OLG Hamm: Immobilienmakler haften bei unzureichender Risikoaufklärung bei Bauträgerprojekten

Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden, dass auch Immobilienmakler für Schäden haften können, wenn sie Anleger bei Bauträgerprojekten nicht ausreichend über bestehende Risiken informieren – selbst dann, wenn sie sich lediglich als Vermittler verstehen. Die Grenze zwischen reiner Maklertätigkeit und Anlageberatung ist dabei fließend. Wer wesentliche Informationen – etwa zu Mängeln am Objekt oder zur finanziellen Lage des Bauträgers – verschweigt oder verharmlost, riskiert Schadensersatzforderungen.

Wesentliche Aspekte der Entscheidung:

• Makler oder Berater?
  Zwar handelt es sich bei Immobilienmaklern nicht automatisch um Anlageberater. Doch bei komplexen Bauträgerprojekten trifft sie eine erweiterte Aufklärungspflicht – insbesondere, wenn Risiken wie Insolvenzen, Bauverzögerungen oder Qualitätsmängel absehbar sind.

• Pflicht zur Risikoaufklärung:
  Ein Makler, der dem Käufer bekannte oder erkennbare Risiken verschweigt, verletzt seine vertraglichen Pflichten. Dies kann einen Vermögensschaden begründen – etwa, wenn die Immobilie später nicht wie erwartet nutzbar oder verwertbar ist.

• Schadensersatz:
  In solchen Fällen kann der Anleger verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er die Investition nie getätigt – etwa durch Rückabwicklung des Vertrags oder Erstattung des finanziellen Schadens.

Rechtliche Bewertung:

• Maklerhaftung bei Bauträgerprojekten:
  Auch ohne ausdrückliche Beratungsleistung besteht eine Verpflichtung zur Aufklärung, wenn dem Makler relevante Informationen vorliegen oder vorliegen müssten. Das gilt insbesondere bei bekannten Mängeln, rechtlichen Risiken oder Zweifeln an der Solvenz des Bauträgers.

• Garantenstellung des Maklers:
  Bei spekulativen Projekten – wie sie bei Bauträgermodellen häufig vorkommen – nimmt der Makler faktisch eine Schutzfunktion gegenüber dem Anleger ein. Daraus ergibt sich eine gesteigerte Verantwortung zur umfassenden Information.

Was bedeutet das für Anleger?

Wer in ein Bauträgerprojekt investiert hat und im Nachhinein mit Mängeln, Insolvenz des Bauträgers oder anderen Problemen konfrontiert wird, sollte genau prüfen lassen, ob der vermittelnde Makler seiner Informationspflicht nachgekommen ist. Eine Haftung besteht auch dann, wenn der Makler sich selbst nicht als Berater verstanden hat – entscheidend ist, ob der Anleger durch mangelnde Aufklärung zu einem risikobehafteten Investment verleitet wurde.