Diese hat man nun Mitte März hinterlegt. Möglich, dass man sich nach einer solchen Bilanz zukünftig dann einmal zurück sehnt.

FCR Immobilien Aktiengesellschaft

München

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die FCR Immobilien AG, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der FCR Immobilien AG, München, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2018, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft.

Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der FCR Immobilien AG, München, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

 

Bilanz zum 31. Dezember 2018

AKTIVSEITE

Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2018

Kapitalflussrechnung des Konzerns für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2018

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2018

Brutto-Anlagenspiegel zum 31.12.2018 – Handelsrecht

Anhang zum Konzernjahresabschluss zum 31. Dezember 2018

Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss

Der freiwillig erstellte Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2018 wurde nach den für alle Kaufleute geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages aufgestellt. Bilanzierung und Bewertung erfolgen unter Beachtung der allgemeinen (§§ 246 – 256a HGB) sowie der speziell für Kapitalgesellschaften im Sinne der §§ 264 ff. HGB geltenden Ansatz- und Bewertungsvorschriften, der ergänzenden Vorschriften des rechtsformspezifischen Gesetzes sowie der Regelungen der Satzung. Das Gliederungsschema der „Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970 (BGBl. I S. 1334), die zuletzt durch Artikel 8 Abs. 12 des Gesetzes vom 17. Juli 2015 (BGBL. I S. 1245) geändert worden ist“, wurde angewendet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurden nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden unverändert zum Vorjahresabschluss beibehalten. Die Darstellung des Jahresabschlusses wurde geändert. Abweichend vom Vorjahresabschluss wurden folgende Ausweisanpassungen vorgenommen: Die Zinsabgrenzung auf Anleihezinsen (EUR 1.235.677; im Vorjahr EUR 549.831) wird nicht mehr unter den sonstigen Rückstellungen, sondern unter den sonstigen Verbindlichkeiten, die Ausleihungen an verbundene Unternehmen (EUR 3.513.234; im Vorjahr EUR 2.604.193) werden nicht mehr unter den sonstigen Ausleihungen und die Grundsteuern (EUR 705.190; im Vorjahr EUR 298.469) werden nicht mehr im sonstigen betrieblichen Aufwand ausgewiesen. Die Anpassung erfolgt, um die Ausweisanforderung zu erfüllen.

Sitz des Mutterunternehmens ist München. Die Gesellschaft wird in München unter der Registernummer HBR 210430 geführt.

Art der Geschäftstätigkeit – Das Geschäftsmodell der Konzerngruppe liegt darin, Gewerbeimmobilien und insbesondere Fachmarkt- und Einkaufszentren in Deutschland zu erwerben, weiterzuentwickeln und wieder zu verkaufen. Dabei hat sich die Konzerngruppe als Spezialist von Handelsimmobilien an Sekundärstandorten etabliert. Zum einen bieten diese Sekundärstandorte durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale und zum anderen können sie eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung aufweisen, als die auf Konjunkturzyklen erfahrungsgemäß stärker reagierende Immobilienmärkte in den Primär-Standorten.

Im Rahmen ihres aktiven Immobilienmanagements erwirtschaftet die Gruppe ihre Erträge aus der Vermietung von hochrentablen Bestandsimmobilien sowie – nach Optimierung der Bestandsimmobilien – aus dem Verkauf dieser Immobilien.

Der Konzern beschäftigte im Jahresdurchschnitt 44,1 Mitarbeiter (FTE).

Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden – In den Konzernabschluss sind die FCR Immobilien AG und alle Tochterunternehmen einbezogen. Tochterunternehmen sind Gesellschaften, über die das Mutterunternehmen unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden Einfluss ausüben kann; im Allgemeinen ist dies mit einer Stimmrechtsmehrheit verbunden. Die Tochtergesellschaften werden von dem Tag, an dem der Konzern die Kontrolle erlangt, bis zu Beendigung der Kontrolle einbezogen. Bei einem Unternehmenserwerb werden alle in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten des erworbenen Unternehmens zu beizulegenden Zeitwerten zum Erwerbsstichtag bewertet.

Die nachfolgenden Gesellschaften wurden auf Basis einer Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen:

Die FCR Immobilien AG hält 100 % der Geschäftsanteile der FCR Verwaltungs GmbH.

Die FCR Immobilien AG hält jeweils 100 %der Kommanditanteile der vorbezeichneten Gesellschaften in der Rechtsform der GmbH & Co. KG.

Komplementärin aller vorbezeichneten Gesellschaften in der Rechtsform der GmbH & Co. KG ist die FCR Verwaltungs GmbH, München, mit einem Kapitalanteil von jeweils 0 %.

Konzerninterne Forderungen, Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Rechnungsabgrenzungsposten sowie Umsätze, Aufwendungen und Erträge wurden innerhalb des Konsolidierungskreises gegeneinander aufgerechnet.

Zwischenergebniseliminierungen wurden nicht vorgenommen.

Differenzen aus der Währungsumrechnung waren nicht auszuweisen.

Im Zusammenhang mit der Erstkonsolidierung (Kapitalkonsolidierung) der FCR Pelagone GmbH & Co. KG zum 1. Juli 2018 entstanden erstmalig passive latente Steuern und resultieren aus der Aufdeckung von stillen Reserven aufgrund der Neubewertung des Eigenkapitals. Der für die passiven latenten Steuern herangezogene unternehmensindividuelle Steuersatz beträgt 28,6 %.

Die Bewertungsmethoden sind gegenüber dem Vorjahr beibehalten worden.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen angesetzt. Die Abschreibungsdauer richtet sich nach der wirtschaftlichen Nutzungsdauer.

Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. zum Nennwert angesetzt. Voraussichtlich dauernde Wertminderungen werden berücksichtigt.

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert angesetzt. Erkennbare Risiken werden durch Wertberichtigungen Rechnung getragen. Uneinbringliche Forderungen werden ausgebucht.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zu Nennwerten angesetzt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten ist in Höhe von im Voraus geleisteten Zahlungen gebildet.

Die Rückstellungen werden mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Ergebnisrealisierung – Mietumsätze werden der Mietdauer entsprechend vereinnahmt, Nebenkostenerstattungen der Mieter werden zum Jahresende auf Grundlage von Schätzwerten gebucht, später sich ergebende Differenzbeträge gegenüber den abgerechneten Beträgen berücksichtigen werden im Folgejahr berücksichtigt.

Ergänzende Angaben zur Konzernbilanz

Immaterielle Vermögensgegenstände

Bei den immateriellen Vermögensgegenständen in Höhe von 154 TEUR (Vorjahr 20 TEUR) handelt es sich überwiegend um Lizenzen und EDV Software.

Sachanlagen

Das Sachanlagevermögen beläuft sich zum Bilanzstichtag auf einen Buchwert von 168.927 TEUR (Vorjahr 69.109 TEUR). Davon entfallen auf Grundstücke 163.214 TEUR (Vorjahr 62.759 TEUR).

Finanzanlagen

Die Finanzanlagen in Höhe von 4.079 TEUR (Vorjahr 2.709 TEUR) betreffen in Höhe von 3.913 TEUR Ausleihungen an verbundene Unternehmen.

Anlagespiegel

Zur Entwicklung der Immateriellen Anlagewerte und Sachanlagen wird auf den Anlagespiegel (Anlage zum Konzernanhang) verwiesen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die zu einer selbständigen Nutzung fähig sind, mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten von mehr als EUR 150,00 bis zu EUR 800,00, werden in Ausübung des Wahlrechts nach § 6 Abs. 2 EStG im Wirtschaftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe abgeschrieben und als Abgang gebucht. Die Sofortabschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter wird somit als Zugang und Abgang ausgewiesen.

Der Betrag der Sofortabschreibungen beläuft sich auf EUR 30.634,63.

Vorräte

Enthalten sind bereits verauslagte, aber noch nicht abgerechnete Nebenkosten aus Mietverhältnissen, saldiert mit den erhaltenen Anzahlungen aus Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 218 TEUR (Vorjahr 0). Des weiteren sind geleistete Anzahlungen in Höhe von TEUR 82 (Vorjahr 248) enthalten sowie Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe in Höhe von 41 TEUR (Vorjahr 0) aus dem Hotelbetrieb enthalten.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 1.187 TEUR (Vorjahr 1.758 TEUR) enthalten insbesondere um ausstehende Mietzahlgen und haben alle eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten insbesondere Immobilienkaufpreisanzahlungen und haben ebenfalls eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben bei Kreditinstituten bestehen aus Kontokorrentguthaben in Höhe von 3.112 TEUR (Vorjahr 4.946 TEUR).

Rechnungsabgrenzungsposten

Die Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von 684 TEUR (Vorjahr 236 TEUR) betreffen überwiegend gemäß § 250 Abs. 3 HGB aktivierte Disagiobeträge sowie kleinere Vorauszahlungen, die wirtschaftlich dem Jahr 2019 zuzurechnen sind.

Eigenkapital

Das Grundkapital von EUR 4.219.588,00 ist eingeteilt in:

Es handelt sich um Namensaktien.

Angaben über das genehmigte Kapital

Der Vorstand ist ermächtigt, das Grundkapital bis zum 04.08.2021 mit Zustimmung des Aufsichtsrates durch Ausgabe neuer Aktien gegen Bar- oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals bis zu insgesamt EUR 592.593,00 zu erhöhen.

Am Bilanzstichtag bestand noch ein genehmigtes Kapital von EUR 521.156,00, das bis zum 04.08.2021 befristet ist.

Entwicklung der Kapitalrücklagen

Unter teilweiser Ausnutzung des genehmigten Kapitals wurde im Geschäftsjahr eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Dabei wurden 71.437 neue Stückaktien zu einem Preis von EUR 14,00 platziert. Der über dem rechnerischen Nennwert der Stückaktien erzielte Platzierungserlös in Höhe von EUR 928.681,00 der Kapitalrücklage zugeführt.

Steuerrückstellungen

Bei den Steuerrückstellungen handelt es sich um Rückstellungen für Körperschaftsteuer der Jahr 2017 (210 TEUR) und 2018 (563 TEUR).

sonstige Rückstellungen

Bei den sonstigen Rückstellung handelt es sich insbesondere nachfolgende nicht unerhebliche Rückstellungsarten enthalten:

Verbindlickeiten

Die Restlaufzeiten und Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitsspiegel im Einzelnen dargestellt:

Zum Stichtag 31.12.2018 sind für die Anleihen Zinsen in Höhe von 1.236 TEUR enthalten.

Passive latente Steuern

Die passiven latenten Steuern wurden aufgrund der Neubewertung des Eigenkapitals bei der Erstkonsolidierung des Teilkonzerns der FCR Pelagone GmbH & Co. KG in Höhe von 3.245 TEUR gebildet. Die Differenz resultiert im Wesentlichen aus der Neubewertung der in der Gesellschaft bilanzierten bebauten Grundstücke. Dort wurden im Zuge der Neubewertung stille Reserven in Höhe von 11.340 TEUR aufgedeckt. Diese wurden mit dem unternehmensindividuellen Steuersatz von 28,6 % bewertet. Während des Geschäftsjahres wurden die passiven latenten Steuern um 8 TEUR aufgelöst, woraus sich ein Saldo zum Geschäftsjahresende in Höhe von 3.237 TEUR ergibt.

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse beinhalten Mieteinnahmen in Höhe von 15.933 TEUR (Vorjahr 8.490 TEUR) und Erlöse aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von 21.252 TEUR (Vorjahr 7.901).

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 374 TEUR (Vorjahr 206 TEUR) handelt es sich insbesondere um Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.

Immobilienbezogene Aufwendungen beinhalten die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke in Höhe von 16.078 TEUR (Vorjahr 3.259 TEUR) sowie Objektkosten und übrige Betriebskosten in Höhe von 4.920 TEUR (Vorjahr 5.108).

Die Personalaufwendungen beinhalten Löhne und Gehälter in Höhe von 2.789 TEUR (Vorjahr 1.144 TEUR) und soziale Abgaben in Höhe von 532 TEUR (Vorjahr 154 TEUR).

Die Abschreibungen betreffen immaterielle Vermögensgegenstände in Höhe von 34 TEUR (Vorjahr 17 TEUR), Abschreibungen auf Gebäude in Höhe von 2.484 TEUR (Vorjahr 1.054), sonstige Sachanlagen in Höhe von 109 TEUR (Vorjahr 67 TEUR) und Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens in Höhe von 27 TEUR (Vorjahr 55 TEUR).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 3.054 TEUR (Vorjahr 2.019 TEUR) beinhalten im Wesentlichen Raumkosten, Versicherungen, Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen, Fahrzeugkosten, Werbe- und Reiseosten, Fremdleistungen sowie verschiedene betriebliche Aufwendungen.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge enthalten im Wesentlichen Anleihezinserträge in Höhe von 198 TEUR (Vorjahr 539 TEUR).

Zinsen und ähnliche Aufwendungen beinhalten Anleihezinsen für die „10 Mio. EUR Anleihe“ in Höhe von 184 TEUR (Vorjahr 184), für die „4 Mio. EUR Anleihe“ in Höhe von 440 TEUR (Vorjahr 440 TEUR), die „15 Mio. EUR Anleihe“ in Höhe von 1.065 TEUR (Vorjahr 1.228 TEUR) sowie die „25 Mio. EUR Anleihe“ in Höhe von 1.295 TEUR (Vorjahr 0). Des Weiteren sind Zinsen der Gesellschaft in Höhe von 44 TEUR (Vorjahr 96 TEUR) enthalten. Im Übrigen handelt es sich um Darlehenszinsen der Objektgesellschaften.

Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse

Die FCR Immobilien AG haftet gegenüber Kreditinstituten für Tochtergesellschaften gewährten Krediten in Höhe von 2.795 TEUR.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen in Höhe von jährlich 160 TEUR sonstige finanzielle Verpflichtungen. Im Einzelnen beinhalten diese Mietverträge mit einer jährlichen Belastung von 86 TEUR und Leasingverträge mit einer jährlichen Belastung von 74 TEUR.

Mit einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen ist nicht zu rechnen, weil den durch vorstehende Haftungsverhältnisse gesicherten Verbindlichkeiten von verbundenen Unternehmen Vermögensgegenstände gegenüberstehen, welche die Haftungshöhe im Wert regelmäßig übersteigen.

Vorstand und Aufsichtsrat

Vorstand

Falk Raudies, Kaufmann, München

Aufsichtsrat

Prof. Dr. Franz-Joseph Busse (Vorsitzender), Hochschullehrer

Arwed Fischer (stellvertretender Vorsitzender), Kaufmann

Frank Fleschenberg, Kaufmann

Inanspruchnahme von § 264b HGB

Nachfolgende inländische Tochtergesellschaften in der Rechtsform einer Personengesellschaft im Sine von § 264a HGB machen in Teilen von der Befreiungsvorschrift gemäß § 264b HGB Gebrauch:

Vorgänge von besonderer Bedeutung

Nach Ablauf des Geschäftsjahres sind folgende weiteren Ereignisse eingetreten, die von wesentlicher Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung des Unternehmens führen könnten:

Auf Grundlage der von der Hauptversammlung vom 25. Juli 2016 erteilten Ermächtigung konnten 186.072 Neue Aktien zum Bezugspreis von EUR 17,50 platziert werden. Die Eintragung der Kapitalerhöhung erfolgte am 15.03.2019.

Die Gesellschaft hat mit der WKN A2TSB1 eine fünfte Anleihe begeben. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 30 Mio. EUR. Der Zinssatz liegt bei 5,25 %. Die Laufzeit der Anleihe beträgt fünf Jahre und endet am 30.04.2024. Die Notierungsaufnahme an der Frankfurter Wertpapierbörse ist am 30.04.2019 erfolgt.

Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2018 erfolgte der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang (BNL) von 2018erworbenen/notariell beurkundeten Immobilien. Im Einzelnen:

Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2018 erfolgte der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang (BNL) von 2019 erworbenen/notariell beurkundeten folgender Immobilie:

Seit Beginn des laufenden Jahres hat die FCR Gruppe drei Immobilien veräußert.

Es liegen keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung zwischen dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2018 und der Erstellung dieses Nachtragsberichts vor.

 

Konzernlagebericht der FCR Immobilien-Gruppe für das Geschäftsjahr 2018

1. Grundlagen der Gesellschaft

1.1 Geschäftsmodell

Im Jahr 2004 wurde die FCR Immobilien- und Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG mit Erwerb der ersten Immobilie gegründet. Seit 2012 haben sich das Unternehmen und der Bestand an Immobilien stetig vergrößert. 2013 wurde die Gesellschaft im Zuge der Ausweitung des operativen Geschäftsmodells, der Verbreiterung ihrer Kapitalbasis und zur Öffnung für den Kapitalmarkt in eine Aktiengesellschaft umgewandelt. Am 07.11.2018 erfolgte die Einbeziehung in Scale an der Frankfurter Wertpapierbörse.

Das Geschäftsmodell der FCR Immobilien-Gruppe (nachfolgend auch „FCR“) liegt im Erwerb, einem aktiven Asset Management und der erfolgreichen Veräußerung von Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland. Die FCR hat sich als Spezialist von Handelsimmobilien an Sekundärstandorten positioniert. Zum einen bieten diese Sekundärstandorte durch ihre Lage überdurchschnittliche Rendite-potenziale und zum anderen können sie eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung aufweisen, als die von Konjunkturzyklen volatiler reagierenden Immobilienmärkte an Primärstandorten. Auch der Erwerb von Immobilien aus anderen Assetklassen (z.B. Büro, Wohnen, Hotel, Logistik, Unternehmensimmobilien) ist für die FCR eine mögliche Option.

Im Rahmen ihres aktiven Immobilienmanagements erwirtschaftet die FCR ihre Erträge aus der Vermietung von hochrentablen Bestandsimmobilien sowie – nach Optimierung der Bestandsimmobilien – aus dem Verkauf einzelner Gewerbeobjekte.

Zum Stichtag 31.12.2018 umfasste das Immobilienportfolio der FCR 58 Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 248 Tausendquadratmetern.

1.1.1 Einkauf und Investitionsstrategie

Typischerweise investiert die FCR in Bestandsimmobilien, die in kleineren und mittelgroßen Städten gelegen sind und sich sowohl über viele Jahre hinweg nachhaltig etabliert haben als auch über ihre Mieterstruktur ein an den Mikrostandort angepasstes Angebot von Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs, wie zum Beispiel Lebensmitteldiscounter oder Textilketten, sicherstellen.

Zusätzlich ist die FCR bestrebt, die Immobilien schwerpunktmäßig aus Sondersituationen, wie zum Beispiel Insolvenzen, zu erwerben, um deutlich überdurchschnittliche Mietrenditen zu generieren. Der Zugriff auf diese attraktiven Standorte gelingt der FCR über ein breites Netzwerk, welches sie sich durch eine langjährige Expertise und durch Kontakte zu Banken, Immobilienfirmen, Marktintermediären und Fondsgesellschaften aufgebaut hat.

1.1.2 Finanzierungsstruktur

Typischerweise beträgt der Anteil der erstrangig besicherten Bankfinanzierung zwischen 70 % bis 80 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Im Rahmen der Refinanzierung der Immobilienerwerbe achtet die FCR Immobilien-Gruppe darauf, Darlehensverträge auf non-recourse Basis abzuschließen. Hierbei entscheidet die FCR jeweils im Einzelfall und in Abhängigkeit der geplanten Verweildauer der Immobilie im Portfolio der FCR, ob diese Bankkreditfinanzierung entweder langfristig oder kurzfristig ausgestaltet wird.

Zum Stichtag 31.12.2018 betrug die gewichtete Restlaufzeit der Zinsbindungsvereinbarungen rund 10 Monate bei einer durchschnittlichen Zinsbelastung in Höhe von rund 2,0 % p.a.

Die in der Regel als Annuitätendarlehen abgeschlossenen Darlehensverträge weisen typischerweise einen hohen Tilgungsanteil auf. Dieser betrug über das gesamte Immobilienportfolio der FCR zum Stichtag 31.12.2018 rund 9,6 % p.a.

Die in 2019 endfälligen Anleihen und der damit einhergehende Liquiditätsabfluss sind entsprechend berücksichtigt.

1.1.3 Aktives Asset Management und Bestandshaltung

Das aktive Asset Management der FCR umfasst – neben der Vereinnahmung der Mieterlöse – mittels geeigneter Property- und Asset Management-Aktivitäten die Optimierung der baulichen und wirtschaftlichen Substanz und auch die Optimierung der Mieterstruktur, der Mieterträge und der Mietlaufzeiten.

1.1.4 Ertragsmodell

Ihre Erträge erwirtschaftet die FCR damit im Wesentlichen aus der Vermietung der direkt und indirekt gehaltenen Bestandsimmobilien sowie dem opportunistischen Verkauf einzelner Gewerbeobjekte. Im Zusammenspiel dieser beiden operativen Ertragsmodelle entstehen darüber hinaus positive Synergieeffekte, da etwa wesentliche Verwaltungs- und Managementleistungen zentralisiert ausgeführt und Größenvorteile genutzt werden können.

1.2 Konzernstruktur

Mit Umfirmierung und Rechtsformwechsel im Jahre 2013 der FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG in die heutige FCR Immobilien AG werden sämtliche ab 2014 neuerworbenen Immobilien in eigenständigen GmbH & Co. Kommanditgesellschaften gehalten. Die Kommanditanteile befinden sich jeweils zu 100 % im Besitz der FCR Immobilien AG. Die Geschäftsführung der GmbH & Co. KG erfolgt über den Komplementär (FCR Verwaltungs GmbH), der ebenfalls eine 100 % Tochter der FCR Immobilien AG ist. Die FCR Immobilien AG ist die Hauptgesellschaft, welche die in ihrem Bestand stehenden Gewerbeimmobilien selbst verwaltet. An den Tochtergesellschaften ist sie jeweils zu 100 % beteiligt.

Zum Stichtag 31.12.2018 stellt sich die Konzernstruktur wie folgt dar:

1.3 Immobilienportfolio per 31.12.2018

1.3.1 Veränderungen im Immobilienportfolio 2018

Zum Beginn des Geschäftsjahres, also zum 01.01.2018, bestand das direkt oder indirekt gehaltene Immobilienportfolio der FCR Immobilien AG aus insgesamt 41 Immobilien mit einer nutzbaren Gesamtfläche von rund 175 Tqm.

Während des Geschäftsjahres wurden 26 Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 97 Tqm neu erworben sowie 9 Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 24 Tqm verkauft. Im Saldo stieg damit das Immobilienportfolio der FCR um rund 73 Tqm auf nunmehr insgesamt 58 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von rund 248 Tqm per 31.12.2018 an.

Neuerwerbe:

In 2018 wurden folgende 25 neue Immobilien erworben (in alphabetischer Reihenfolge): Bottrop, Bremervörde, Buchholz, Freital, Glückstadt, Görlitz, Kaltennordheim, Lichtentanne, Monument, Munster, Neumünster, Nienburg, Pelagone, Rastatt, Salzwedel, Soltau (2 Objekte), Stuhr, Uelzen (2 Objekte), Wasungen, Weißenfels (3 Objekte), Wittingen und Zerbst. Alle Neuerwerbe wurden über Objektgesellschaften in das Portfolio der FCR eingebunden.

Die Summe der Nettomieterträge der neuerworbenen Immobilen betrug 7,5 Mio. Euro p.a., die Summe der Neuinvestitionen, also die Höhe der Kaufpreise (ohne Anschaffungsnebenkosten), betrug insgesamt 93,3 Mio. Euro.

Verkäufe:

Neben der Erzielung regelmäßiger Cashflows aus Mieteinnahmen ist die Realisierung stiller Reserven aus dem Verkauf einzelner Bestandsimmobilien die zweite Ertragssäule der FCR.

Während des Geschäftsjahres 2018 konnte die FCR erfolgreich insgesamt neun Immobilien veräußern. Mit den Immobilien (in alphabetischer Reihenfolge) in Bernburg, Bückeburg, Burgdorf, Dresden, Oldenburg, Seelze, Triptis, Twistringen und Wismar wurden Objekte einer vermietbaren Fläche von 24 Tqm wieder in den Markt zurückgegeben.

Die Summe der Summe der Verkaufspreise der neun Immobilien betrug insgesamt 21,2 Mio. Euro.

Übersicht über die Portfolioveränderung 2018

Im abgelaufenen Geschäftsjahr erhöhten sich die um Zu- bzw. Abgänge bereinigten Nettomieterträge der Immobilien der FCR auf 5,6 Mio. Euro p.a.

Die Nettoinvestitionen, also der Saldo aus Zu- und Abgängen von Immobilien, bewertet zu Kaufpreisen ohne Nebenkosten, betrugen 72,1 Mio. Euro.

1.3.2 Das Immobilienportfolio per 31.12.2018

Zum 31.12.2018 bestand das direkt oder indirekt gehaltene Immobilienportfolio der FCR aus insgesamt 58 Immobilien mit einer Nutzfläche von 248 Tqm.

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die wesentlichen Kennzahlen der direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien per 31.12.2018.

Im Bereich der Bestandsimmobilien wurden während des Berichtszeitraums vielfältige Maßnahmen zur Verbesserung der Mieter- und Gebäudestruktur ergriffen. So wurden neben den üblichen regelmäßig wiederkehrenden substanzerhaltenden Aktivitäten in einigen Objekten umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.

1.4 Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung

Im Berichtszeitraum betrug die Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der FCR Immobilien-Gruppe durchschnittlich 44,1 Personen. Im 1. Quartal (01.01.-31.03.2018) waren durchschnittlich 17,3 Personen beschäftigt, im 2. Quartal (01.04.-30.06.2018) 20,3 Personen, im 3. Quartal (01.07.-30.09.2018) 71,0 Personen und im 4. Quartal (01.10.-31.12.2018) 67,8 Personen.

Im Vorstand der FCR Immobilen AG haben sich im Berichtszeitraum keine Veränderungen ergeben. Herr Falk Raudies vertritt die Gesellschaft als Alleinvorstand seit Gründung der Gesellschaft.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2018 weiter gewachsen, wenn auch nicht mehr so stark wie im Vorjahr. Auf Jahressicht erhöhte sich das Bruttoinlandsprodukt, BIP, nach Angaben des statistischen Bundesamtes (Destatis) preisbereinigt um 1,4 Prozent nach 2,2 Prozent im Vorjahr. In den ersten beiden Quartalen 2018 stieg das BIP um 0,4 Prozent bzw. 0,5 Prozent. Im dritten Quartal hingegen ging die wirtschaftliche Leistung um 0,2 Prozent zurück. Im Schlussquartal 2018 veränderte sich das Wachstum des BIPs nicht zum Vorquartal. Der wirtschaftliche Aufschwung in Deutschland hat sich 2018 auch im neunten Jahr in Folge fortgesetzt, wenn auch die Wachstumsdynamik nachgelassen hat. Dennoch liegt der Anstieg des BIP im Jahr 2018 über dem 10-Jahresdurchschnitt, der aktuell bei einem preisbereinigten Wachstum von 1,2 Prozent liegt.

Vor allem aus dem Inland kamen in 2018 wirtschaftliche Wachstumsimpulse in Deutschland. Zu nennen sind hier vor allem der Konsum sowie die Investitionen. Neben den privaten Konsumausgaben lagen auch die staatlichen Konsumausgaben preisbereinigt um jeweils 1 Prozent höher als im Vorjahr. Die preisbereinigten Bruttoinvestitionen stiegen um 5,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Bauinvestitionen zogen um 2,4 Prozent an, die Ausrüstungsinvestitionen lagen preisbereinigt 4,2 Prozent über dem Vorjahr.

Auch im Jahr 2018 legten die deutschen Exporte zu. Die preisbereinigten Exporte für Waren und Dienstleistungen stiegen um 2,0 Prozent zum Vorjahr. Allerdings nahmen die Importe mit einem Plus von 3,3 Prozent im gleichen Zeitraum stärker zu, was das BIP-Wachstum leicht bremste.

In nahezu allen Wirtschaftsbereichen stieg die Bruttowertschöpfung laut Destatis weiter an – ein Zeichen für die breite Basis, auf der das deutsche Wirtschaftswachstum beruht. Seit 5 Jahren lag erstmals die konjunkturelle Dynamik des Dienstleistungsbereichs über der des produzierenden Gewerbes.

Die Beschäftigungszahlen in Deutschland erreichten im Jahr 2018 ein neues Rekordhoch. Im Jahresdurchschnitt wurde nach Angaben von Destatis die Wirtschaftsleistung in Deutschland von 44,8 Mio. Erwerbstätigen mit dem Arbeitsort in Deutschland getragen. Dies waren entsprechend 562.000 Erwerbstätige mehr als noch ein Jahr zuvor und entspricht einem prozentualen Anstieg von 1,3 Prozent. Durch eine höhere Erwerbsbeteiligung sowie durch die Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland konnten altersbedingte demografische Entwicklungen ausgeglichen werden. ¹

Nach Schätzungen des statistischen Amtes der Europäischen Union, Eurostat, wuchs auch das BIP in der EU28 sowie im Euroraum, der die 19 Mitgliedsländer umfasst, die den Euro als Währung führen, im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter, wenn auch nicht so dynamisch wie im Vorjahr. In 2018 legte das BIP saison- und kalenderbereinigt in der EU28 um 1,9 Prozent und im Euroraum um 1,8 Prozent zu. Im Vorjahr betrug die Wachstumsrate für den Euroraum genau wie für die EU28 noch 2,4 Prozent. ²

¹ https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2019/01/PD19_018_811.html; https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2019/02/PD19_064_811.html
² https://ec.europa.eu/eurostat/documents/2995521/9643463/2-07032019-AP-DE.pdf/a56b4ffc-a212-4f27-a7e0-b64c300d9a04

2.2. Branchensituation

2.2.1. Gewerblicher Immobilienmarkt in Deutschland ³

Das Jahr 2018 war von vielen politischen Unsicherheiten getrieben. Für den deutschen Gewerbemarkt hieß das: Investoren suchten und fanden in der Assetklasse Immobilien weiterhin einen sicheren Hafen. Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland entwickelte sich daher auch im neunten Jahr in Folge positiv. Für gewerblich genutzte Immobilien verzeichnete der Investmentmarkt nach Angaben von Jones Lang LaSalle (JLL) einen neuen Rekordwert mit einem Transaktionsvolumen von 60,3 Mrd. Euro im Jahr 2018. Das Volumen hat sich laut JLL damit um 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr erhöht. Wird die Nutzungsklasse „Living“ mit zum Gesamtvolumen hinzugerechnet, stieg das Transaktionsvolumen im Jahr 2018 sogar auf 79 Mrd. Euro.

Besonders im Fokus der Investoren standen in 2018 wieder einmal die Büroimmobilien, die JLL zufolge rd. 37 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens ausmachten. Umgerechnet rd. 29 Mrd. Euro flossen im Jahr 2018 folglich in diese Assetklasse. Wohnimmobilien mit ihren diversen Subkategorien, wie bspw. Pflegeimmobilien oder Studentenapartments, folgten mit einem Anteil von 27 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen auf Platz 2. Für Investoren hat sich diese Assetklasse mittlerweile als Alternative etabliert. Einzelhandelsimmobilien belegten mit rd. 13 Prozent des Transaktionsvolumens Rang 3 der beliebtesten Assetklassen im Jahr 2018. Auffällig war, dass Investoren im Bereich der Shopping-Center in 2018 eher zögerlich agierten. Als neuer „Investor-Darling“, wie es JLL beschreibt, haben sich Einkaufs- und Fachmarktzentren in 2018 entwickelt. Vor allem Immobilien, die einen Anker- oder Hauptmieter aus dem Lebensmittelbereich haben, wurden stark nachgefragt.

Die Big-7-Standorte waren auch im Jahr 2018 besonders beliebt bei den Investoren. Rd. 46 Mrd. Euro des gesamten Transaktionsvolumens wurden in Berlin, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, München, Köln und Stuttgart investiert. Vor allem Büroimmobilien in diesen Städten waren bei Investoren gefragt.

Verglichen mit dem Vorjahr, haben ausländische Investoren ihr Engagement etwas zurückgefahren. So flossen in 2018 von ausländischen Kapitalgebern rd. 30 Mrd. Euro in den deutschen Immobilienmarkt. Allerdings hat JLL bereits eine Zunahme an Investitionen ausländischer Investoren im vierten Quartal 2018 feststellen können. Neben Investoren aus den USA und Großbritannien, fokussieren sich immer stärker europäische und asiatische Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt.

Laut JLL sprechen eine Vielzahl von Gründen für die Fortsetzung des Immobilientrends und die hohe Nachfrage nach Immobilien. Demnach würden sich aufgrund der politischen Unsicherheiten viele Investoren für eine Erhöhung der Immobilienquote entscheiden. Hierzu zählen u.a. Pensionsfonds und Versicherungen, die unter einem starken Kapitaldruck stehen. Ein Transaktionsvolumen von bis zu 55 Mrd. Euro im gewerblichen Bereich ohne die Nutzungsklasse „Living“ halten die Experten für möglich.

2.2.2. Einzelhandelsimmobilien ⁴

³ Dieser Abschnitt bezieht sich auf die Studie von Jones Lang LaSalle (JLL), Investmentüberblicke – Q4 2018 vom Januar 2019
⁴ https://www.cbre.de/de-de/research/Deutschland-Einzelhandelsinvestment-MarketView-Q4-2018; https://www.colliers.de/immobilien/city-survey-2019/?lp-variation-id=0

Im Geschäftsjahr 2018 war der Markt für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland rückläufig. Nach Angaben von Colliers International im Marktbericht Einzelhandel Investment 2018/2019 (Colliers) lag das Transaktionsvolumen 2018 bei rd. 9,8 Mrd. Euro. Dies entspricht einem Rückgang von rd. 18 Prozent gegenüber 2017, als 11,9 Mrd. Euro umgesetzt wurden. Da der gesamte Immobilienmarkt in Deutschland im vergangenen Jahr weiter im Aufwind lag, resultiert aus dem deutlichen Rückgang bei Einzelhandelsimmobilien auch ein Rückgang des Marktanteils dieser Assetklasse am gesamten Handelsvolumen. Während im Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre Einzelhandelsimmobilien einen Marktanteil von 28 Prozent aufwiesen, lag der Anteil 2018 bei 16 Prozent. Trotz dieses Rückgangs waren die Einzelhandelsimmobilien damit auf Platz zwei im Vergleich aller Assetklassen.

Vor allem strukturelle Veränderungen haben nach Angaben von Colliers zu einer rückläufigen Entwicklung geführt. Das veränderte Konsumverhalten mit einem wachsenden Online-Handel sowie die Digitalisierung haben im Jahresverlauf zu einem zunehmenden Risikobewusstsein bei den Anlegern gegenüber Einzelhandelsimmobilien geführt. Dies machte sich vor allem bei gering frequentierten Einkaufszentren bemerkbar, bei denen viele Shops Produkte im Angebot haben, die zunehmend über das Internet vertrieben werden, wie Mode, Medien oder Elektronik. Stärker im Fokus der Anleger waren hingegen Einzelhandelsobjekte mit einem Lebensmittelschwerpunkt, also Fachmärkte oder Fachzentren.

Von der Anzahl der Transaktionen dominierte dieser Bereich den Markt der Einzelhandelsimmobilien, aufgrund der aber oft geringeren Volumina einzelner Transaktionen lag dieser Bereich wertmäßig mit 34 Prozent an zweiter Stelle nach Highstreet-Immobilien und Geschäftshäuser mit 48 Prozent. Hierbei muss aber berücksichtigt werden, dass die größte Transaktion des vergangenen Jahres die Übernahme von 59 Kaufhof-Immobilien für knapp 2 Mrd. Euro war.

Auf Einzelkäufe entfielen im vergangenen Jahr 45 Prozent der Transaktionen, der größere Anteil mit 55 Prozent lag bei Portfoliotransaktionen. Dabei wurden zwei Drittel der Transaktionsvolumen außerhalb der TOP-7-Standorte abgewickelt.

Auch aufgrund des Kaufhof-Deals, bei dem der Käufer aus Österreich stammt, lag der Anteil internationaler Investoren im vergangenen Jahr mit 44 Prozent deutlich höher als im Vorjahr. 2017 gingen rund 37 Prozent des Transaktionsvolumens an internationale Käufer. Auf der Verkäuferseite lag der Anteil internationaler Investoren 2018 bei 52 Prozent nach 58 Prozent im Vorjahr.

Die Spitzenrenditen haben sich im vergangenen Jahr stabilisiert. Nach Angaben von Colliers werden die Wachstumspotenziale bei den Mieten als weitgehend ausgeschöpft eingeschätzt. Wobei auch hier vor allem auf die Shoppingcenter und Objekte in 1a-Lagen abzustellen ist. Dabei lagen die Spitzenrenditen an den Top-7-Standorten Ende 2018 zwischen 2,75 Prozent und 3,30 Prozent. Deutlich höhere Renditen konnten bei Fachmärkten und Fachmarktzentren erzielt werden, bei denen die Renditen teilweise deutlich über 5 Prozent lagen. Kombiniert mit einem soliden Cashflow resultierte hieraus ein besonderes Interesse der Anleger bei diesen Objekten.

Colliers sieht auch für 2019 weiter die strukturellen Veränderungen in der Einzelhandelslandschaft als Grund für ein selektives Verhalten der Investoren. Das vom Lebensmitteleinzelhandel geprägte Fachmarktsegment wird dabei weiter als Treiber bei den Transaktionen gesehen. Hierbei werden stabile bis leicht anziehende Kaufpreise erwartet. Da diese Transaktionen aber in der Regel niedrigere Volumina aufweisen, dürften nach Angaben von Colliers auch 2019 die Transaktionen unter der 10 Mrd. Euro Marke liegen. Hierfür wird auch das knapper werdende Angebot angeführt.

Auch CBRE sieht im Marketview Deutschland Einzelhandelsinvestmentmarkt, Q4 2018, für 2019 bei den Investoren einen anhaltenden Fokus auf vor allem lebensmittelgeankerte Objekte. In wie weit in diesem Bereich Objekte zur Verfügung stehen, werde das Transaktionsvolumina maßgeblich mit beeinflussen.

2.2.3. Ertragslage

Im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielte die FCR Immobilien-Gruppe Umsatzerlöse in Höhe von 37,2 Mio. Euro (Vorjahr 16,4 Mio. Euro). Neben den gestiegenen Mieteinnahmen führten die Verkäufe von neun Objekten der eigeneständigen Konzernobjektgesellschaften zu der Steigerung. In der Summe aus Umsatzerlösen, der Bestandsveränderung und den sonstigen betrieblichen Erträgen ergibt sich eine Gesamtleistung von 37,6 Mio. Euro (Vorjahr 16,6 Mio. Euro).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen, also den objektbezogenen Aufwendungen, die Kosten für die Hausbewirtschaftung sowie die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke stiegen von 8,37 Mio. Euro im Vorjahr auf nunmehr 21,1 Mio. Euro an. Die Veränderung ist im Wesentlichen auf die Immobilienverkäufe im Jahr 2018 zurückzuführen.

Der Personalaufwand ist im Zuge der Erweiterung des Immobilienportfolios und der damit gestiegenen Geschäftsaktivität von 1,3 Mio. Euro auf 3,3 Mio. Euro gestiegen. Die Abschreibungen auf Sachanlagevermögen erhöhten sich auf 2,6 Mio. Euro (Vorjahr 1,1 Mio. Euro). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen belaufen sich im Geschäftsjahr auf 3,1 Mio. Euro (Vorjahr 2,0 Mio. Euro). Dieser Anstieg ist ebenfalls der gegenüber dem Vorjahr erweiterten Geschäftsaktivität geschuldet.

Durch die Begebung einer weiteren Anleihe und Erweiterung der Bankfinanzierungen zur Finanzierung des Geschäftsausbaus haben sich die Zinsaufwendungen von 3,1 Mio. Euro auf 4,8 Mio. Euro erhöht.

Insgesamt erzielte die FCR Immobilien-Gruppe ein Vorsteuerergebnis in Höhe von 3,0 Mio. Euro (Vorjahr 1,3 Mio. Euro).

Nach Abzug von Steuern erzielte die FCR-Immobilien-Gruppe einen Jahresüberschuss in Höhe von 1,4 Mio. Euro (Vorjahr 1,0 Mio. Euro).

2.2.4 Finanz- und Vermögenslage

Das Konzernsachanlagevermögen der FCR Immobilien-Gruppe erhöhte sich aufgrund weiterer Zukäufe in eigenständige Konzernobjektgesellschaften um mehr als das Doppelte und betrug zum Stichtag 168,9 Mio. Euro (Vorjahr 69,1 Mio. Euro). Mit einem Volumen von 163,2 Mio. Euro besteht im Wesentlichen aus den Bestandsimmobilien der FCR-Immobilien Gruppe (Vorjahr 62,8 Mio. Euro).

Das Umlaufvermögen erhöhte sich von 8,1 Mio. EUR auf 10,5 Mio. Euro, insbesondere aufgrund von sonstige Vermögensgegenständen im Zusammenhang mit Grundstückserwerben. Die Barmittelbestände der FCR-Gruppe betrugen zum Stichtag 3,1 Mio. (Vorjahr 5,0 Mio. Euro).

Insgesamt erhöhten sich damit die Aktiva um 104,2 Mio. Euro bzw. 130,0 % von 80,1 Mio. Euro auf nunmehr 184,3 Mio. Euro.

Auf der Passivseite erhöhten sich die Verbindlichkeiten von 71,8 Mio. Euro auf 166,9 Mio. Euro, im Wesentlichen aufgrund höherer Anleiheverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 45,7 Mio. Euro (Vorjahr 20,7 Mio. Euro) und höherer Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten zur Finanzierung der erworbenen Immobilien in Höhe von 112,1 Mio. Euro (Vorjahr 49,5 Mio. EUR). Aufgrund von Restkaufpreiszahlungen aus Immobilienerwerben sowie Anleihezinsen stiegen die sonstige Verbindlichkeiten von 1,0 Mio. Euro auf 6,6 Mio. Euro.

Im Bereich der Steuerrückstellungen über insgesamt 0,8 Mio. Euro (Vorjahr 0,4 Mio. Euro) sind Körperschaftsteuerrückstellungen enthalten.

Das Eigenkapital der FCR Immobilien-Gruppe erhöhte sich aufgrund der in 2018 durchgeführten Kapitalerhöhung und des Konzernjahresüberschusses um 2,1 Mio. Euro und beträgt nunmehr 9,0 Mio. Euro (Vorjahr 6,9 Mio. Euro).

Die Eigenkapitalquote der FCR Immobilien-Gruppe verringerte sich von 8,6 % auf nunmehr

4,9 % per 31. Dezember 2018. Dies beruht auf der gesteigerten Bilanzsumme, die sich vor allem aus den neugegründeten Beteiligungsgesellschaften ergibt, die erfolgreiche Neuerwerbungen tätigen konnten.

3. Chancen-, Risiko und Prognosebericht

3.1 Chancenbericht

Die FCR ist zuversichtlich, das derzeitig positive Marktumfeld für eine weitere und nachhaltige Verbesserung der Vermögens- und Ertragslage der FCR nutzen zu können.

Der Vorstand rechnet aufgrund der guten Verfassung der deutschen Wirtschaft sowie den günstigen Refinanzierungskonditionen weiter mit steigenden Verkaufspreisen bei Einkaufs- und Fachmarktzentren und somit mit einer weiteren Wertsteigerung des Bestandsportfolios in Kombination mit weiterhin günstigen Einkaufspreisen aufgrund des ausgezeichneten Netzwerks der

FCR Immobilien AG.

3.2 Risikobericht

Die Geschäftstätigkeit der FCR ist mit vielfältigen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarkts nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, beobachtet der Vorstand wesentliche Risikoparameter fortlaufend, um gegebenenfalls rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.

Die FCR hat daher zum Beispiel ein Projektkalkulations-, Umsatz- und Liquiditätsplanungssystem entwickelt, um potenzielle Risiken erfassen zu können, die sich auf die zukünftige Entwicklung des Unternehmens ungünstig auswirken und somit zu einer Gefährdung des Unternehmensbestands führen können. Das System ist auf die derzeit überschaubare Unternehmensgröße mit flachen Hierarchieebenen zugeschnitten.

Der Vorstand nimmt in dieser Organisationsstruktur wesentliche Funktionen der Risikofrüherkennung selbst wahr. Das Risikomanagementsystem der FCR ist angemessen und wird kontinuierlich entsprechend der Marktbedürfnisse weiterentwickelt. Insgesamt sind derzeit keine Risiken bekannt, die den Bestand der Gesellschaft gefährden könnten.

Zu den laufend überwachten Parametern zählen Daten wie Vermietungsstand bzw. Leerstandsquote, Mietrückstände, Zinsaufwendungen und Struktur der Verbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Verwaltungskosten.

Nachfolgend werden die wesentlichen Risiken beschrieben, die nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FCR haben können. Die Auflistung ist nicht

abschließend. Risiken, die derzeit noch nicht bekannt sind oder Risiken, die als unwesentlich eingeschätzt werden, könnten sich ebenfalls auf die Geschäftstätigkeit der FCR auswirken.

3.2.1 Risiken beim Erwerb von Immobilien

Risiken aus Investitionstätigkeit und Objektauswahl:

Die Geschäftstätigkeit der FCR ist vom Erwerb geeigneter Gewerbeimmobilien zu angemessenen Preisen und Konditionen abhängig. Der Eintritt weiterer Wettbewerber in den Zielmarkt der FCR könnte dazu führen, dass damit Transaktionspreise steigen und die Mietanfangsrenditen fallen.

Due Diligence:

Vor jedem Abschluss verpflichtender Verträge werden Investitionen präzise und sorgfältig analysiert und kalkuliert. Dennoch können sich Investitionen in Immobilienvermögen aufgrund von Fehleinschätzung, unvorhergesehenen Problemen oder nicht erkannten Risiken negativ entwickeln. Auch können sich Unterlagen des Voreigentümers als unzutreffend oder unvollständig

erweisen.

3.2.2 Risiken im Immobilienbestand

Solange sich Immobilien im Bestand der FCR befinden, können insbesondere dadurch Risiken eintreten, dass sich aufgrund externer Faktoren, z.B. Änderung von Verkehrsanbindungen, Sozialstrukturen oder Baumaßnahmen der Standort für eine Immobilie negativ beeinflusst werden könnte und dadurch die Mieteinnahmen oder die Verkehrs- bzw. Verkaufswerte der Immobilien zurückgehen. Zudem können Instandhaltungs- und sonstige Bewirtschaftungskosten höher als erwartet ausfallen.

Vermietung:

Als bestandshaltende Immobiliengesellschaft unterliegt die FCR den geschäftstypischen Vermietungsrisiken wie z.B. Mietausfällen, Mietminderungen und damit verbundenen erhöhten Leerstandskosten. Zudem besteht die Gefahr, dass bei Mieterauszügen eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei allen Mietverträgen das Risiko, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann.

Bewirtschaftung:

Es bestehen Risiken, dass unerwartete Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder für Anpassungen der Immobilien an zeitgemäße Anforderungen anfallen.

Risiken bei der Immobilienbewertung:

Die Wertentwicklung der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien beeinflusst den Unternehmenswert der FCR unmittelbar und mittelbar und hat erhebliche Auswirkungen auf das Anlagevermögen, die Bilanzstruktur und die Finanzierungsbedingungen (siehe Fremdkapital).

Die FCR führt keine jährlichen Neubewertungen von Immobilienwerten auf Grundlage externer Sachverständiger durch. Die indikative Ermittlung der Immobilienwerte erfolgt entweder auf Basis von Bankgutachten, die im Rahmen der Refinanzierung erstellt wurden, zum Teil auf Grundlage konkreter Kaufpreisangebote potenzieller Erwerber oder im Rahmen interner Verkehrswertschätzungen. Die hierbei ermittelten Werte sind daher nicht als verbindlich, sondern als Annäherung zu verstehen. Sie können sich zudem im Zeitablauf aufgrund externer Einflüsse (z. B. Standort/Lage, wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Zinsumfeld, Nachfragesituation) oder interner Veränderungen (z. B. Mietstruktur, Mieterbonität, Restlaufzeiten der Mietverträge etc.) stark verändern und im Fall negativer Einflüsse den Wert der Immobilie erheblich reduzieren.

Risiken bei Entwicklungs-, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen:

Bei der Durchführung eigener Entwicklungs- oder Sanierungsvorhaben können Risiken insbesondere dadurch eintreten, dass sich ungeplante Kostensteigerungen ergeben. Zudem können sich Fertigstellungen durch den Bauablauf verzögern und Mietübergabetermine nicht mehr eingehalten werden.

Altlasten- und Gebäuderisiken:

Die FCR trägt das Risiko, dass die in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke mit Altlasten belastet sein könnten und dass sie wegen einer Beseitigung dieser Altlasten durch öffentliche Stellen oder private Dritte in Anspruch genommen wird. Ein Ausschluss einer solchen Haftung ist für die FCR rechtlich nur eingeschränkt möglich. Die begegnet möglichen Beeinträchtigungen, indem sie beim Erwerb von Immobilien ihre umfassende Marktkenntnis einsetzt und ggf. Gutachten erstellen lässt. Insgesamt sind aus heutiger Sicht keine diesbezüglichen Risiken bekannt.

3.2.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Risiken aus der Finanzierungstätigkeit:

Zur Fortführung des Wachstumskurses und weiteren Ausbau des Immobilienvermögens ist die FCR auf einen ausreichenden Zufluss von zusätzlichem Fremd- und/oder Eigenkapitals angewiesen. Kann dieses nicht beschafft werden, sind Investitionen in zusätzliche Immobilien nur in begrenztem Umfang aus dem operativen Cash-Flow oder durch den Verkauf von Bestandsimmobilien finanzierbar.

Konjunkturelle Risiken:

Grundsätzlich besteht das Risiko, dass durch eine Änderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Immobilienwirtschaft negativ beeinflusst wird. Da das Geschäftsmodell der FCR sehr stark von konjunkturellen Entwicklungen abhängig ist, hätte eine dauerhafte Rezession erheblichen negativen Einfluss auf die Vermögens-, Ertrags und Finanzlage der FCR. Zudem besteht die Gefahr, dass fiskalpolitische Maßnahmen wie z. B. eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer die Ertragskraft von Immobiliengeschäften negativ beeinflusst.

Fremdkapitalrisiko:

Die FCR benötigt zur Umsetzung ihres Geschäftskonzepts und ihrer Wachstumsstrategie umfangreiche finanzielle Mittel, die investiv zum Erwerb von Immobilien eingesetzt werden. Sollte die Aufnahme von Fremdkapital zukünftig nicht oder nicht zu angemessenen Konditionen möglich sein, so hätte dies sehr negative Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der FCR.

Refinanzierungsrisiko:

Es besteht das Risiko, Anschlussfinanzierungen oder Kreditverlängerungen nicht in der geplanten Höhe oder nur zu ungünstigen Konditionen vereinbaren zu können. Gleiches gilt für neu aufzunehmende Finanzierungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von weiterem Immobilienvermögen.

Risiken aus der Nicht-Einhaltung von Kreditauflagen („financial covenants“):

Es besteht das Risiko, dass sich Mieteinnahmen und/oder die Marktwerte der Immobilien reduzieren. Dies könnte das Verhältnis von Darlehen zu Verkehrswert (Loan-to-value-Verhältnis, „LTV“), Kapitaldeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, „DSCR“) oder die Kapitaldienstfähigkeit verschlechtern. In der Folge könnte die FCR mit der Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder zusätzlichen Tilgungsleistungen als weitere Kreditsicherheiten konfrontiert werden.

Zinsänderungsrisiko:

Je nach geplanter Verweildauer einer Immobilie werden kurz-, mittel-, oder langfristige Darlehensverträge abgeschlossen. Es besteht grundsätzlich das Risiko der Erhöhung der Zinssätze nach

Ablauf der Zinsbindungsperiode. Durch das derzeit niedrige Zinsniveau können z. B. im Zusammenhang mit Objektverkäufen, bei vorfälliger Darlehensablösung hohe Entschädigungszahlungen an die Kreditgeber anfallen.

Liquidität:

Es besteht das Risiko, dass die FCR unterjährig nicht zu jedem Zeitpunkt über ausreichend Liquidität verfügen, um ihre laufenden Verpflichtungen erfüllen zu können.

3.2.4 Risiken beim Verkauf von Immobilien

Marktrisiko:

Der Verkauf von Immobilienvermögen der FCR unterliegt potenziell dem Risiko sinkender Verkaufspreise, Fehleinschätzungen bezüglich des Marktwerts der Immobilien bei

negativen Veränderungen des Standorts. Auch können zum Beispiel aufgrund gestiegener Refinanzierungskosten die Attraktivität und damit die Verkaufspreise von Gewerbeimmobilien sinken.

Gewährleistungsrisiko:

Es besteht weiterhin die Möglichkeit, dass sich Käufer umfangreiche Gewährleistungsansprüche ausbedingen, die nachträglich zu einer Kaufpreisanpassung bzw. zu einem Rücktritt vom Kaufvertrag führen könnten.

3.2.5 Unternehmensstrategische und sonstige Risiken

Unternehmensstrategische Risiken bestehen im Wesentlichen in der Fehleinschätzung des

Geschäftsmodells. Strategische Risiken resultieren zudem aus unerwarteten Veränderungen der Markt- und Umfeldbedingungen mit negativen Auswirkungen auf die Ertragslage und die Wettbewerbsposition des Unternehmens.

Haftung:

Es besteht das Gewährleistungsrisiko wegen Sach- und Rechtsmängeln bei Vermietung und Veräußerung von Immobilien und Objektgesellschaften.

Rechtstreitigkeiten:

Es besteht das Risiko, dass die FCR in Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Immobilienkäufern und -verkäufern oder Aktionären verwickelt werden.

Personalrisiken:

Die FCR könnte den Vorstand sowie die Mitarbeiter verlieren bzw. nicht in der Lage sein, ausscheidende Mitarbeiter durch ausreichend qualifizierte Kräfte zu ersetzen. Der Vorstand Falk Raudies hat als Gründer den Erfolg und den Werdegang der FCR Immobilien AG entscheidend geprägt. Sollte die Arbeitskraft von Herrn Raudies auf Grund derzeit nicht absehbarer Umstände längerfristig nicht zur Verfügung stehen, hätte dies auf die unmittelbare Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FCR möglicherweise negative Auswirkungen.

Informationstechnische Risiken:

Die IT-Netzwerke der FCR und ihrer Dienstleister könnten wichtige Daten unwiederbringlich verlieren oder unberechtigte Datenzugriffe von außen erfahren. Beides könnte Kosten verursachen und letztendlich zu Vermögensschäden führen.

3.3 Voraussichtliche Entwicklung der FCR Immobilien-Gruppe (Prognosebericht)

3.3.1 Entwicklung des Retail-Immobilienmarkts in Deutschland

Gesamtwirtschaftliche Lage:

Nachdem die deutsche Wirtschaft 2017 noch um 2,2 Prozent gewachsen ist, hat das Wachstum in 2018 nachgelassen. Mit einem Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts von preisbereinigt 1,4 Prozent konnte die deutsche Wirtschaft aber im neunten Jahr in Folge zulegen. Für 2019 erwartet der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in seiner im März veröffentlichten Konjunkturprognose einen weiteren Rückgang der Wachstumsrate auf 0,8 Prozent. Positive Wachstumsbeiträge werden dabei vor allem vom privaten Konsum, den Bauinvestitionen und dem Staatssektor gesehen. Gründe für die Verlangsamung der wirtschaftlichen Dynamik werden in einer deutlich schwächeren Exportnachfrage gesehen, aber auch die in vielen Branchen erreichten Kapazitätsgrenzen und Arbeitskräfteengpässe spielen eine Rolle. Dabei werden die Risiken für die weitere wirtschaftliche Entwicklung als hoch eingeschätzt. ⁵

Branchenentwicklung

Colliers International geht im Marktbericht Einzelhandel Investment 2018/2019 für den vom Lebensmitteleinzelhandel dominierten Fachmarktsegment von stabilen, bis leicht anziehenden Kaufpreisen aus. Dieser Bereich wird weiter als einer der Treiber des Transaktionsgeschehens gesehen. Dabei wird von einer Fortsetzung der selektiven Ausrichtung der Investoren beim Kauf von Retail-Immobilien ausgegangen. Aufgrund der tiefen Strukturbrüche im Einzelhandel erwartet Colliers, das risikoscheue Investoren überfällige Revitalisierungen und Neupositionierungen von Shoppingcentern und innerstädtischen Geschäftshäusern vor Investments außerhalb des Core-Segments zunächst abwarten werden, bevor dieser Bereich wieder größere Aufmerksamkeit bei den Investoren erfahren wird. Entsprechend wird für Einkaufszentren ein Anstieg der Renditen im Jahresverlauf erwartet.

Nachdem das Transaktionsvolumen bei Einzelhandelsimmobilien 2018 mit 9,8 Mrd. Euro wieder unter die 10 Mrd.-Euro-Marke gefallen ist, geht Colliers auch für 2019 davon aus, dass es schwer wird, diese Marke zu überwinden. Es wird zwar weiter eine hohe Zahl an Abschlüssen gesehen, die Objektvolumina werden aber als geringer eingeschätzt. Dabei spielt auch eine Rolle, dass das Angebot knapper wird. ⁶

⁵ https://www.sachverstaendigenrat-wirtschaft.de/fileadmin/dateiablage/Konjunkturprognosen/2019/19-03-19_Pressemitteilung_DEU.pdf
⁶ https://www.colliers.de/immobilien/city-survey-2019/?lp-variation-id=0

Auch CBRE geht im Marketview Deutschland Einzelhandelsinvestmentmarkt davon aus, dass die Verfügbarkeit von Objekten maßgeblich das Jahresergebnis 2019 beeinflussen wird. Insgesamt wird eine weiter hohe Nachfrage auf dem Niveau der Vorjahre erwartet, wobei CBRE erwartet, dass die Investoren lebensmittelgeankerte Objekte unverändert besonders im Fokus haben werden. ⁷

⁷ https://www.cbre.de/de-de/research/Deutschland-Einzelhandelsinvestment-MarketView-Q4-2018

3.3.2 Aussichten der FCR Immobilien-Gruppe

Mit dem bestehenden hochrentablen Portfolio und einem schlagkräftigen Management-Team ist die FCR aus unserer Sicht sehr gut aufgestellt, die erfolgreiche Entwicklung der vergangenen Jahre in 2019 bzw. 2020 fortzusetzen.

Wir gehen auch 2019 von einem erneut deutlich positiven Jahresergebnis und einer erneuten deutlichen Steigerung unserer Miet- und Veräußerungserträge aus.

Die Finanzierung der Immobilien erfolgt auch durch die Ausgabe von Anleihen. Für das weitere Wachstum hat die FCR eine weitere Anleihe im Umfang von bis zu 30 Mio. Euro begeben.

Da sich der Immobilienmarkt nach wie vor in einer sehr robusten Verfassung befindet, planen wir, mit aktueller und potenzieller Liquidität, im laufenden Jahr weitere Immobilienkäufe vorzunehmen und unser Portfolio erneut deutlich zu vergrößern. Weitere Transaktionen stehen kurz vor dem Abschluss und eine Reihe anderer Objektkäufe sind in Vorbereitung. Angesichts unserer gut gefüllten „Objekt-Pipeline“ sind wir zuversichtlich, die hohen selbst gesteckten Ertragsansprüche auch in Zukunft zu erfüllen und für unsere Investoren überdurchschnittliche Renditen erwirtschaften zu können.