Wer eine Immobilie finanziert, möchte häufig möglichst schnell schuldenfrei werden. Zusätzliche Tilgungen können die Kreditlaufzeit erheblich verkürzen und Tausende Euro Zinsen sparen. Doch eine vorzeitige Rückzahlung ist nicht in jeder finanziellen Situation sinnvoll. Entscheidend sind der vereinbarte Zinssatz, bestehende Verbindlichkeiten und die persönliche Liquidität.
Jeder vierte Kreditnehmer zahlt zusätzlich
Eine Untersuchung des amerikanischen Baufinanzierers Rocket Mortgage zeigt, dass rund ein Viertel seiner untersuchten Kreditnehmer innerhalb der vergangenen fünf Jahre zusätzliche Tilgungen geleistet hat.
Besonders verbreitet waren solche Zahlungen in den Jahren 2021 und 2022, als Immobilienkredite zu außergewöhnlich niedrigen Zinssätzen abgeschlossen werden konnten.
Dabei ist eine Sondertilgung gerade bei sehr günstigen Immobilienkrediten wirtschaftlich nicht immer vorteilhaft.
Wer beispielsweise einen Baukredit mit zwei Prozent Zinsen besitzt, gleichzeitig aber einen Verbraucherkredit mit acht Prozent bedient, sollte zunächst prüfen, ob die Rückzahlung der teureren Verbindlichkeit finanziell sinnvoller ist.
Wie viel Geld lässt sich sparen?
Ein amerikanisches Berechnungsbeispiel verdeutlicht die Wirkung zusätzlicher Tilgungen.
Bei einem Immobilienkredit über 400.000 Dollar, einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 3,5 Prozent beträgt die monatliche Kreditrate rund 1.800 Dollar.
Wer zusätzlich jeden Monat 500 Dollar zurückzahlt, kann die Laufzeit auf ungefähr 20 Jahre verkürzen und erhebliche Zinskosten vermeiden.
Allerdings muss dafür dauerhaft ausreichend Einkommen zur Verfügung stehen.
Warum Liquiditätsreserven wichtig bleiben
Eine höhere Tilgung reduziert zwar die Restschuld, bindet aber gleichzeitig Kapital in der Immobilie.
Dieses Geld steht anschließend nicht mehr ohne Weiteres für Reparaturen, Arbeitslosigkeit oder unerwartete Ausgaben zur Verfügung.
Besonders problematisch kann das werden, wenn Immobilienbesitzer ihre gesamten Ersparnisse zur Kreditrückzahlung verwenden und später teure neue Darlehen aufnehmen müssen.
Deshalb sollten ausreichende finanzielle Rücklagen bestehen bleiben.
Was gilt für deutsche Immobilienbesitzer?
In Deutschland hängt die Möglichkeit zusätzlicher Tilgungen maßgeblich vom Kreditvertrag ab.
Viele Banken vereinbaren jährliche Sondertilgungsrechte von beispielsweise fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Ein allgemeiner Anspruch auf kostenlose Sondertilgungen in dieser Höhe besteht jedoch nicht.
Bei einer vorzeitigen vollständigen Rückzahlung während der Zinsbindung kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.
Eine wichtige Ausnahme besteht bei Immobiliendarlehen mit längerer Zinsbindung: Nach § 489 BGB können Darlehensnehmer grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen.
Umschuldung oder Sondertilgung?
Neben zusätzlichen Tilgungen kann auch eine Umschuldung sinnvoll sein, wenn ein günstigerer Kredit erhältlich ist.
Dabei müssen allerdings sämtliche Kosten berücksichtigt werden. Ein niedrigerer Zinssatz allein garantiert noch keinen finanziellen Vorteil.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, vorhandenes Kapital zunächst sicher anzulegen. Entscheidend ist, ob die nach Steuern verbleibende Rendite höher ausfällt als die durch eine Sondertilgung vermeidbaren Kreditzinsen.
Fazit für Verbraucher
Eine frühzeitige Entschuldung kann finanzielle Sicherheit schaffen. Sie ist jedoch nicht automatisch die wirtschaftlich günstigste Entscheidung.
Vor größeren Sondertilgungen sollten Immobilienbesitzer daher Kreditkosten, alternative Verwendungsmöglichkeiten des Geldes, bestehende Schulden und persönliche Rücklagen vergleichen.
Denn das Ziel sollte nicht allein sein, möglichst schnell schuldenfrei zu werden, sondern die eigene finanzielle Situation langfristig stabil zu gestalten.
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