Nicht nur unsere Meinung zählt z.B. Immobilien- Crowdfunding

Ab und zu bekommen wir dann auch mal einen interessanten Artikel in unsere Redaktion, der nicht die Meinung der Redaktion wiedergibt, den wir aber sehr gut finden. So wie den Folgenden:

Diese Finanzierungsform soll als Geldanlage keine Randerscheinung bleiben.

Im Verborgenen wurden 2017 bisher 46 Millionen Euro von deutschen Anlegern über das Internet in kleinen Beträgen in Immobilien gesteckt.  Das Wachstum ist also beachtlich.

Die Branche will das nicht als Boom sehen, aber  Immobilien-Crowdinvesting wächst und ist eine Form der modernen Finanzierung. Im Verhältnis zu anderen Anlageformen ist das Gesamtvolumen dieser Immobilienfinanzierungen noch gering. Exporo als 2017 größte Plattform in Deutschland freut sich über die Entwicklung – mit noch vergleichsweise geringem Volumen. Das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilien-Investmentmarkt wird bis zum Jahresende 65 Milliarden Euro erreichen.

Immobilienanlagen sind im Niedrigzinsumfeld beliebt und bieten über die Crowd-Projekte Renditen von fünf bis sieben Prozent. Bauprojekte sind relativ einfach zu verstehen. Anleger können einschätzen, ob sie ein Immobilienprojekt überzeugt oder nicht. Dieses Vertrauen in abstrakte Finanzprodukte sonst nicht so leicht zu bekommen.

Projekte investieren primär in Berlin und Hamburg. Ob die Preise dort weit gestiegen sind, ist bei den Plattformen streitig. Viele halten die Metropolen für ausgereizt und überteuert, trotz des knappen und begehrten Wohnraums. Das interessante Potential ist in Berlin in selektiven Lagen zu finden. In der Nachbarstraße kann es anders und die Preise können niedrig sein. Berlin ist nach wie vor die billigste Hauptstadt Europas. Das trifft auch für den täglichen Konsum zu. Der Preisanstieg ist einem Aufholprozess geschuldet.

Die Qualität jedes Projekts wird im Selektionsprozess der Plattformen ermittelt. Da nicht nur die Nachfrage boomt,  kann keine der Plattformen bestätigen, dass die Qualität der Projekte abnimmt, auch wenn angenommen wird, dass der eine oder andere Ausfall in dem Segment des Crowdinvesting zu erleben sein wird. Anleger sind davon bisher verschont geblieben, wenn Plattformen das Risiko-Ertrags-Verhältnis richtig bewerten. Die Anlageform ist noch zu unbedeutend. Sie sollte im Gegenteil bekannter werden.

Qualitätsmanagement wird von den Plattformen als existentielle Aufgabe verstanden. Wenn ein Crowdinvesting-Projekt in Deutschland irgendwann scheitert, wäre das ein Hieb für die Branche. Die Due Diligence hat für die Projektauswahl einen hohen Stellenwert. Dennoch: Staatsanwaltschaft ermittelt gegen Verantwortliche zweier Projekte – ein gefährlicher Anfang für die Branche!

Die betroffenen Plattformen werden versuchen Imageschäden abzuwenden. Dazu wird von Marktteilnehmern betont, dass sie die Spreu vom Weizen trennen wollen. Nur aus zwei bis fünf Prozent der eingereichten Projekte können Angebote für die Crowd werden.  Dabei versuchen sich Plattformen spezieller zu positionieren, um den Qualitätsaspekt zum Tragen zu bringen.

Nur Projekte mit „erstklassigen Erfolgschancen“ bei gleichem Zins sollen für ein Immobilien-Crowd-Projekt am unteren Rand des Zinsspektrums Vermögen sichern. Dabei können Projekte mit einer projektunabhängigen erstrangigen Grundschuld an einer Bestandsimmobilie abgesichert werden.  Im Sicherungsfall könne der Treuhänder diese veräußern und die Erlöse an die Investoren auszahlen.
Für Anleger hat das Kleinanlegerschutzgesetz für das Immobilien-Crowdinvesting die Einbeziehung von Nachrangdarlehen festgeschrieben. Crowd-Anleger müssten sich im Insolvenzfall hinter anderen Gläubigern anstellen. Sie können nicht damit rechnen, dass sie dann irgendwelche Zahlungen erhalten.

Alle Plattformen sind von Erfolgen in der Zukunft überzeugt und erwarten in 2018  etwa 300 bis 400 Millionen Euro. Deutschland hat Bedarf an Wohn-, Büro- und Gewerbeflächen“. Das versetzt Projektentwickler in die Lage über Crowdinvesting mehr zu bauen. Entwickler erwarten weiter günstige Finanzierungen, steigende Baukosten. Mit Nachrangdarlehen wollen Projektentwickler einen Teil ihres Eigenkapitals ersetzen, um dadurch liquide und handlungsfähig zu bleiben.

Die auf 2018 verschobene Evaluierung des Kleinanlegerschutzgesetzes kann für Anleger zu Einschränkungen führen. Eine Prospektpflicht könnte diese Finanzierungsform für Projektentwickler weniger attraktiv machen. Der Bundesverband Crowdfunding wünscht sich dagegen, dass die künftige Bundesregierung prüfen möge, wie der Markt noch ausgeweitet werden könnte, um mehr Anlegern die Möglichkeit zu geben, transparent und selbstbestimmt attraktive Investitionsmöglichkeiten zu finden.

In der ganzen Welt wie in vielen Ländern Europas begrüßen Regierungen Crowdinvesting als Bereitstellung von Wagniskapital, das eine Lücke in der Bereitstellung von Kapital mit eigenkapitalähnlichen Mitteln schließe. Dennoch ist zu bedenken, dass solide Sicherheit für Anleger nicht gegeben ist, wenn Nachrangdarlehen zu deren Gunsten eingerichtet werden. Diese Form der Kapitalanlage erscheint interessant und lukrativ. Sofern qualifiziert gehandelt wird, sind über dem Durchschnitt liegende Renditen möglich. Aber es ist zu bedenken, dass relativ kleine Irritationen auch bei gutem Willen der Initiatoren zum Desaster führen können.

Crowdinvesting bleibt eine der schillernden Anlageformen am grauen Kapitalmarkt.

 

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