Ein Immobilienmakler fordert fast 15.000 Euro Provision für die Vermittlung einer Eigentumswohnung. Doch vor Gericht erlebt er eine Niederlage. Das Landgericht München I stellt klar: Ohne einen wirksamen Maklervertrag in Textform gibt es grundsätzlich keinen Provisionsanspruch. Auch WhatsApp-Nachrichten reichen nicht aus, wenn daraus die wesentlichen Vertragsvereinbarungen nicht hervorgehen. Die Entscheidung ist inzwischen rechtskräftig.
Streit um Wohnungsverkauf in Bayreuth
Im Mittelpunkt des Rechtsstreits stand der Verkauf zweier Eigentumswohnungen in Aalen und Bayreuth.
Der Eigentümer hatte die Maklerrechnung für die Wohnung in Aalen bezahlt. Für den Verkauf der Immobilie in Bayreuth verweigerte er dagegen die Zahlung einer Provision von 14.995,90 Euro.
Der Makler behauptete, er habe die Vermittlung mit dem Bruder des Eigentümers vereinbart. Dieser sei ebenfalls Immobilienmakler und habe den Verkäufer vertreten.
Der Eigentümer bestritt allerdings, seinem Bruder eine entsprechende Vollmacht erteilt zu haben. Auch eine Vermittlungsleistung des klagenden Maklers stellte er infrage.
WhatsApp-Nachrichten genügen nicht automatisch
Das Landgericht München I wies die Klage mit Urteil vom 13. Mai 2026 (Az. 3 O 13657/25) ab.
Bereits die angebliche Bevollmächtigung des Bruders konnte nach Auffassung des Gerichts nicht nachgewiesen werden.
Entscheidend war außerdem die gesetzlich vorgeschriebene Textform nach § 656a BGB.
Zwar können grundsätzlich auch WhatsApp-Nachrichten die Textform erfüllen. Im konkreten Fall enthielten die vorgelegten Nachrichten jedoch keine ausreichende Vereinbarung darüber, dass dem Makler für den Wohnungsverkauf in Bayreuth die geforderte Provision zustehen sollte.
Damit fehlte es an einem wirksamen Maklervertrag.
Auch andere Zahlungsansprüche scheiterten
Der Makler versuchte außerdem, seine Forderung auf andere rechtliche Grundlagen zu stützen.
Doch weder einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung noch aus Geschäftsführung ohne Auftrag ließ das Gericht gelten.
Die Begründung ist besonders wichtig: Die gesetzliche Textformpflicht darf nicht dadurch umgangen werden, dass eine unwirksame Provisionsvereinbarung nachträglich über andere Anspruchsgrundlagen wirtschaftlich durchgesetzt wird.
Zudem war nicht bewiesen, dass der erzielte Kaufpreis gerade auf einer Leistung des Klägers beruhte.
Entscheidung inzwischen rechtskräftig
Der Makler legte gegen das Urteil Berufung ein. Das Oberlandesgericht München wies diese jedoch mit Beschluss vom 22. Oktober 2026 zurück.
Damit ist die Entscheidung rechtskräftig.
Was bedeutet das für Immobilienkäufer und Verkäufer?
Seit dem 23. Dezember 2020 verlangt § 656a BGB für Maklerverträge über den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Textform.
Die Regelung soll sicherstellen, dass die wesentlichen Vereinbarungen dokumentiert werden und später keine Unklarheiten über Provisionsansprüche entstehen.
Für Immobilienmakler bedeutet das: Wer eine Provision verlangt, muss einen wirksamen Vertrag und dessen Inhalt nachweisen können.
Für Käufer und Verkäufer stärkt die Entscheidung die Rechtssicherheit.
Fazit: Das Urteil aus München zeigt, dass die Textformpflicht keine bloße Formalität ist. Ein Makler kann nicht allein deshalb knapp 15.000 Euro verlangen, weil er behauptet, an einem Immobilienverkauf beteiligt gewesen zu sein. Entscheidend sind eine wirksame Vereinbarung und der Nachweis der anspruchsbegründenden Voraussetzungen.
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