügbare Liquidität.
Auf der anderen Seite stehen erhebliche Vermögenspositionen und Projektwerte. Terra 3 weist beispielsweise mehr als 6,4 Millionen Euro Vorräte beziehungsweise unfertige Projekte aus. Terra 2 verfügt über eine außerordentlich hohe Eigenkapitalquote. Bei Terra 5 hat sich die bilanzielle Unterdeckung 2023 sogar deutlich reduziert.
Die entscheidende Frage ist deshalb nicht:
„Haben diese Gesellschaften Schulden?“
Projektgesellschaften haben regelmäßig erhebliche Schulden.
Die entscheidenden Fragen lauten vielmehr:
Welchen realisierbaren Wert besitzen die finanzierten Projekte?
Welche Verkaufserlöse wurden inzwischen erzielt?
Sind die Projektkalkulationen trotz gestiegener Finanzierungskosten noch profitabel?
Wie haben sich Eigenkapital und Verbindlichkeiten 2024 und 2025 entwickelt?
Und schließlich:
Warum sind für eine aktuelle öffentliche Bewertung offenbar weiterhin nur die deutlich älteren Jahresabschlüsse 2023 greifbar?
Gerade die letzte Frage verdient eine klare Antwort. Nach § 325 HGB beträgt die reguläre Offenlegungsfrist für Kapitalgesellschaften grundsätzlich höchstens zwölf Monate nach dem jeweiligen Abschlussstichtag. Für das Kalenderjahr 2024 endete diese Frist daher grundsätzlich am 31. Dezember 2025.
Sollten die 2024er Unterlagen für die genannten Gesellschaften tatsächlich noch nicht eingereicht beziehungsweise zugänglich sein, wäre das nicht nur für die journalistische Bewertung relevant. Es erschwert vor allem Gläubigern, Geschäftspartnern, Anlegern und anderen Interessierten eine zeitnahe Einschätzung der wirtschaftlichen Situation.
Eine faire Analyse muss daher beides festhalten:
Die Bilanzen 2023 enthalten Positionen, die erklärungsbedürftig und teilweise deutlich angespannt erscheinen.
Aber ebenso gilt:
Bei Immobilien-Projektgesellschaften entstehen Kosten, Fremdfinanzierung und Verluste häufig lange vor den Erlösen. Erst der erfolgreiche Abschluss und Verkauf eines Projekts zeigt, ob aus einer angespannten Zwischenbilanz tatsächlich ein wirtschaftliches Problem oder am Ende ein profitables Projekt geworden ist.
Genau deshalb wären die Abschlüsse 2024 jetzt so wichtig.
Kommentar hinterlassen