DFK Deutsches Finanzkontor AG besser nicht investieren?
Wenn sie uns fragen, ja besser nicht investieren. Klar begründen wir das auch. Das Unternehmen hat im September dieses Jahres eine neue aktuelle Bilanz veröffentlicht, die wir dann hier einmal abbilden wollen.
Schauen Sie sich diese Bilanz doch einmal genauer an, denn das sollte man immer dann tun, wenn man sein Geld in ein Unternehmen investieren will. Eigenverantwortung gehört zu einem Investment dazu. Das Unternehmen ist, so kann man der Bilanz entnehmen, überwiegend mit Anlegergeldern finanziert.
Dazu schauen sie sich einfach einmal die Position Genussrechte in der Bilanz an. Diese ist in dem Bilanzjahr nochmals deutlich angestiegen. Genussrechte sind ein Investment mit dem Totalverlustrisiko, auch daran immer denken. Liest man die Bilanz, dann fehlt mir die Phantasie, wie man die alle zurückbezahlen will, denn die Immobiliensituation, womit dieses Unternehmen sein Geld verdient, ist derzeit in einer schweren Krise. Das ist nicht die Schuld des Unternehmens, aber die Auswirkungen könnten dann natürlich Einfluss auf ein Unternehmen wie das Deutsche Finanzkontor haben.
FireShot Capture 661 – DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen – www.northdata.de
DFK Deutsches Finanzkontor AGKaltenkirchenJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022Bestätigungsvermerk des unabhängigen AbschlussprüfersAn die DFK Deutsches Finanzkontor AG Prüfungsurteile Wir haben den Jahresabschluss der DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022, der Gewinn- und Verlustrechnung und der Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der DFK Deutsches Finanzkontor AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. Grundlage für die Prüfungsurteile Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
Hamburg, 29. Juni 2023 Ernst & Young GmbH Klimmer Bykova Bilanz zum 31. Dezember 2022Aktiva
Passiva
Gewinn- und Verlustrechnung für 2022
Kapitalflussrechnung für 2022
* In dem offengelegten Jahresabschluss des Vorjahres wurden die Einzahlungen (+) der Darlehen von verbundenen Unternehmen mit den Auszahlugnen (-) der Darlehen an verbundene Unternehmen verrechnet und als Saldoposition gezeigt Anhang für 2022Allgemeine Hinweise Die DFK Deutsches Finanzkontor AG (DFK AG) hat ihren Sitz in Kaltenkirchen und ist in das Handelsregister beim Amtsgericht Kiel unter der Nummer HRB 6936 KI eingetragen. Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG und der Satzung aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften i. S. d. § 267 Abs. 2 HGB. Für die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Der Gesellschaftsvertrag enthält keine ausdrücklichen Bestimmungen über anzuwendende Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften. Die Gesellschaft hat von den Aufstellungserleichterungen der §§ 286, 288 HGB Gebrauch gemacht. Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach gesetzlichen Vorschriften bei den Positionen der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, insgesamt im Anhang aufgeführt. Zwischen DFK AG und der Muttergesellschaft dem Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K. besteht die umsatzsteuerliche Organschaft. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben. Die immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungskostenbzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen ausgewiesen. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen grundsätzlich pro rata temporis unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Für die erworbenen Geschäfts- oder Firmenwerte wird eine Nutzungsdauer von 15 Jahren zugrunde gelegt. Außerplanmäßige Abschreibungen werden gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB bei Vorliegen einer dauerhaften Wertminderung auf den niedrigeren beizulegenden Wert zum Bilanzstichtag vorgenommen. Beim Wegfall des Abschreibungsgrundes erfolgt gemäß § 253 Abs. 5 Satz 1 HGB eine Wertaufholung bis zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten. Geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 800,00 sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Wirtschaftsgüter, deren Wert über EUR 800,00 liegt, werden grundsätzlich pro rata temporis unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Beteiligungen sind mit den Anschaffungskosten bzw. den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt. Dem Wertaufholungsgebot wird durch Zuschreibung Rechnung getragen. Die Ausleihungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die Vorräte werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zu den niedrigeren Marktpreisen angesetzt. Die Forderungen und die sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Für zweifelhafte Forderungen werden angemessene Einzelwertberichtigungen gebildet, das allgemeine Kreditrisiko ist durch pauschale Abschläge berücksichtigt. Langfristige unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen sind zum Barwert bewertet. Die liquiden Mittel werden zum Nennwert angesetzt. Bei den Genussrechten handelt es sich um vinkulierte Namens-Genussrechte zu je 10,00 €. Wenn die Anforderungen für den Ausweis als Eigenkapital nicht erfüllt sind, werden die Genussrechte in den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die aus der Zeichnung der Genussrechte resultierende Zinsverpflichtung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter Zinsaufwendungen ausgewiesen. Die Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung für ungewisse Verbindlichkeiten sowie für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrags gebildet. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt und eine Abzinsung am Bilanzstichtag vorgenommen. Als Abzinsungssätze werden die den Restlaufzeiten der Rückstellungen entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre verwendet, wie sie von der Deutschen Bundesbank gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung monatlich ermittelt und bekannt gegeben werden. Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag ausgewiesen. Forderungen und Verbindlichkeiten in fremder Währung bestanden zum Abschlussstichtag nicht. Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertsätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden diese mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlast werden verrechnet ausgewiesen. Die Aktivierung eines Überhangs latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts. Erläuterungen zur Bilanz Anlagevermögen Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist dem nachfolgend aufgeführten Anlagenspiegel am Ende des Anhangs zu entnehmen. In den Abschreibungen auf Anlagevermögen sind keine außerplanmäßigen Abschreibungen enthalten. Der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Kauf der Star Group AG wird über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben, da zum Zeitpunkt des Erwerbs die Nutzungsdauer auf die 15 Jahre geschätzt wurde und sich aktuell nicht verändert hat. Angaben zum Anteilsbesitz
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 14.468 (i. Vj. TEUR 12.460) sowie Forderungen aus Finanzdienstleistungen in Höhe von TEUR 51.007 (i. Vj. TEUR 40.535) enthalten. Die Forderungen haben eine Laufzeit von weniger als einem Jahr. In den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von TEUR 6.739 (i. Vj. TEUR 7.169) enthalten. Im Wesentlichen resultiert die langfristige Forderung aus dem Verkauf der Anlage Casa Blanca in Brasilien. Aus der Berechnung der Steuern vom Einkommen und Ertrag wurde eine Forderung gegen das Finanzamt in Höhe von TEUR 210 (i.Vj. TEUR 186) eingestellt. Liquide Mittel Die liquiden Mittel bestehen aus Guthaben bei Kreditinstituten. Eigenkapital Das gezeichnete Kapital entspricht dem Grundkapital laut Satzung und ist voll eingezahlt. Anzahl der Aktien: 1.000 mit einem Nennbetrag von 100,00 EUR (§ 160 Abs. 1 Nr. 3 AktG). Die Hauptversammlung vom 30. Juni 2022 hat beschlossen, den Vorjahresüberschuss von TEUR 197 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen. Somit sind die anderen Gewinnrücklagen von TEUR 3.561 auf TEUR 3.759 angestiegen. Am Bilanzstichtag waren Genussrechte von TEUR 59.798 (i. Vj. TEUR 50.912) eingezahlt. Beim Genussrechtskapital handelt es sich um vinkulierte Namens-Genussrechte zu je 10,00 €. Die aus der Zeichnung der Genussrechte resultierende Zinsverpflichtung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter Zinsaufwendungen ausgewiesen. Die DFK AG platzierte seit 2006 Genussrechte mit einer bis zu 7 %-igen jährlichen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von T€ 60.000. Im Jahr 2014 erfolgte eine von der BaFin gebilligte Neuemission von zusätzlichen T€ 50.000 mit verschiedenen Anlagetypen. Die Mindestvertragsdauer bei der Neuemission, die sich auf drei Vertragstypen bezieht, beträgt bei Typ A fünf Jahre, Typ B zwölf Monate und Typ C sechs Monate. Die jährliche Verzinsung beträgt bei Typ A bis zu 7 %, Typ B bis zu 5 % und Typ C bis zu 3 %. Seit der Erstemission der Genussrechte hat die DFK Gruppe die maximale Verzinsung der Genussrechte für die Anleger gewährleistet. Nach §32 Abs. 1a Satz 3 VermAnlG gilt nach Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes am 10. Juli 2015 für die Neuemission 2014 (Typ A/B/C) eine einjährige Übergangsfrist bis 10. Juli 2016 für die Neuausgabe von Genussrechten. Ab 11. Juli 2016 dürfen aus der Neuemission 2014 keine Genussrechte mehr ausgegeben werden. Bis zu diesem Datum abgeschlossene Ratenverträge bleiben davon unberührt und haben in 2016 die laufende Finanzierung der DFK AG gewährleistet. Darüber hinaus hat die Konzerngesellschaft DGR Deutsche Genussrecht AG, Kaltenkirchen eine neue Tranche mit Emissionsvolumen von T€ 20.000 beantragt und im Dezember 2017 von der BaFin gebilligt bekommen. In 2018 wurde diese Gesellschaft auf die DFK AG verschmolzen. Steuerrückstellungen Die Steuerrückstellungen in Höhe TEUR 48 (i. Vj. TEUR 139) betreffen Gewerbe- und Körperschaftsteuer. Sonstige Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten von TEUR 51 (i. Vj. TEUR 44) sowie personalbezogene Rückstellungen von TEUR 43 (i. Vj. TEUR 43). Verbindlichkeiten Zusammensetzung und Angaben zu den Restlaufzeiten (Vorjahr in Klammern):
*) Die Bankdarlehen sind mit kreditüblichen Grundpfandrechten sowie selbstschuldnerischen Bürgschaften des Gesellschafters der DFK Vertrieb e.K. belegt. Das Risiko aus der Inanspruchnahme wird als gering eingeschätzt. Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen im Wesentlichen die als Fremdkapital klassifizierten Genussrechte in Höhe TEUR 5.808 (i. Vj. TEUR 4.562) sowie Darlehen der Exporo AG, Hamburg, in Höhe von TEUR 4.857 (i. Vj. TEUR 0). Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen die sonstigen Finanzverbindlichkeiten in Höhe TEUR 1.483 (i. Vj. TEUR 1.190) sowie aus Lieferungen und Leistungen in Höhe TEUR 440 (i. Vj. TEUR 533). Darunter sind die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von TEUR 419 (i. Vj. TEUR 12) enthalten. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse sind im Einzelnen im Lagebericht im Abschnitt „Ertragslage“ dargestellt. Sonstige betriebliche Erträge Unten sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge aus Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 10 (i. Vj. TEUR 1) sowie weitere periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 105 (i. Vj. TEUR 38) zu verzeichnen. Die letzten resultieren aus Ausbuchung von verjährten Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 104. Zinserträge und Zinsaufwendungen In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind Zinsen in Höhe von TEUR 3.995 (i. Vj. TEUR 3.716) von verbundenen Unternehmen enthalten. Unten den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsen in Höhe von TEUR 631 (i. Vj. TEUR 363) an verbundene Unternehmen bezahlt. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Aufwendungen für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen mit TEUR 100 die Veranlagungszeiträume 2017 bis 2019. Nachtragsbericht Ergebnisse von wesentlicher Bedeutung traten nach Bilanzstichtag 31. Dezember 2022 nicht ein. Sonstige Angaben Sonstige finanzielle Verpflichtungen Sonstige finanzielle Verpflichtungen betragen insgesamt TEUR 291. Sie bestehen aus jährlichen Mietverpflichtungen in Höhe TEUR 53, jährlichen Mietnebenkosten in Höhe TEUR 16 sowie jährlichen Leasingverpflichtungen in Höhe von TEUR 115. Des Weiteren bestehen Leasingverpflichtungen mit einer Restlaufzeit bis 2026 in Höhe von TEUR 106. Außerbilanzielle Geschäfte Weitere wesentliche zur Beurteilung der Finanzlage notwendige Geschäfte, die nicht in der Bilanz enthalten sind, wurden nicht getätigt. Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen Im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit unterhält die Gesellschaft Geschäftsbeziehungen zu zahlreichen Unternehmen, darunter auch verbundene Unternehmen, die als nahestehende Unternehmen gelten. Die Gesellschaft unterhält Beziehungen zu verbundenen Unternehmen in den folgenden Bereichen: Bezug und Einbringung von Dienstleistungen, Finanzierungen, Abreden im Ein- oder Verkauf. Die Geschäfte erfolgen zu marktüblichen Bedingungen. Als nahestehende Personen gelten die Mitglieder der Geschäftsführung und die Mitglieder des Aufsichtsrats sowie deren nahe Angehörige. Mitarbeiter Die durchschnittliche Anzahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Umgerechnet auf Vollzeit:
Konzernverhältnisse Die DFK Deutsches Finanzkontor AG ist 100%-ige Tochter des Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen. Der Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss des Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen, einbezogen. Der Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen, erstellt einen Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis der Unternehmen. Dieser wird im Unternehmensregister eingestellt. Abschlussprüfer Honorar Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar nach § 285 Nr. 17 HGB ist im Konzernabschluss des Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen, enthalten. Vorstand
Die Gesamtbezüge des Vorstandes betrugen im Geschäftsjahr TEUR 325. Aufsichtsrat
Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich in 2022 auf TEUR 23. Gewinnverwendungsvorschlag Der Vorstand schlägt in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat vor, den Jahresüberschuss von TEUR 140 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen.
Kaltenkirchen, den 10. Mai 2023 DFK Deutsches Finanzkontor AG gez. Valeri Spady gez. Vitali Bühler Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagenspiegel) im Geschäftsjahr 2022
Lagebericht für 20221. Überblick über Geschäftstätigkeit und Rahmenbedingungen Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes legte das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2022 um 1,9 % zu. Damit befand sich die deutsche Wirtschaft trotz des Krieges in der Ukraine und der damit zusammenhängenden Energiepreiskrise weiterhin auf Wachstumskurs. Gründe für den positiven Verlauf waren vor allem Nachholeffekte beim privaten Konsum und der Produktion nach dem Corona-Einbruch sowie im Jahresverlauf nachlassende Lieferengpässe. Gleichermaßen stieg die preisbereinigte Bruttowertschöpfung um 1,8 % im Vergleich zum Vorjahr, wobei die Entwicklung in den einzelnen Wirtschaftsbereichen sehr unterschiedlich verlief. Im Baugewerbe, das gut durch die COVID-19-Pandemie gekommen war, zeigte sich ein Rückgang der Bruttowertschöpfung von 2,3 %. Grund hierfür waren insbesondere Materialengpässe, weiter gestiegene Baukosten sowie der anhaltende Fachkräftemangel. 1 Die Wirtschaftsleistung wurde im Berichtsjahr von 45,6 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Im Vergleich zum Vorjahr waren dies 1,3 % bzw. 589 Tsd. Personen mehr. Damit wurde der bisherige Höchststand aus dem Jahr 2019 (45,3 Millionen Erwerbstätige) überschritten.2 Mit einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 5,3 % (2021: 5,7 %) zeigt sich der Arbeitsmarkt insgesamt unverändert robust, wobei Auswirkungen aufgrund von geopolitischen oder wirtschaftlichen Unsicherheiten nach wie vor nicht erkennbar sind. 3 Die Nominallöhne in Deutschland sind im Jahresdurchschnitt 2022 um 2,6 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Die Verbraucherpreise erhöhten sich im Jahr 2022 um 6,9 %. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, sanken die Reallöhne damit um durchschnittlich 4,0 % gegenüber 2021, nachdem sie sich bereits in den letzten beiden Krisenjahren rückläufig entwickelt hatten. 4 Der Anstieg der Teuerungsrate in unerwartetem Ausmaß sowie der extreme Anstieg der Bauzinsen in einem sehr kurzen Zeitraum prägten das Marktumfeld im Jahresverlauf 2022. So lag die Inflationsrate im Dezember 2022 im Vergleich zum Vorjahresmonat bei 8,6 %. Aufgrund der Dezember- Soforthilfe, bei der der Bund die Kosten für den Dezemberabschlag für Gas und Wärme übernimmt, fiel die Inflationsrate damit deutlich niedriger als in den Vormonaten aus. Diese belief sich im Oktober und November auf 10,4 % bzw. 10,0 %. Im Jahresdurchschnitt 2022 lag die Inflationsrate demnach bei 7,9 %. 5 1 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 20 vom 13. Januar 2023 2 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 20 vom 13. Januar 2023 3 Statistisches Bundesamt, Arbeitslosenquote Deutschland Stand 28. April 2023 4 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 166 vom 27. April 2023 5 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 22 vom 17. Januar 2023 Um der hohen Inflation in der Europäischen Union gegenzusteuern, hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins im Juli 2022 erstmals seit elf Jahren erhöht. Weitere Erhöhungen folgten in vergleichsweisen kurzen Abständen. Der daraus resultierende historisch starke Zinsanstieg beeinträchtigt die Erschwinglichkeit von Immobilien signifikant und trägt zudem zur allgemein vorherrschenden Verunsicherung am Immobilienmarkt bei. So vervierfachten sich die Zinsen für private Baufinanzierungen im Verlauf des Jahres 2022 und liegen derzeit bei Zinsfestschreibungen von 5 und 10 Jahren auf einem Niveau von knapp unter 4 %. Durch den kurzfristigen, wesentlichen Anstieg der Zinsen, sind die Zins- und Finanzierungskosten für Interessenten im Jahresvergleich stark angestiegen und führen zu einer großen Zurückhaltung bei Interessenten und Erwerbern. Mit dem Auslaufen der Effizienzhaus 55-Förderung im Januar 2022 sind hohe staatliche Zuschüsse im Neubaubereich mit einer unerwartet kurzen Vorlaufzeit ersatzlos weggefallen, wodurch die Finanzierbarkeit für die DFK-Kunden nochmals erschwert wurde. Zum 1. März 2023 hat das Bundesbauministerium das neue Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ ins Leben gerufen, womit der Neubau sowie der Ersterwerb neu errichteter klimafreundlicher und energieeffizienter Wohn- und Nichtwohngebäude gefördert wird. Förderfähig sind alle Neubauten, die spezifische Grenzwerte für die Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus unterschreiten und den energetischen Standard eines Effizienzhauses 40 aufweisen. Die Förderung erfolgt über zinsvergünstigte Kredite bis zu einer maximalen Förderhöhe von 100.000 €. Bei Erreichung des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude erhöht sich die maximale Förder- bzw. Kredithöhe auf 150.000 €. 6 Die DFK-Gruppe verfügt über langjährige Erfahrung im Bereich innovativer Energiesparhäuser und energieeffizienter Technologien und befasst sich derzeit 6 KfW Förderratgeber Überblick über die Geschäftstätigkeit Allgemeines Die DFK AG unterhält im Wesentlichen vier im Abschnitt „Geschäftsfelder“ genannte Geschäftsfelder. Die Finanzierung der Gesellschaft erfolgt zusätzlich zu den Eigenmitteln über die Platzierung von Genussrechten und Fremdfinanzierungen bei den Banken. Die Gesellschaft platzierte seit 2006 Genussrechte mit einer bis zu 7%-igen jährlichen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von TEUR 60.000. Im Jahr 2014 erfolgte eine von der BaFin gebilligte Neuemission von zusätzlichen TEUR 50.000 mit verschiedenen Anlagetypen. Die Mindestvertragsdauer bei der Neuemission, die sich auf drei Vertragstypen bezieht, beträgt bei Typ A fünf Jahre, Typ B zwölf Monate und Typ C sechs Monate. Die jährliche Verzinsung beträgt bei Typ A bis zu 7 %, Typ B bis zu 5 % und Typ C bis zu 3 %. Seit der Erstemission der Genussrechte hat die DFK AG die maximale Verzinsung der Genussrechte für die Anleger gewährleistet. Nach § 32 Abs. 1a Satz 3 VermAnlG gilt nach Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes am 10. Juli 2015 für die Neuemission 2014 (Typ A/B/C) der DFK AG eine einjährige Übergangsfrist bis 10. Juli 2016 für die Neuausgabe von Genussrechten. Ab 11. Juli 2016 dürfen aus der Neuemission 2014 keine Genussrechte mehr ausgegeben werden. Bis zu diesem Datum abgeschlossene Ratenverträge bleiben davon unberührt und haben in 2016 die laufende Finanzierung der DFK AG gewährleistet. Die Tochtergesellschaft der DFK AG, DGR Deutsche Genussrecht AG, Kaltenkirchen, hat im Dezember 2017 eine Tranche mit einem Emissionsvolumen von TEUR20.000 beantragt und von der BaFin gebilligt bekommen. In 2018 wurde diese Gesellschaft auf die DFK AG verschmolzen. Die Belegschaft der Gesellschaft besteht aus qualifiziertem Personal, das in verschiedenen Fachabteilungen angesiedelt ist. Die Fortbildung der freien Mitarbeiter und Angestellten erfolgt regelmäßig auf betriebsinternen Seminaren sowie externen Schulungen. Geschäftsfelder Objektprojektierung und -finanzierung Mit ihrem etablierten Know-how in der Projektierung und Verwaltung fungiert die DFK AG im Geschäftsjahr verstärkt als Projektierungsgesellschaft und Kapitalgeber für die Projektgesellschaften. Dabei erzielt die DFK AG Projektierungs- und Zinserträge. Zentrale Dienste Weiterhin übernimmt die DFK AG zentralisierte Dienstleistungen für Management, Buchführung, Controlling und IT-Infrastruktur für verbundene und nahstehende Unternehmen. Sie erzielt dabei Dienstleistungserträge. Die Dienstleistungen für die DFK-Gruppe wurden vor einigen Jahren um Finanzierungsmanagement erweitert. Immobilienhandel Die DFK-Gruppe ist im Immobilienhandel tätig. Um Wachstum und Produktivität innerhalb der DFK-Gruppe weiter zu steigern, sieht die Strategie seit 2020 vor, die Veräußerung von Immobilien wird über Projektgesellschaften abzuwickeln. Nach der Abwicklung der noch vorhandenen Bauvorhaben, wird die DFK AG in diesem Geschäftsfeld nicht mehr tätig sein. Im Berichtsjahr hat die DFK AG keine neuen Grundstücke erworben. Holding Die DFK AG hält folgende Beteiligungen an Kapitalgesellschaften:
2. Wirtschaftsbericht Ertragslage
Alle Umsatzerlöse mit Ausnahme von TEUR 140 (i. Vj. TEUR 105) betreffen Geschäfte im Inland. Die Umsatzerlöse der DFK AG sind mit TEUR 6.905 nur leicht gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Die Gesamtentwicklung der Umsatzerlöse hat gegenläufige Bestandteile: Zum einen sind die Projektdienstleistungserlöse mit TEUR 51 um TEUR 114 auf Grund der im Geschäftsjahr unterjährig fertiggestellten Projekte gesunken, zum anderen gab es im Berichtsjahr ein erfolgreiches Projekt, wofür die DFK AG die Vermittlungsprovision erhalten hat. Insgesamt wurde die abgegebene Umsatzprognose für 2022 erreicht. Im Wesentlichen ist der Materialaufwand durch den Rückgang der Kosten für bezogene Leistungen um TEUR 381 im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Das Rohergebnis ist zum Vorjahr um 11,7 % angestiegen. Die Bruttomarge beträgt nun im Berichtsjahr 74,5 % (i. Vj. 68,2 %). Der Grund für die Steigerung ist der gesunkene Materialaufwand zum Vorjahr um -17,8 %. Der Personalaufwand des Berichtsjahres lag mit TEUR 2.284 auf Niveau des Vorjahres. Zwar sank die durchschnittliche Anzahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer (umgerechnet auf Vollzeit) von 37 auf 32, jedoch leistete die DFK AG im Gegenzug die zusätzlichen steuerfreien Inflationsausgleichsleistungen an die eigenen Mitarbeiter. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich um TEUR 450 im Vergleich zum Vorjahr erhöht. Die wesentlichen Gründe dafür waren die Bildung einer Wertberichtigung für Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 108 sowie gestiegene Aufwendungen für Wartung von Soft- und Hardware um TEUR 162. Das Betriebsergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) ist mit TEUR 1.049 im Vergleich zum Vorjahr um 23,0 % gestiegen. Die Zinsaufwendungen erhöhten sich um TEUR 432. Hierzu trugen im Wesentlichen die höheren Zinsen auf gezeichnete Genussrechte in Höhe von TEUR 4.585 (i. Vj. TEUR 4.233) bei. Die Zinsund Beteiligungserträge sind um TEUR 323 angestiegen, konnten jedoch die gestiegene Zinsbelastung nicht überkompensieren. Somit lag das Finanzergebnis um TEUR 109 (29,1 %) niedriger. Das Geschäftsjahr 2022 wurde mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 140 gegenüber dem Vorjahr mit TEUR 197 abgeschlossen. Das im Lagebericht des Vorjahres prognostizierte Ergebnis für 2022 konnte nicht erreicht werden. Eine Nachzahlung für Körperschaft- und Gewerbesteuer aufgrund der im Geschäftsjahr 2022 abgeschlossenen Betriebsprüfung für die Veranlagungszeiträume 2017 bis 2019 in Höhe von TEUR 97 hat sich sehr stark negativ auf das Jahresergebnis 2022 ausgewirkt. Ohne Berücksichtigung dieser Nachzahlung ist das Geschäftsjahr 2022 wie geplant verlaufen. Vermögenslage
Auf der Aktivseite der Bilanz sind die langfristigen Vermögenswerte um TEUR 3.253 gestiegen. Der Anstieg ergibt sich im Wesentlichen aus der Tilgung und der neuen Vergabe der langfristigen Ausleihungen an verbundene Unternehmen im Saldo von TEUR 3.822. Die Abschreibung auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen in Höhe von TEUR 255 führt zur Reduzierung des langfristigen Vermögens. Der Anstieg der mittel- und kurzfristigen Vermögenswerte um TEUR 12.810 resultiert im Wesentlichen aus der Erhöhung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen (TEUR +12.480). Der Grund für den starken Anstieg wurde im Abschnitt „Finanzlage“ erläutert. Auf der Passivseite hat sich das Eigenkapital gegenüber dem Vorjahr um TEUR 9.026 auf TEUR 63.810 erhöht. Die Erhöhung ist im Wesentlichen auf die Nettoveränderung des Genussrechtskapitals um TEUR 8.886 auf TEUR 59.798 (i. Vj. TEUR 50.912) zurückzuführen. Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2022 fiel leicht auf 74,9% (i. Vj. 79,2 %) bei gleichzeitiger Steigerung von Bilanzsumme um TEUR 16.063 (+23,2%) auf TEUR 85.238. Die lang- und mittelfristigen Schulden haben sich um TEUR 3.694 auf TEUR 9.639 erhöht, was auf die Aufnahme der neuen Kredite von der Exporo AG, Hamburg, in Höhe von TEUR 4.857 zurückzuführen ist. Diese projektbezogenen Darlehen wurden zu denselben Konditionen an die Projektgesellschaften weitergeben und unter Ausleihungen an verbundene Unternehmen als langfristiges Vermögen ausgewiesen. Die Zunahme der kurzfristigen Schulden auf TEUR 11.789 resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Zinsverbindlichkeiten sowie der Umklassifizierung der mittelfristigen Schulden in kurzfristige. Die kurzfristigen Schulden sind mehr als ausreichend durch kurzfristiges Vermögen gedeckt. Das Netto Working-Capital (Saldo aus kurz- und mittelfristigem Vermögen und kurzfristigen Schulden) beträgt zum 31. Dezember 2022 TEUR 60.315 (i. Vj. TEUR 50.848). Finanzlage Die DFK AG schließt das Berichtsjahr mit dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR -621 (i. Vj. TEUR +5.410). Ursächlich für den Rückgang waren im Wesentlichen die gestiegenen Forderungen gegen verbundene Unternehmen aus laufender Geschäftstätigkeit. Die erbrachten Leistungen an die Projektgesellschaften sind erst zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Bauobjekte fällig. Der Zufluss der liquiden Mittel an die DFK AG erfolgte im Geschäftsjahr im Wesentlichen aus den abgeschlossenen Projekten Damp Ferienhäuser (TEUR +1.616), Damp Apartment (TEUR +1.133), Stolzenau (TEUR +1.115) und Bad Pyrmont (TEUR +777). Der Cashflow aus Investitionstätigkeit betrug TEUR -11.130 (i.Vj. TEUR -7.979) und ist im Wesentlichen auf die Auszahlung der Darlehen an verbundene Unternehmen zur Investitionstätigkeit zurückzuführen. Die aufgenommenen Darlehen von der Exporo AG, Hamburg, sowie Einlagen von Genussrechten und Anleihen werden bei den Projektgesellschaften investiert. Der Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit betrug TEUR 11.135 (i. Vj. TEUR +2.325). Die Kapitalzuführung aus Genussrechten belief sich im Geschäftsjahr 2022 auf netto (Saldo aus Einund Auszahlungen) TEUR +8.886 (i. Vj. TEUR +5.226). Im Geschäftsjahr 2022 sind die den Kapitalanlegern zustehenden Zinsen in Höhen von TEUR 1.585 als Wiedereinlage den Genussrechten gutgeschrieben worden. Des Weiteren flossen bei der DFK AG monatlich rund TEUR 241 aus Ratenverträgen bei Genussrechnen zu. Das Gesamtvolumen der Einmalemissionen beläuft sich auf im Berichtsjahr auf TEUR 4.950. Der Mittelzufluss von sonstigen Kreditgebern (Saldo aus Ein- und Auszahlungen) belaufen sich auf TEUR +1.250 (i. Vj. TEUR +508). Diese betreffen im Wesentlichen neue Anleihen-Emissionen in Höhe von TEUR +734. Die gesamte Nettoveränderung der Liquiden Mittel beträgt demnach TEUR -616 und führt zum 31. Dezember 2022 zu einem Bestand an Zahlungsmitteln von TEUR 1.052 (i. Vj. TEUR 1.668). Der Finanzmittelfond enthält ausschließlich Guthaben bei Kreditinstituten. Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage ihre fälligen finanziellen Verpflichtungen zu bedienen. 3. Darstellung der Risiken und Chancen Risikomanagement Die DFK AG hat ein Risikomanagementsystem. Die Risikostrategie der DFK AG ist darauf ausgerichtet, den Fortbestand des Unternehmens zu sichern und darüber hinaus den Unternehmenswert nachhaltig zu steigern. Dabei werden Risiken als mögliche künftige Entwicklungen oder Ereignisse, die zu einer für das Unternehmen negativen Prognose bzw. Zielabweichung führen können, definiert, während Chancen als positive Abweichungen im Vergleich zu einem erwarteten Ergebnis gesehen werden. Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt und wird über ihn regelmäßig auf seine Wirksamkeit überprüft. Er entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation des Risikomanagements und die Ausstattung mit Ressourcen. Er verabschiedet die Ergebnisse des Risikomanagements und berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung. Bei Bedarf werden Experten hinzugezogen. Der Aufsichtsrat überwacht die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems. Die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands sind als Risikoverantwortliche benannt und übernehmen in dieser Rolle die Verantwortung für die Identifizierung, Bewertung und Kommunikation aller wesentlichen Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Die Besprechung und Kommunikation findet in regelmäßigen Abteilungsleitermeetings statt. Das interne Kontrollsystem (IKS) der DFK AG im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess hat zum Ziel, die Ordnungsmäßigkeit und Wirksamkeit der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung sicherzustellen. Bei der DFK AG ist ein IKS etabliert, dass sich im Wesentlichen auf die Prinzipien der Transparenz, Einhaltung des Vier-Augen-Prinzips, Funktionstrennung und Mindestinformation der Mitarbeiter erstreckt. Die IT-Infrastruktur ist vollständig etabliert und stabil. Diese wird zentral durch erfahrene Mitarbeiter am Standort in Kaltenkirchen betrieben. Die IT-Anwendungen werden regelmäßig auf Sicherheit, Stabilität und Effizienz überprüft und bei Bedarf aktualisiert und angepasst. Das Rechnungswesen der deutschen Tochtergesellschaften und verbundenen Unternehmen wird zentral am Standort Kaltenkirchen in DATEV durchgeführt und eng überwacht. Die Controlling-Abteilung führt die Soll-Ist Analysen und Budgetüberwachung durch und berichtet regelmäßig an den Vorstand. Die Liquiditätsplanung wird ebenfalls fortlaufend überwacht, damit die Gesellschaften ihren finanziellen Verpflichtungen rechtzeitig und jederzeit nachkommen können. Risikofelder Risiken aus wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Erkennbare latente Risiken im Jahresabschluss sind mit ihrer wahrscheinlichen Auswirkung berücksichtigt. Das allgemeine Geschäftsrisiko der Gesellschaft wird durch das Betreiben mehrerer Sparten verringert. Der Vertrieb von Genussrechten mit einer gewinnabhängigen Verzinsung von bis zu 7 % bleibt als monatliche Fixkosten weiterhin ein wirtschaftliches Risiko. Allerdings besteht vertraglich nur eine Verpflichtung zur Maximalzinszahlung von 7 % bei entsprechend positiver Geschäftslage der DFK AG. Bislang wurde die Maximalverzinsung stets bedient. Der Immobilienhandel und der Bau neuer Immobilien unterliegen den üblichen konjunkturellen Risiken. Die verkauften Immobilien werden regelmäßig von Durchschnittsverdienern bewohnt. Insoweit vertreibt die DFK AG bezahlbaren Wohnraum. Gleiches gilt für den Bau und Vertrieb von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Einfamilienhäusern im Großraum Hamburg nach heutigen energetischen Standards. Die Geschäftsentwicklung der DFK AG als Dienstleistungsgesellschaft wird von der Geschäftsentwicklung der Unternehmen der DFK-Gruppe und demnach derer Risiken und Chancen beeinflusst. Markt- und wettbewerbsspezifische Risiken Das Geschäftsmodell der DFK-Gruppe ist in einer Nische angesiedelt und ist grundsätzlich abhängig von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Daraus lassen sich für konjunkturelle Phasen Chancen herleiten. Es besteht das Risiko, dass einzelne Immobilien nicht innerhalb eines Jahres am Markt abgesetzt werden können, wobei die Mieterträge das Risiko relativieren. Das Betätigungsfeld Immobilienneubau unterliegt grundsätzlich auch dem Herstellungsrisiko. Diesem Risiko wird mit einer laufenden Überwachung und diversen Controlling-Maßnahmen begegnet. Forderungsausfallrisiko Der volumenstarke Immobilienhandel wird stets durch notarielle Verfahrensabläufe abgewickelt, so dass keine wesentlichen Wertberichtigungen auf Forderungen vorgenommen werden müssen. Soweit eine Kaufpreisforderung bei Immobilien nicht realisiert werden kann, erfolgt die Rückabwicklung des Vertrages. Erfahrungsgemäß kann die Immobilie dann weiterveräußert werden. Steuerliche und rechtliche Risiken Im Immobilienbereich sind die steuerlichen Risiken für die Gesellschaft überschaubar. Im umsatzsteuerlichen Bereich erzielt die Gesellschaft steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug. Die zivilrechtlichen Risiken werden durch die notarielle Abwicklung der Geschäfte abgedeckt. Die Risiken im Genussrechtsvertrieb werden durch Einhaltung der rechtlich vorgegebenen Abläufe minimiert. Dem Risiko von überdurchschnittlich ausgeübten Sonderkündigungsrechten stehen entsprechende vertragliche Vereinbarungen mit den Genussrechtsinhabern gegenüber. Demzufolge haben Genussrechtsinhaber des Typ A nur ein einmaliges Sonderkündigungsrecht, das mit einer 12-monatigen Kündigungsfrist zu einem bestimmten vorgezogenen Stichtag ausgeübt werden kann. Aus der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die im Mai 2018 in Kraft getreten ist, ergeben sich verschärfte Anforderungen an die Unternehmen bezüglich ihres Umgangs mit personenbezogenen Daten. Verstöße können mit hohen Bußgeldern in Abhängigkeit vom Umsatz geahndet werden. Im Berichtszeitraum und aktuell werden keine datenverarbeitenden Prozesse identifiziert, aus denen sich ein wesentliches Risiko ergibt. Die Prozesse für und Anforderungen an die Verarbeitung personenbezogener Daten werden laufend durch technische und organisatorische Maßnahmen optimiert. Beteiligungsrisiken Die Beteiligungen werden durch ein zentrales Rechnungswesen am Sitz der DFK AG zeitnah überwacht. Es bestehen durchgehend Geschäftsführeridentitäten. Die Beteiligungsgesellschaften unterliegen einem monatlichen Controlling-Verfahren. Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken Die DFK AG erzielt Zuflussüberschüsse aus der Ausgabe von Genussrechtspapieren. Dadurch ist das Finanzierungsrisiko planbar und überschaubar. Die Erwirtschaftung der Zinsbelastung aus der Genussrechtsfinanzierung hängt im Wesentlichen vom Immobiliengeschäft ab. Dementsprechend gestalten sich die Risiken aus der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Da die Verzinsung der Genussrechte bis zu einem Zinssatz von 7% erfolgt, kann die Zins- und somit auch die Liquiditätsbelastung bei Bedarf reduziert werden. Die DFK AG war bis jetzt in der Lage und plant auch für die Zukunft die Maximalverzinsung zu zahlen. Weiterhin kann die Gesellschaft auf die günstigen Finanzierungen für Immobilienprojekte bei den Banken zugreifen, die regelmäßig deutlich unter der Maximalverzinsung der Genussrechte liegen. Chancenbericht Die DFK AG finanzierte ihren Immobilienhandel grundsätzlich mit Genussrechtskapital. Um das derzeit mögliche Handelsvolumen abdecken zu können, werden seit geraumer Zeit auch günstige Bankmittel eingesetzt. Durch den Einsatz von Verbundunternehmen kann das Handelsvolumen erheblich gesteigert werden, da hier die Projektfinanzierung mittels Bankdarlehen einfacher zu steuern ist. Die DFK AG unterstützt die Verbundunternehmen mit ihrem Know-how und erzielt dadurch ertragreiche Managementvergütungen Die DFK AG verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzierung und Abwicklung von größeren Immobilienprojekten und hat über die Jahre das notwendige Know-how aufgebaut und sich auf dem Markt bereits bewiesen. Durch das schnelle Wachstum und die steigende Komplexität werden neue, erfahrende Fachmitarbeiter eingestellt und auch laufend gesucht. Dadurch erwartet die Gesellschaft nachhaltiges Wachstum bei effektiven und effizienten Prozessabläufen, die auch zur Steigerung der Profitabilität führen können. Das ständig wachsende Vertriebsnetzwerk bietet die Möglichkeit die Immobilieneinheiten schneller zu realisieren und somit die starke Kapitalbindung in den Immobilienprojekten abzubauen. Das könnte kurz- und mittelfristig zum schnelleren Rückführen der Immobilienkredite und somit zur Reduktion der Zinsbelastung sowie zur schnelleren Freisetzung von Eigenmitteln für neue Projekte führen. Dadurch werden wiederum weitere Wettbewerbs- und Liquiditätsvorteile erwartet. Die Tochtergesellschaft MIAG GmbH, Kaltenkirchen, verwaltet deutschlandweit bereits über 3.000 Wohnungen und wird durch die Expansion im Immobilien- und Neubaugeschäft weitere wesentliche Verwaltungsbestände bekommen. Da die Gesellschaft bereits jetzt profitabel ist, können auch in der Zukunft höhere nachhaltige Gewinne realisiert werden. 4. Bericht des Vorstandes über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen nach § 312 AktG Es besteht ein Abhängigkeitsverhältnis zum Alleinaktionär Valeri Spady. Ein Beherrschungs- oder Ergebnisabführungsvertrag besteht nicht und die DFK AG ist nicht eingegliedert. Der Vorstand hat daher gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen für das abgeschlossene Geschäftsjahr aufgestellt. Der Vorstand hat am Ende des Berichts über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen im Berichtszeitraum folgende Erklärung nach § 312 Abs. 3 AktG abgegeben: „Die DFK Deutsches Finanzkontor AG hat nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und ist dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden.“ 5. Prognosebericht Der deutsche Immobilienmarkt und die Baubranche sehen sich derzeit mit immensen makroökonomischen Herausforderungen konfrontiert. Insbesondere der signifikante Zinsanstieg innerhalb eines sehr kurzen Zeitraumes sowie die anhaltend hohen Baukosten erfordern eine strategische Adjustierung der DFK-Gruppe, um dem aktuell vorherrschenden Marktumfeld bestmöglich zu begegnen und auch das Jahr 2023 aus der Position der Stärke zu bestreiten. Dabei profitiert die DFK-Gruppe von einer soliden Finanzlage, welche von einer ausgewogenen Finanzierungsstruktur mit einer komfortablen Liquiditätsausstattung gekennzeichnet ist. Nach einem vertriebsstarken ersten Halbjahr 2022 bei der DFK-Gruppe, in welchem das Rekordniveau des Vorjahres sogar leicht übertroffen werden konnte, verschärfte sich im Jahresverlauf die Verunsicherung. Zwar hat die DFK-Gruppe im Neubau- und Sanierungsgeschäft bereits 31 laufende Projekte gesichert; die Anzahl notariell abgeschlossener Verkaufsverträge war im Vergleich zum Vorjahreszeitraum jedoch rückläufig. In dem derzeitigen Marktumfeld, das vom Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt ist, fokussiert sich die DFK-Gruppe auf die Stabilisierung des profitablen Unternehmenswachstums. Dazu wurden umfangreiche Aktivitäten und Maßnahmen definiert, deren Umsetzung bereits erfolgt ist bzw. zeitnah eingeleitet wird. Dies umfasst bspw. Verkaufsförderungen über punktuelle Preisanpassungen oder die Übernahme ausgewählter Erwerbsnebenkosten. Mit Blick auf die stetig zunehmende Bedeutung von energieeffizienten Bauweisen misst die DFK-Gruppe nachhaltigem Bauen ebenfalls eine große Bedeutung bei. Unter Berücksichtigung des signifikanten Zinsanstiegs und dem damit einhergehenden Anstieg der Finanzierungskosten für die DFK-Gruppe ist auch der Weiterverkauf einzelner ausgewählter Projektgrundstücke ohne Realisierung der geplanten Bebauung denkbar. Gleichermaßen strebt die DFK-Gruppe einen akzentuierten, bedarfsgesteuerten Zukauf neuer Projektgrundstücke an. Die erfolgreiche Realisierung der in der mittelfristigen Wachstumsstrategie für das Bauträgergeschäft dargestellten Umsatzpotenziale setzt eine entsprechende Wiederbelebung der Marktnachfrage voraus, welche derzeit noch nicht gegeben ist. Unter Berücksichtigung des Konzernauftragsbestands und der Konzernprojektpipeline zum 31. Dezember 2022 sowie unter der Annahme, dass sich die weiterhin verhaltene Nachfrage im Jahresverlauf 2023 stetig verbessert, erwartet die DFK AG für 2023 ein profitables Geschäftsjahr mit einem ausgeglichenen Ergebnis sowie Umsatzerlösen von EUR 4,8 Mio. 6. Zusätzliche Angaben nach § 24 Abs. 1 Satz 3 VermAnlG
Kaltenkirchen, den 10. Mai 2023 DFK Deutsches Finanzkontor AG gez. Valeri Spady gez. Vitali Bühler Bericht des Aufsichtsrats für das Jahr 2022Tätigkeitsbericht Der Aufsichtsrat hat seine ihm obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2022 nach Gesetz sowie Satzung auf der Grundlage seiner Geschäftsordnung wahrgenommen sowie die Vorstände überwacht und beratend begleitet. Der Aufsichtsrat war in die Entscheidungsprozesse der Geschäftsführung stets eingebunden. Im Berichtszeitraum 2022 hat uns der Vorstand durch schriftliche und mündliche Berichterstattung über die Situation im Immobilienmarkt, die Vermittlung von Genussrechten, die geschäftliche Entwicklung der Gesellschaft, ihre Finanzierung sowie die Planung für das Jahr 2023 unterrichtet. Dazu findet allmonatlich eine erweiterte Vorstandssitzung der DFK Gruppe statt. Die Beteiligung des Aufsichtsrates bei Entscheidungen von wesentlicher Bedeutung fand insbesondere bei folgenden Themen statt:
Alle zustimmungsbedürftigen Geschäfte des Vorstandes wurden überprüft und mit der Geschäftsführung abgestimmt. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates nahm an den allmontaglichen Sitzungen des DFK Gesamtvorstands teil. Im Berichtszeitraum 2022 wurde der Aufsichtsrat über Einkauf, Finanzierung und Vermarktung von Gebrauchtimmobilien unterrichtet. Der Schwerpunkt der DFK-Gruppe bildet der Neubau und Sanierung von Wohnanlagen. Der Aufsichtsrat wurde in alle Phasen der Bauprojekte, nämlich Projektierung, Finanzierung und Vertrieb, eingebunden. Der Aufsichtsrat tagte im abgelaufenen Geschäftsjahr an zwei Präsenzsitzungen. In den Aufsichtsratssitzungen wurden die Berichte des Vorstandes ausführlich diskutiert und die Projekte des Unternehmens sowie die Chancen und Risiken der Geschäftssparten Einkauf, Bau und Vertrieb der Immobilien beraten. Bei den zustimmungspflichtigen Geschäften des Vorstandes musste der Aufsichtsrat nach Gesetz oder Satzung Erlaubnis erteilen. Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung des Vorstands laufend überwacht und in diesem Rahmen die strategische Weiterentwicklung der Gesellschaft und wesentliche Einzelmaßnahmen beratend begleitet. Jahresabschluss Der Jahresabschluss und Lagebericht 2022 wurde dem Aufsichtsrat vom Vorstand vorgelegt. Der Aufsichtsrat sieht keinen Anlass, Einwendungen gegen die Geschäftsführung und den vorgelegten Abschluss und Lagebericht zu erheben. Sonstiges Der Aufsichtsrat spricht den Vorständen, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr Dank und Anerkennung aus.
Kaltenkirchen, den 30.06.2023 gez. Eduard Schmidt Versicherung der gesetzlichen Vertreter gemäß § 264 Abs. 2 Satz 3 und § 289 As. 1 Satz 5 HGBJahresabschluss zum 31. Dezember 2022 sowie der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022 Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und der Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.
Kaltenkirchen, den 30.06.2023 gez. Valeri Spady ++++++++++++++++++++++++++++++++++++ |
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