GRK Friedrich-Ebert-Straße GmbH: Eigenkapital weiter aufgezehrt – aber der Jahresverlust ist vergleichsweise gering

Der Jahresabschluss 2024 der GRK Friedrich-Ebert-Straße GmbH, vormals OGF Objektgesellschaft Friedrich-Ebert-Straße GmbH, zeigt ein Unternehmen mit einer ungewöhnlichen Bilanzstruktur: Rund 6,25 Millionen Euro Umlaufvermögen stehen rund 6,41 Millionen Euro Verbindlichkeiten gegenüber. Positives Eigenkapital gibt es nicht mehr. Gleichzeitig fällt der Jahresverlust 2024 mit knapp 11.600 Euro vergleichsweise gering aus.

Das macht die Bilanz durchaus kritisch, aber keineswegs eindeutig. Insbesondere muss man zwischen der schwachen Eigenkapitalausstattung und der offenbar projektbezogenen Finanzierung der Gesellschaft unterscheiden. Der Abschluss betrifft das Geschäftsjahr 2024 und wurde laut Unternehmensregister im Januar 2026 hinterlegt.

Der zentrale Warnhinweis: Kein positives Eigenkapital

Der auffälligste Punkt ist die Eigenkapitalposition.

Zum 31. Dezember 2024 weist die Gesellschaft 0 Euro Eigenkapital aus. Gleichzeitig steht auf der Aktivseite ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag von 132.669,21 Euro.

Ende 2023 betrug dieser Fehlbetrag noch 121.073,02 Euro. Er hat sich somit um 11.596,19 Euro beziehungsweise knapp 9,6 Prozent erhöht.

Genau dieser Anstieg entspricht dem Jahresfehlbetrag 2024.

Die Gesellschaft hat also erneut Verlust gemacht und verfügt bilanziell weiterhin über negatives Eigenkapital.

Das ist ein Warnsignal, sollte aber korrekt eingeordnet werden: Negatives bilanzielles Eigenkapital ist nicht automatisch mit Zahlungsunfähigkeit oder insolvenzrechtlicher Überschuldung gleichzusetzen. Dafür wären zusätzliche Informationen über Liquidität, Fortführungsprognose, Finanzierung und tatsächliche Werte des Immobilienprojekts erforderlich.

Positiv: Der Jahresverlust beträgt lediglich 11.596 Euro

Anders als bei manchen stark defizitären Objektgesellschaften fällt der Verlust des Geschäftsjahres hier vergleichsweise überschaubar aus.

Die Gesellschaft weist für 2024 einen Jahresfehlbetrag von 11.596,19 Euro aus, der auf neue Rechnung vorgetragen werden soll.

Das ist für die Beurteilung wichtig.

Das Problem der Gesellschaft liegt damit weniger in einem dramatischen Verlust des Jahres 2024 als vielmehr in den bereits aus früheren Perioden aufgelaufenen Verlusten.

Der nicht gedeckte Fehlbetrag wächst zwar weiter – aber 2024 nur moderat.

Umlaufvermögen steigt auf 6,25 Millionen Euro

Interessant ist die Aktivseite.

Das Umlaufvermögen stieg von 5,87 Millionen Euro auf 6,25 Millionen Euro, also um rund 378.000 Euro beziehungsweise 6,4 Prozent.

Nach Angaben der Gesellschaft besteht dieses im Wesentlichen aus Vorratsvermögen und Bankguthaben.

Das ist ein wichtiger Hinweis auf das Geschäftsmodell.

Offenbar handelt es sich um eine klassische Immobilien-Projektgesellschaft, bei der das Projekt nicht als langfristig gehaltenes Anlagevermögen, sondern im Umlaufvermögen beziehungsweise Vorratsvermögen geführt wird.

Daher wäre es falsch, die geringe klassische Eigenkapitalausstattung isoliert wie bei einem normalen operativen Unternehmen zu betrachten. Entscheidend ist vielmehr, welchen wirtschaftlichen Wert das Projekt besitzt und ob es sich erfolgreich verwerten lässt.

Genau diesen Markt- oder Veräußerungswert erfahren wir aus dem Abschluss allerdings nicht.

Interessant: Fremdkapitalzinsen werden aktiviert

Eine besonders bemerkenswerte Angabe findet sich im Anhang.

Die Gesellschaft hat 2024 325.000 Euro Fremdkapitalzinsen in die Herstellungskosten des Vorratsvermögens einbezogen. 2023 waren es lediglich 123.000 Euro.

Der Betrag hat sich damit mehr als verdoppelt.

Das ist bilanziell bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen möglich und wird von der Gesellschaft ausdrücklich offengelegt. Für die wirtschaftliche Analyse ist es dennoch wichtig.

Denn diese Zinsen erscheinen dadurch zunächst nicht vollständig als Aufwand des laufenden Jahres, sondern erhöhen die Herstellungskosten des Projekts.

Anders formuliert: Ein erheblicher Teil der Finanzierungskosten steckt im bilanzierten Projektwert.

Das sollte man bei der Beurteilung des kleinen Jahresverlusts von nur 11.596 Euro berücksichtigen.

Der niedrige Jahresverlust bedeutet deshalb nicht automatisch, dass das laufende Projekt wirtschaftlich nahezu kostendeckend arbeitet.

Zinsbelastung hat sich deutlich erhöht

Die Entwicklung von 123.000 auf 325.000 Euro aktivierten Fremdkapitalzinsen zeigt gleichzeitig, dass die Finanzierung 2024 erheblich stärker ins Gewicht gefallen ist.

Das entspricht einer Zunahme um rund 164 Prozent.

Bei einem Immobilienprojekt ist das angesichts des Zinsumfelds und der Projektentwicklung nicht automatisch ungewöhnlich. Trotzdem sollte beobachtet werden, wie lange diese Finanzierungskosten noch anfallen.

Denn irgendwann muss das Projekt genügend wirtschaftlichen Ertrag erwirtschaften, um neben Bau- und Entwicklungskosten auch die Finanzierungskosten zu decken.

Genau hier liegt eines der wesentlichen Risiken einer hoch fremdfinanzierten Projektgesellschaft.

6,4 Millionen Euro Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten erhöhten sich von rund 6,03 Millionen Euro auf 6,41 Millionen Euro.

Das entspricht einem Zuwachs von etwa 377.000 Euro.

Bemerkenswert ist, dass diese Zunahme fast exakt dem Anstieg des Umlaufvermögens entspricht.

Das deutet darauf hin, dass der weitere Aufbau beziehungsweise die Entwicklung des Projekts im Wesentlichen über zusätzliches Fremdkapital finanziert wurde. Das ist eine Interpretation der Bilanzentwicklung, keine ausdrückliche Aussage des Unternehmens.

Die Finanzierung bleibt jedenfalls sehr fremdkapitallastig.

Vier Millionen Euro Bankfinanzierung langfristiger

Positiv ist dabei die Laufzeitenstruktur.

Von den insgesamt 6,406 Millionen Euro Verbindlichkeiten haben 4 Millionen Euro eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Diese betreffen nach dem Anhang Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Die Bankfinanzierung ist durch Grundschulden auf dem finanzierten Objekt abgesichert.

Damit sind rund 62 Prozent der gesamten Verbindlichkeiten nicht kurzfristig fällig.

Das entschärft die Situation erheblich gegenüber einer Konstellation, bei der sämtliche 6,4 Millionen Euro binnen zwölf Monaten zurückgeführt werden müssten.

Aber 2,4 Millionen Euro sind kurzfristig

Auf der anderen Seite bleiben rund 2,406 Millionen Euro Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von höchstens einem Jahr.

Und hier wird eine weitere Zahl interessant:

2,389 Millionen Euro entfallen auf Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern.

Im Vorjahr waren es noch 2,005 Millionen Euro. Die Gesellschafterverbindlichkeiten stiegen damit um rund 384.600 Euro beziehungsweise 19 Prozent.

Damit besteht fast der gesamte kurzfristige Verbindlichkeitenblock aus Gesellschafterfinanzierung.

Das verändert die Risikobeurteilung.

Eine kurzfristige Bankforderung von 2,4 Millionen Euro wäre anders zu bewerten als Finanzierungen durch Gesellschafter. Allerdings fehlen Angaben darüber, ob für diese Gesellschafterdarlehen Rangrücktritte, Stundungen oder langfristige Finanzierungszusagen bestehen.

Deshalb darf man weder Entwarnung geben noch eine unmittelbar bevorstehende Rückzahlung unterstellen.

Die Gesellschafter finanzieren einen erheblichen Teil des Projekts

Insgesamt machen die Gesellschafterverbindlichkeiten rund 37 Prozent aller Verbindlichkeiten aus.

Das zeigt eine erhebliche finanzielle Unterstützung beziehungsweise Finanzierung aus dem Gesellschafterkreis.

Für die Gesellschaft kann das stabilisierend wirken, wenn diese Mittel langfristig zur Verfügung stehen.

Es schafft aber gleichzeitig eine Abhängigkeit davon, dass diese Finanzierung nicht kurzfristig entzogen wird.

Ohne Kenntnis der Darlehensverträge lässt sich dieser Punkt nicht abschließend bewerten.

Vermögenswerte und Schulden liegen bemerkenswert dicht zusammen

Eine einfache Gegenüberstellung zeigt die dünne bilanzielle Pufferzone:

Zwischen Vermögenswerten und Verpflichtungen besteht damit bilanziell kaum Sicherheitspuffer.

Das muss bei einer Projektgesellschaft nicht zwangsläufig problematisch sein. Wenn beispielsweise das Immobilienprojekt einen Marktwert deutlich oberhalb seiner bilanzierten Herstellungskosten besitzt, kann wirtschaftlich erhebliche stille Substanz vorhanden sein.

Umgekehrt würde eine Wertminderung des Projekts die ohnehin schwache Eigenkapitalsituation schnell weiter belasten.

Der Abschluss liefert keinen aktuellen Verkehrswert. Deshalb lässt sich keine der beiden Varianten belegen.

Ein Punkt spricht für vorsichtige Bilanzierung

Positiv ist die im Abschluss beschriebene Bewertungsmethode.

Das Vorratsvermögen wird zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Stichtagswert bewertet. Die Gesellschaft erklärt ausdrücklich, dass das strenge Niederstwertprinzip beachtet wurde.

Das bedeutet: Wenn zum Bilanzstichtag ein niedrigerer relevanter Wert festgestellt worden wäre, wäre grundsätzlich eine entsprechende Abwertung erforderlich gewesen.

Daraus kann man allerdings nicht ableiten, dass der Marktwert des Projekts sicher über dem Buchwert liegt. Man kann lediglich feststellen, dass der Abschluss nach diesen Bewertungsgrundsätzen aufgestellt wurde.

Keine Mitarbeiter – typisch für eine Objektgesellschaft

Die Gesellschaft beschäftigte Ende 2024 keine Mitarbeiter. Geschäftsführer waren Michael Klemmer, Gabriel Schütze und Peter Wolf.

Bei einer Immobilien-Objektgesellschaft ist das nicht ungewöhnlich. Leistungen können durch externe Unternehmen oder andere Gesellschaften einer Unternehmensgruppe erbracht werden.

Allein daraus ergibt sich deshalb kein negativer Befund.

Keine zusätzlichen Haftungsverhältnisse ausgewiesen

Ebenfalls positiv: Nach Angaben der Gesellschaft bestanden zum Bilanzstichtag keine zusätzlichen Haftungsverhältnisse nach den genannten HGB-Vorschriften und keine weiteren vermerkpflichtigen oder sonstigen finanziellen Verpflichtungen.

Auch nach Ende des Geschäftsjahres seien keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

Das sollte bei einer fairen Bewertung ausdrücklich erwähnt werden.

Was mich an dieser Bilanz am meisten interessieren würde

Für eine tiefergehende Analyse fehlen vor allem drei Informationen.

Erstens der aktuelle Marktwert des Immobilienprojekts. Bei einem Vorratsvermögen von mehr als sechs Millionen Euro und praktisch keinem Eigenkapital entscheidet dessen Werthaltigkeit maßgeblich über die wirtschaftliche Substanz.

Zweitens die konkreten Bedingungen der 2,389 Millionen Euro Gesellschafterfinanzierung. Insbesondere Rang, Kündigungsrechte und tatsächliche Rückzahlungsplanung wären wichtig.

Drittens fehlen eine veröffentlichte detaillierte GuV und Informationen darüber, welche Erträge das Projekt bislang erwirtschaftet beziehungsweise wann eine Verwertung vorgesehen ist.

Ohne diese Informationen sollte man mit weitreichenden Schlussfolgerungen vorsichtig sein.

Fazit: Schwache Eigenkapitalbasis, aber kein dramatischer neuer Verlust

Die Bilanz der GRK Friedrich-Ebert-Straße GmbH enthält durchaus Warnsignale. Das Eigenkapital ist vollständig aufgezehrt und der nicht gedeckte Fehlbetrag wächst von 121.073 auf 132.669 Euro. Gleichzeitig steigen die Verbindlichkeiten auf rund 6,41 Millionen Euro.

Auf der anderen Seite beträgt der Jahresverlust lediglich 11.596 Euro, vier Millionen Euro der Finanzierung haben eine Laufzeit von mehr als einem Jahr und ein großer Teil der kurzfristigen Verbindlichkeiten entfällt auf Gesellschafter.

Besondere Aufmerksamkeit verdient aus meiner Sicht jedoch eine andere Zahl: 325.000 Euro Fremdkapitalzinsen wurden 2024 in die Herstellungskosten einbezogen – gegenüber 123.000 Euro im Vorjahr. Das zeigt, dass die Finanzierung des Projekts zunehmend Geld kostet, auch wenn diese Kosten nicht unmittelbar vollständig im Jahresergebnis sichtbar werden.

Die Bilanz wirkt deshalb angespannt, aber anhand der veröffentlichten Informationen nicht akut alarmierend.

Die entscheidende wirtschaftliche Frage ist vielmehr, ob der Wert beziehungsweise spätere Verkaufserlös des Immobilienprojekts ausreicht, um die inzwischen rund 6,4 Millionen Euro Verbindlichkeiten, die aufgelaufenen Finanzierungskosten und weitere Projektkosten zu decken.

Solange der veröffentlichte Abschluss hierzu keine Marktwert- und Verwertungsinformationen liefert, bleibt genau diese Frage offen.