📊 1. Überblick – Unternehmensprofil
Die F81 GmbH & Co. KG ist eine Objektgesellschaft im Bereich gewerbliche Immobilien (vorrangig Büroflächen) mit Fokus auf den Standort München. Sie erwirtschaftet Erträge durch Vermietung und Bewirtschaftung eines (voll vermieteten) Immobilienbestands und finanziert sich weitgehend über langfristige Bankdarlehen.
💸 2. Ertragslage – solide Rendite in Krisenzeiten
| Kennzahl | 2023 | 2022 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Umsatz (Mieteinnahmen) | 5,95 Mio. € | 5,38 Mio. € | +10,6 % |
| Jahresüberschuss | 3,75 Mio. € | 2,69 Mio. € | +39,6 % |
| Marge (Nettoüberschuss/Umsatz) | ~63 % | ~50 % | sehr hoch |
👉 Bewertung:
Trotz eines schwachen Immobilienmarktes konnte das Unternehmen den Gewinn erheblich steigern. Die hohe Marge ist attraktiv aus Investorensicht. Die Mieteinnahmen sind stabil, der Mietermix wird als robust beschrieben. Die Ertragskraft scheint nachhaltig.
💰 3. Vermögens- und Kapitalstruktur
| Kennzahl | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Bilanzsumme | 54,5 Mio. € | 56,1 Mio. € |
| Eigenkapital | 11,08 Mio. € | 7,33 Mio. € |
| Eigenkapitalquote | 20,3 % | 13,1 % |
| Fremdkapital (Verbindlichkeiten) | 43,4 Mio. € | 48,7 Mio. € |
👉 Bewertung:
Die Eigenkapitalquote ist gestiegen, bleibt aber relativ niedrig (20 %) – typisch für hoch fremdfinanzierte Immobiliengesellschaften. Die Rückzahlung der Verbindlichkeiten ist durch stabile Mieterträge gut abgesichert. Die Liquidität (ca. 46.000 €) ist gering, aber ausreichend im Verhältnis zu kurzfristigen Verpflichtungen.
🏦 4. Verschuldung und Finanzierung
- Darlehen: 42,9 Mio. € bei einem Zinssatz von 2,18 % fix bis 2028 → keine kurzfristigen Zinsrisiken
- Tilgung: Laufzeit bis 2028, Rückzahlung planmäßig
- Sicherheiten: umfangreiche Grundpfandrechte und Forderungsabtretungen → üblich bei Objektfinanzierungen
- Nicht bilanzierte Haftung: 10 Mio. € Grundschuld für ein fremdes Unternehmen → Risikobeobachtung nötig
👉 Bewertung:
Solide strukturierte Finanzierung, allerdings hohe Fremdkapitalabhängigkeit. Die fixierten Zinsen bieten Planungssicherheit. Die Bürgschaft für Dritte stellt ein eventuelles Klumpenrisiko dar, wenn die FFR227 GmbH ausfällt.
🏢 5. Markt- und Standortanalyse
- Standort: München – Premiumlage, langfristig wertstabil
- Leerstand: Immobilie voll vermietet, gute Ausgangslage
- Risiken:
- Schwacher Bürovermietungsmarkt in München (-40 % Flächenumsatz)
- Höhere Leerstandsquoten in Randlagen (aber hier wohl nicht relevant)
- 2024 könnte Stabilisierung einsetzen
👉 Bewertung:
Der Markt ist aktuell schwach, aber Premiumlagen wie die der F81 gelten als robuster. Das Gebäude ist voll vermietet – ein klares Plus. Steigende Mieten in zentralen Lagen zeigen Chancen auf.
🔍 6. Chancen und Risiken für Anleger
Positiv:
- Hohe Gewinnmarge und stabile Mieterträge
- Eigenkapitalausbau trotz widrigem Marktumfeld
- Zinsbindung schützt vor Kostenanstieg
- Solide Lage in München – gute Werthaltigkeit
Negativ:
- Hoher Fremdkapitalanteil (typisch für Immobilienfonds)
- Marktumfeld 2023 sehr schwierig, 2024 unsicher
- Externe Haftung (10 Mio. €) für fremde Verbindlichkeiten birgt latentes Risiko
- Kein Personal: komplette Abhängigkeit von Dienstleistern
Fazit für Anleger
Die F81 GmbH & Co. KG zeigt aus Anlegersicht eine attraktive, aber vorsichtig zu betrachtende Investitionslage:
- Solide Mieterträge, Gewinnsteigerung und stabile Finanzierung wirken überzeugend.
- Risiken bestehen insbesondere im Marktumfeld (Büroimmobilienmarkt, Zinsen ab 2028) und der Fremdkapitalstruktur.
- Der Standort München mildert viele dieser Risiken deutlich ab.
Empfehlung (rein informell, keine Anlageberatung):
Für risikoaffine Anleger mit Interesse an stabilen Cashflows aus Immobilien ist F81 grundsätzlich attraktiv, sofern man den Marktzyklus im Blick behält und die Nachhaftungsrisiken (z. B. durch die Bürgschaft) nicht unterschätzt.
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