Redaktion: Herr Iwanow, Sie haben sich den aktuellen Jahresabschluss der Bau Ehrlich GmbH aus Nürnberg angesehen. Ein potenzieller Bauherr überlegt, mit dem Unternehmen ein Bauträgergeschäft abzuschließen. Was sagen Sie zu dieser Bilanz aus juristischer und verbraucherschützender Sicht?
Michael Iwanow: Die Bilanz der Bau Ehrlich GmbH ist aus Sicht eines Verbrauchers hochproblematisch. Wir sehen hier eine klassische bilanzielle Überschuldung: Das Unternehmen weist zum 31.12.2023 kein Eigenkapital mehr aus – und zusätzlich sogar einen sogenannten „nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag“ von über 1,1 Millionen Euro. Das bedeutet: Das Unternehmen ist bilanziell insolvent, zumindest auf dem Papier überschuldet.
Redaktion: Was bedeutet „nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag“ konkret für einen Verbraucher?
Iwanow: Ganz einfach gesagt: Das Unternehmen hat mehr Schulden als Vermögen – es gehört ihm rechnerisch nichts mehr. Dieser Fehlbetrag ist ein Warnsignal erster Güte, weil die Verbindlichkeiten die Vermögenswerte übersteigen. Wer jetzt als Bauherr einen Vertrag mit diesem Unternehmen eingeht, trägt ein erhebliches Insolvenzrisiko. Im schlimmsten Fall steht man ohne Haus, aber mit Hypothek da, wenn das Unternehmen während der Bauphase zahlungsunfähig wird.
Redaktion: Es gibt im Anhang eine Passage zur Fortführungsprognose. Dort beruft sich die Geschäftsführung auf Rangrücktritte und stille Reserven. Wie bewerten Sie das?
Iwanow: Die sogenannte Fortführungsprognose („going concern“) ist ein wichtiges, aber auch risikobehaftetes Instrument im Bilanzrecht. Die Geschäftsführung begründet die Annahme, dass es weitergeht, mit Rangrücktrittsvereinbarungen von 1.120.000 Euro – also Gesellschafterdarlehen, die im Insolvenzfall zurückstehen – sowie mit der Hoffnung, dass durch den Verkauf von Vorratsimmobilien stille Reserven gehoben werden. Das ist nicht mehr als ein Plan, keine Garantie. Die finanzielle Stabilität hängt hier an einem seidenen Faden.
Redaktion: Wie sieht es mit den Verbindlichkeiten aus?
Iwanow: Die Verbindlichkeiten sind drastisch angestiegen: Von 2,6 Millionen auf über 10,9 Millionen Euro in einem Jahr. Davon sind über 7,4 Millionen Euro kurzfristig fällig – das ist alarmierend. Dazu kommt: Rund 1,4 Millionen Euro sind Schulden gegenüber den Gesellschaftern selbst. Wenn das Unternehmen ins Wanken gerät, kann es sein, dass verwandte oder verbundene Personen zuerst bedient werden, während Außenstehende – also auch Verbraucher – leer ausgehen.
Redaktion: Und was ist mit den Forderungen an Gesellschafter auf der Aktivseite?
Iwanow: Auch das ist kritisch. Es stehen Forderungen an Gesellschafter in Höhe von rund 22.000 Euro in der Bilanz. Das heißt: Es wurde Geld an die Gesellschafter gegeben, obwohl das Unternehmen selbst massiv verschuldet ist. Das ist mindestens fragwürdig und sollte Anleger und Bauherren besonders misstrauisch machen.
Redaktion: Welche Empfehlung geben Sie einem Verbraucher, der überlegt, mit der Bau Ehrlich GmbH einen Bauträgervertrag einzugehen?
Iwanow: Hände weg, ganz klar. Ein Bauträgervertrag ist für Verbraucher eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Bei einem bilanziell überschuldeten Unternehmen besteht ein hohes Insolvenzrisiko, das schlimmstenfalls zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führt – oder zum Rechtsstreit mit enormen Kosten. Selbst mit einer Bürgschaft nach MaBV oder einem Notarvertrag bleiben Risiken, wenn das Unternehmen plötzlich ausfällt.
Redaktion: Was können Verbraucher konkret tun, um sich besser zu schützen?
Iwanow: Verbraucher sollten immer eine eigene, unabhängige Recherche betreiben, insbesondere bei Bauträgergesellschaften ohne langjährige Marktpräsenz oder mit Sitzverlagerungen. Ich empfehle ausdrücklich die Plattform investigate.jetzt, um Bonitätsbewertungen, Bilanzen und wirtschaftliche Hintergründe von Bauträgern zu überprüfen. Außerdem sollte man sich vor Vertragsabschluss juristisch beraten lassen, um individuelle Risiken richtig einzuschätzen.
Redaktion: Vielen Dank für Ihre Einschätzung, Herr Iwanow.
Michael Iwanow: Sehr gern. Und mein Appell an alle: Vermeiden Sie teure Überraschungen durch kritisches Hinterfragen – gerade bei scheinbar verlockenden Bauangeboten.
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