Maggie Hildebrands erstes eigenes Apartment in Toronto bot auf nur 28 Quadratmetern alles: Küche, Arbeitsplatz, Esstisch – und das Bett mittendrin.
Zunächst war sie zufrieden: Die Wohnung war zentral gelegen und erfüllte alle Grundbedürfnisse. Doch bald schon fühlte sich die heute 28-Jährige zunehmend eingeengt:
„Es war so isolierend in diesem winzigen Raum“, erzählt sie der BBC. „Es fühlte sich an, als sei das einfach ein Ort, um Arbeitsbienen über Nacht abzustellen.“
Hildebrand lebte in einem sogenannten Mikro-Apartment – einer Wohnform, die in den letzten zehn Jahren in Städten wie Toronto und Vancouver boomen sollte. Doch dieser Boom ist nun ins Stocken geraten – und gerade diese Kleinwohnungen verlieren besonders stark an Wert.
Ein Markt in der Krise
Kanadas Eigentumswohnungsmarkt befindet sich im stärksten Abschwung seit den 1980er Jahren. Tausende bezugsfertige Wohnungen stehen leer. In Toronto wurden allein im letzten Jahr 18 Neubauprojekte gestrichen – ein bisher unerreichter Negativrekord. Fachleute erwarten, dass diese Zahl weiter steigt, da die Nachfrage weiter sinkt.
Im Zentrum der Kritik steht die jahrelange Baupraxis, bei der Entwickler vor allem auf kleine, günstige Einheiten setzten – in der Hoffnung, sie schnell an Investoren verkaufen oder vermieten zu können. Doch nun zeigt sich: Diese Strategie ist gescheitert.
Statistiken zeigen, dass in Toronto der Großteil aller Wohnungen unter 56 Quadratmetern in der Hand von Investoren ist. Seit 2016 ist der Bau solcher Kleinstwohnungen regelrecht explodiert: Heute machen sie 38 % der Neubauten aus – gegenüber nur 7,7 % vor 2016.
In den USA spielen Mikro-Apartments bislang nur eine Nebenrolle. Dennoch hat sich ihr Anteil laut der National Association of Realtors auch dort in den letzten zehn Jahren verdoppelt.
Preise im Sinkflug
Einige Mikro-Apartments in Toronto, die vor wenigen Jahren noch für umgerechnet über 340.000 Euro verkauft wurden, erzielen heute kaum mehr als 220.000 Euro – ein Preisverfall, der in einer der teuersten Städte der Welt lange undenkbar war.
„Beim Verkauf dieser Einheiten geht es nur noch um den niedrigsten Preis“, sagt Shaun Hildebrand, Präsident des Marktforschungsunternehmens Urbanation (nicht verwandt mit Maggie Hildebrand).
Ursachen für den Abschwung
Überangebot ist eine der Hauptursachen. Um dem starken Bevölkerungswachstum – vor allem durch Immigration – zu begegnen, wurden in den letzten Jahren zehntausende Wohnungen gebaut. Doch durch neue Einwanderungsgrenzen ist die Zuwanderung stark zurückgegangen, so ein Bericht der Bank of Montreal. 2025 verzeichnete Kanada den größten Bevölkerungsrückgang seit den 1940er Jahren (ausgenommen Pandemie-Jahr 2020).
Zweitens: Die Preisblase ist geplatzt. Während der Pandemie senkte die Zentralbank die Zinsen, Investoren stiegen massiv ein – in der Hoffnung auf immer steigende Immobilienpreise. Als dann die Zinsen stiegen, gerieten viele Käufer unter Druck. Einige konnten ihre Einheiten nicht mehr bezahlen, andere versuchten sie mit Verlust weiterzuverkaufen oder zögerten mit dem Einstieg in den Markt.
Auch das Verbot für ausländische Immobilienkäufer seit 2022 habe laut Hildebrand eine Rolle gespielt – weniger durch direkten Einfluss, mehr als Symbol: „Kanada wirkt dadurch weniger offen für Investitionen.“
Neue Chancen für Mieter
Für Mieter wie Maggie Hildebrand ergibt sich durch das Überangebot eine seltene Chance: mehr Auswahl, niedrigere Mieten.
Sie zahlte früher 2.200 Kanadische Dollar für ihr Mikro-Apartment. Heute wohnt sie in einer 70-Quadratmeter-Wohnung mit Gartenblick – für nur 200 Dollar mehr. „Ich feiere morgen meinen Geburtstag und habe 25 Gäste eingeladen“, sagt sie lachend. „Vor einem Jahr wäre das undenkbar gewesen.“
Ein Strategiewechsel in Sicht?
Laut Shaun Hildebrand denken Entwickler bereits um. Die Fokussierung auf kurzfristige Investoren sei vorbei. Zukünftig werde man sich eher auf Käufer mit langfristigem Wohninteresse konzentrieren.
„Wir haben aus unseren Fehlern gelernt“, sagt er. Zwar würden kleine Einheiten nicht komplett verschwinden – sie blieben wegen der Kosten attraktiv –, „aber wir sind zu weit gegangen“.
Auch Schnäppchenjäger profitieren: Der Makler Alex Cruz berichtet, dass günstige Kleinstwohnungen inzwischen von Käufern genutzt werden, um endlich in den Markt einzusteigen. „Wenn der Quadratmeterpreis stimmt, wird gekauft“, so Cruz.
Unsichere Zukunft für den Wohnungsbau
Die Entwicklung kommt inmitten einer landesweiten Wohnkrise, die inzwischen alle politischen Ebenen beschäftigt. Premierminister Mark Carney hat angekündigt, die Zahl der jährlich gebauten Wohnungen in den nächsten zehn Jahren zu verdoppeln.
Doch derzeit werden viele Projekte gestoppt oder storniert – was laut Hildebrand den Wohnraummangel weiter verschärfen könnte, da gerade Eigentumswohnungen einen Großteil des Angebots in Großstädten ausmachen.
Und die günstigen Preise? Sie könnten bald wieder Geschichte sein.
„Die Frage ist: Wie lange bleiben wir auf diesem Niveau – und was bedeutet das für das Wohnungsangebot der nächsten Jahre?“, so Hildebrand abschließend.
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