GEWOBAG Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin

Berlin

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 und Lagebericht

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

der Gewobag

Überblick über die Gesellschaft

Geschäftsmodell

Gegenstand des Unternehmens

Gegenstand der Gewobag ist das Betreiben von Immobiliengeschäften jedweder Art, insbesondere die Errichtung und Bewirtschaftung von Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung, darunter Haushalte mit geringem Einkommen, zu tragbaren Belastungen.

Rahmenbedingungen

Die Gewobag ist ein kommunales Wohnungsunternehmen. Der Eigentümer, das Land Berlin, nimmt Einfluss auf die Geschäftstätigkeit des Konzerns.

Für den Gewobag-Konzern gelten beispielsweise die allgemeinen Richtlinien für Beteiligungsunternehmen des Landes, bestimmte Teile der Landeshaushaltsordnung, die Mietpreisbremse und das Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG). Seit 2017 gilt die mit dem Land Berlin geschlossene Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“. Außerdem werden Satzung, Geschäftsordnungen und Zielbilder vom Senat vorgegeben und dieser entscheidet zum Teil über die Besetzung des Aufsichtsrats.

Das 2019 angekündigte Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), der sogenannte „Mietendeckel“, trat in Berlin am 23. Februar 2020 in Kraft. Inhalte dieses Gesetzes sind insbesondere das Aussetzen von Mieterhöhungen für fünf Jahre, die Einführung von Mietobergrenzen sowie die Begrenzung von Modernisierungsumlagen auf maximal einen Euro pro Quadratmeter. Das Gesetz bezieht sich auf alle freifinanzierten Wohnungen in Berlin, die vor 2014 fertiggestellt wurden.

Nachhaltigkeitsmanagement

Seit der Implementierung des konzernweiten Nachhaltigkeitsmanagements im Jahr 2018 verstärkt die Gewobag die vorausschauende und zukunftsorientierte Ausrichtung der Unternehmenstätigkeit in den drei Dimensionen Wirtschaft, Soziales und Umwelt. 2020 wurde das Engagement mit der Nominierung zum Deutschen Nachhaltigkeitspreis 2021 gewürdigt. Die Gewobag wurde in der Kategorie „Gesellschaft und Fairness“ ins Finale gewählt.

Zur Überprüfung des jährlichen Fortschritts erhebt und analysiert das Nachhaltigkeitsmanagement umfangreiche Kennzahlen und Leistungsindikatoren nach dem Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) sowie der Global Reporting Initiative (GRI).

Zudem setzt sich die Gewobag in branchenweiten und –übergreifenden Netzwerken intensiv mit den Nachhaltigkeitsthemen auseinander. Unter anderem ist die Gewobag Gründungsmitglied der Initiative Wohnen.2050, die sich mit den Fragen der Erreichung von Klimaneutralität in der Wohnungswirtschaft befasst.

Ende 2019 wurde die Gewobag mit dem „Certified Sustainable Housing Label“ als nachhaltiges Unternehmen in der Wohnungswirtschaft ausgezeichnet. Hierdurch besteht die Möglichkeit, sich mit anderen europäischen Wohnungsunternehmen hinsichtlich des Einflusses auf die Gemeinschaft und die Umwelt zu vergleichen sowie nachhaltige Finanzierungsinstrumente, sogenannte Sustainable Finance Instrumente, zu nutzen. Im Geschäftsjahr wurde die Qualifikation erneut unter zuvor definierten ESG Kriterien überprüft. Die Gewobag erreichte den sogenannten Frontrunner-Status (höchste Stufe).

Wachstumsziel

Der Gewobag-Konzern setzt seinen Wachstumskurs konsequent fort und erweitert seinen Immobilienbestand. Mittelfristig will der Konzern durch Ankäufe und Neubau von derzeit 72.194 auf 86.500 (82.200 bis 2026) eigene Wohnungen wachsen. Damit werden die politischen Vorgaben des Berliner Senats umgesetzt, die Zahl der landeseigenen Wohnungen zu vergrößern und mehr Wohnraum in allen Bezirken Berlins für breite Schichten der Bevölkerung anzubieten.

Steuerungskennzahlen

Sowohl beim Neubau als auch bei der Vermietung von Wohnungen orientiert sich der Gewobag-Konzern an den Vorgaben, die insbesondere durch Mietpreisbremse, WoVG, MietenWoG Bln und Kooperationsvereinbarung festgelegt sind. Beispielsweise werden 60 Prozent der Wohnungen an WBS-Berechtigte (WBS = Wohnberechtigungsschein) und davon 25 Prozent an besondere Bedarfsgruppen (z. B. Obdachlose und Geflüchtete) vermietet. Mit Baubeginn seit 1. Juli 2017 müssen zudem 50 Prozent der Neubauwohnungen als geförderte Wohnungen errichtet werden.

Typisch für ein bestandshaltendes Unternehmen ist des Weiteren das laufende Monitoring der wesentlichen Steuerungskennzahlen Miethöhe, Leerstand, Fluktuation und Instandhaltung. Die seit 2017 geltende Kooperationsvereinbarung sieht vor, dass die Bestandsmieten um nicht mehr als zwei Prozent jährlich bzw. vier Prozent alle zwei Jahre steigen und maximal sechs Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten an die Mieterinnen und Mieter weiterzureichen sind. Sollte die Miete dadurch über 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens eines Mieters betragen, wird sie auf Antrag des Mieters auf dieser Höhe gekappt. Das MietenWoG Bln schränkt die Mieterhöhungsmöglichkeiten seit Februar 2020 weiter ein. Darüber hinaus wurden zum 23. November 2020 die Mietsenkungen wirksam, da die im Gesetz festgelegten Mietobergrenzen in Kraft traten. Die durchschnittliche Miethöhe im Bestand der Gewobag steigt nur noch durch fertiggestellte Neubauobjekte und Mietanpassungen im Sozialen Wohnungsbau. Durch Beschlüsse des Landes Berlin zur COVID-19-Pandemie wurden Mieterhöhungsmöglichkeiten weiter eingeschränkt, wodurch seit März 2020 keine Mieterhöhungen durchgeführt wurden.

Um die wirtschaftliche Stabilität des Konzerns zu sichern, werden bestimmte Finanzkennzahlen regelmäßig beobachtet. Beispielsweise wird die Investitionstätigkeit des Konzerns über den Verschuldungsgrad (LTV = Loan-to-Value) nach IFRS gesteuert. Dieser stellt die Kreditverbindlichkeiten (abzüglich der Eigenmittel) dem Vermögen (Summe der Verkehrswerte der Immobilien) gegenüber. Der Gewobag-Konzern hat sich zum Ziel gesetzt, den LTV nicht dauerhaft über 50 Prozent steigen zu lassen. Durch Fair-Value Anpassungen, Bestandsankäufe und Neubauzugänge liegt der LTV per 31. Dezember 2020 nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr bei 40 Prozent.

Der Zinsdeckungsgrad (ISCR = Interest Service Cover Ratio) dient ebenfalls als Steuerungsgröße. Dieser berücksichtigt das EBITDA, welches als Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen sowie Zuschreibungen definiert ist. Das EBITDA wird zur Berechnung des Zinsdeckungsgrads durch den Zinsaufwand dividiert. Für das Geschäftsjahr 2020 beträgt der Zinsdeckungsgrad des Konzerns wie im Vorjahr 2,6. Ziel ist, den Zinsdeckungsgrad des Konzerns deutlich über 1,5 zu halten.

Das durch die Gewobag vorfinanzierte Bauvolumen (Grundstücke ohne Bauten, Anlagen im Bau, Bauvorbereitungskosten, geleistete Anzahlungen auf Projektentwicklungen sowie Vorfinanzierung von in den Konzernabschluss einbezogenen Projektentwicklungsgesellschaften und deren immobilienvermögen) hat sich gegenüber dem Vorjahr von 786,3 Mio. € auf 801,8 Mio. € erhöht. Den Zinsaufwendungen für diese Wachstumsfinanzierung während der Planungs- und Bauphase von etwa 13,6 Mio. € in 2021 (rund 14,0 Mio. € in 2020) stehen derzeit noch keine Mieterträge gegenüber und belasten somit zunächst das Jahresergebnis und den Zinsdeckungsgrad.

Portfolio

Bestand

Der Bestand der Gewobag beschränkt sich historisch größtenteils auf die Bezirke des ehemaligen West-Berlin. Durch Ankäufe der letzten Jahre wurde der Bestand in allen Stadtteilen erweitert. Zukünftig wächst der Bestand im Wesentlichen durch Neubautätigkeit auf eigenen Grundstücken und im Rahmen der Umsetzung von Projektentwicklungen. Im Jahr 2020 wuchs der Bestand der Gewobag auf 38.091 Wohnungen (Vorjahr: 36.046 Wohnungen).

Ankauf

In 18 Transaktionen (einschließlich des Erwerbs von Mehrheitsbeteiligungen an Immobilienfonds) wurden insgesamt rund 1.600 Wohnungen erworben; so vergrößerte sich das Portfolio in den Berliner Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Spandau, Tempelhof-Schöneberg und Treptow-Köpenick. Darunter befanden sich auch insgesamt vier Ankäufe im Rahmen der Ausübung bezirklicher Vorkaufsrechte mit insgesamt 80 Wohnungen.

Neubau

In 2020 wurden in drei Neubauprojekten insgesamt 646 Wohnungen fertiggestellt; davon wurden circa 220 im Rahmen öffentlicher Förderung errichtet. Die Projekte befinden sich in den Berliner Bezirken Spandau, Lichtenberg und Reinickendorf. Zwei der fertiggestellten Neubauten sind angekaufte Projektentwicklungen mit rund 280 Wohnungen. Auf Einbringungsgrundstücken wurde ein Projekt mit 362 Wohnungen errichtet und ist Teil der Gesamtentwicklung im Quartier „WATERKANT“.

Im Berichtsjahr wurde mit dem Bau weiterer rund 1.400 Wohnungen begonnen. Diese werden voraussichtlich in den Jahren 2021 bis 2023 fertiggestellt. Mit dem Bau weiterer 822 Wohnungen in Lichtenberg wurde bereits im Jahr 2019 begonnen; dabei handelt es sich um die Rhinstraße sowie um weitere Bauabschnitte der Projekte Falkenberg und Dolgenseestraße.

Das Land Berlin bringt im Rahmen seiner Liegenschaftspolitik Grundstücke als Sachwerteinlage in die Gewobag ein. Beim geplanten Wohnungsneubau auf den eingebrachten Grundstücken werden mietenpolitische Verpflichtungen berücksichtigt, die mit der Einbringung verbunden sind. In den Jahren 2015 bis 2020 wurden bisher 28 Einbringungsgrundstücke für Wohnungsneubau übertragen, auf denen die Gewobag einen wichtigen Teil ihres Wohnungsneubauprogramms realisieren wird; dabei erfolgte im Jahr 2020 eine Einbringung.

Personal

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Personals:

Die Beschäftigtenzahl der Gewobag hat sich durch altersbedingte Austritte weiter verringert. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Gewobag sind auch für die Gewobag WB und Gewobag PB sowie zum Teil für andere Konzerngesellschaften tätig. Ebenso sind auch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Gewobag WB und der Gewobag PB für die Gewobag tätig.

Ausbildung

Alle Auszubildenden des Gewobag-Konzerns sind bei der Gewobag PB und der Gewobag WB angestellt. Das im Jahr 2016 gestartete und mittlerweile weiterentwickelte Arbeitsintegrationsprojekt für Geflüchtete hat sich bewährt, so dass etwa ein Drittel unserer Auszubildenden einen Migrations- und/​oder Fluchthintergrund haben. Die Ausbildungsprogramme des Gewobag-Konzerns sollen die Stärken der Auszubildenden fördern und bedarfsorientiert gezielte Unterstützung anbieten. Durch projektorientierte Ausbildung soll der Nachwuchs optimal auf die spätere berufliche Laufbahn vorbereitet werden.

Weiterbildung

Die Ausgaben für Weiterbildung sind 2020 pandemiebedingt gesunken. Dennoch hat die Weiterbildung aller Beschäftigten einen hohen Stellenwert, da in nahezu allen Unternehmensbereichen die Digitalisierung der Arbeitsprozesse vorangebracht werden soll und in Zeiten des demographischen Wandels generationenübergreifender Wissenstransfer zu gewährleisten ist.

Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gewobag für ihren Einsatz und spricht ihnen seine Anerkennung für die erbrachten Leistungen aus.

Soziales Engagement

Die Gewobag trägt als landeseigenes Wohnungsbauunternehmen soziale Verantwortung. Sie setzt sich ein für aktive Nachbarschaften, bürgerschaftliches Engagement und Integration. Die Gewobag bündelt innovative Konzepte und maßgeschneiderte Projekte zur ganzheitlichen Quartiersentwicklung. Kiezfeste, Informationsveranstaltungen sowie die Förderung ehrenamtlicher Aktivitäten regen die Kommunikation zwischen der Nachbarschaft und der Gewobag als Vermieterin an. Im Jahr 2020 wurden diese Aktivitäten aufgrund der Corona-Pandemie auf neue, kreative Beine gestellt.

Im Februar 2020 ist die Gewobag mit dem monatlichen Online-Magazin „sowohntberlin“ an den Start gegangen. Im ersten Redaktionsjahr sind so mehr als achtzig Beiträge und Videos zu Neuigkeiten aus den Berliner Kiezen sowie Themen rund ums Wohnen und Leben in Berlin für Interessierte online veröffentlich worden. Die Beiträge wurden 2020 monatlich rund 2.000 Mal aufgerufen und über Social Media und weitere Gewobag-Content-Kanäle kommuniziert.

Die Aktionstage „Gemeinsam für einen schönen Kiez“ wurden aufgrund der Corona-Pandemie durch mehrere Pflanzaktionen ersetzt: Unter Einhaltung aller geltenden Hygienestandards konnten auf insgesamt 1.400 m² je eine neue Wildblumenwiese in zwei Gewobag-Quartieren in Spandau und Tegel gesät werden. Bei einer Erdbeerpflanzaktion in den zwei Gewobag-SeniorInnenwohnhäusern wurden etwa 100 Pflanzen an die dortigen BewohnerInnen verschenkt. Zudem wurde in drei Gewobag-Quartieren – Mehringplatz, Wassertorplatz und Paul-Hertz-Siedlung – je eine neue AG Grün mit insgesamt knapp 60 Teilnehmenden zur Pflege von 1.300 m² Fläche ins Leben gerufen.

Im Frühjahr 2020 präsentierte die Gewobag zusammen mit der Bürgerstiftung Berlin insgesamt sieben Live-Konzerte unter den Fenstern und Balkonen von MieterInnen in zwei Gewobag-Quartieren.

Mit dem naturwissenschaftlichen Mitmachmuseum „Extavium“ hat die Gewobag 2020 in 20 Kursen für insgesamt 70 Kinder Wissenschaft zum Anfassen geboten. Bei dem Pilotprojekt hatten Kinder und Jugendliche die Möglichkeit, unkonventionell in die Welt der Naturwissenschaften einzutauchen. Experimentier-Workshops vermittelten in interaktiven Formaten Naturphänomene und Wissenswertes aus den Bereichen Mathematik und Technik

Einmal wie die Bauprofis hämmern, baggern oder tischlern – diesen Wunsch erfüllt die Gewobag mit dem „Tag der kleinen Bauprofis“ Berliner Kindern in den Sommerferien. Seit nunmehr elf Jahren erleben so Kinder, auf die in den Ferien keine Urlaubsreise wartet, eine spannende und kostenfreie Ferienaktion. Im Sommer 2020 gab es aufgrund der Corona-Pandemie statt des traditionellen Events eine zeitgemäße und nachhaltige Alternative: Rund 300 Bauprofi-Boxen aus nachhaltigen Materialien wurden für Berliner Kinder zum Basteln daheim kreiert. Eine Hälfte davon ging an Berliner Kitas sowie soziale Einrichtungen und die andere Hälfte konnte kostenlos über die Gewobag-Website bestellt werden.

Für die anhaltende Fitness und Gesundheit der Gewobag-MieterInnen trotz Corona-Pandemie boten die Gewobag und die Wasserfreunde Spandau 04 im Sommer 2020 Pandemiekonforme Sportkurse an: Angeleitet von den TrainerInnen der Wasserfreunde konnten NachbarInnen in drei Spandauer Quartieren aktiv bleiben und so ihre Gesundheit stärken. Alternativ luden zehn Workout-Videos auf dem Gewobag-Youtube-Kanal zum Mitmachen ein.

Nach umfangreichen Umgestaltungsmaßnahmen hat die Kiezstube im Quartier Falkenhagener Feld West ihre Türen wieder geöffnet. Die Gewobag und das Quartiersmanagement der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vor Ort betreiben die Kiezstube seit Sommer 2020 gemeinsam – eine in der Form noch nie da gewesene Zusammenarbeit. Eine neue Kiezstube hat im September 2020 für die MieterInnen im Wohnpark Mariendorf eröffnet.

Die jährliche Knusperhäuschen-Aktion, bei der Kinder eigene Lebkuchenrohlinge gestalten können, wurde im Dezember 2020 aufgrund der Corona-Pandemie mit der Verteilung von 665 Knusperhäuschen zum Selberdekorieren in zwölf Gewobag-Quartieren umgesetzt.

Berliner Leben – eine Stiftung der Gewobag

Die Stiftung Berliner Leben fördert Kunst und kulturelle Bildung, unterstützt die Jugend- und Altenhilfe sowie den Sport in den Berliner Quartieren. Ziel der geförderten Projekte ist es, Kinder und Jugendliche in ihrem persönlichen und beruflichen Werdegang zu unterstützen und ihnen demokratische Werte zu vermitteln. Zwei neue Förderprojekte, „Talk!“ und „Berlin Team Triathlon“, wurden ins Portfolio aufgenommen und die 2021 startende quartiersbezogene Projekt-Plattform „Stadtraum!Plus“ erarbeitet. Mit einem digitalen Showcase präsentierte sich der dritte Jahrgang des Stipendiatenprogramms Fresh A.I.R. Das URBAN NATION Museum hatte trotz pandemiebedingter Schließzeiten in 2020 über 30.000 BesucherInnen, die aktuelle Ausstellung hatte nach vier Wochen Laufzeit bereits 6.000 BesucherInnen.

Geschäftsverlauf

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft wurde 2020 in nahezu allen Wirtschaftsbereichen von der COVID-19-Pandemie beeinflusst. Seit Ende Januar 2020 hat sich das Virus auch in Deutschland stark verbreitet, nachdem es bereits Ende 2019 in diversen anderen Ländern grassierte. Im März trat das „Gesetz zum Schutz der Bevölkerung bei einer epidemischen Lage von nationaler Tragweite“ in Kraft, welches starke Einschränkungen des öffentlichen Lebens beinhaltete, um die Pandemie einzudämmen. Maßnahmen waren insbesondere Kontaktbeschränkungen sowie die Schließung sämtlicher nicht systemrelevanter Geschäfte, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe. Nach der Lockerung im Sommer mussten im November die Maßnahmen wieder verstärkt werden. Im Dezember wurden erneut Schulen und Kindergärten geschlossen. Arbeitgeber wurden bereits Anfang des Jahres angehalten, ihren Beschäftigten die Arbeit von zu Hause zu ermöglichen. Die Lage auf dem Arbeitsmarkt entwickelte sich erstmals seit 14 Jahren nicht positiv. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Zahl der Erwerbstätigen insbesondere bei geringfügig Beschäftigten und Selbstständigen um 1,1 Prozent. Viele Unternehmen konnten Entlassungen durch die erweiterten Regelungen zur Kurzarbeit vermeiden.

Die Wohnungswirtschaft wurde von der Pandemie nur wenig beeinflusst. Anfänglich befürchtete große Mietausfälle bestätigten sich nicht. Der Fokus auf die Wohnung als Lebensmittelpunkt wurde aufgrund der vermehrten Arbeit von zu Hause sogar noch verstärkt. Immobilienpreise sowohl beim Kaufen als auch beim Mieten sind bundesweit weiterhin stark gestiegen.

Die Digitalisierung ist eine große Herausforderung dieser Zeit. Sie soll zur Steigerung der Lebensqualität und zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit beitragen. Die Pandemie fungierte als Verstärker für die Digitalisierung. Jedoch zeigte sie auch, wo noch umfangreiche Investitionen und eine fundierte Bildung in der Bevölkerung benötigt werden.

Berlins Wirtschaft war 2020 ebenfalls stark durch die COVID-19-Pandemie geprägt. Das Baugewerbe zeigte sich trotz teilweisen Lieferengpässen und weniger Aufträgen stabil. Die Lockdowns zur Einschränkung der Verbreitung des Coronavirus betrafen insbesondere die Dienstleistungs- und die Tourismusbranche sowie den Handel, welche in den Vorjahren besonders in Berlin dynamisch zugelegt hatten. Die Hauptstadt traf die Pandemie also stärker als der Bundesdurchschnitt. So schrumpfte das Bruttoinlandsprodukt im Vergleich zum Vorjahr in Berlin etwa um 6 Prozent¹ , im Bundesdurchschnitt um 5 Prozent² .

¹ www.ibb.de, Investitionsbank Berlin, Dezember 2020, „Berlin Konjunktur – Corona-Winter bringt Abkühlung für Berliner Konjunktur““.

² www.destatis.de, Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 14. Januar 2021 „Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2020 um 5 Prozent gesunken“.

Ertragslage

Vorstehend werden jeweils Umsätze, Bestandsveränderungen und Aufwendungen aus Betriebskosten und Grundstücksverkäufen als Ergebnis zusammengefasst.

Der Erwerb der ADO-Bestände mit 5.894 Wohnungen zum Ende des Jahres 2019 beeinflusst den Jahresvergleich. Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sich die Mieterträge um 25,4 Mio. €, die Instandhaltung um 4,4 Mio. € und die Abschreibungen um 12,5 Mio. €. Weiterhin fielen im Vorjahr Grunderwerbsteuern von 54,8 Mio. € an. Auch die weiteren Zugänge von jeweils fast 2.000 Wohnungen durch Ankauf und Neubau in 2019 und 2020 führten zu entsprechenden Steigerungen der Mieterträge im Jahresvergleich.

Insgesamt wurde im Geschäftsjahr 2020 ein Jahresergebnis von 50,5 Mio. € erwirtschaftet.

Das Jahresergebnis beinhaltet Beteiligungserträge von 63,7 Mio. €. Davon entfallen 51,9 Mio. € auf Erträge aus Gewinnabführungen, 6,1 Mio. € auf Erträge aus Beteiligungen an verbundenen Unternehmen sowie 3,9 Mio. € auf Liquidationsergebnisse aus Fondsbeteiligungen, deren Immobilien von der Gewobag angekauft wurden. Aufgrund der in 2020 abgeschlossenen Ergebnisabführungsverträge zwischen Gewobag und Gewobag WB und zwischen Gewobag WB und Gewobag PB sowie der in 2020 erfolgten Gewinnausschüttung der Gewobag PB für 2019 enthalten die Beteiligungserträge einen wirtschaftlich dem Vorjahr zuzuordnenden Teil von 21,2 Mio. €. Bereinigt um diesen, die Liquidationsergebnisse aus Fondsbeteiligungen, den Verschmelzungsverlust und das Verkaufsergebnis ergibt sich ein Jahresergebnis aus planmäßiger Geschäftstätigkeit von 26,8 Mio. €.

Die Instandhaltungsaufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr auf 42,3 Mio. € erhöht. Neben dem Zuwachs durch das ADO-Portfolio wurde 2020 die Buchung der Versicherungsleistungen von etwa einer Mio. € im Rahmen der Instandhaltung auf Bruttoausweis umgestellt. Die Ertragsposition in Höhe von etwa 0,6 Mio. € befindet sich in den sonstigen betrieblichen Erträgen.

Das Zinsergebnis bildet das höhere Finanzierungsvolumen aufgrund der gestiegenen Investitionstätigkeit ab. Im Jahresverlauf 2019 waren die Kreditverbindlichkeiten der Gewobag um fast EUR 1,8 Milliarden gestiegen, und in 2020 um weitere EUR 0,4 Milliarden.

Da die Gewobag als Konzernobergesellschaft die Zinsbelastungen aus Vorfinanzierung der Projektentwicklungen und Projektentwicklungsbeteiligungen trägt und keine Konzernumlagen für die Verwaltungskosten (zum Beispiel Raumkosten, IT und sonstige Strukturkosten) erhoben werden, ist das Ergebnis der Gewobag aus planmäßiger Geschäftstätigkeit für den Zeitraum vor jeweiliger Erstvermietung der Neubauobjekte durch die Übernahme dieser Kosten ohne korrespondierende Mieterträge geprägt.

Ergebnisverwendung

Der Vorstand schlägt vor, den Jahresüberschuss von 50,5 Mio. € mit dem Verlustvortrag zu verrechnen und den verbliebenen Bilanzverlust auf neue Rechnung vorzutragen.

Geschäftsentwicklung im Einzelnen

Hausbewirtschaftung

Mietenentwicklung

Die durchschnittliche Wohnungsmiete je Quadratmeter hat sich bei der Gewobag auf 6,41 € (Vorjahr: 6,32 €) erhöht. Per Stichtag 31. Dezember 2020 lag die Wohnungsmiete bei 6,38 € (Vorjahr: 6,39 €) je Quadratmeter und entspricht somit der Prognose. Ursache für die Steigerung der durchschnittlichen Nettokaltmiete je Quadratmeter sind überwiegend neubaubedingte Zugänge von Wohnungen. Der Einfluss von Mietabsenkungen durch den Mietendeckel ab dem 23. November 2020 (durchschnittlich etwa 0,06 €) spiegelt sich in der geringeren Stichtagsmiete per 31. Dezember 2020 wider.

Preisfreier Bestand

Mietanhebungen im preisfreien Bestand nach Mietspiegel 2019 wurden aufgrund des MietenWoG Bln nur noch für Neubau ab 2014 umgesetzt. Neu- bzw. Wiedervermietungen sowie Modernisierungsumlagen wurden, wie bereits bei den Rahmenbedingungen erwähnt, unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben und der mit dem Gesellschafter vereinbarten Begrenzungen durchgeführt. Hervorzuheben sind die Kooperationsvereinbarung, die Mietpreisbremse und das WoVG sowie die Vereinbarungen, die in der Zeit vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln für Städtische Wohnungsunternehmen galten und ab Februar 2020 gesetzlich verankert sind.

Preisgebundener Bestand

Auf Initiative der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen war die Gewobag aufgerufen, die eingeleiteten Maßnahmen zur Mietendämpfung auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu unterstützen. Daher konnten im preisgebundenen Bestand (Sozialer Wohnungsbau bis Wohnungsbauprogramm 1997) im Rahmen der „Kooperationsvereinbarung Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ lediglich die zum 1. Januar 2020 indexierten Pauschalansätze für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für das erste Quartal 2020 mietwirksam werden. Die in der Vergangenheit marktbedingt ausgesprochenen Mietnachlässe sollen – wohnungspolitisch erwünscht – langfristig nicht weiter reduziert werden, um Mietsteigerungen zu vermeiden.

Durch zwei Beschlüsse des Senats von Berlin wurden aufgrund der Corona-Pandemie verschiedene Mieterschutzmaßnahmen getroffen, die Mieter vor Wohnungsverlust schützen und den wirtschaftlichen Erhalt der Wohnung gewährleisten sollten. Dazu soll ein bis zum 31. Dezember 2020 geltender gänzlicher Verzicht auf Mieterhöhungen durch die Gewobag beitragen, welcher bis zum 31. März 2021 verlängert wurde.

Leerstand

Der stichtagsbezogene Leerstand im eigenen Bestand zum 31. Dezember 2020 sank auf 973 Wohnungen (Vorjahr: 1.102). Das entspricht einer Leerstandsquote von 2,6 Prozent (Vorjahr: 3,1 Prozent). Der Planwert von 1,7 Prozent wurde überschritten. Begründet ist der Wohnungsleerstand vorrangig durch die Notwendigkeit zur Sanierung asbesthaltiger Fußböden. Per Ende des Geschäftsjahres standen 400 Wohnungen asbestbedingt leer (Vorjahr: 132).

Erlösschmälerungen

Die Gesellschaft verzeichnete aufgrund der Portfolioerweiterung, der Leerstandsentwicklung und aufgrund von Mietverzichten steigende Einnahmeausfälle (inklusive Betriebskosten) von rund 13 Mio. € (Vorjahr: 7,5 Mio. €). Der Umfang der coronabedingten Mietausfälle bzw. Stundungen beläuft sich auf rund 0,5 Mio. €.

Nicht enthalten sind darin rund 1,9 Mio. € (Vorjahr: 1,7 Mio. €) Einnahmeausfälle, die im Sozialen Wohnungsbau aufgrund am Markt nicht durchsetzbarer Kostenmieten als objektbezogene Mietnachlässe bzw. -verzichte gewährt werden mussten. Diese werden direkt von der Kostenmiete abgesetzt.

Mietforderungen

Die Forderungsausfälle zeigen eine gleichbleibende Tendenz. Im Geschäftsjahr wurden 1,0 Mio. € (Vorjahr: 0,9 Mio. €) Forderungen gegenüber Mietern abgeschrieben bzw. wertberichtigt. In Bezug auf die Sollmieten betragen die Mietforderungsausfälle 0,5 Prozent und liegen somit deutlich unter dem kalkulatorischen Mietausfallwagnis von 2,0 Prozent.

Fluktuation

Die Fluktuationsquote hat sich erhöht (2020: 4,6 Prozent, 2019: 3,8 Prozent). Die Kündigungen stiegen auf 1.749 Fälle (Vorjahr: 1.367 Fälle), mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 6,81 €/​m ² (Vorjahr: 6,60 €/​m² ). Dem standen Neuvermietungen von 2.487 Wohnungen (Vorjahr: 1.779 Wohnungen) mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,75 €/​m² (Vorjahr: 7,84 €/​m²) gegenüber.

Bereinigt um das im Vorjahr angekaufte ADO-Portfolio stiegen die Kündigungen leicht auf 1.458 Fälle, mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 6,91 €/​m² . Neuvermietet wurden 2.358 Wohnungen mit einer Durchschnittsmiete von 7,86 €/​m² .

Bautätigkeit

Die Aktivitäten zur Modernisierung und Instandsetzung des Wohnungsbestands wurden in Ergänzung der laufenden/​geplanten Instandhaltung portfolioorientiert planmäßig fortgesetzt. Die Quartiersentwicklung im „Wohnpark Mariendorf“ wird nach der erfolgten Modernisierung mit dem Baubeginn von 137 Neubauwohnungen im Rahmen einer behutsamen Nachverdichtung in 2020 fortgesetzt.

2020 wurden die Gebäude des Teilprojektes 1 der WATERKANT Berlin mit insgesamt 362 Wohneinheiten fertiggestellt. Des Weiteren wurde mit dem Bau der weiteren Teilprojekte 2a, 2b, 2c und 2d mit insgesamt 737 Wohnungen begonnen. Neben der WATERKANT Berlin konnten auch die Projekte Schöneberger Linse mit 211 Wohnungen, Arcostraße 9,11 mit 111 Wohnungen sowie die Bebauung entlang der Hugo-Cassirer und Sigmund-Bergmann-Straße mit 149 Wohnungen in die bauliche Umsetzung gehen.

Für das kommende Geschäftsjahr 2021 ist die Fertigstellung von rund 330 Wohneinheiten geplant. Unter anderem wird in der Rauchstraße in Spandau die neue Unterkunft für Geflüchtete fertiggestellt, welche künftig 274 Menschen ein Zuhause bieten soll.

Die Gewobag hat im Berichtsjahr durchschnittlich 20,76 €/​m ² in Instandhaltung/​-setzung und Modernisierung investiert. Einige Bauleistungen, insbesondere im investiven Bereich, verschieben sich in das Folgejahr, weshalb der Planwert von 21,67 €/​m² unterschritten wurde.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und die Entwicklung des für die Bautätigkeit insgesamt angefallenen Herstellungs- und Erhaltungsaufwandes. Die aufwandswirksamen Maßnahmen beinhalten 6,3 Mio. € für Asbestsanierung (Vorjahr: 3,0 Mio. €).

Beteiligungen

Gewobag WB

Die Gewobag WB zählt zu den drei großen bestandshaltenden Gesellschaften des Gewobag-Konzerns. 90,1 Prozent der Anteile an der Gewobag WB hält die Gewobag. Minderheitsgesellschafter ist die BERLETAS. Die Gewobag WB ist Eigentümerin von 18.602 Wohnungen (Vorjahr: 18.491 Wohnungen). Der Bestand befindet sich überwiegend in den westlichen Stadtbezirken Berlins.

Im Jahr 2020 hat die Gewobag mit der Gewobag WB einen Ergebnisabführungsvertrag abgeschlossen.

Gewobag PB

Die Gewobag PB zählt zu den drei großen bestandshaltenden Gesellschaften des Gewobag-Konzerns. Die Gewobag WB hält 90 Prozent der Anteile an der Gewobag PB und die Gewobag hält 8,9 Prozent. Weiterer Minderheitsgesellschafter ist die BERLETAS. Die Gewobag PB ist Eigentümerin von 13.202 Wohnungen (Vorjahr: 13.163 Wohnungen). Die Bestände liegen größtenteils im Stadtteil Prenzlauer Berg.

Im Jahr 2020 hat die Gewobag WB mit der Gewobag PB einen Ergebnisabführungsvertrag abgeschlossen.

Der allein bei der Gewobag PB vorhandene Bereich der Restitution ist aufgrund der fortschreitenden Abarbeitung der vorliegenden Restitutionsanträge rückläufig und wird mittelfristig beendet sein. Am 1. Januar 2020 wurden noch 50 Vertragseinheiten auf fremde Rechnung betreut. Im Februar 2020 wurden weitere Objekte an die Gewobag PB übertragen, sodass nur noch neun Vertragseinheiten auf fremde Rechnung betreut werden.

Gewobag EB

Die Gewobag EB ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag. Sie verfügt über 408 eigene Wohnungen und unterstützt die Gewobag bei der Umsetzung ihrer Wachstumsziele.

Im Auftrag der Gewobag betreut sie den Ankauf sowohl von Bestandswohnungen als auch von Projektentwicklungen als Forward Deals oder im Beteiligungsmodell. Ihre Aufgaben im Transaktionsprozess umfassen die Akquisition, die Betreuung der Due Diligence sowie das Vertragsmanagement während der Realisierung von Projektentwicklungen bis zur Übergabe der angekauften bzw. neu gebauten Wohnungen in den Bestand der Gewobag.

Gewobag ED

Die Gewobag ED ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag. Sie ist als Serviceanbieter für die Energiedienstleistungen des Gewobag-Konzerns und für die Wärmeversorgung der zentral und dezentral beheizten Quartiere zuständig, managt den Betrieb der Wärmeanlagen und optimiert Betrieb sowie Energieeinkauf mit Blick auf die Reduzierung klimaschädlicher Emissionen.

Neben dem Einsatz von KWK-Anlagen und der Vermarktung des daraus gewonnenen Quartier-Stroms unterstreichen auch Photovoltaikanlagen, solarthermische Anlagen sowie quartiersbezogene Energiekonzepte das aktive Engagement für die Energiewende.

Die Gewobag ED unterstützt die Entwicklung hin zum intelligenten Wohnen auch über Messdienstleistungen (Sub-Metering), also einer vollständig automatisierten Datenerfassung und -übertragung. Ein nächster Schritt auf dem Weg der Digitalisierung des Konzerns ist die künftige Umsetzung der Multimediastrategie durch die Gewobag ED. Damit werden die Voraussetzungen für zukünftige digitale Prozesse und Dienstleistungen geschaffen.

Im Bereich Mobilität wird die ED den Aufbau und den Betrieb der Ladeinfrastruktur (LIS) weiter vorantreiben.

Gewobag MB

Die Gewobag MB ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag und als integrierter Serviceanbieter für die Gesellschaften des Gewobag-Konzerns tätig. Zu ihrem Unternehmensgegenstand und damit zu ihren Servicebereichen gehören der Mieterservice (Vermietungsservice, Mietschuldnerberatung), die Modernisierungsberatung/​Senioren und die Quartiersentwicklung in kooperativer und konstruktiver Zusammenarbeit mit dem Bestands- und Assetmanagement. Hierzu gehört auch die Kiezkoordination, einschließlich der intensiven Zusammenarbeit mit den Mieterbeiräten und der Betreuung des Mieterrates, dessen Ansprechpartnerin seit Februar 2020 die Stabsstelle Vorstandsbüro ist.

Ab dem Geschäftsjahr 2021 werden die Servicebereiche „Modernisierungsberatung“ und „Quartiersentwicklung nebst Kiezkoordination“ Zug um Zug in das Bestandsmanagement des Gewobag-Verbunds integriert. Ziel ist es, die Kommunikation und Zusammenarbeit weiter zu optimieren und das Personal in das Bestandsmanagement zu überführen. Im Geschäftsjahr 2020 wurden hierfür die Weichen gestellt und ein Teil-Betriebsübergang vorbereitet.

Darüber hinaus wurden im Kalenderjahr 2020 durch den Vermietungsservice knapp 3.800 (Vorjahr: 3.000) Wohnungsmietverträge vermittelt, im Bereich der Mietschuldnerberatung mehr als 10.400 (Vorjahr: 9.400) Aufträge erfolgreich bearbeitet.

Gewobag VB

Die Gewobag VB ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag, deren Kerngeschäft in der reinen Fremdverwaltung von Miethäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften liegt und damit die professionelle Bewirtschaftung von Miet- und Eigentumswohnungen umfasst. Diese Leistungen übernimmt die Gesellschaft für rund 3.500 Vertragseinheiten des Gewobag-Konzerns, die Teil von Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. geschlossenen Immobilienfonds sind. Darüber hinaus verwaltet die Gewobag VB rund 9.900 Einheiten von Dritten.

TREUCONSULT

Die TREUCONSULT ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag, zu deren Kerngeschäft die Geschäftsführung und Geschäftsbesorgung für Kommanditgesellschaften zählt. Die Konzerngesellschaften Gewobag und Gewobag WB halten Anteile an diversen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Die TREUCONSULT fungiert in den folgenden Gesellschaften als Geschäftsführerin und als persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) ohne Beteiligung am Kapital der jeweiligen Fondsgesellschaften:

Bei der Pallasseum Wohnbauten KG nimmt die TREUCONSULT nur die Rolle der persönlich haftenden Gesellschafterin (Komplementärin) wahr.

Gewobag KA

Die Gewobag hält 94,7 Prozent der Anteile an der bestandshaltenden Gesellschaft Gewobag KA GmbH & Co. KG und führt deren Geschäftsbesorgung durch. Die Gewobag KA hat mit dem Land Berlin (Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten) einen Generalmietvertrag zur Nutzung als Unterkunft für Geflüchtete geschlossen. Mittelfristig ist geplant, das Grundstück zu einem Neubauquartier zu entwickeln. Die TREUCONSULT ist Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital).

BERLETAS

Die Geschäftstätigkeit der BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG beschränkt sich auf den Erwerb, das Halten, das Verwalten und die Veräußerung von Gesellschaftsbeteiligungen. Die Geschäftsführung erfolgt durch die persönlich haftende Gesellschafterin, die TREUCONSULT. Die Kommanditisten der Gesellschaft sind mit 51,52 Prozent die Stiftung Berliner Leben und mit 48,48 Prozent die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin.

Die BERLETAS hält Beteiligungen an den Konzerngesellschaften Gewobag WB in Höhe von 9,94 Prozent und Gewobag PB in Höhe von 1,1 Prozent. Weiterhin ist sie als Minderheitsgesellschafterin mit 10 Prozent an der Eckwerk Entwicklungs GmbH (EEG) beteiligt. Geplant war die Entwicklung eines mittels Erbbaurecht zur Verfügung gestellten Areals an der Holzmarktstraße für u.a. akademisches Wohnen durch die EEG. Die Grundstückseigentümerin hat den Erbbaurechtsvertrag beendet, nachdem das erforderliche Baurecht für die geplante Entwicklung nicht geschaffen werden konnte. Die EEG verfolgt nach den Maßgaben ihrer Mehrheitsgesellschafter nunmehr Ersatzansprüche gegen den für das Baurecht zuständigen Bezirk.

Projektentwicklungsbeteiligungen

Bei den im Folgenden dargestellten Projektentwicklungsgesellschaften handelt es sich um Zweckgesellschaften, die im Konzernabschluss der Gewobag konsolidiert werden. Die Gewobag hat Einfluss auf diese Gesellschaften durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen mit den Projektpartnern, in denen der Projektablauf skizziert ist, durch die Übernahme maßgeblicher Finanzierungsanteile sowie durch eine Kaufoption auf die Beteiligung des jeweiligen Mitgesellschafters.

Projekt Allee der Kosmonauten 32

Die Gewobag hält im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Allee der Kosmonauten“ eine Beteiligung von 40 Prozent an der Notos/​Gewobag Projektentwicklung Allee der Kosmonauten GmbH. Die verbleibenden 60 Prozent hält die Notos Vermögensverwaltung 4. GmbH.

Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Allee der Kosmonauten 32 in Berlin Lichtenberg. Auf dem Grundstück wird Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen, um dort mehrere Neubauprojekte zu entwickeln. Die Projektgesellschaft hat am 8. April 2020 planmäßig ein Grundstück (Haus B) verkauft. Der Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte am 30. Dezember 2020, nachdem die Voraussetzungen erfüllt waren. Aus dem Verkaufserlös konnte Anfang 2021 das Gesellschafterdarlehen vollständig zurückgeführt werden.

Der Bauantrag und der Fördermittelantrag bei der IBB für Haus A sind noch im Dezember 2020 eingereicht worden. Mittelfristig ist vorgesehen, auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen drei schon in Planung befindliche Neubauobjekte zu errichten und anschließend in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Britzer Damm

Die Gewobag hat am 4. Dezember 2020 im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Britzer Damm“ jeweils eine Beteiligung von 40 Prozent an zwei luxemburgischen Gesellschaften, der BLB Projekt 12 S.À.R.L. und der BLB Projekt 26 S.À.R.L., erworben. Die verbleibenden 60 Prozent hält jeweils die RIAS Entwicklungsgesellschaft mbH. Die Gesellschaften werden voraussichtlich 2021 in Gesellschaften mit beschränkter Haftung nach deutschem Recht formgewandelt.

Die Projektgesellschaften sind Eigentümerinnen mehrerer Grundstücke am Britzer Damm in Berlin Neukölln. Auf den Grundstücken soll Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen und sollen Neubauprojekte entwickelt werden. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen in Planung befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt „Das Neue Gartenfeld“

Hinsichtlich der Entwicklung des Projekts „Das Neue Gartenfeld“ wurde die Zusammenarbeit mit der UTB Projektmanagement GmbH beendet. Mit Anteilskaufvertrag vom 26. August 2020 erwarb die OIB Projekt 31 GmbH & Co. KG die Anteile der UTB Projektmanagement GmbH an der Projektgesellschaft und an deren Komplementärin. Darüber hinaus wurde ein Joint-Venture-Vertrag zwischen der Gewobag und der OIB Projekt 31 GmbH & Co. KG geschlossen. Die Projektgesellschaft firmiert seit dem 28. August 2020 als OIB /​ Gewobag Projekt Gartenfeld Entwicklungs GmbH & Co. KG (ehemals: UTB /​ Gewobag Projekt Gartenfeld Entwicklungs GmbH & Co. KG). Die Gewobag hält eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 40 Prozent. Die Komplementärfunktion (ohne Beteiligung am Kapital) übernimmt die ebenfalls umfirmierte OIB /​ Gewobag Projekt Gartenfeld Verwaltungs GmbH (ehemals: UTB /​ Gewobag Projekt Gartenfeld Verwaltungs GmbH), an der die Gewobag ebenfalls zu 40 Prozent beteiligt ist.

Die „Insel“ Gartenfeld liegt im östlichen Teil des Berliner Bezirks Spandau (Ortsteil Siemensstadt). Die Gartenfelder Straße teilt das Areal primär in ein östliches (Gewerbeflächen für Büros sowie Lager-, Produktions- und Werkstattflächen) sowie ein westliches Gebiet. Im Fokus liegt ausschließlich das westliche Gebiet. Dort ist das nördliche Gartenfeld Planungsgegenstand, welches als „Neues Gartenfeld“ bezeichnet wird. Von dem planungsgegenständlichen Areal hat die Projektgesellschaft etwa ein Drittel der Flächen erworben. Auf dem Gebiet wird durch die Planungsgemeinschaft Das-Neue-Gartenfeld Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen. Es sollen mehrere Neubauprojekte entwickelt werden. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den Flächen der Gesellschaft befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Hohensaatener Straße

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Hohensaatener Straße“ hält die Gewobag eine Beteiligung in Höhe von 40 Prozent an der ZS Gewobag Projektentwicklung Hohensaatener Str. GmbH. Die verbleibenden 60 Prozent hält die ZS Beteiligungs GmbH. Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Hohensaatener Straße in Berlin Marzahn.

Auf dem Grundstück wird Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauprojekte zu entwickeln. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Landsberger Allee

Die Gewobag hält im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Landsberger Allee“ eine Beteiligung in Höhe von 40 Prozent an der ZS/​Gewobag Landsberger Allee Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH. Die verbleibenden 60 Prozent hält die ZS Beteiligungs GmbH. Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Landsberger Allee in Berlin Lichtenberg.

Auf dem Grundstück wird Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauprojekte zu entwickeln. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Landsberger Tor

Die Gewobag hat im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Landsberger Tor“ eine Beteiligung von 40 Prozent an der Notos/​Gewobag Projektentwicklung Landsberger Tor GmbH (ehemals: Zweiunddreißigste CAURUS Grundstücksgesellschaft mbH) erworben. Die verbleibenden 60 Prozent hält die Notos Vermögensverwaltung 6. GmbH.

Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Landsberger Allee 357 – Ecke Rhinstraße 165 in Berlin Hohenschönhausen. Der geltende Bebauungsplan soll geändert werden. Die Rahmenbedingungen für die Planung werden derzeit noch mit den zuständigen Behörden abgestimmt. So soll sowohl dringend benötigter Wohnraum geschaffen werden, als auch der hohe Bedarf an modernen und flexiblen Büro- und Gewerbeflächen bedient werden. Zusätzliche Nutzungen (Einzelhandel, soziale Einrichtungen) sind in Abstimmung mit dem Bezirk Lichtenberg im Rahmen der Bebauungsplanung denkbar und sinnvoll. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Ludwig-Quidde-Straße

Die Gewobag hält im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Ludwig-Quidde-Straße“ eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 40 Prozent an der Interhomes/​Gewobag Projektentwicklung Ludwig-Quidde-Str. GmbH & Co. KG. Die verbleibenden 60 Prozent hält die Interhomes AG. Als geschäftsführende Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital) fungiert die cato real estate GmbH.

Die Projektgesellschaft hat einen Kaufvertrag über ein Grundstück in der Ludwig-Quidde-Straße in Berlin Pankow geschlossen. Das Eigentum am Grundstück geht erst nach Baurechtschaffung über. Auf dem Grundstück wird Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauprojekte zu entwickeln. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Rhinstraße

Die Gewobag hält im Rahmen des Projekts „Rhinstraße“ 94,9 Prozent an der seit 23. Juni 2020 firmierenden Gewobag RS GmbH & Co. KG (ehemals: Rhinstraße 143 GmbH). In der Gesellschafterversammlung vom 17. Dezember 2019 wurde der Formwechsel der Projektgesellschaft in eine Kommanditgesellschaft beschlossen. Die verbleibenden 5,1 Prozent hält die BBH Immobilien GmbH & Co. KG. Als geschäftsführende Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital) fungiert die TREUCONSULT Immobilien GmbH.

Auf dem Grundstück in der Rhinstraße, dessen Eigentümerin die Gewobag RS ist, werden seit Dezember 2019 315 Neubauwohnungen errichtet. Die Fertigstellung ist für März 2022 geplant. Mittelfristig wird das Neubauobjekt in den Bestand der Gewobag überführt.

Das Bestandsobjekt wurde mit Vertrag vom 28. Juli 2020 rückwirkend zum 1. Januar 2018 an die Gewobag verpachtet.

Projekte Rudow & Buckow

Im Rahmen der Entwicklung der Projekte Rudow und Buckow hatte die Gewobag 2019 eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 40 Prozent an der TWP/​Gewobag Projektentwicklung Rudow/​Buckow GmbH & Co. KG erworben.

Nachdem der Verkäufer mangels Erreichung eines Planaufstellungsbeschlusses vom Grundstückskaufvertrag mit der Projektgesellschaft zurückgetreten ist, wurde das Joint Venture per 30. Oktober 2020 einvernehmlich aufgelöst.

Projekte Säntisstraße, Hödurstraße & Seelenbinderstraße

Im Rahmen der Entwicklung der Projekte Säntisstraße, Hödurstraße und Seelenbinderstraße hält die Gewobag 40 Prozent der Geschäftsanteile an der Kronberg/​Gewobag Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH. 54,9 Prozent der Anteile werden durch die Kronberg Projektentwicklungsgesellschaft 1 mbH und 5,1 Prozent durch die Kronberg Projektentwicklungsgesellschaft 2 mbH gehalten. Die Gesellschaft ist Eigentümerin der beiden Grundstücke Hödurstraße in Berlin Heinersdorf und Seelenbinderstraße in Berlin Köpenick.

2018 wurde festgestellt, dass auf dem Grundstück Säntisstraße, das sich auch im Eigentum der Projektgesellschaft befand, voraussichtlich kein Planungsrecht für eine überwiegend zu Wohnzwecken dienende Nutzung möglich ist. Aus diesem Grund wurde das Grundstück am 17. September 2020 an die Berliner Verkehrsbetriebe AöR (BVG) veräußert. Der Nutzen- und Lastenwechsel erfolgte zum 15. Dezember 2020.

Auf den Grundstücken Hödurstraße und Seelenbinderstraße wird Planungsrecht für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauprojekte zu entwickeln. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauprojekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Schönerlinder Straße

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts Schönerlinder Straße hält die Gewobag 40 Prozent der Geschäftsanteile an der Treucon/​Gewobag Projektentwicklung Schönerlinder Straße GmbH & Co. KG (ehemals: INITIA Erste Projekt GmbH & Co. KG). 54,9 Prozent der Anteile werden durch die Treucon Grundbesitz GmbH und 5,1 Prozent werden jeweils hälftig durch die Verkäufer GALA Myhome Estate SL und die INTIA Consulting GmbH gehalten. Als Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital) fungiert die Treucon Zweite Development GmbH.

Die Gesellschaft ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke in der Schönerlinder Straße in Berlin Pankow. Auf dem Areal wird Planungsrecht für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauprojekte zu entwickeln. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauobjekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Wendenschloßstraße

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts Wendenschloßstraße hält die Gewobag 40 Prozent der Geschäftsanteile an der ZS Gewobag Projektentwicklung Wendenschloßstraße GmbH. Die verbleibenden 60 Prozent der Anteile werden durch die ZS Beteiligungs GmbH gehalten.

Die Gesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Wendenschloßstraße in Berlin Köpenick. Auf dem Grundstück wird Planungsrecht für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauprojekte zu entwickeln. Mittelfristig ist vorgesehen, die auf den planmäßig in der Gesellschaft verbleibenden Grundstücksteilen befindlichen Neubauobjekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Westendallee

Die Gewobag hält im Rahmen der Entwicklung des Projekts Westendallee eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 40 Prozent an der BBH Gewobag Projektentwicklung Westendallee GmbH & Co. KG. Die verbleibenden 60 Prozent hält die BBH Immobilien GmbH & Co. KG. Als geschäftsführende Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital) fungiert die BOG Verwaltungs GmbH.

Die Gesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Westendallee in Berlin Charlottenburg. Auf dem Grundstück wird Planungsrecht für Wohnnutzung geschaffen, um Neubauobjekte zu entwickeln. Mittelfristig ist vorgesehen, die in Planung befindlichen Neubauobjekte in den Bestand der Gewobag zu überführen.

Weitere Beteiligungen über 20 Prozent der Gewobag

(Anteile an wohnungsbestandshaltenden Immobilienfonds)

Die Gewobag hält 89,22 Prozent an der Prinz-Eugen-Straße 20 GmbH & Co. KG und 99,96 Prozent der Anteile an der Gerichtstraße 10-11 GmbH & Co. KG, deren Geschäftsbesorgung bis auf weiteres weiterhin durch die TREUCON Real Estate GmbH bzw. die AQUIS Verwaltungsgesellschaft mbH erfolgt.

Im Geschäftsjahr hat die Gewobag Ihren Anteil an der Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Zille-Siedlung KG auf 79,87 Prozent (Vorjahr: 72,21 Prozent) und an der Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Geschäfts- und Wohnbauten KG auf 92,62 Prozent (Vorjahr: 58,9 Prozent) erhöht. Die Geschäftsführung der beiden Fondsgesellschaften erfolgt bis auf weiteres durch die Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital), die GEVERKA Zweite Verwaltungs- und Beteiligungs-GmbH.

Die Gewobag hält 89,35 Prozent der Anteile am GEWOBAG Immobilienfonds I GbR, an dem auch die Gewobag EB mit 3,1 Prozent und die Gewobag VB mit 2,28 Prozent beteiligt sind.

Per 31. Dezember 2020 hält die Gewobag 64,66 Prozent der Anteile an der Badstraße Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Grundbesitz KG, 58,27 Prozent der Anteile an der Plata Grundstücksverwaltungs-GmbH & Co. Platanenallee 32 KG und 35,46 Prozent der Anteile an der Beta Neunte Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co. Immobilien-Fonds-KG. Per 1. Januar 2021 konnten weitere Anteile erworben werden.

2019 hat die Gewobag Bestandsobjekte von der in Liquidation befindlichen BETA Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co. Immobilien-Fonds-KG erworben, an der sie auch Anteile in Höhe von 29,47 Prozent hält. Nutzen und Lastenwechsel trat zum 1. Januar 2020 ein. Aus dem Liquidationserlös floss ein Teil des Kaufpreises für die Objekte, der den Beteiligungsbuchwert überstieg, an die Gewobag zurück.

Zum 31. Dezember 2020 konnte die Gewobag alle verbleibenden Anteile an der UNUS Grundstücks-Verwaltungs-GmbH & Co. Beusselstraße KG erwerben. Die Bewirtschaftung des Bestandsobjekts erfolgt ab dem 1. Januar 2021 bei der Gewobag, da die Fondsgesellschaft auf die Gewobag aufgeschmolzen wird.

Vermögenslage

^* Anpassung Vorjahreswert

In dieser Darstellung wurden folgende Verrechnungen vorgenommen: Betriebskostenzahlungen mit Vorschüssen der Mieterschaft, Kautionsbankguthaben mit Mietverbindlichkeiten. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern werden insgesamt als langfristig dargestellt, da grundsätzlich eine Prolongation oder Refinanzierung vorgesehen ist. Die Fristigkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

Der Anstieg des Sachanlagevermögens beruht insbesondere auf aktivierten Modernisierungskosten sowie Neubaumaßnahmen (99,6 Mio. €), Ankäufen von Projektentwicklungen (69,0 Mio. €), Erwerb von Bestandsimmobilien über Asset Deals (176,1 Mio. €, davon 0,3 Mio. € Anzahlungen). Den Zugängen stehen Abgänge aus der Wahrnehmung der Vorkaufsrechte der Mieter der Karl-Marx-Allee sowie der Rückabwicklung des Kaufvertrags Rhinstraße (36,8 Mio. €) sowie planmäßige (54,7 Mio. €) und außerplanmäßige (4,6 Mio. €) Abschreibungen gegenüber.

Die Zunahme im Finanzanlagevermögen resultiert unter Anderem neben dem Erwerb von Anteilen (40 Prozent) an zwei weiteren Projektentwicklungsgesellschaften (18,4 Mio. €) auch aus der Ausreichung von Darlehen an diese und bereits bestehende Projektgesellschaften (116,7 Mio. €). Die Gesellschaften sind darauf ausgerichtet, erworbene Grundstücke mit Wohngebäuden zu bebauen, die dann langfristig in den Bestand des Gewobag-Konzerns integriert werden. Zur Umsetzung dieser Aufgabe wurden auf Basis von Joint-Venture- und Darlehensverträgen und zur Sicherung der Liquidität in diesen Gesellschaften durch die Gewobag die notwendigen Finanzmittel zur Verfügung gestellt. Abgesichert sind diese zum großen Teil über Grundschulden auf den Grundstücken der Gesellschaften.

Weiterhin wurden im Geschäftsjahr weitere Anteile an geschlossenen Immobilienfonds erworben (5,8 Mio. €).

Die Zunahme der mittel- und kurzfristigen Forderungen resultiert im Wesentlichen aus der Einstellung von Forderungen gegen verbundene Unternehmen aus Cashmanagement und Ergebnisabführung von 93,3 Mio. € und vermindert um die Zahlung des Gesellschafters Land Berlin (47,1 Mio. €) aus dem Betrauungsakt Karl-Marx-Allee Süd.

Das Eigenkapital erhöhte sich um den Jahresüberschuss von 50,5 Mio. €, diverse Einzahlungen des Gesellschafters Land Berlin in die Kapitalrücklage aus der Gewährung von Zuschüssen für ausgeübte Vorkaufsrechte sowie die Einbringung von vier Grundstücken von insgesamt 8,3 Mio. €. Die Kapitalrücklage wurde um im Vorjahr zu hoch angesetzte Werte von zwei Einbringungsgrundstücken mit 10,2 Mio. € korrigiert. Die Eigenkapitalquote beträgt 7,8 Prozent (Vorjahr: 7,2 Prozent).

Neben der Inanspruchnahme von Fördermitteldarlehen der IBB konnte die Gewobag zur Finanzierung der Ankäufe und der Maßnahmen zur Modernisierung und Instandsetzung Schuldscheindarlehen sowie kurzfristige Finanzierungsmittel (Commercial Paper) von insgesamt 205,0 Mio. € emittieren. Den Fremdmittelzugängen (592,9 Mio. €) stehen planmäßige und außerplanmäßige Darlehensrückzahlungen (200,7 Mio. €) gegenüber.

Die Abnahme der sonstigen Verbindlichkeiten resultiert aus erfolgten Kaufpreiszahlungen für die im Wege mieterseitiger Vorkaufsrechte erworbenen Wohnungen in der Karl-Marx-Allee.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden passive Rechnungsabgrenzungen für Einmalzahlungen aus Erbbauzinsen sowie die gewährten Zuschüsse, die über die Laufzeit des Betrauungsaktes (im Rahmen des Erwerbs von Wohnungen in der Karl-Marx-Allee) aufgelöst werden, ausgewiesen. Weiterhin enthält der Posten nicht rückzahlbare Zuschüsse als Bestandteil der Förderdarlehen mit Mietpreisbindung. Die Auflösung erfolgt über den Zeitraum der Mietpreisbindung.

Finanzielle Entwicklung

Zum 31. Dezember 2020 wies die Gesellschaft einen Bestand an flüssigen Mitteln (ohne Mietkautionen und Treuhandkonten) von rund 94,2 Mio. € (Vorjahr: 187,9 Mio. €) aus.

Im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden die Veränderungen der Kreditverbindlichkeiten berücksichtigt, abzüglich der im Rahmen von Asset Deals übernommene Bestandsdarlehen.

Finanzierungsaktivitäten

Aufgrund des branchenüblich hohen Fremdkapitalanteils und der daraus resultierenden Zinsbelastung ist der Konzern weiterhin bestrebt, alle Maßnahmen, die der Optimierung dieser Zinslast dienen, zu prüfen und in adäquatem Umfang weiterhin umzusetzen.

Zusätzlich ist der Konzern – wie bisher schon – bestrebt, seine Finanzierungsbasis laufend zu verbreitern. Zu diesem Zweck haben die Ratingagenturen Moody‘s und S&P seit 2015 den Auftrag, den Konzern jährlich zu bewerten. Moody’s stuft die Gewobag mit einem Rating von A2 und S&P mit A ein. Zusätzlich wurde die Ratingagentur Fitch im Jahr 2020 mit einer Ratingbewertung beauftragt. Das Rating wurde im Januar 2021 mit A veröffentlicht.

Die Aussagen gelten gleichermaßen für den Konzern wie für die Gewobag als Konzernobergesellschaft, die auch die Vorfinanzierung der Projektentwicklungen und Projektentwicklungsbeteiligungen sicherstellt.

Unbesicherte Finanzinstrumente

Auf Basis des erteilten Ratings ist der Gewobag-Konzern in der Lage, auch unbesicherte Unternehmens- und Projektfinanzierungen zu sehr günstigen Konditionen aufzunehmen. Ein Beispiel dafür sind die zwei Darlehensverträge mit der Europäischen Investitionsbank, die zum großen Teil ein Neubauprogramm mitfinanzieren. Neben der Kooperation mit der Europäischen Investitionsbank plant die Gewobag, die bereits erfolgreich angelaufenen Gespräche mit der Council of Europe Bank fortzuführen und beabsichtigt, in den Folgejahren auch dort Finanzierungen aufzunehmen.

Über eine Emission konnten 2019 Schuldscheindarlehen bzw. Namensschuldverschreibungen (SSD/​NSV) in Höhe von insgesamt 650 Mio. € mit Laufzeiten von zwei bis 45 Jahren begeben werden. Die Auszahlung erfolgte zum Teil noch 2019 und zum Teil Anfang 2020. Alle Schuldverschreibungen sind endfällig. Diese Endfälligkeit trägt dazu bei, den Durchschnittstilgungssatz des Konzerns auf einem moderaten Niveau zu halten (2020: 2,56 Prozent, Vorjahr: 2,13 Prozent), da Objektfinanzierungsmittel und die Darlehen der Europäischen Investitionsbank für Neubau und Modernisierung teilweise hohe Tilgungen fordern.

Die Namensschuldverschreibungen dienen sowohl der Ablösung bzw. Zusammenfassung kleinteiliger Darlehen und der Finanzierung von Ankäufen als auch der Finanzierung von Maßnahmen zur Modernisierung und Instandsetzung sowie der Ablösung von Aufwendungsdarlehen.

Derivative Finanzinstrumente

Die derivativen Finanzinstrumente des Gewobag-Konzerns umfassen per 31. Dezember 2020 nur Zinsswaps in Euro zur Sicherung einer festen Verzinsung auf vier variable Darlehen als Grundgeschäfte mit einem

a) Nominalwert von 39,0 Mio. € und einem Marktwert von -10,5 Mio. €

b) Nominalwert von 45,0 Mio. € und einem Marktwert von -11,8 Mio. €

c) Nominalwert von 22,0 Mio. € und einem Marktwert von -8,9 Mio. €

d) Nominalwert von 15,0 Mio. € und einem Marktwert von -4,8 Mio. €

Grund- und Sicherungsgeschäft sind immer zu 100 Prozent effektiv und weisen jeweils identische Laufzeiten bis zwischen 2031 und 2039 auf.

Darlehensmanagement

Der gesamte Zinsaufwand der Gewobag stieg im Berichtsjahr auf 66,1 Mio. € (Vorjahr: 45,3 Mio. €). Die Erhöhung des Zinsaufwands resultiert aus der weiteren Aufnahme von Darlehen sowie aus der Übernahme von Darlehen im Zusammenhang mit den ADO-Beständen zum Ende des Jahres 2019.

Parallel wurden im Konzern auf Basis der laufenden Analyse des Kreditportfolios und der Zinsbindungsfristen Prolongationen bzw. Umfinanzierungen teilweise mit Zusammenlegung von Darlehen vorgenommen, wenn sich dies nach Auslaufen der Zinsbindung als sinnvoll erwies. Der Durchschnittszinssatz für den Gewobag-Konzerns sank 2020 weiter auf 1,70 Prozent (Vorjahr: 1,78 Prozent).

Kurzfristige Liquidität

Der Gewobag-Konzern nutzt kurzfristige Finanzierungsmittel zur Liquiditätssteuerung und Senkung des Zinsaufwands. Die dem Gewobag-Konzern bei zwei Kreditinstituten eingeräumten Kreditlinien von jeweils 40 Mio. € waren zum Bilanzstichtag nur teilweise für Bürgschaften in Anspruch genommen (2,2 Mio. €). Darüber hinaus besteht eine Bereitwilligkeitserklärung eines Kreditinstituts für eine unbesicherte „Bridgefinanzierung“ von bis zu 100 Mio. € für Ankäufe und Vorfinanzierung von Neubaumaßnahmen. Zusätzlich besteht ein Bürgschaftsrahmen bei der Sparkasse in Höhe von 40 Mio. €, der in Höhe von 6,1 Mio. € per 31. Dezember 2020 in Anspruch genommen ist (Bürgschaft aus einem städtebaulichen Vertrag zur Absicherung von Rechten des Bezirksamts für zu erbringende Leistungen aus dem Städtebaulichen Vertrag). Die Garantie Fazilität bei der ING Bank in Höhe von 50 Mio. € ist per 31. Dezember 2020 in Höhe von 1,6 Mio. € in Anspruch genommen worden. Am 9. Juni 2020 wurde ebenfalls mit der ING Bank ein revolvierender – bisher nicht in Anspruch genommener – Kreditrahmenvertrag über 200 Mio. € geschlossen, unter dem die Gewobag einzelne Darlehen für bis zu sechs Monate Laufzeit vereinbaren kann.

Seit 2017 besteht die Möglichkeit, Geldhandel mit der Europäischen Investitionsbank zu betreiben. Die Gewobag kann sich hierbei kurzfristig für bis zu sechs Monate Geld zu äußerst günstigen Konditionen leihen. Ende 2020 betrug das Volumen 90 Mio. €. Darüber hinaus wurde 2019 ein Commercial Paper Programm über 500 Mio. € aufgelegt. Dabei hat die Gewobag die Möglichkeit, einzelne Commercial Papers mit einer Laufzeit von unter einem Jahr zu emittieren. Dies trägt dazu bei, die teureren Kreditlinien zu schonen. Per 31. Dezember 2020 liefen Commercial Papers mit einem Volumen von insgesamt 125 Mio. €.

Fazit

Das vom Jahresergebnis abgeleitete EBITDA beträgt rund 167 Mio. € und liegt damit über dem Planwert von 114,9 Mio. €. Die Planabweichung resultiert im Wesentlichen aus Beteiligungserträgen (54,7 Mio. € über Plan). Insbesondere die Erträge aus Gewinnabführungen liegen mit 51,9 Mio. € über Plan (3,3 Mio. €). 6,1 Mio. € betreffen ungeplante Erträge aus Beteiligungen an verbundenen Unternehmen.

Der Wachstumskurs legt weiterhin dynamisch zu. Auf eigenen und eingebrachten Grundstücken sowie bei Projektentwicklungen über sogenannte Asset Deals konnten bereits Neubauobjekte fertiggestellt werden. Bei den Projektentwicklungsbeteiligungen schreitet die Baurechtschaffung in den meisten Projekten voran.

Die Vermietung wurde im Geschäftsjahr insbesondere bei den Mieterhöhungsmöglichkeiten stark durch das MietenWoG Bln beeinflusst. Die geringeren Mieterträge, die sich sowohl aus der Einschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeiten als auch aus den Mietobergrenzen ergeben, sind in die Wirtschaftsplanung eingeflossen.

Mittelfristige Chancen und Risiken

Integriertes Risiko- und Compliancemanagement

Internes Kontrollsystem

Der Gewobag-Konzern verfügt über ein konzernweites rechnungslegungsbezogenes Internes Kontrollsystem (IKS). Wesentliche Elemente des IKS sind unter anderem klare Prozessvorgaben, die durch automatisierte Überwachungsmechanismen abgesichert sind, das Vier-Augen-Prinzip, manuelle Stichprobenkontrollen und eindeutige Bilanzierungsrichtlinien. Zudem unterliegt die mittelfristige Wirtschaftsplanung des Konzerns einem laufenden Controlling und Berichtswesen. Es erfolgt eine regelmäßige Berichterstattung über den Gang der Geschäfte sowie Plan-Ist-Vergleiche an den Gesellschafter, Aufsichtsrat, Vorstand und weitere Entscheidungsträger im Konzern.

Corporate Governance

Die Corporate Governance Funktionen des Gewobag-Konzerns wurden 2020 in einer gemeinsamen Stabsabteilung neu gebündelt und bestehende Kapazitäten erweitert. Hierunter fallen das Risiko- und Compliance Management, Datenschutzmanagement, Geldwäscheprävention sowie die Interne Revision. Ziel ist es, Synergiepotentiale zwischen den einzelnen Governance Funktionen optimal auszuschöpfen und die Organe durch eine integrierte Berichterstattung bei der Wahrnehmung ihrer Leitungs- und Kontrollpflichten im Rahmen der verantwortungsvollen Unternehmensführung bestmöglich zu unterstützen.

Risiko- und Compliancemanagement

Aufgabe des Risiko- und Compliance Managementsystems (RCMS) ist es, Schäden abzuwenden und so den langfristigen Fortbestand der Gesellschaft und des Konzerns sicherzustellen. Zentrale Steuerungsorgane sind das Risikomanagementkomitee und der Compliance Ausschuss. Der Chief Risk & Compliance Officer verantwortet und überwacht die operative Durchführung der RCM-Prozesse und Berichterstattung sowie die Ausgestaltung und kontinuierliche Weiterentwicklung des RCMS. Die Risikoidentifikation, -bewertung und -steuerung wird durch die jeweils fachverantwortlichen Risikoeigner vorgenommen. Die regelmäßige prozessunabhängige Überwachung des RCMS erfolgt durch die Interne Revision.

Maßnahmen

Im Rahmen der jährlichen Risikoinventur und deren quartalsweiser Aktualisierung werden Risiken durch die Risikoeigner im Konzern systematisch erfasst, analysiert, und hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit sowie ihres potenziellen Schadensausmaßes vor und nach Gegenmaßnahmen bewertet (Brutto- und Netto-Bewertung). Risiken können dabei sowohl durch die Risikoeigner initiiert gemeldet als auch durch das Risikomanagement abgefragt werden (bottom-up und top-down Erfassung). Alle erfassten Risiken werden zentral im Risikomanagement gebündelt, auf Plausibilität geprüft und an die zuständigen Verantwortungsträger im Rahmen der Berichterstattung kommuniziert. Bei einer wesentlichen Änderung der Risikolage besteht zudem eine Sofortmeldepflicht (ad hoc Meldung). So wird sichergestellt, dass notwendige Präventions- bzw. Gegenmaßnahmen zeitnah und bedarfsgerecht eingeleitet werden. Gesellschafter und Aufsichtsrat werden regelmäßig über alle relevanten Risikoentwicklungen des Konzerns umfangreich informiert. Im Ergebnis ist sichergestellt, dass alle Organe des Konzerns über wesentliche Konzernrisiken aufgeklärt sind.

Risikostrategie

Im Interesse aller StakeholderInnen hat die Unternehmensführung eine konservative und auf Sicherheit bedachte Risikostrategie vorgegeben. Die Risikostrategie wird laufend vor dem Hintergrund der aktuellen Unternehmensstrategie und sich ändernder Rahmenbedingungen überprüft und bei Bedarf an diese angepasst.

Gesamteinschätzung der Risiken

Im Nachfolgenden werden zunächst allgemeine makroökonomische und marktbezogene Risikosachverhalte erläutert. Dort wo erforderlich und möglich wurden Maßnahmen getroffen, um die potenzielle Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit zu mindern. In Einzelfällen kann jedoch trotz verminderter Eintrittswahrscheinlichkeit und übriger Gegenmaßnahmen weiterhin eine potenziell wesentliche Schadenshöhe bestehen.

Danach wird aus den insgesamt ermittelten Risiken auf die aus Sicht der Gesellschaft und des Konzerns besonders relevanten Risiken und deren Steuerungsmaßnahmen eingegangen.

Insgesamt sieht der Vorstand für die Geschäftsjahre 2021 und 2022 keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft und für den gesamten Gewobag-Konzern.

Allgemeine Risiken

Coronavirus-Pandemie (SARS-CoV-2/​ COVID-19)

Die rasante weltweite Ausbreitung des Coronavirus hat in 2020 zu einem deutlichen Einbruch der Konjunktur und drastischen Einschnitten des sozialen Lebens in Deutschland und weltweit geführt. Trotz umfassender Eindämmungsmaßnahmen hält die Pandemie auch in 2021 weiterhin an. Aufgrund der verfolgten Impfstrategien wird für 2021/​2022 jedoch grundsätzlich mit einer Bewältigung der Corona-Pandemie gerechnet. Zudem ist die Wohnimmobilienbranche grundsätzlich nicht in dem Ausmaß von den Auswirkungen der Pandemie betroffen wie viele andere Branchen. Die weiterhin stabile Lage des Gewobag-Konzerns gewährt Sicherheit sowohl für die MieterInnen als auch für MitarbeiterInnen.

Das neu installierte Risikoprävention- und Management (RPM) beobachtet als internes Gremium die Entwicklungen der Corona-Pandemie fortlaufend, identifiziert potenzielle Auswirkungen auf die Geschäftsbereiche und den Konzern und leitet entsprechende Gegenmaßnahmen ein. Es wurden umfassende Maßnahmen getroffen, um den Schutz von MieterInnen und MietinteressentInnen, Mitarbeitenden, Kunden, Geschäftspartnern sowie übrigen Stakeholdern zu gewährleisten und den Geschäftsbetrieb aufrechtzuerhalten. Im 1. Quartal 2020 wurde im Konzern großflächig auf mobiles Arbeiten umgestellt. Strukturen und Prozesse wurden der neuen Arbeitsumgebung angepasst. Die kurzfristige Umsetzung wurde durch eine leistungsfähige IT und vorhandene Ressourcen sowie eine engagierte und flexible Mitarbeiterschaft ermöglicht. Das stabile Niveau der Arbeitsleistung und die hohe Lernkurve in allen Geschäftsbereichen haben die Weiterentwicklung der Gewobag wie geplant ermöglicht. Der Konzern war dem hohen Tempo der Veränderungen in 2020 gewachsen und konnte seine Ziele erreichen.

Dennoch bestehen pandemiebedingt grundsätzlich weiterhin Risiken für den Konzern in Bezug auf die Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs, insbesondere durch krankheitsbedingte Personalengpässe oder länger andauernde IT-Ausfälle. Bei einem im Worst Case angeordneten vollständigen Lockdown des Präsenzbetriebs aller nicht systemrelevanten Geschäftsbereiche könnte der Großteil der Arbeitsabläufe im mobilen Arbeiten aufrechterhalten werden. Die auf Präsenz angewiesenen Bereiche im Baubetrieb, Teile des Vermietungsgeschäfts sowie relevante physische Rechnungs- bzw. Kreditbearbeitungen wären dagegen betroffen. Von einem solchen Szenario wird derzeit jedoch nicht ausgegangen.

Umfeld- und marktbezogene Risiken

Umfeld- und marktbezogene Risiken werden durch der Wirtschaftslage im Allgemeinen oder der Wirtschaftslage Berlins im Speziellen hervorgerufen und könnten sich negativ auf die Vermögens- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken. Die pandemiebedingte Rezession fällt aufgrund der umfangreichen Maßnahmenpakete des Bundes und der Länder zur Stützung der Wirtschaft und zur Stabilisierung der Einkommen geringer aus, als zunächst befürchtet. Insbesondere der Wohnimmobilienmarkt zeigt sich vor dem Hintergrund des Zinsniveaus und der Arbeitslosenzahlen stabil. Als wertbeständige Assetklasse rücken Wohnimmobilien weiterhin in den Fokus von institutionellen Investoren.

Daneben spielen auch Änderungen der Nachfragestruktur eine Rolle. Die Nachfrage von Wohnraum und Wohnqualität wird entscheidend beeinflusst durch den demografischen Wandel, Infrastruktur und Digitalisierung. Der Berliner Wohnungsmarkt wird weiterhin von Zuwanderung geprägt sein. Nach einem befristeten Rückgang aufgrund der Corona-Pandemie wird die Zuwanderung 2021 wieder sukzessive zunehmen. Einen steigenden Digitalisierungsgrad vorausgesetzt, werden langfristige Veränderungen der Arbeitswelten eine Anpassung der Nachfragestruktur nach sich ziehen. Die Trends des Sharing auf der einen und der Individualisierung auf der anderen Seite können zur Suburbanisierung und Entzerrung der Wohnungsnachfrage in Ballungsräumen führen.

Politische und regulatorische Risiken

Diese Risiken werden durch die Einführung neuer oder die Veränderung von bestehenden, insbesondere mietrechtsbezogenen Gesetzen, Vorschriften oder bestimmten Richtlinien hervorgerufen und können die Ertragslage der Gewobag beeinflussen.

Hauptaufgabe der Gesellschaft ist die Errichtung und Bewirtschaftung von bezahlbaren Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung. Sie hat mietpreisdämpfend zu wirken und verstärkten Fokus auf die Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringen Einkommen zu legen. Besonderes Augenmerk ist auf die strikten Begrenzungen der Mietenentwicklung im Bestand zu richten. Diese werden im Wesentlichen bestimmt durch das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG, sogenannter Mietendeckel), das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) und das Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG Bln) sowie die mit dem Senat des Landes Berlin geschlossene Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“. Eine Aktualisierung der Kooperationsvereinbarung ist derzeit in Verhandlung. Darüber hinaus gelten die mietrechtsbezogenen Regelungen des BGB und der Berliner Mietspiegel 2019, dessen Aktualisierung für 2021 geplant ist. Weiterhin soll der Gewobag-Konzern den öffentlichen Wohnungsbestand durch Neubau erweitern sowie die Partizipation und Bürgerbeteiligung bei Bauprojekten berücksichtigen. Diese Vorgaben sind Bestandteil der Wirtschaftsplanung des Konzerns und aktuell wirtschaftlich und finanziell tragbar.

Portfolio- und Bewirtschaftungsrisiken

Zu den Portfoliorisiken zählen alle Risiken einzelner Objekte, beispielsweise Instandhaltungsstau, gesundheitsgefährdende Baustoffe oder auch die Risiken, die ganze Portfolios betreffen, wie z. B. die sinkende Attraktivität bestimmter Standorte oder Einnahmeausfälle durch Leerstände. Um diese Risiken frühzeitig zu erkennen und ihnen rechtzeitig entgegen wirken zu können, betreibt der Gewobag-Konzern ein umfassendes Portfoliomanagement, eine langfristige und systematische Instandhaltungs- und Instandsetzungsplanung sowie eine aktive Quartiersentwicklung und das zugehörige Partizipationsmanagement. Das Immobilienportfolio der Gewobag verteilt sich auf fast alle Bezirke des ehemaligen West-Berlin. Durch diese Diversifizierung werden mögliche Klumpenrisiken vermieden.

Im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung und Vermietung bestehen allgemeine Risiken, beispielsweise im Zusammenhang mit Verkehrssicherungs- und Betreiberpflichten oder Erlösschmälerungen und Mietausfällen. Infolge der Corona-Pandemie wird mit einem Anstieg der Erlösausfälle, insbesondere im Bereich der Gewerbevermietung sowie der kleinselbstständigen Wohnungsmieter gerechnet. Die bisherigen Ausfälle liegen zwar weit unter dem zunächst befürchteten Ausmaß, die Auswirkungen des erneuten, langanhaltenden Lockdowns im Winter 2020/​2021 können sich jedoch erst noch bemerkbar machen. Die Anfang 2020 befristet ausgesetzte Insolvenzantragspflicht kann 2021 zu einem deutlichen Anstieg der Insolvenzen in stark betroffenen Branchen führen. Eine Verlängerung der Frist bis zum 30. April 2021 ist geplant. Weitere Hilfszahlungen auf Bundes- und Länderebene sowie das Gesetz über den Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen für Unternehmen (StaRUG) sollen dem entgegenwirken. Im Rahmen des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht wurde ein Moratorium für die Erfüllung vertraglicher Ansprüche aus Dauerschuldverhältnissen verabschiedet. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass nicht alle hierzu getroffenen Stundungs- und Rückzahlungsvereinbarungen bis Juni 2022 bedient werden können. Für diese Fälle wurde im Gewobag-Konzern ausreichend planerische Vorsorge getroffen.

Unter Berücksichtigung der Maßnahmen des Portfoliomanagements, der in der Wirtschaftsplanung vorgesehenen Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung sowie möglichen Erlösausfälle infolge der Corona-Pandemie bestehen darüber hinaus im Prognosezeitraum keine wesentlichen Portfolio- und Bewirtschaftungsrisiken.

Finanzierungsrisiken

Finanzierungsrisiken im Zusammenhang mit der Fremdmittelbeschaffung bestehen insbesondere in Bezug auf Zinsänderungen, Prolongationen, Liquidität und das Rating des Unternehmens. Branchen- und investitionsbedingt ist das Fremdmittelvolumen hoch, wodurch diese Risiken besonderer Beachtung bedürfen. Das Kreditportfolio des Gewobag-Konzerns wird daher laufend im Hinblick auf Struktur und Konditionen analysiert und optimiert. Hinsichtlich der Neu- bzw. Refinanzierungsnotwendigkeiten erfolgt regelmäßig ein Abgleich mit den mittel- und langfristigen Erfolgs-, Bau- und Finanzplanungen. Die Auswirkungen hoher Investitionskosten bei gleichzeitiger Begrenzung der Ertragspotenziale durch regulatorische Vorgaben auf die wirtschaftliche Lage des Gewobag-Konzerns sind derzeit durch vorhandene Planungs- und Beleihungsreserven abgedeckt. Im Zuge der Corona-Pandemie war am Zinsmarkt eine erhöhte Volatilität zu verzeichnen, das Zinsniveau liegt aber weiterhin stabil im sehr niedrigen Bereich. Um mögliche Zinsänderungsrisiken abzufangen, wurde im Rahmen der Wirtschaftsplanung ausreichend Vorsorge getroffen. Ein möglicherweise erneut auftretender Liquiditätsengpass am Markt für kurzfristige Finanzierungen kann durch Inanspruchnahme der bestehenden Kreditrahmenverträge ausgeglichen werden. Bedeutende Risiken werden angesichts des komfortablen LTV und der weitgehend langfristig fixierten Finanzierungskonditionen derzeit nicht gesehen. Das positive Rating-Niveau wurde in 2020 bestätigt und soll weiter gehalten werden. Im Rahmen der wertorientierten Unternehmensführung erfolgt ein laufendes Monitoring und aktive Kennzahlensteuerung.

Compliance Risiken

Der Gewobag-Konzern versteht unter Compliance die Einhaltung von Gesetzen, vertraglichen Verpflichtungen, internen Regelungen und Richtlinien. Im Unternehmensleitbild und den Führungsgrundsätzen ist das Selbstverständnis ausformuliert. Das Compliance Management unterstützt die Sicherstellung eines regelkonformen Verhaltens im gesamten Konzern. Zentrales Beratungsorgan ist der Compliance Ausschuss unter Leitung des Chief Risk & Compliance Officers. In 2020 wurden bestehende Kapazitäten im Bereich Compliance erweitert, um die laufende Weiterentwicklung und Optimierung sowie Vorbereitungen auf eine Zertifizierung des CMS zu unterstützen. Ein umfassendes Organisationshandbuch und (Konzern-)Betriebsvereinbarungen regeln den Umgang mit allgemeinen Compliance Themen wie dem Umgang mit Interessenkonflikten oder Einladungen und Geschenken sowie die Korruptionsprävention. Zudem ist ein Hinweisgebersystem mit einer externen Ombudsstelle eingerichtet und es finden regelmäßige Schulungen statt. Für besonders Compliance relevante Bereiche sind Regelungen in Bezug auf den Einkauf von Waren und Dienstleistungen, die transparente Wohnungsvergabe und den Umgang mit Spenden und Sponsoring verpflichtend.

Weiterhin besteht grundsätzlich das Risiko der Nichteinhaltung datenschutzrechtlicher Vorgaben, z. B. durch unzulässige Verarbeitung personenbezogener Daten oder die unzureichende Erfüllung von Informationspflichten. Der Gewobag-Konzern hat umfassende technische und organisatorische Maßnahmen zum Schutz personenbezogener Daten implementiert und in 2020 bestehende Kapazitäten im Datenschutzmanagement ausgeweitet, um die Weiterentwicklung der Dokumentations- und Managementsysteme intensiv zu unterstützen. Die steigende Sensibilität in der Mitarbeiterschaft und in der Bevölkerung erhöhen zunehmend die Anzahl datenschutzrechtlich relevanter Vorgänge. Der fortlaufende Kompetenzgewinn führt zu wachsender Sicherheit in den Prozessen und bei allen Beteiligten.

Um grundsätzlich dem Risiko der Nichteinhaltung gesetzlicher Vorgaben zu begegnen, ist mit dem Entwurf des Gesetzes zur Stärkung der Integrität in der Wirtschaft und dem Verbandssanktionengesetz (VerSanG) die Einführung eines Unternehmensstrafrechts vorgesehen. Mit der Verabschiedung wird in 2021 gerechnet. Neben erheblichen finanziellen Sanktionen und Gewinnabschöpfung sind auch Auflagen und öffentliche Bekanntmachung vorgesehen. Ein wirksames Compliance Managementsystem und die Durchführung interner Untersuchungen im Schadensfall sollen sich strafmildernd auswirken.

Sonstige Risiken

Weiterhin bestehen für die Gewobag verschiedene generelle Unternehmensrisiken, die regelmäßig betrachtet werden. Hierzu gehören insbesondere rechtliche und steuerliche Risiken, die zu unerwarteten Zahlungen führen können, sowie Organisations- und Personalrisiken. Das steuerliche Risiko ist in 2020 gesunken, da aufgrund der abgeschlossenen Betriebsprüfung nun höhere Auslegungssicherheit besteht. Vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie besteht zudem das Risiko von Personalengpässen, insbesondere für spezifische Mitarbeitergruppen in definierten Kernprozessen, da das Ausfallrisiko durch die Erkrankung von Beschäftigten trotz der getroffenen Schutzmaßnahmen weiterhin stark erhöht ist.

Wesentliche Einzelrisiken

Einzelrisiken gelten als wesentlich, wenn ihr potenzielles Schadensausmaß unabhängig von der Eintrittswahrscheinlichkeit und unter Berücksichtigung getroffener Gegenmaßnahmen in der kurzfristigen Betrachtung mindestens zwei Mio. € beträgt.

Investitions- und Akquisitionsrisiken

Für die Bestandserweiterung durch Neubau sowie die Pflege der bereits vorhandenen Wohnungsbestände hat die Gesellschaft einen umfassenden Investitionsplan für die nächsten Jahre aufgestellt. Trotz sorgfältiger Planung und Überwachung sämtlicher Maßnahmen bestehen bei Neubau und Akquisition von Projektentwicklungen Risiken, insbesondere hinsichtlich rechtlicher, wirtschaftlicher und technischer Aspekte. Um derartige Risiken bereits vor dem Erwerb erkennen und bewerten zu können, hat die Gewobag einen umfassenden Akquisitionsprozess implementiert, auf dessen Basis für jede Bestandserweiterung eine ausführliche wirtschaftliche, technische, rechtliche und steuerliche Prüfung (Due Diligence) durchgeführt wird. Auch beim Erwerb von Immobilien über die Ausübung von Vorkaufsrechten der Bezirke zugunsten der Gewobag oder einer anderen Konzerngesellschaft erfolgt die Due Diligence in dem durch die Akquisitionsbedingungen möglichen Rahmen. Das Risiko, erst nach Abschluss eines Ankaufs Kenntnisse zu erlangen, die die wirtschaftlichen Annahmen negativ beeinflussen und somit Auswirkungen auf Profitabilität und Bewertung der Ankaufsbestände aufweisen, lässt sich dabei dennoch nicht vollständig ausschließen.

Kostenentwicklungen im Kontext von Baumaßnahmen und Akquisitionstätigkeiten werden laufend untersucht und im Rahmen der quartalsweisen Berichterstattung kommuniziert. Bei Bedarf wird eine ergänzende Beschaffung von Fremdkapital berücksichtigt. Neben Kostenrisiken bestehen grundsätzlich auch Geschäftspartner-, Termin- und Vermietungsrisiken. Verzögerungen in der Planungs- und Baurechtschaffung oder der Ausfall von Auftragnehmern können den Bauablauf verzögern. Vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie bestehen zudem erhöhte Risiken in Bezug auf Personal- und Lieferengpässe bei Geschäftspartnern sowie das Risiko der Verhinderung von Wohnungszutritten bei Baumaßnahmen im bewohnten Zustand. Daneben unterliegen laufende Bauvorhaben grundsätzlich dem Risiko von Personen- und Sachschäden auf Baustellen. Die Gewobag minimiert diese Risiken, indem sie die Bauherrenaufgaben im Projektmanagement konsequent wahrnimmt und Projekte mit regelmäßigen Kosten- und Terminkontrollen begleitet.

Grundsteuerreform

Ab 2025 wird die Grundsteuer im Land Berlin nach dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) festgesetzt. Die Bewertung erfolgt nach vereinfachten Ertragswert- und Sachwertverfahren und orientiert sich an der marktüblichen Bewertung von Grundstücken. Aufgrund des wertorientierten Berechnungsmodells wird für die Gesellschaft mit einem leicht erhöhten Grundsteueraufkommen ab 2025 gerechnet. Die konkreten Bemessungsgrundlagen sollen ab 2022 vorliegen. Nach aktueller Rechtslage kann die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkosten auf die Mieterschaft umgelegt werden. Auch wenn der Berliner Senat aktuell nicht davon ausgeht, dass die Reform zu einer Mehrbelastung der MieterInnen führen wird, wird ein vollständiger oder teilweiser Wegfall der Umlagefähigkeit immer wieder politisch diskutiert. In diesem Fall wäre die Grundsteuer vom Eigentümer zu tragen, was zu einer erheblichen Erhöhung der Verwaltungskosten führen würde.

Klimaziele

Mit der Änderung des Brennstoffemissions-Handels-Gesetzes als Teil des Klimaschutzprogramms 2030 der Bundesregierung sind ab 2021 Abgaben auf Kohlenstoffdioxid-Emissionen in Höhe von 25 €/​Tonne CO₂zu entrichten, die sukzessive auf 55 €/​Tonne CO₂ in 2025 ansteigen. Die Mehrkosten können derzeit im Rahmen der Nebenkosten auf die Mieterschaft umgelegt werden. Um jedoch eine einseitige Belastung der MieterInnen zu vermeiden, wird aktuell eine Anpassung der Umlagefähigkeit in verschiedenen Varianten diskutiert. Die Gewobag hat diesbezüglich planerische Vorsorge getroffen und die antizipierten Kosten in dieser Planung hälftig auf MieterInnen und Vermieter verteilt. Es verbleibt das Restrisiko, dass der eingeplante Eigenanteil nicht ausreicht, sollte die Novelle der Heizkosten- und Betriebskostenverordnung einen anderen Verteilschlüssel vorsehen oder die Umlagefähigkeit in Gänze verwehren.

Weitere potenziell wesentliche Einzelrisiken

Der erwartete Schaden der nachfolgenden Risiken ist aufgrund der geringen Eintrittswahrscheinlichkeit nicht wesentlich. Dennoch werden diese Risiken aufgrund ihres potenziellen Schadensausmaßes abgebildet.

Asbest

Die Verarbeitung des gesundheitsgefährdenden Baustoffes Asbest erfolgte deutschlandweit insbesondere in den 1960er und 1970er Jahren, unter anderem in Wohn- und Verwaltungsgebäuden. Auch im Bestand des Gewobag-Konzerns sind nach derzeitigem Kenntnisstand noch rund 18.880 Wohnungen von Asbest betroffen. Bisher haben bereits in etwa 12.400 Wohnungen Asbestsanierungen sattgefunden. Der Gewobag-Konzern verfolgt weiterhin einen umfassenden Sanierungsplan zur Asbestbeseitigung und betreibt hierzu eine transparente Informationspolitik. Dennoch bestehen trotz sorgfältiger Planung Risiken bezüglich Kostensteigerungen für die Asbestsanierung und -entsorgung, möglicher Verschärfungen der gesetzlichen Vorschriften oder einer höheren Anzahl asbestbelasteter Wohnungen im Bestand als bisher angenommen.

IT-Ausfall & Cybercrime

Ein Ausfall des vom Gewobag-Konzern genutzten IT-Systems würde aufgrund der weit fortgeschrittenen Digitalisierung zu erheblichen Störungen des normalen Geschäftsbetriebs führen. Um einem solchen Ausfall vorzubeugen, hat der Gewobag-Konzern wirksame Prozesse zur Sicherung des IT-Systems und bezüglich der Zugriffsrechte geschaffen.

Das Risiko von Cybercrime Angriffen nimmt weiterhin stark zu. Sowohl die Anzahl der Angriffe als auch die Professionalisierung der Täter steigen weiter an. Der hohe Digitalisierungsdruck im Zuge der Corona-Pandemie wirkt sich zudem verstärkend aus. Schäden, die durch Cybercrime entstehen können, sind hoch. Sie reichen von Lösegelderpressung mit verschlüsselten Unternehmensdaten oder Diebstahl sensibler Daten bis zu Datenmissbrauch durch z.B. Identitätsdiebstahl zu Social Engineering- oder Phishing-Zwecken. Die Gewobag hat zahlreiche technische und organisatorische Maßnahmen getroffen, die das Cybercrime-Risiko verringern. Durch die sofortige Reaktion konnte in 2020 ein aktiver Hackerangriff auf die Gewobag-Systeme effizient abgewehrt und so weitreichende Auswirkungen verhindert werden. Es verbleibt jedoch ein Restrisiko bezüglich Datenmissbrauch, da der Diebstahl betrieblicher Daten (bspw. Kontaktdaten) nicht vollständig ausgeschlossen werden kann.

Energie- und Wärmelieferung

Das Tochterunternehmen Gewobag ED verantwortet die zentrale Wärme- und Warmwasserversorgung, übernimmt den Bereich der Messdienstleistungen für den Konzern, optimiert den Betrieb und Energieeinkauf mit Blick auf die Reduzierung klimaschädlicher Abgase und organisiert den sicheren Betrieb der Anlagen. Trotz umfassender Modernisierungsmaßnahmen sowie regelmäßiger Inspektion und Wartung der technischen Anlagen besteht dennoch das Risiko von Havarien oder Leckagen an relevanten Bauteilen, die Sach- oder gar Personenschäden zur Folge haben können.

Chancen der zukünftigen Entwicklung

Wachstum und Wandel

Der Berliner Immobilienmarkt wird auch künftig von Dynamik und Vielfalt geprägt sein. Die Frage einer ausgeglichenen Flächenverteilung nimmt auch in Berlin eine zentralere Rolle ein. Der Trend der vergangenen Jahre zu Sharing- und Co-Living-Angeboten wird sich weiter verstärken. Ebenso wird die nachhaltige Gestaltung des öffentlichen Raums an Bedeutung gewinnen. Neben erforderlichen Grünflächen als urbane Erholungsorte und Maßnahmen, den Auswirkungen des Klimawandels zu begegnen (Wasserspeicher, Verdunstungskühlung), werden auch neue Mobilitätskonzepte die Bedarfe aller VerkehrsteilnehmerInnen in Einklang bringen müssen. Durch die weiter steigende Wohnraumnachfrage und zunehmend differenzierte Kundenbedürfnisse ergeben sich für den Gewobag-Konzern weitreichende Potenziale bezüglich der Schaffung neuen Wohnraums für breite Schichten der Bevölkerung.

Im Rahmen des umfassenden Neubauprogramms wird auf die verschiedenen Kundenbedürfnisse und Möglichkeiten differenziert und bedarfsgerecht eingegangen. Die Verbindung von Wirtschaftlichkeit, sozialer Verantwortung und Umweltfreundlichkeit wird in nachhaltigen Konzepten umgesetzt und leistet so einen entscheidenden Beitrag zur Berliner Stadtentwicklung und Steigerung des Unternehmenswertes.

Zinsniveau

Auf den Kapital- und Geldmärkten bestehen durch das weiterhin niedrige Zinsniveau Möglichkeiten, den künftigen Finanzmittelbedarf für geplante Investitionen zu günstigen Konditionen zu sichern. Gleiches gilt auch für die Prolongation von auslaufenden Kreditverträgen. Aufgrund niedriger Zinsen ergeben sich Potenziale hinsichtlich einer Erhöhung des Zinsdeckungsgrades.

Organisation und Personal

Im Rahmen der kontinuierlichen Weiterentwicklung bestehender Strukturen und Prozesse wurden die interne Aufbau- und Ablauforganisation weiter optimiert. Der Gewobag-Konzern ist als Arbeitgeber etabliert und bietet neben Gleitzeitmodellen und mobilem Arbeiten auch individuelle Personalentwicklung sowie Weiterbildungs- und Coachingangebote. Die betriebliche Altersvorsorge erfolgt über den eigens gegründeten BuBI Gruppen-Versorgungskasse e. V., welcher auch Zusatzangebote für MitarbeiterInnen zur privaten Risikoabsicherung anbietet. Ferner stehen Inhouse Sportkurse, ein Mobilitätszuschuss zum ÖPNV, zahlreiche Rabatte und Corporate Benefits (u. a. Fitness, Fahrrad und PKW Leasing etc.) zur Verfügung.

Durch die Corona-Pandemie werden hybride Arbeitsmodelle langfristig in gewissem Maße erhalten bleiben bzw. weiterentwickelt werden. Im Gewobag-Konzern ist mobiles Arbeiten bereits fester Bestandteil des Berufsalltags geworden. Im Projekt Arbeitsplatz der Zukunft werden neue, vielseitige Arbeitsräume und flexible Arbeitsmodelle erprobt, um den Anforderungen der veränderten Arbeitswelt noch besser gerecht zu werden und durch Flexibilisierung die Lebens- und Arbeitsrealitäten der Mitarbeitenden zunehmend miteinander zu vereinen.

Digitalisierung und Professionalisierung

Der Digitalisierungsgrad ist ein entscheidender Erfolgsfaktor sowohl im öffentlichen, wirtschaftlichen als auch privaten Bereich und hat durch die Corona-Pandemie einen wesentlichen Entwicklungsschub erhalten. Es bestehen weiterhin große Potenziale hinsichtlich der Digitalisierung von Geschäftsprozessen, deren Umsetzung einen wesentlichen Bestandteil der Unternehmensstrategie darstellt.

So wurde der gesamte Vermietungsprozess digitalisiert, vom Upload neuer Angebote in Immobilienportale über das Management von Terminen, eine digitale Selbstauskunft und Bonitätsprüfung bis zum Abschluss des Vertrags. Dadurch wurden die Prozesse beschleunigt und für alle Beteiligten transparenter. Die Kundenbetreuung erfolgt über das hauseigene, zentrale Service-Center per Telefon, E-Mail und über die in 2019 implementierte Service-App mit inzwischen über 10.000 registrierten Nutzern. Das umfangreiche Angebot an Online-Services, vor allem über die Service-App, wird sukzessiv ausgebaut und fortlaufend um weitere Funktionen ergänzt, wie z.B. Push-Nachrichten für Mietertermine.

Messdienstleistungen

Messdienstleistung (Sub-Metering) ist ein weiterer Servicebaustein der Gewobag ED. Mit der Umsetzung einer vollständig automatisierten Datenerfassung und -übertragung mittels neuer Verbrauchsdatenerfassungsgeräte und digitaler Kommunikationstechnik bis hinein in die Abrechnungssysteme der Gewobag werden weitere Schritte zum intelligenten Wohnen umgesetzt.

Geschäftsfeldentwicklung

Der Gewobag-Konzern betreibt eine aktive Geschäftsfeldentwicklung, um sich kontinuierlich und bedürfnisinduziert weiterzuentwickeln und für die Zukunft aufzustellen. Konkrete Themenfelder sind aktuell Mobilität, Pflegedienstleistungen und Smart Home/​Smart Living. Auf Basis der Analyse von Trends und Entwicklungen am Markt werden neue wirtschaftliche Konzepte, Produkte und Services entwickelt und mit der Umsetzung im gesamten Bestand Innovationen in das Unternehmen, zur Mieterschaft und zu den BewohnerInnen der Stadt gebracht.

Im Zuge der immer stärkeren Vernetzung, Datenhoheit und -sicherheit wird auch das Geschäftsfeld „Smart Building Technologie“ in der Gewobag ED anvisiert. Dabei ist der Aufbau von Ladeinfrastruktur zur Versorgung der Mieter mit Elektromobilität vorgesehen.

Nachhaltigkeitsmanagement

Der Gewobag-Konzern betreibt ein konzernweites Nachhaltigkeitsmanagement, um die gesellschaftlichen und ökologischen Einflüsse zu analysieren und somit weiterhin aktiv einen positiven Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung für die Konzernunternehmen, ihre Bestände, die Mieterschaft, das Land Berlin und darüber hinaus zu leisten.

Gesamtaussage zu Risiken und Chancen

Nach ausführlicher Analyse und Bewertung der Chancen und Risiken ist festzustellen, dass derzeit keine Risiken ersichtlich sind, die den Fortbestand bzw. die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft und des Konzerns gefährden könnten. Besonders durch die weitere positive Entwicklung der Nachfrage am Berliner Wohnungsmarkt bieten sich in Zukunft zahlreiche Entwicklungschancen. Für alle Risiken wurde eine erforderliche sowie angemessene planerische und ggf. bilanzielle Vorsorge getroffen. Hinsichtlich der operativen Geschäftstätigkeit wird in den nächsten Jahren tendenziell eine stabile positive Ertragsentwicklung erwartet.

Sollten entgegen aller Erwartungen die Zinsen 2021 stark ansteigen, hat dies aufgrund des hohen Anteils festverzinslicher Darlehen lediglich geringfügige Auswirkungen auf das Ergebnis. Zudem werden bei der Investitionsfinanzierung zum großen Teil Förderdarlehen genutzt, deren Zinssatz grundsätzlich unter dem Marktzins liegt. Die vom Unternehmen definierte Untergrenze des Zinsdeckungsgrads sollte auch dann nicht gefährdet sein.

Berliner Corporate Governance Kodex

Der Senat von Berlin hat für seine Beteiligungen – und damit auch für den Gewobag-Konzern – die Anwendung des Berliner Corporate Governance Kodex mittels Hauptversammlungsbeschluss in der Satzung festgeschrieben. Die diesbezügliche Erklärung des Vorstands und des Aufsichtsrats erfolgt für den gesamten Konzern:

Der Vorstand und der Aufsichtsrat der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin erklären für das Geschäftsjahr 2020, dass den Verhaltensempfehlungen des Berliner Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 15. Dezember 2015 durch die Gewobag entsprochen worden ist.

Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen

Angaben zum Mindestanteil von Frauen und Männern im Aufsichtsrat

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat der Gewobag setzt sich gemäß § 11 der Satzung der Gewobag zusammen aus sechs von der Hauptversammlung zu wählenden Mitgliedern, wobei ein Mitglied vorab gemäß Artikel 2 § 7 Abs. 2 des WoVG vom Mieterrat der Gewobag gewählt wird, und drei von den Arbeitnehmern entsprechend den Regelungen des Drittelbeteiligungsgesetzes zu wählenden Mitgliedern.

Der Aufsichtsrat der Gewobag hat mit Beschluss vom 21. März 2018 gemäß § 111 Absatz 5 AktG in Anlehnung an die gesetzlichen Vorgaben für börsennotierte und voll mitbestimmte Gesellschaften für den Frauenanteil im Aufsichtsrat eine Zielgröße von 30 Prozent festgelegt, wobei der Mindestanteil vom Aufsichtsrat insgesamt zu erfüllen ist. Die Umsetzung soll bis zum 31. Dezember 2021 erfolgen.

In 2020 bestand der Aufsichtsrat von Januar bis 1. Oktober aus vier Frauen und fünf Männern, der Frauenanteil lag damit bei 44,4 Prozent. Ab 1. Oktober bestand der Aufsichtsrat aus fünf Frauen und vier Männern; mithin lag der Frauenanteil in diesem Zeitraum bei 55,6 Prozent.

Angaben zu den Zielgrößen für den Frauenanteil im Vorstand und in den oberen Führungsebenen

Vorstand

Der Aufsichtsrat der Gewobag hat mit Beschluss vom 21. März 2018 gemäß § 111 Abs. 5 AktG für den Frauenanteil im Vorstand eine Zielgröße von 50 Prozent für die Umsetzung bis zum 31. Dezember 2021 festgelegt. Der Vorstand bestand im Geschäftsjahr 2020 aus einer Frau und einem Mann; der Frauenanteil im Vorstand liegt damit bei 50 Prozent, so dass die festgelegte Zielgröße erreicht wurde.

Führungsebenen

Adressatin der gesetzlichen Pflicht, Zielvorgaben für den Frauenanteil in den ersten beiden Führungsebenen unterhalb des Vorstands zu machen, ist im Gewobag-Konzern ausschließlich die Gewobag. Die Gewobag verfügt selbst über keine eigene durchgehende erste und zweite Führungsebene und kann insoweit keine Frauenquote erfüllen. Der Vorstand unterstützt jedoch explizit das Ziel einer Erhöhung des Frauenanteils in Führungspositionen. 2018 wurde deshalb freiwillig eine konzernweite Zielgröße für den Frauenanteil in der ersten Führungsebene unterhalb des Vorstands von 30 Prozent und in der zweiten Führungsebene unterhalb des Vorstands von 35 Prozent festgelegt. Die beiden Führungsebenen im Sinne von § 76 Absatz 4 AktG wurden anhand der tatsächlich bestehenden Berichtslinien innerhalb des Gewobag-Konzerns festgelegt. Als Umsetzungszeitpunkt hat der Vorstand sich die Frist bis zum 31. Dezember 2021 gesetzt.

Die Gewobag hat die Führungspositionen zum 31. Dezember 2020 ermittelt und daraus den Frauenanteil konzernweit berechnet. Per 31. Dezember 2020 lag danach der Frauenanteil in der ersten Führungsebene konzernweit bei 35,7 % Prozent und in der zweiten Führungsebene konzernweit bei 42,9 % Prozent.

Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Da das Land Berlin die Mehrheit der Aktien an der Gewobag hält, hat der Vorstand der Gewobag einen Abhängigkeitsbericht gemäß § 312 AktG folgenden zusammengefassten Inhalts erstellt:

„Unsere Gesellschaft hat bei den im Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften nach den Umständen, die uns zum Zeitpunkt, in dem die Geschäfte vorgenommen wurden, bekannt waren, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten.“

Ausblick 2021

Gesamtwirtschaftlich

Aufgrund der anhaltenden Corona-Pandemie und ihrer wachsenden wirtschaftlichen Auswirkungen gestaltet sich eine Prognose für 2021 schwierig. Bisher sind Wohnungsunternehmen insgesamt kaum von den Auswirkungen der Krise betroffen. Grundsätzlich dürfte der Druck auf die Berliner Wohnungswirtschaft im Wahljahr jedoch steigen. Themen hier u.a.: Der „Berliner Mietendeckel“ (Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und seine Folgen), Enteignungsdiskussion mit Blick auf die weitere Entwicklung des Volksentscheids oder Neubau (Fortgang von Projekten unter dem Eindruck des Wahlkampfs auch in den Bezirken).

Konzern

Der Gewobag-Konzern ist in seiner Gesamtheit als Wohnungsunternehmen des Landes Berlin seinem sozialen Auftrag und somit den Bürgerinnen und Bürgern der Stadt Berlin verpflichtet. Die Unternehmensstrategie ist weiterhin auf die qualitative und zielgruppenspezifische Weiterentwicklung der Bestände und Dienstleistungen ausgerichtet. Das Immobilienportfolio wird auch künftig durch Neubaumaßnahmen erweitert. Ankäufe werden in den kommenden Jahren anders als in der Vergangenheit eine untergeordnete Rolle spielen. Um das starke Wachstum der Bestände des Gewobag-Konzerns zu realisieren und die vorhandenen Bestände an heutige Standards anzupassen, werden innerhalb von elf Jahren etwa 4,3 Mrd. € investiert. Auch die Anzahl der von der Gewobag VB verwalteten Einheiten soll weiter steigen.

Das Thema Geflüchtete wird den Gewobag-Konzern weiter beschäftigen. Sowohl bei der Unterbringung als auch bei der Beschäftigung von Geflüchteten zeigt sich die Gewobag als starke Partnerin des Landes Berlin. Ein Bestandteil der aktiven Unternehmenskultur bleibt die Integration in den Arbeitsmarkt über spezielle Praktika. Darüber hinaus werden auch künftig dem Land Berlin sowohl neu gebaute Modulare Unterkünfte als auch Bestandsobjekte für die Unterbringung von Geflüchteten zur Verfügung gestellt.

Im Vermietungsgeschäft werden die Vorgaben des Landes Berlin berücksichtigt, wobei dies im Sozialen Wohnungsbau für eine volle Deckung der kalkulatorischen Kostenmiete in vielen Fällen nicht ausreichen wird. Eine Gesetzesänderung für den Sozialen Wohnungsbau, die zum Ziel hat, auch in diesem Segment mietpreisdämpfend zu wirken, ist angedacht. Auswirkungen auf die Mieteinahmen können noch nicht dargestellt werden.

Sämtliche Restriktionen des Berliner WoVG und der Kooperationsvereinbarung sind eingeplant und beeinflussen die Kennzahlen nur unwesentlich. Auch das MietenWoG Bln ist in die Planung eingeflossen. Insgesamt erwarten wir im Jahr 2021 Einnahmeeinbußen von ca. 11 Mio. €, überwiegend aufgrund von 2019 und 2020 nicht erfolgten Mieterhöhungen. Geplante Investitionen in die Bestände mussten vor dem Hintergrund des Mietendeckels und den damit einhergehenden Restriktionen bei der Modernisierungsumlage und der Neuvermietungsmiete neu bewertet werden. Auf Grund fehlender Umlagemöglichkeiten für einzelne Maßnahmen wird der jeweilige Maßnahmenumfang detailliert geprüft. Des Weiteren wurde der Ansatz für Wohnungssanierungskosten und Kosten der laufenden Instandhaltung gekürzt.

Der Zinsdeckungsgrad wird durch die wohnungspolitischen Vorgaben nur gering beeinflusst und wird mit 2,5 geplant.

Gewobag

Bei gleichbleibend niedriger Fluktuation wird die durchschnittliche Wohnungsmiete je Quadratmeter voraussichtlich aufgrund der gesetzlichen Beschränkungen nur leicht auf 6,42 € steigen und der durchschnittliche Leerstand wird bei Wohnungen etwa 2 Prozent betragen.

Die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung je Quadratmeter (Wohnen und Gewerbe) sollen mit 30 € über Vorjahresniveau liegen. Auch aufgrund der Corona-Pandemie sind hier Verzögerungen zu erwarten, sodass der Planwert eventuell unterschritten wird. Im Übrigen werden aber aus den im Abschnitt „Mittelfristige Chancen und Risiken“ erläuterten Sachverhalten keine wesentlichen Einflüsse auf die Einhaltung der kurzfristigen Prognosen für 2021 erwartet. Pandemiebedingte Mietausfälle und Stundungen sind für 2021 in ähnlicher Größenordnung berücksichtigt. Zahlungseingänge aus Stundungen sind bis einschließlich 2022 in der Wirtschaftsplanung berücksichtigt und vom Aufsichtsrat genehmigt.

Geplant ist, dass die Gewobag aufgrund höherer Erträge aufgrund des Bestandswachstums und geringeren Zins- und ähnlichen Aufwendungen ein Jahresergebnis aus planmäßigem Geschäft in Höhe von etwa 39,3 Mio. € sowie ein EBITDA von etwa 151 Mio. € erwirtschaftet. Aufgrund der Rahmenbedingungen besteht aber ein erhöhtes Risiko, dass unvorhergesehene Entwicklungen die tatsächlichen Ergebnisse beeinflussen können.

Bilanz zum 31. Dezember 2020

AKTIVA

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

A. Allgemeine Angaben

Die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin hat ihren Sitz in Berlin und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Charlottenburg (HRB 3445 B).

Der Jahresabschluss 2020 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften und den ergänzenden Vorschriften des Aktiengesetzes aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte gemäß der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (in der Fassung vom 17. Juli 2015). Das gesetzlich vorgeschriebene Gliederungsschema für Jahresabschlüsse von Wohnungsbaugesellschaften ist beachtet worden.

Mit Aufhebungs- und Beendigungsvereinbarung vom 17.08.2020 ist die TWP/​Gewobag Projektentwicklung Rudow & Buckow GmbH & Co. KG zum 30.10.2020 durch Austritt der beteiligten TWP-Gesellschaften an die Gewobag angewachsen. Das Gesellschaftsvermögen ist auf die Gewobag übergegangen. Der Buchwert der übernommenen Vermögensgegenstände beträgt 0,2 Mio. €, Verbindlichkeiten bestanden in etwa gleicher Höhe, daher wirkt sich die Anwachsung nicht wesentlich auf die Vergleichbarkeit des Jahresabschlusses mit dem Vorjahr aus.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibungen bilanziert. In die Herstellungskosten werden die Einzelkosten sowie die zurechenbaren Material- und Fertigungsgemeinkosten einbezogen, nicht jedoch Verwaltungsgemeinkosten und Zinsen für Fremdkapital.

Geringwertige Wirtschaftsgüter werden in einem Sammelposten zusammengefasst und über fünf Jahre linear abgeschrieben (§ 6 Abs. 2a EStG).

Die Abschreibungen werden entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer linear vorgenommen.

Abschreibungssätze werden nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bestimmt, die überwiegend mit den vom Bundesministerium für Finanzen veröffentlichten Abschreibungstabellen übereinstimmen. Außerplanmäßige Abschreibungen werden vorgenommen, soweit aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderung der Ansatz mit dem niedrigeren beizulegenden Wert erforderlich ist. Die Anschaffungskosten für Gebäude, die bis zum 31. Dezember 1924 bezugsfertig wurden, werden ab Modernisierungsfertigstellung über eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 40 Jahren abgeschrieben. Die Anschaffungskosten für Gebäude, die ab dem 1. Januar 1925 bezugsfertig waren und alle Neubauten werden über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Zuschreibungen erfolgen, soweit der Grund für in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen entfallen ist, maximal bis zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten oder bei dauernder Wertminderung zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die unfertigen Leistungen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Sie betreffen nicht abgerechnete Umlagen für kalte Betriebskosten sowie für Heiz- und Warmwasserkosten. Von den unfertigen Leistungen wurde ein Abschlag vorgenommen, um die infolge von Leerstand voraussichtlich nicht abrechenbaren Betriebskosten zu berücksichtigen.

Die anderen Vorräte des Umlaufvermögens wurden unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips zu Anschaffungskosten nach dem FIFO-Verfahren bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert abzüglich Wertabschlägen für erkennbare Einzelrisiken bewertet. Dem allgemeinen Kreditrisiko wurde durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nominalwert bilanziert.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und drohenden Verluste sowie ungewisse Verbindlichkeiten und werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sind nach den anerkannten versicherungsmathematischen Grundsätzen mittels der „Projected-Unit-Credit-Methode“ errechnet. Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die „Richttafeln 2018 G“ von Prof. Dr. Klaus Heubeck verwendet. Im Berichtsjahr wird der von der Deutschen Bundesbank vorgegebene durchschnittliche Marktzins der vergangenen zehn Jahre in Höhe von 2,31 Prozent (im Vorjahr: durchschnittliche Marktzins der vergangenen zehn Jahre in Höhe von 2,72 Prozent) bei der Bewertung zugrunde gelegt, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Effekte aus Zinssatzänderungen werden im Finanzergebnis berücksichtigt. Gehalts- und Rentenanpassungen sind mit 2,0 Prozent p.a. eingerechnet.

Weiterhin ist die Gewobag Mitglied der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL). Die VBL ist eine Anstalt öffentlichen Rechtes, die für Mitarbeiter öffentlicher Körperschaften sowie bestimmter juristischer Personen des Privatrechts eine zusätzliche Altersversorgung gewährt. Aufgrund der bestehenden Satzung und Regelungen ist die VBL als leistungsorientierter Plan zu klassifizieren, der durch mehrere Träger finanziert wird. Jedoch werden die über die VBL gewährten Zusagen als beitragsorientierter Plan bilanziert, da eine Berechnung nicht möglich ist. Bei einem Austritt der Gewobag aus der VBL könnten Zahlungsansprüche seitens der VBL erwachsen. Derzeit gehen wir davon aus, dass eine solche Verpflichtung nicht eintritt. Im Jahr 2020 setzt sich der Betrag zur VBL aus 6,45 Prozent allgemeiner Umlage und 2,24 Prozent Sanierungsbeitrag zusammen. Die Summe des VBL-pflichtigen Entgelts betrug bei der Gewobag im Jahr 2020 3.984 T€, vom Gesamtbeitrag von 347 T€ waren 89 T€ Sanierungsgeld.

Bei mittelbaren Versorgungsverpflichtungen wurde vom Wahlrecht nach § 28 Abs. 1 Satz 2 Einführungsgesetz zum Handelsgesetzbuch kein Gebrauch gemacht.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag bilanziert.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten resultierte bisher aus Zahlungen für die Einräumung von Erbbaurechten, die anteilig über die Laufzeit des jeweiligen Erbbaurechtes aufgelöst werden. Weiterhin enthält der Posten nicht rückzahlbare Zuschüsse als Bestandteil der Förderdarlehen mit Mietpreisbindung. Die Auflösung erfolgt über den Zeitraum der Mietpreisbindung. In 2020 wurden weitere Zuschüsse des Landes Berlin für den Kauf von 151 Wohnungen in der Karl-Marx-Allee 133-143 gemäß Betrauungsakt vom 18. Oktober 2019 eingestellt, deren Auflösung bei erwartungsgemäßer Entwicklung über die Laufzeit des Betrauungsakts vorgesehen ist.

Für die Absicherung der variablen Verzinsung von Darlehen wurden derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps) erworben. Aufgrund der bestehenden Halteabsicht und des engen Sicherungszusammenhangs (Micro-Hedge) werden die variabel verzinslichen Darlehen mit den Derivaten nach Prüfung des „Critical-Terms-Match“ (Kongruenz von Zinssatz, Volumen und Laufzeiten) als Bewertungseinheit nach der „Einfrierungsmethode“, wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, zusammengefasst. Ein- und Auszahlungen aus Zinsswaps werden saldiert in dem Posten der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen, in dem die Zinsen für das Grundgeschäft, dessen Verzinsung gesichert wird, enthalten sind. Da sich alle bestehenden Zinsswaps auf Bankverbindlichkeiten beziehen, werden alle Zahlungen aus den Swaps im Zinsaufwand ausgewiesen.

Für die Ermittlung der latenten Steuern wurden alle verbundenen Unternehmen einbezogen, mit denen eine ertragsteuerliche Organschaft besteht. Die ermittelten steuerlichen Latenzen sind überwiegend aktive Latenzen und resultieren im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen zwischen Handels- und Steuerbilanz bei den Grundstücken und Gebäuden im Anlagevermögen, den Anteilen an verbundenen Unternehmen sowie aus Bewertungsunterschieden bei den Rückstellungen. Für 2020 lag der Steuersatz zur Berechnung der latenten Steuern bei 30,175 Prozent. Der aktive Saldo an latenten Steuern wurde gemäß dem Wahlrecht des § 274 HGB nicht aktiviert.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens (Anlage 1 zum Anhang) im Geschäftsjahr ist dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

2. Die in den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen können der Aufstellung des Anteilsbesitzes (E. Sonstige Angaben) entnommen werden.

3. Als unfertige Leistungen in Höhe von 89.808 T€ werden noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebs-, Heizungs- und Warmwasserkosten für das Geschäftsjahr ausgewiesen. Dem stehen erhaltene Anzahlungen in Höhe von 94.289 T€ gegenüber.

4. Die Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände weisen folgende Restlaufzeiten auf:

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren im Wesentlichen aus der Gewinnabführung der verbundenen Unternehmen von 50 Mio. € sowie aus ausgereichten Darlehen an die Gewobag ED von 9,5 Mio. €, an die Gewobag RS GmbH & Co. KG aus der Rückabwicklung des Verkaufes der Rhinstraße von 12,6 Mio. €, an die Gewobag WB von 30 Mio.€, an die ZS Gewobag Projektentwicklung Wendenschloßstr. GmbH von 3,5 Mio. €, an den WIR-Fonds 7 von 5,5 Mio. € und an den WIR-Fonds 11 von 3,9 Mio €.

Im Vorjahr resultierten diese im Wesentlichen aus der Gewinnabführung der verbundenen Unternehmen von 1,6 Mio. € sowie aus ausgereichten Darlehen an die Gewobag ED von 5,8 Mio. €, an die ZS Gewobag Projektentwicklung Wendenschloßstr. GmbH von 3,5 Mio €, an die Gewobag WB in Höhe von 2,8 Mio.€, an den WIR-Fonds 7 von 6,1 Mio € und an den WIR-Fonds 11 von 4,1 Mio €.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen Forderungen gegen Versicherungen von 1,2 Mio. € sowie Forderungen aus Steuern von 3,5 Mio. €.

5. Das gezeichnete Kapital beträgt 84.458 T€. Die Gewobag verfügt über zwei vinkulierte Namensaktien der eigenen Gesellschaft im Gesamtnennwert von 2.793 T€ (3,31 Prozent). Der Aktionär, das Land Berlin, verfügt über fünf vinkulierte Namensaktien im Gesamtnennwert von 81.665 T€ (96,69 Prozent).

6. Die Kapitalrücklage hat sich gegenüber dem Vorjahr um 6.554 T€ vermindert und beträgt 36.098 T€. Zum einen resultiert die Veränderung aus dem Zugang von 8.257 T€ aus der Kapitalbereitstellung des Landes Berlin für Maßnahmen im Rahmen der fünften Zuführung zum Sondervermögen Infrastruktur der Wachsenden Stadt und Nachhaltigkeitsfonds des Landes Berlin und der Übertragung zweier Grundstücke. Die Übertragung erfolgte auf dem Wege gesellschaftlicher Einbringungen ohne Gegenleistung. Bei der Bewertung der Grundstücke wurden die aktuell ermittelten Verkehrswerte berücksichtigt, vermindert um Belastungen durch die Verpflichtung zur vergünstigten Vermietung sowie um mögliche Altlastenbelastungen der Grundstücke.

Weiterhin resultiert die Veränderung aus einer Entnahme von -4.577 T€ aus dem für diese Objekte bereitgestellten Kapital des Landes Berlin zum Ausgleich von außerplanmäßigen Abschreibungen aufgrund dauernder Wertminderung von sechs Vorkaufsrechtsobjekten.

Die verbleibende Verminderung von 10.235 T€ betrifft eine Korrektur der Einbringungswerte von zwei in 2019 vom Land Berlin eingebrachten Grundstücken.

7. Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 06. Mai 2020 ist der Bilanzverlust des Geschäftsjahres 2019 (63.216 T€) auf neue Rechnung vorzutragen.

8. Aus der Abzinsung der Rückstellungen für Pensionen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre ein Unterschiedsbetrag von 362 T€. Dieser Unterschiedsbetrag ist für die Ausschüttung gesperrt.

Auf Grund der Realisierungsdauer der Überführung der bestehenden Versorgungsverpflichtungen von den vorherigen Versorgungsträgern (ufba, ubbw) auf den eigens neu gegründeten Versorgungsträger BuBI Gruppen-Versorgungskasse e. V. wurden die bestehenden Verträge bei den alten Versorgungsträgern bereits zum 01.01.2020 beitragsfreigestellt. Die entsprechend der Versorgungsverpflichtungen aus der betrieblichen Altersversorgung notwendigen Arbeitgeberbeiträge bzw. die arbeitnehmerfinanzierten Beiträge wurden seit diesem Zeitpunkt beim verpflichteten Arbeitgeber jeweils angesammelt und als Verbindlichkeit gebucht.

9. Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

10. Die Verbindlichkeiten mit den Restlaufzeiten und der Art der Sicherung ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 2 zum Anhang).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren aus einem Einbehalt wegen Baurechtschaffung gegenüber der ZS GmbH in Höhe von 376 T€. Im Vorjahr beinhalteten diese im Wesentlichen ein Intercompany Darlehen gegenüber der Gewobag PB in Höhe von 20 Mio.€.

Die sonstigen Verbindlichkeiten resultierten im Wesentlichen aus der 2. Kaufpreisrate für den Kauf von Immobilien in der Karl-Marx-Allee Block F-Nord von 19,5 Mio.€, sowie zusätzlichen Kaufpreisen von 3,0 Mio.€ aus dem Ankauf der Projektgesellschaft Landsberger Tor.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung enthalten sind periodenfremde Erträge von 1.607 T€, davon im Wesentlichen aus Rückstellungsauflösungen von 413 T€ und 600 T€ aus dem zunächst geschlossenen Kaufvertrag des Grundstücks Rhinstrasse 145-149 vom 20. Dezember 2018, der nicht vollzogen werden konnte. Periodenfremde Aufwendungen in Höhe von 279 T€ resultieren vorwiegend aus Umsatzsteuerzahlungen für Vorjahre.

2. Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten Zuschreibung von 3.983 T€ für drei Gebäude des Anlagevermögens, da die Gründe für einen durch außerplanmäßige Abschreibung abgebildeten niedrigeren Wertansatz entfallen sind.

3. Grundsteuern werden in den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen, da sie zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.

4. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen beinhalten außerplanmäßige Abschreibungen auf sechs Grundstücke des Anlagevermögens von 4.577 T€, da eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung vorliegt.

5. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten einen buchmäßigen Anwachsungsverlust von 242 T€. Dieser resultiert aus der Anwachsung der TWP/​Gewobag Projektentwicklung Rudow & Buckow GmbH & Co. KG zum 30.10.2020.

6. Die sonstigen Steuern in Höhe von 239 T€ resultieren im Wesentlichen aus der gemäß § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG entstandenen Grunderwerbsteuer für die unentgeltliche Übertragung der Einbringungen von Grundstücken durch das Land Berlin.

D. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

1. Gegenüber der Investitionsbank Berlin, Berlin und der Deutsche Kreditbank AG, Berlin, hat die Gewobag für ihre Tochtergesellschaft Gewobag WB Patronatserklärungen abgegeben, die im Zusammenhang mit dem Rückkauf von Anteilen an den von ihr initiierten Immobilienfonds stehen. Die Patronate sind in Höhe von 47,9 Mio. € nominell (Restschuld zum 31. Dezember 2020 27,0 Mio. €) eingestellt. Aufgrund der Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gewobag WB ist eine Inanspruchnahme praktisch ausgeschlossen. Weiterhin hat die Gewobag gegenüber ihren Tochtergesellschaften in der Rechtsform der GmbH bzw. GmbH & Co. KG jeweils die Erklärung abgegeben, dass sie im Geschäftsjahr 2021 für deren bis zum 31. Dezember 2020 eingegangenen Verpflichtungen einstehen wird. Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten dieser Gesellschaften beträgt am 31. Dezember 2020 – 988 Mio. €. Aufgrund der wirtschaftlichen Lage der Tochtergesellschaften wird keine Inanspruchnahme erwartet.

2. Für die Tochter- und Beteiligungsunternehmen in der Rechtsform der GbR besteht eine unbeschränkte Haftung für deren Verpflichtungen. Aufgrund der wirtschaftlichen Lage der Gesellschaften wird keine Inanspruchnahme erwartet.

3. Es bestehen für aktivierungsfähige Investitionsmaßnahmen Bestellobligos von 73,4 Mio. € und finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Pachtverträgen über deren jeweilige Gesamtlaufzeit von 80,6 Mio. €.

4. Es bestehen für Projektentwicklungen bis zu deren Fertigstellung finanzielle Verpflichtungen von etwa 1.512 Mio. €.

5. Es bestehen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge mit der:

a. Gewobag WB Wohnen in Berlin GmbH, Berlin

b. Gewobag EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH, Berlin

c. Gewobag ED Energie- und Dienstleistungsgesellschaft mbH, Berlin

d. Gewobag MB Mieterberatungsgesellschaft mbH, Berlin

e. Gewobag VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH, Berlin

f. TREUCONSULT Immobilien GmbH, Berlin

6. Die Angaben zu Bewertungseinheiten /​ derivativen Finanzinstrumenten gem. § 285 Nr. 23 HGB erfolgen im Lagebericht.

E. Sonstige Angaben

1. Anzahl der Arbeitnehmer

Im Jahresdurchschnitt wurden neben 2 Vorständen insgesamt 69 Mitarbeiter beschäftigt, (60 kaufmännische und 9 technische Angestellte, 2 Angestelltenverhältnisse ruhen).

2. Anteilsbesitz

¹⁾ mittelbar hält die Gewobag weitere 90,0 Prozent an der Gewobag PB über die Gewobag WB.

²⁾ Die Gesellschaften werden als Zweckgesellschaften im Konzernabschluss der Gewobag konsolidiert.

³⁾ Erklärung der Gewobag, für die bis zum 31. Dezember 2020 eingegangene Verpflichtungen im Geschäftsjahr

2021 einzustehen.

¹⁾ Jahresabschluss 31.12.2019

3. Vorstand

Vorstandsmitglieder der Gewobag sind Frau Snezana Michaelis und Herr Markus Terboven.

Die Vorstände erhielten im Geschäftsjahr folgende Bezüge und Nebenleistungen:

Für die Vorstände ist eine variable Zieltantieme von jeweils bis zu 70 T€ für das Jahr 2020 vereinbart, über deren tatsächliche Höhe in der Sitzung des Aufsichtsrates vom 13. April 2021 beschlossen wird.

Für Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Vorstandsmitgliedern der Gewobag und ihrer Hinterbliebenen wurden Rückstellungen von 8 T€ aufgelöst. Die laufenden Pensionen betrugen im Geschäftsjahr 2020 369 T€. Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Vorstandsmitglieder der Gewobag und ihre Hinterbliebenen betragen zum 31. Dezember 2020 4.687 T€.

4. Aufsichtsrat

Die Mitglieder des Aufsichtsrates der Gesellschaft sind und waren:

Außerdem nahm Frau Heike Strehlau als Gast des Mieterrats im Aufsichtsrat an den Sitzungen des Aufsichtsrats teil und erhielt dafür eine Aufwandsentschädigung i. H. v. insgesamt 640,00 Euro.

Seit dem 1. Februar 2021 ist Herr Steffen Hontscha, Leiter des Referates für Standortförderung, Finanzierungshilfen und Bürgschaften der Berliner Senatsverwaltung für Finanzen, Mitglied des Aufsichtsrats.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten feste Vergütungen. Variable Vergütungen wurden nicht gewährt.

5. Die Gewobag stellt zum 31. Dezember 2020 einen Konzernabschluss nebst Konzernlagebericht auf, der im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wird. Die Angabe des Abschlussprüferhonorars gemäß § 285 Nr. 17 HGB erfolgt im Konzernanhang.

6. Die Entsprechenserklärung gemäß des Berliner Corporate Governance Kodex in der von der Senatsverwaltung für Finanzen herausgegebenen Fassung (Berliner CGK) haben der Vorstand und der Aufsichtsrat für die Gewobag abgegeben und dem Hauptaktionär zugänglich gemacht.

7. Angaben zu Geschäften mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Das Land Berlin ist als Mehrheitsgesellschafter eine nahestehende Person der Gewobag

i. S. d. § 285 Nr. 21 HGB. Unmittelbare vertragliche Beziehungen zum Land Berlin bestehen aus:

a) Einbringung von Grundstücken seit 1. Januar 2015, davon vier Grundstücke mit Nutzen-/​Lastenwechsel im Geschäftsjahr 2020,

b) der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ vom 5. April 2017,

c) Vermietungen an das Land Berlin bzw. Bezirke,

d) dem Erwerb von Grundstücken vom Land Berlin seit 1. Januar 2017

e) der Betrauung der Gewobag mit gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen der sozialen Wohnraumförderung für bestimmte Immobilien in Berlin-Friedrichshain.

Die vertraglichen Beziehungen wurden überwiegend bereits in den Vorjahren vereinbart

8. Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2020 sind folgende Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten:

Im Geschäftsjahr 2020 wurden folgende Objekte beurkundet, deren Lasten-Nutzenwechsel im Jahr 2021 erfolgen sollen:

Mit Zusage vom 11.02.2021 erhält die Gewobag 3,5 Mio.€ als Zuzahlung in die Kapitalrücklage für den Erwerb der Liegenschaft Admiralstr. 1,2 /​ Skalitzer Str. 6 als Kapitalbereitstellung für Maßnahmen im Rahmen der fünften Zuführung zum Sondervermögen Infrastruktur der Wachsenden Stadt und Nachhaltigkeitsfonds des Landes Berlin. Weiterhin in Aussicht gestellt ist der Zuschuss zum zu entrichtenden Kaufpreis von bis zu 16,9 Mio.€ für den Erwerb des Grundstücks Fröbelstraße und des damit verbundenen Neubauvorhabens.

9. Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2020 schließt mit einem Jahresüberschuss von 50,5 Mio. € ab. Der Vorstand schlägt vor, diesen mit dem Verlustvortrag zu verrechnen und den verbliebenen Bilanzverlust auf neue Rechnung vorzutragen.

Entwicklung des Anlagevermögens der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin per 31.12.2020

Forderungsspiegel zum 31. Dezember 2020

der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin

Vorjahresangaben in Klammern

Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2020

der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin, Berlin – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft. Die im Abschnitt „Sonstige Informationen“ unseres Bestätigungsvermerks genannten Bestandteile des Lageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Der Vorstand bzw. der Aufsichtsrat sind für die sonstigen Informationen verantwortlich.

Die sonstigen Informationen umfassen die folgenden nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Lageberichts:

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung des Vorstands und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Der Vorstand ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist der Vorstand verantwortlich für die internen Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist der Vorstand dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist der Vorstand verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der Vorstand verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrats

Privates und gesellschaftliches Leben haben sich mit dem Ausbruch der Corona-Pandemie vor einem Jahr schnell und grundlegend verändert. Neben den vielen persönlichen Schicksalen, die durch Erkrankungen und deren Verläufe geprägt sind, werden vielfältige weitere Auswirkungen das Zusammenleben der nächsten Jahre maßgeblich mitbestimmen.

Die Wohnung hat durch die Pandemie eine noch größere Bedeutung bekommen.

Für viele MieterInnen der Gewobag ist ihr Zuhause gleichzeitig Wohnung, Arbeitsplatz, Kinderbetreuungsstätte sowie Freizeit- und Erholungsort. Daraus erwächst für das Unternehmen eine besondere Verantwortung, der sich alle MitarbeiterInnnen mit großem Einsatz stellen. Es gilt, die sich aus unterschiedlichen Situationen ergebenden besonderen Bedarfe zu berücksichtigen.

Zeitgleich stehen die geforderten MitarbeiterInnen selbst vor den Unwägbarkeiten der Kontaktbeschränkungen. Bereits im März hat die Gewobag durch schnelle und unkomplizierte Regelungen in konstruktiver Zusammenarbeit mit dem Betriebsrat das Mobile Arbeiten für den weit überwiegenden Teil der Belegschaft ermöglicht. Hierbei erwies sich der im Unternehmen bereits etablierte Ausbaustandard der IT-Infrastruktur als großer Vorteil. Die Sicherheit der MitarbeiterInnen, KundInnen und Dienstleister stand von Anfang an im Mittelpunkt. Mit der Möglichkeit flexibler Arbeitszeiten hat das Unternehmen auf die sehr unterschiedlichen Lebenssituationen der MitarbeiterInnen reagiert. Durch umgehende Bereitstellung zusätzlicher technischer Ausstattung und umfangreiche Anpassung von Prozessen konnte die Geschäftsfähigkeit sichergestellt werden.

Die Möglichkeiten des digitalen Zeitalters wurden aktiv genutzt. Die Weiterentwicklung der Service App, die Digitalisierung wesentlicher Prozesse, wie beispielsweise beim Mieterwechsel, haben die Gewobag in ihrer Entwicklung vorangebracht.

Das Unternehmen ist weiter auf Wachstumskurs, neue Quartiere werden entwickelt und gestaltet.

Die ersten MieterInnen haben das sich täglich weiterentwickelnde Quartier Waterkant bezogen und beginnen, es mit Leben zu füllen. Während am Havelufer weiter gebaut wird, sind die nächsten Bauabschnitte des Quartiers in Vorbereitung. In Friedrichsfelde finden MieterInnen im neu errichteten Dolgenseecenter ein Zuhause bei der Gewobag. In der Ahrensfelder Chaussee haben viele Familien neue Häuser und Wohnungen beziehen können. Weitere Wohnungen sind im Bau oder in Planung. Der Fokus ist klar auf den Neubau gerichtet.

Dabei geht es um mehr, als nur bezahlbaren Wohnraum anzubieten. Das Ziel aller Beteiligten ist es, nachhaltige Angebote zu schaffen – ökologisch, wirtschaftlich und sozial. Neue Ideen zu entwickeln, die Quartiere und Nachbarschaften lebendig werden lassen und den BewohnerInnen Raum zum Wohnen, Arbeiten und Erholen bieten, das ist ein strategischer Ansatz der Gewobag.

Mit der Zeit gehen heißt nicht nur, ansprechenden Städtebau oder Architektur zu entwickeln. Innovative Energiekonzepte, aber auch Mobilitätsangebote, die in Kooperation mit Partnern wie der BVG entstehen, machen die Gewobag zu einem modernen und angesehenen Arbeitgeber, Vermieter und Partner der Stadt.

Der Aufsichtsrat begleitet die strategische Ausrichtung der Gewobag aufmerksam und konstruktiv. Im nachfolgenden Bericht wird seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2020 dargestellt. Dazu gehören der kontinuierliche Dialog mit dem Vorstand, die thematischen Schwerpunkte seiner Sitzungen, die Arbeit der Ausschüsse und die Veränderungen in den Organen. Der Aufsichtsrat unterstützt und berät den Vorstand dabei, sich als starkes landeseigenes Wohnungsbauunternehmen in einem dynamischen Marktumfeld wirtschaftlich stabil und gesellschaftlich nachhaltig auszurichten.

2 Sitzungen des Aufsichtsrats

Im Jahr 2020 fanden insgesamt fünf ordentliche Aufsichtsratssitzungen statt.

Aufgrund der seit März 2020 andauernden Kontaktbeschränkungen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie fanden die Sitzungen mit Zustimmung aller Mitglieder als Videokonferenzen statt. Vereinzelt haben Aufsichtsratsmitglieder an Sitzungen in den Räumlichkeiten der Gewobag teilgenommen.

Regelmäßig hat sich das Aufsichtsratsplenum mit der Umsatz-, Ergebnis- und Geschäftsentwicklung sowie der Finanz- und Liquiditätslage der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin sowie des Konzerns befasst. Weiterhin wurden die wesentlichen Ankaufsprojekte sowie die geplanten und laufenden Neubau- und Bestandsinvestitionen beraten. Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat fortlaufend über seine Einschätzung des Marktgeschehens, die Geschäftsentwicklung und die aus seiner Sicht bestehenden Chancen und Risiken. Den Vorschlägen des Vorstands für zustimmungspflichtige Geschäfte hat der Aufsichtsrat nach eigener Prüfung und Beratung zugestimmt.

In der Sitzung am 24. März 2020 hat sich der Aufsichtsrat mit dem Bericht aus dem Prüfungsausschuss am 17. März 2020 befasst. Schwerpunkt war der Jahresabschluss 2019 der Tochtergesellschaften der Gewobag. Für die Beratungen zu den Jahresabschlüssen 2019 waren Vertreter des Abschlussprüfers anwesend und erläuterten Positionen und Ansätze in den Jahresabschlüssen der Unternehmen. Aufgrund des Ankaufs eines Portfolios mit ca. 6.000 Wohnungen und deren Übernahme zum 01. Dezember 2019 erfolgte die Jahresabschlussprüfung in zwei Phasen. Die Prüfungen für die Gewobag AG und den Konzern waren noch nicht abgeschlossen und sollten in einer außerordentlichen Sitzung am 06. Mai 2020 vorgestellt werden.

Weiterhin beschäftigte sich der Aufsichtsrat am 24. März 2020 mit dem Bericht aus dem Bau- und Grundstücksausschuss vom 17. März 2020 zu geplanten, laufenden beziehungsweise abgeschlossenen Neubau- und Bestandsinvestitionen, zum Ankauf von Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien.

Außerdem wurde aus der Sitzung des Personalausschusses vom gleichen Tage berichtet, deren Inhalt wesentliche Personalangelegenheiten und die Zielerreichung der Vorstände für 2019 war.

Zudem wurden dem Aufsichtsrat der Entwurf eines Innovations- und Startup-Programms sowie ein Vorschlag für eine Pflegestrategie vorgestellt. Der Nachhaltigkeitsbericht 2019 wurde zur Kenntnis gegeben. Schließlich nahm der Aufsichtsrat auch den Bericht zu den Fondsangelegenheiten zur Kenntnis.

In der außerordentlichen Sitzung am 06. Mai 2020 haben die Mitglieder des Aufsichtsrates vorsorglich der Durchführung von Ausschuss- und Aufsichtsratssitzungen und der Hauptversammlungen jeweils als Videokonferenz für die Dauer des Jahres 2020 zugestimmt.

Schwerpunkt der Sitzung war die Erörterung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2019. Für die Beratungen zum Jahresabschluss 2019 waren Vertreter des Abschlussprüfers anwesend und erläuterten Positionen und Ansätze in dem Jahresabschluss des Unternehmens und des Konzerns. Der Aufsichtsrat billigte den Jahresabschluss und den Konzernabschluss. Ferner stimmten das Plenum den Beschlussvorschlägen für die Hauptversammlung, unter anderem zum Jahresabschluss und zur vorgeschlagenen Ergebnisverwendung sowie der Entlastung des Aufsichtsrats und des Vorstands zu.

Es erfolgte die aus der Märzsitzung auf Wunsch des Mieterratsvertreters vertagte Beschlussfassung über die Zustimmung zur Satzungsänderung für den Mieterrat bei der Gewobag im Sinne des Artikels 2 §§ 6 und 7 WoVG Bln.

Am 17. Juni 2020 haben die Mitglieder des Aufsichtsrats in eigener Angelegenheit beschlossen, eine Effizienzprüfung ihrer Tätigkeit im Rahmen einer anonymen Umfrage und einem anschließenden Auswertungsworkshop durchzuführen. Dieser als Präsenzveranstaltung präferierte Workshop konnte coronabedingt im Jahr 2020 nicht durchgeführt werden und wurde einvernehmlich in das Jahr 2021 verschoben. Ferner befasste sich das Gremium erneut mit der Anpassung seiner Geschäftsordnung und beschloss die aktualisierte Fassung. Der Aufsichtsrat nahm den Bericht zur wirtschaftlichen Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften im ersten Quartal des Berichtsjahres zur Kenntnis. Besonderes Augenmerk lag auf den angenommenen Auswirkungen des MietenWoG und der Corona-Krise. Nach eingehender Erörterung beschlossen die Mitglieder eine überarbeitete Wirtschaftsplanung für das Jahr 2020 und nahmen die Mittelfristplanung bis 2030 zur Kenntnis.

Auf Grundlage der vorgenommenen Anpassungen beschloss der Aufsichtsrat, die Zielvereinbarung für das Jahr 2020 für den Vorstand ebenfalls neu zu fassen. Ferner erfolgten Berichte und Beschlussfassungen zu Neubauinvestitionen sowie dem Ankauf von Bestandsimmobilien. Im Rahmen der Beteiligungsangelegenheiten wurden dem Abschluss eines Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages zwischen der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Gewobag WB Wohnen in Berlin GmbH und weiterhin dem Abschluss eines Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages zwischen der Gewobag WB Wohnen in Berlin GmbH und der Gewobag PB Wohnen in Prenzlauer Berg GmbH zugestimmt. Der Aufsichtsrat hat dem Start des Innovations- und Startup-Programms zugestimmt. Es erfolgten Kenntnisnahmen des Updates der Gewobag Pflegestrategie und der Stellungnahme zur Überarbeitung der Kooperationsvereinbarung.

In der Sitzung am 22. September 2020 hatte der Aufsichtsrat auf der Grundlage der neuen Geschäftsordnung über die Bildung der neuen Ausschüsse sowie deren Besetzung zu beraten und abzustimmen. Im Ergebnis wurden drei Ausschüsse gebildet: Der Personalausschuss ist mit drei, der Bau- und Grundstücksausschuss sowie der Prüfungsausschuss mit jeweils fünf Ausschussmitgliedern besetzt. Ferner stimmte das Plenum der Herausgabe der Prüfberichte über die Jahresabschlussprüfungen ab dem Geschäftsjahr 2019 an die Wohnraumversorgung Berlin AöR (WVB) unter der Voraussetzung zu, dass eine Vertraulichkeitserklärung der WVB vorliegt.

Weiterhin wurde der Bericht zur wirtschaftlichen Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften im zweiten Quartal des Geschäftsjahres sowie der Finanzierungsbericht zur Kenntnis genommen. Der Vorstand berichtete über den Stand der Neubauinvestitionen und Grundstückseinbringungen und legte Beschlüsse zum Ankauf weiterer Bestandsimmobilien vor, denen der Aufsichtsrat zustimmte. Der Aufsichtsrat nahm außerdem die Berichte über die Vorstellung der Tätigkeit der Gewobag VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH, der Internen Revision und zu der geplanten Betriebsänderung in der Gewobag MB zur Kenntnis. Es folgten die Kenntnisnahmen des Risikoberichts und des Berichts zur Umsetzung der Unternehmensstrategie.

An der Sitzung hat Frau Staatssekretärin Wenke Christoph als Gast und designiertes Aufsichtsratsmitglied teilgenommen.

In seiner Sitzung am 24. November 2020 wählen die Mitglieder des Aufsichtsrates Frau Staatssekretärin Wenke Christoph zur stellvertretenden Vorsitzenden ihres Gremiums. Der Aufsichtsrat befasste sich mit dem Bericht aus dem Bau- und Grundstücksausschuss vom 17. November 2020 zu geplanten, laufenden beziehungsweise abgeschlossenen Neubau- und Bestandsinvestitionen, zum Ankauf von Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien und folgte den jeweiligen Beschlussempfehlungen des Ausschusses.

Über die Sitzung des Prüfungsausschusses vom 17. November 2020 wurde berichtet. Der Aufsichtsrat folgte den Beschlussempfehlungen des Ausschusses und nahm den Bericht über die wirtschaftliche Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften im dritten Quartal zur Kenntnis. Es wurde die Wirtschaftsplanung 2021 beschlossen sowie die Mittelfristplanung bis 2031 erörtert und zur Kenntnis genommen.

Ferner erfolgt der Bericht aus der Sitzung des Personalausschusses vom gleichen Tage. Neben der Befassung mit wesentlichen Personalangelegenheiten waren die Zielvereinbarungen des Vorstands für 2021 Schwerpunkt der Sitzung. Der Aufsichtsrat ist den Beschlussempfehlungen des Ausschusses gefolgt: Dem Vorschlag der Zielvereinbarung für den Vorstand sowie der Ermächtigung des Vorstands, die Zielvereinbarungen 2021 für die Geschäftsführer der Gewobag EB, Gewobag ED, Gewobag MB und Gewobag VB abzuschließen, wurde zugestimmt.

Schließlich hat der Mieterrat turnusmäßig über die Schwerpunkte seiner Arbeit berichtet.

Frau Heike Strehlau nahm als vom Mieterrat gewählter Gast des Aufsichtsrates mit dessen Zustimmung an den Beratungen des Aufsichtsrates teil.

Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat im Geschäftsjahr 2020 sechs Umlaufbeschlüsse gefasst, zu denen jeweils Beschlussprotokolle vorliegen. Drei weitere Umlaufverfahren sind abgebrochen worden, da sich der Gegenstand dieser Umlaufverfahren erledigt hatte; auch dies wurde jeweils protokolliert.

3 Effiziente Arbeit in drei Ausschüssen des Aufsichtsrats

Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat Ausschüsse gebildet. Im Einzelnen tagten im Berichtsjahr folgende drei Ausschüsse:

Aufgrund Neuordnung der Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat ist die Bildung eines Wirtschafts- und Finanzausschusses (WFA) nicht mehr vorgesehen.

Grundsätzlich werden in den Ausschüssen die Beschlüsse des Aufsichtsrats und Themen, die im Aufsichtsratsplenum zu behandeln sind, vorbereitet. Die jeweiligen Ausschussvorsitzenden berichteten in den Aufsichtsratssitzungen regelmäßig und umfassend über die Inhalte und Ergebnisse abgehaltener Ausschusssitzungen.

Der Bau- und Grundstücksausschuss (BGA) tagte im Berichtsjahr zweimal: Am 17. März und am 17. November 2020. Erörtert wurden dabei insbesondere die Planung und die Realisierung von Baumaßnahmen im Bestand und Neubauaktivitäten zur Umsetzung der Wachstumsstrategie sowie der Ankauf von Grundstücken und Bestandsimmobilien sowie der Ankauf bzw. die Beteiligung an Projektentwicklungen bzw. Projektentwicklungsgesellschaften. Am 17. November 2020 wurde zudem Frau Staatssekretärin Christoph zur Vorsitzenden des Ausschusses und Frau Brummer-Kohler zu ihrer Stellvertreterin gewählt.

Der Prüfungsausschuss (PRA) befasste sich in seiner Sitzung am 17. März 2020 insbesondere mit der Prüfung der Tochtergesellschaften der Gewobag. In seiner Sitzung am 17. November 2020 nahm er den Bericht über die wirtschaftliche Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften im dritten Quartal 2020 zur Kenntnis und beschloss nach Erörterung die Wirtschaftsplanung 2021. Die Mittelfristplanung bis 2031 wurde nach ausführlicher Befassung zur Kenntnis genommen. Ferner wurde Frau König zur Vorsitzenden des Ausschusses und Herr Schippers zu ihrem Stellvertreter gewählt.

Der Personalausschuss (PEA) tagte im Berichtsjahr zweimal. Er kam am 24. März und am 24. November 2020 zusammen. Er befasste sich hierbei schwerpunktmäßig mit der Zielerreichung und den Zielvereinbarungen der Vorstände sowie mit Bestellungen und Niederlegungen der Tätigkeiten von GeschäftsführerInnen und ProkuristInnen in den Tochtergesellschaften und anderen wesentlichen Personalentscheidungen, wie beispielsweise der Änderung der Organisationsstruktur der Gewobag MB. Am 24. November 2020 wurde Frau Staatssekretärin Christoph zur stellvertretenden Vorsitzenden des Ausschusses gewählt.

Das Gesamtplenum wurde von den Vorsitzenden der Ausschüsse jeweils über Inhalt und Ergebnis der Ausschussberatungen unterrichtet. Die Sitzungsfrequenz und die Zeitbudgets entsprachen den Erfordernissen der Unternehmensgruppe.

4 Erklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex

Der Vorstand hat für das Berichtsjahr 2020 die Entsprechenserklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex (BCGK) abgegeben. Der Vorstand der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin erklärt für das Geschäftsjahr 2020, dass den Verhaltensempfehlungen des Berliner Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 15. Dezember 2015 durch die Gewobag und durch die Tochtergesellschaften der Gewobag in der Rechtsform der GmbH entsprochen worden ist. Die Entsprechenserklärung wurde vom Aufsichtsrat am 13. April 2021 beschlossen.

5 Vorstand

Der Vorstand bestand im Berichtsjahr unverändert aus Frau Snezana Michaelis und Herrn Markus Terboven.

6 Veränderungen im Aufsichtsrat

Im Aufsichtsrat der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin gab es im Berichtsjahr folgende personelle Veränderungen:

Herr Sebastian Scheel ist zum 01. Oktober 2020 aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Seit 01. Oktober 2020 ist neues Mitglied des Aufsichtsrates Frau Wenke Christoph, die zur stellvertretenden Aufsichtsratsvorsitzenden, zur Vorsitzenden des Bau- und Grundstücksausschusses und zur stellvertretenden Vorsitzenden des Personalausschusses gewählt worden ist.

7 Jahres- und Konzernabschlussprüfung 2020 ausführlich erörtert

Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin zum 31. Dezember 2020 und der Konzernabschluss nebst Lageberichten der Gesellschaft und des Konzerns wurden von dem durch die Hauptversammlung am 06. Mai 2020 bestellten und von der Aufsichtsratsvorsitzenden beauftragten Abschlussprüfer KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Jahresabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzernabschluss, die Berichte über die Lage der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und des Konzerns sowie die Prüfberichte des Abschlussprüfers wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern unverzüglich nach Aufstellung zur Verfügung gestellt. Der Abschlussprüfer hat an der Sitzung des Prüfungsausschusses am 23. März 2021 und an der Bilanzaufsichtsratssitzung am 13. April 2021 teilgenommen. Er hat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet und ergänzende Auskünfte erteilt. Dem Ergebnis der Prüfung des Jahresabschlusses der Gesellschaft, des Konzernabschlusses und des Lageberichts der Gesellschaft und des Konzerns hat der Aufsichtsrat nach eingehender Erörterung zugestimmt.

Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses hat dem Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 13. April 2021 umfassend über den Jahresabschluss und die Abschlussprüfung berichtet. Zudem erläuterte der Abschlussprüfer die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung und stand den Aufsichtsratsmitgliedern für ergänzende Fragen und Auskünfte zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Lagebericht, den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht, den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns sowie die Prüfberichte des Abschlussprüfers sorgfältig geprüft. Es haben sich keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat daraufhin, der Empfehlung des Prüfungsausschusses entsprechend, den vom Vorstand aufgestellten Jahres- und Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt.

Der festgestellte Jahresabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin weist einen Bilanzgewinn von 50,5 Mio. € aus. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstands über die Verwendung des Bilanzgewinns an. Die Tagesordnung der ordentlichen Hauptversammlung wird daher eine Beschlussfassung über die Verrechnung des Bilanzgewinns mit dem Verlustvortrag vorsehen.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Geschäftsführungen der Tochtergesellschaften sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Unternehmen des Gewobag-Konzerns für ihre im Berichtsjahr erbrachten Leistungen.

Der Prüfungsausschuss wird gebeten, folgenden Beschluss zu fassen:

Der Prüfungsausschuss empfiehlt dem Aufsichtsrat, folgenden Beschluss zu fassen:

Der Aufsichtsrat beschließt den vorgelegten Bericht des Aufsichtsrats.