Bilanz 2021 und 2023 der Dr. Jelitzka + Partner GmbH

Aus Anlegersicht betrachtet, zeigt die Bilanz 2021 der Dr. Jelitzka + Partner GmbH ein gemischtes, aber insgesamt solides Bild. Im Folgenden eine strukturierte Analyse mit Fokus auf Chancen, Risiken und wichtige Kenngrößen:

1. Allgemeiner Eindruck

Die Gesellschaft ist als Immobilienberater und -verwerter tätig und weist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft nach österreichischem Recht auf. Sie unterliegt dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG), was eine gewisse Regeltiefe und Seriosität vermuten lässt.

2. Ertragslage

📈 Umsatz und Ergebnisentwicklung

• Umsatz: von ca. 10 Mio. EUR (2020) auf 16,1 Mio. EUR (2021) – das entspricht einer Steigerung um über 60 %.
• Jahresüberschuss: von 3,6 Mio. EUR (2020) auf 5,9 Mio. EUR (2021) – ein Zuwachs von 63 %.

👉 Kommentar: Die Ertragslage hat sich deutlich verbessert. Allerdings stammt ein wesentlicher Teil des Gewinns aus dem Finanzergebnis (8,73 Mio. EUR), was auf ein kapitalmarktnahes Geschäftsmodell und starke Investitionstätigkeit hindeutet – nicht primär aus operativem Geschäft (Betriebsergebnis: -0,98 Mio. EUR).

3. Vermögenslage (Bilanzstruktur)

💼 Bilanzsumme

• Steigerung von 95,6 Mio. EUR auf 110,5 Mio. EUR (+15,6 %).

📊 Aktivseite

• Anlagevermögen: 31,4 Mio. EUR (stark wachsend, v. a. durch Beteiligungen)
• Umlaufvermögen: 78,9 Mio. EUR (hoher Bestand an Vorräten: 28,9 Mio. EUR, davon große Steigerung bei unfertigen Erzeugnissen)
• Liquide Mittel: 13,4 Mio. EUR (vs. 2,8 Mio. im Vorjahr – deutlich gestärkt)

👉 Kommentar: Das Unternehmen hat erhebliche liquide Mittel aufgebaut und weist eine ausgeprägte Investitionstätigkeit auf. Die Vorräte bestehen überwiegend aus Immobilienprojekten, was für Bauträger üblich ist.

4. Finanzlage (Cashflow & Verschuldung)

💸 Cashflow-Analyse

• Operativer Cashflow: -5,25 Mio. EUR (negativ trotz Gewinn!)
• Investitionscashflow: +13,7 Mio. EUR (aus Verkauf von Finanzanlagen)
• Finanzierungscashflow: +2,1 Mio. EUR

👉 Kommentar: Die Liquidität wurde 2021 durch Verkäufe von Finanzanlagen und neue Kredite gestärkt – nicht durch operatives Geschäft. Dauerhafte negative operative Cashflows wären ein Risiko.

🧾 Verschuldung

• Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten: stabil bei ca. 29,4 Mio. EUR
• Fremdkapitalquote: ca. 43 % (relativ solide für Immobilienunternehmen)
• Zinsaufwand: 2,9 Mio. EUR → Zinssatz grob: ~10 % auf verzinsliches FK (hoch)

5. Eigenkapital und Ausschüttung

🧱 Eigenkapitalquote:

• 56,3 % (2021) → Sehr solide

💰 Bilanzgewinn:

• 61,8 Mio. EUR – 5 Mio. EUR Ausschüttung geplant, der Rest bleibt im Unternehmen

👉 Kommentar: Die Gesellschaft stärkt ihre Eigenkapitalbasis nachhaltig, was in Krisenzeiten Sicherheit bietet. Die Ausschüttungshöhe ist angemessen und lässt Spielraum für Reinvestition.

6. Chancen und Risiken aus Sicht eines Anlegers

✅ Chancen

• Hoher Bestand an Immobilienprojekten mit potenziellem Verkaufsgewinn
• Starke Position im Beteiligungsgeschäft und Kapitalanlage (Wertpapiere & Beteiligungen > 25 Mio. EUR)
• Solide Eigenkapitalquote
• Ertragsstarkes Finanzergebnis

❌ Risiken

• Negatives Betriebsergebnis → operative Profitabilität schwach
• Starke Abhängigkeit von nicht-operativen Erträgen (Kapitalmarkt- & Beteiligungserträge)
• Materialaufwand stark gestiegen → mögliche Margenprobleme
• Zinssicherungsgeschäfte vorhanden, aber negativer Marktwert → zinsbedingtes Risiko
• Ukraine-Krise könnte Projektentwicklung und Finanzierung belasten (laut Lagebericht)

7. Bewertung aus Anlegersicht

Fazit

Dr. Jelitzka + Partner GmbH bietet ein ertragreiches und gut kapitalisiertes Beteiligungs- und Immobiliengeschäft, das allerdings operativ verbesserungswürdig bleibt. Wer auf stabile Beteiligungserträge und starkes Eigenkapital setzt, findet hier ein interessantes Anlageobjekt, sollte sich jedoch der starken Abhängigkeit vom Kapitalmarkt und einem nicht-profitorientierten operativen Kerngeschäft bewusst sein.

Möchtest du eine Analyse mit Fokus auf eine bestimmte Kennzahl (z. B. Liquidität, Eigenkapitalrendite, CFROI etc.) oder lieber eine Kurzzusammenfassung für ein Pitch Deck oder Investment Memo?

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Vielen Dank für die umfassenden Daten zum Jahresabschluss 2023 der Dr. Jelitzka + Partner GmbH. Aus Sicht eines Anlegers ergibt sich ein detailliertes Bild – mit einigen auffälligen Veränderungen und klaren Chancen, aber auch neuen Risiken. Hier folgt eine strukturierte Analyse:

📊 1. Übersicht: Entwicklungen gegenüber 2022

🏗️ 2. Geschäftstätigkeit & Ergebnislage

✅ Positiv

• Starke Erträge aus Finanzanlagen: Beteiligungserträge von 13,9 Mio. EUR, Zinsen 1,4 Mio. EUR → Finanzergebnis: 11,1 Mio. EUR (über 100 % des gesamten Gewinns!)
• Hohe Bewertungsgewinne nicht realisiert, aber stabile Ertragspolitik durch Kapitalanlage.
• Steigende Beteiligungswerte (18,8 Mio. EUR → +20 % ggü. 2022)

❗ Kritisch

• Umsatzrückgang um fast zwei Drittel – dies kann auf Projektverschiebungen, geringere Verkäufe oder Marktunsicherheiten hindeuten.
• Negatives operatives Ergebnis von -2,27 Mio. EUR, erneut rückläufig
• Ergebnis wird vollständig aus Finanzanlagen getragen, nicht aus operativer Leistung.

💬 Kommentar

Die Firma fungiert zunehmend wie eine Kapitalanlagegesellschaft mit Immobilienbezug, weniger wie ein operativer Bauträger. Für Anleger mit Fokus auf regelmäßige, planbare Dividenden kann das attraktiv sein – sofern das Finanzergebnis gesichert ist.

💰 3. Vermögens- und Finanzlage

Vermögensstruktur

• Starkes Wachstum der Vorräte (Bauprojekte in Arbeit): +18 % auf 61,7 Mio. EUR
• Stabile bis steigende Finanzanlagen: jetzt 33,4 Mio. EUR (10 % Wachstum)
• Erhöhter Wert bei Beteiligungen an verbundenen Unternehmen (über 5 Mio. EUR)

Verbindlichkeiten

• Anstieg der Bankverbindlichkeiten auf 50,9 Mio. EUR (+18 %)
• Anstieg langfristiger Schulden → gutes Zeichen für Finanzierungssicherheit
• Neue Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (5,6 Mio. EUR)

Derivative Finanzinstrumente

• Umfangreiche Absicherungen: 146,5 Mio. EUR Nominalvolumen an Swaps und Caps
• Netto-Negativbewertung: -368.925 EUR
• SWAP-Verlust über 20 Mio. EUR führte zu Rückstellung von 890 TEUR
• → Indiz für Zinsrisiko-Management, aber Kostenbelastung in steigenden Zinsphasen

🔄 4. Cashflow-Analyse (verkürzt)

👉 Kritischer Punkt: Der operative Mittelabfluss ist sehr hoch – und wird derzeit über Kapitalmarkterträge kompensiert. Das Geschäftsmodell funktioniert nur mit stabilen Finanzmarktbedingungen.

📈 5. Kennzahlen aus Investorensicht

Gesamtbewertung aus Investorensicht: 3,3 – solide, aber mit strukturellem Klumpenrisiko im Finanzbereich

📌 Fazit

Dr. Jelitzka + Partner GmbH bleibt ein finanzstarker Immobilieninvestor, dessen Gewinne fast ausschließlich aus Kapitalanlagen stammen. Das operative Geschäft ist derzeit nicht profitabel – und das Rückgrat der Ergebnisstabilität ist das Beteiligungsportfolio. Für Anleger bietet sich eine interessante Renditechance, jedoch mit folgenden Risiken:

• Abhängigkeit vom Zins- und Beteiligungsmarkt
• Wenig operative Substanz als Risikopuffer
• Projektfinanzierung stark fremdfinanziert

🧾 Empfehlung (aus Sicht eines konservativen Investors):

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