Rechtsanwalt Daniel Blazek zum Thema „Haftung von Licon Immobilien Vermittlern und Beratern“

Sehr geehrter Herr Bremer,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Auch ich bin gespannt, wie es in der LICON Unternehmensgruppe weitergeht. Möglicherweise zieht die Insolvenz der LICON Bau GmbH noch weitere Probleme nach sich.

Ich meine, hinsichtlich einer etwaigen Haftung der Vermittler oder Berater (oder gar Makler der Käufer) in diesem Komplex gelten einige Besonderheiten, die vor allem aus dem Kerngeschäft der Gruppe resultieren, soweit dies Bezüge zu Anlegern bzw. Käufern von Immobilien als Anlage aufweist. Denn Immobilien als Kapitalanlage müssen ordnungsgemäß vermittelt werden. Vom Prinzip her gilt dabei dasselbe wie bei anderen Kapitalanlagen. Unabhängig von spezialgesetzlichen Anforderungen muss der Anleger grundsätzlich ein richtiges Bild von der Anlage haben, wenn er sich zum Kauf entscheidet. Bedient sich der Verkäufer eines Vermittlers oder Beraters, so ist dieser in der Pflicht, das Anlageobjekt richtig darzustellen, wozu auch die spezifischen, aus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden Risiken gehören, die die mögliche Rentabilität des Erwerbs erheblich mindern, vgl. BGH V ZR 223/03, U. v. 15. Oktober 2004. Gleiches gilt, wenn zu einer Finanzierung des Erwerbs beraten wird.

Die sich rechtlich anschließende Frage ist dann, in welchem Pflichtenkreis der Vermittler tätig war, ob ihn eine Eigenhaftung trifft, wie die Rechtsverhältnisse der Beteiligten untereinander ausgestaltet waren und wem das Handeln des Vermittlers oder Beraters ggf. zuzurechnen ist. Das wird auch für die finanzierenden Banken spannend, jedenfalls dann, wenn ein verbundenes Geschäft behauptet wird.

Ein weiterer interessanter Punkt ist in solchen Konstellationen die Frage der Schadenshöhe, wenn an dem Erwerb festgehalten wird. Denn die erworbene Immobilie hat einen Wert, allerdings ist dieser bei dem Vorwurf der Falschaufklärung gerade fraglich. Regelmäßig wird dies durch Sachverständige im Prozess begutachtet werden müssen.

Die Vermittler der betreffenden LICON-Immobilien müssen damit rechnen, dass sie dort, wo es sich um Schadensfälle handelt, entweder in Bezug auf die Immobilie oder deren Nutzung oder ggf. im Zusammenhang mit der Finanzierung, in Schadenersatzprozesse involviert werden. Denkbar ist, dass sie direkt verklagt werden mit dem Vorhalt der Eigenhaftung, dass Ihnen der Streit verkündet wird von anderen Beklagten (z.B. dem Verkäufer, der finanzierenden Bank oder dem Vertriebsunternehmen) oder dass sie als Zeugen benannt werden. Möglicherweise stellen sich dann in einigen Konstellationen noch weitere Anschlussfragen, z.B. hinsichtlich der Rückforderung von Provisionen.

Wir haben bei dem Vorwurf der Eigenhaftung (als eigentlich nicht beteiligter Dritter, z.B. weil man als Erfüllungsgehilfe oder Vertreter des Verkäufers oder eines Vertriebsunternehmens handelte) die Erfahrung gemacht, dass dies häufig auf das Konstrukt des besonderen persönlichen Vertrauens, vgl. § 311 Abs. 3 S. 2 BGB, oder wirtschaftliches Eigeninteresse gestützt wird. Hiergegen spricht der Umstand, dass dies nur sehr selten zutrifft und die Voraussetzungen dafür nicht immer von den Anlegervertretern hinreichend dargelegt werden. Zum Beispiel reichen hierfür die besondere Fachkenntnis, eine langjährige Geschäftsbeziehung oder das Provisionsinteresse grundsätzlich nicht aus. Das muss der anwaltliche Bevollmächtigte der Vermittler dann gut darlegen.

Etwas anderes gilt natürlich, wenn dem Vermittler vorgehalten wird, direkt Schuldner des Auskunfts- oder Beratungs- oder Maklervertrages zu sein. Dann gilt es, diese Frage anhand des Auftretens zu überprüfen sowie die einzelnen angeblichen Pflichtverletzungen.

In diesem komplexen Fall müssen die Vermittler und Berater nun umsichtig agieren. Der Fall wird sich auch noch weiter entwickeln. Ich halte Sie dann gerne auf dem Laufenden.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Blazek