Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Hamburg

Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt

„Crowdinvesting FMTG – Geldzins 2025 Herbst – 5 Jahre“
„Crowdinvesting FMTG – Sachzins 2025 Herbst – 5 Jahre“

Gemäß den Regelungen des § 5c Vermögensanlagengesetz (nachfolgend „VermAnlG“) berichten wir, die Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft als Mittelverwendungskontrolleur, dass die Emittentin FMTG – Falkensteiner Michaeler Tourism Group AG, ansässig in der Walcherstraße 1A, Stiege 2C – Top 6.04, 1020 Wien, Österreich, und eingetragen im Handelsregister Wien unter FN 154675 p, zur Realisierung Ihres Vorhabens „Crowdinvesting FMTG – Geldzins Herbst 2025 – 5 Jahre“ /​ „Crowdinvesting FMTG – Sachzins Herbst 2025 – 5 Jahre“ (nachfolgend „Vorhaben“) Kapital benötigt. Zur Finanzierung dieses Vorhabens hat die Emittentin gem. VIB mittels der Crowdfunding-Plattform „CONDA Deutschland Crowdinvesting GmbH“ ein festverzinstes Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt und vorinsolvenzlicher Durchsetzungssperre („Darlehen“) von verschiedenen Anlegern („Anleger“) aufgenommen. Aus der nachgelagerten Geschäftstätigkeit werden Einnahmen generiert, welche zur Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens verwendet werden.

Die Anlegergelder in Höhe von EUR 3.004.000,00 wurden verwendet, um folgende Ausgaben zu begleichen:

Eine Beschreibung des Anlageobjekts ist diesem Bericht als Anlage 1 beigefügt – alle Verträge und Zahlungsbestätigungen der geschilderten Sachverhalte liegen vor.

Eine Aufzählung und Beschreibung der sonstigen Kosten ist diesem Bericht als Anlage 2 beigefügt.

Bislang wurden EUR 0,00 der bereitgestellten Anlegergelder noch nicht investiert.

Als Mittelverwendungskontrolleur bestätigen wir, dass die Verwendung der Anlegergelder auf allen Ebenen planmäßig nach den uns vorliegenden Verträgen sowie den durch die BaFin genehmigten VIB erfolgt ist.

Hamburg, den 11. März 2026

Dr. Ralf Ellerbrok
– Geschäftsführer –

Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Anlage 1 – Aufzählung Anlageprojekte oder Rechte an Anlageprojekten

Anlagestrategie, Anlagepolitik und Anlageobjekt

Anlagestrategie der Emittentin ist die Leistung eines jeweils unter (Ebene 1) beschriebenen Gesellschafterzuschusses zur mittelbaren Tilgung der jeweils unter (Ebene 2) dargestellten Finanzierungen im Zusammenhang mit der Entwicklung des jeweils unter (Ebene 3) dargestellten Hotels, um dann aus Einnahmen für die jeweils unter (Ebene 4) dargestellte Einräumung von Markennutzungsrechten die Zins- und Rückzahlung für die gewährten Nachrangdarlehen an die Anleger zu bedienen.

Anlagepolitik der Emittentin ist es, sämtliche Maßnahmen zu treffen, die der Anlagestrategie dienen.

Das Anlageobjekt besteht somit aus folgenden Ebenen:

(Ebene 1) Gesellschafterzuschuss von der Emittentin an die FMTG Development GmbH (nachfolgend „FMTGD“ genannt), Walcherstraße 1A, Stiege 2C, Top 6.04, A-1020 Wien, eingetragen im Firmenbuch des Handelsgerichts Wien unter der Registernummer FN 220074 p.

Geschäftstätigkeit der FMTGD ist:
a) die Entwicklung von Projekten aller Art, insbesondere von Immobilienprojekten;
b) das Halten und Verwalten von Beteiligungen, die Übernahme von Geschäftsführungen an Unternehmen sowie die Übernahme von Vermögensverwaltungen;
c) der Betrieb aller zur Förderung der Unternehmensgegenstände notwendigen und nützlichen Geschäfte und Geschäftszweige.

(Ebene 2) Tilgung von zwei Finanzierungen der FMTG Financial Services GmbH (nachfolgend „FMTGF“ genannt), Walcherstraße 1A, Stiege 2C, Top 6.04, A-1020 Wien, eingetragen im Firmenbuch des Handelsgerichts Wien unter der Registernummer FN 304170 i durch die FMTGD.

(Ebene 3) Entwicklung und Betrieb des “Falkensteiner Beach Resort Licata”, Contrada Canticaglione, 92027 Licata, Provinz Agrigento, Region Sizilien, Italien (nachfolgend auch „Hotel“ genannt).

(Ebene 4) Einräumung von Markennutzungsrechten für die Falkensteiner Hotelmanagement s.r.l. (nachfolgend „FHM s.r.l.“ genannt), Eisackstraße 1, 39040 Vahrn, Autonome Provinz Bozen – Südtirol, Italien, eingetragen im Handelsregister des Handelsgerichts in Bozen unter der Registernummer BZ – 135036.

Die im Rahmen der Emission des Nachrangdarlehens eingenommenen Nettoeinnahmen in Höhe von EUR 2.998.970,50 (nachfolgend auch “Nettoeinnahmen” genannt) wurden unmittelbar von der Emittentin als Gesellschafterzuschuss an die FMTGD weitergegeben (vgl. (Ebene 1)) und sodann von der FMTGD zur Tilgung der Finanzierungen an die FMTGF verwendet (vgl. (Ebene 2)). Die Rückzahlung des Nachrangdarlehensbetrages sowie die Zinszahlungen an die Anleger werden aus den Einnahmen der Emittentin für die Einräumung der Markennutzungsrechte an die FHM s.r.l. (vgl. (Ebene 4)) erfolgen.

(Ebene 1) Gesellschafterzuschuss

Die Emittentin hat die Nettoeinnahmen in Form eines Gesellschafterzuschusses an die FMTGD weitergegeben. Die Emittentin ist an der FMTGD zu 99,5 % beteiligt. Der Gesellschafterzuschuss der Emittentin ist eine freiwillige, nicht rückzahlbare und unverzinsliche Zahlung von Eigenkapital an die FMTGD. Der Gesellschafterzuschuss dient der Stärkung der Eigenkapitalbasis der FMTGD und erfolgt ohne direkte Gegenleistung. Die FMTGD wurde im Rahmen der Vereinbarung über den Gesellschafterzuschuss angewiesen, die Mittel für die Tilgung der Finanzierungen der FMTGF (vgl. (Ebene 2)) zu verwenden. Der Gesellschafterzuschuss stellt keine formelle Kapitalerhöhung, also eine Erhöhung des Anteils der Emittentin an der FMTGD dar. Der Gesellschafterzuschuss wird vielmehr in die nicht gebundene Kapitalrücklage der FMTGD eingebucht.

(Ebene 2) Tilgung der Finanzierungen der FMTGF

Die FMTGD hat mit Rahmenvereinbarung vom 11.05.2023 (nachfolgend „Rahmenvereinbarung” genannt) einen Anteil in Höhe von 24 % gezeichnet an der Alberghiera Mediterranea s.r.l. (nachfolgend „LICATA“ genannt), Via Giuseppe Franza 68, 98124 Messina, Italien eingetragen bei der Handelskammer von Messina unter der Registernummer 04217820879, mit einer einbezahlten Stammeinlage von EUR 350.740,00 (des gesamten gezeichneten Stammkapitals in Höhe von EUR 1.461.500,00). Diese Kapitalbeteiligung ist auf die Dauer des Unternehmens bis 31.12.2050 begrenzt. Es besteht eine aktive Einflussnahme am Management, da einer von zwei Geschäftsführern aus der FMTG-Gruppe stammt. Die Geschäftstätigkeit der LICATA ist die Errichtung und Führung von Hotels.

Auf Grundlage der Rahmenvereinbarung zwischen den Gesellschaftern der LICATA, hat die FMTGD zur Errichtung des Hotels (vgl. (Ebene 3)) ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 3.000.000,00 an die LICATA ausgereicht (Zinssatz p.a.: 0,00 %; Laufzeitende und Rückzahlung: 14.06.2033, eine laufende, vorzeitige Rückzahlung ist durch die LICATA jederzeit in Teilbeträgen von mind. EUR 25.000,00 möglich; die FMTGD ist zur ordentlichen Kündigung nicht berechtigt; das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt für beide Parteien unberührt).

Des Weiteren ist die FMTGD aus der Rahmenvereinbarung zur Leistung weiterer Eigenmittel in Höhe von EUR 609.205,00 verpflichtet. Die übrigen Gesellschafter sind im gleichen Verhältnis zur Leistung von Eigenmitteln verpflichtet. Der Abruf der Eigenmittel ist für das vierte Quartal 2025 vorgesehen.

Die Mittel für das Gesellschafterdarlehen der FMTGD in Höhe von EUR 3.000.000,00 an die LICATA (Finanzierung 1) sowie für die Leistung der weiteren Eigenmittel der FMTGD in Höhe von EUR 609.205,00 an die LICATA (Finanzierung 2) wurden auf der Grundlage der Rahmenbedingungen für das gruppeninterne Finanzpooling innerhalb der FMTG-Konzerngruppe vom 09.03.2009 durch jeweils ein endfälliges Darlehen der FMTGF an die FMTGD (Zinssatz p.a.: 3-Monats EURIBOR + 2,5 % Marge; Laufzeitende und Rückzahlung: 31.03.2026, die FMTGD ist zur vorzeitigen Rückzahlung in Gänze oder in Teilen jederzeit berechtigt; die FMTGF ist zur ordentlichen Kündigung nicht berechtigt; das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt für beide Parteien unberührt; Zinsen sind endfällig zahlbar) zur Verfügung gestellt (Finanzierungen der FMTGF). Die FMTGD beabsichtigt, diese Finanzierungen der FMTGF mit den durch die Emittentin als Gesellschafterzuschuss weitergegebenen Nettoeinnahmen in Höhe von EUR 2.998.970,50 zu tilgen.

(Ebene 3) Entwicklung und Betrieb des Hotels

Die LICATA ist Eigentümerin des Grundstücks belegen in Contrada Canticaglione, 92027 Licata, Provinz Agrigento, Region Sizilien, Italien bestehend aus 24 zusammenhängenden Parzellen Nr. 170-172, 179, 318, 414, 438, 542-558, eingetragen im Blatt 93 das Katasteramt von Licata (Gesamtfläche: 112.580qm, gesamte Brutto-Geschossfläche (BGF): 17.569qm). Auf dem Grundstück wurde das Familien- und Sporthotel “Falkensteiner Beach Resort Licata” errichtet. Die Eröffnung des Hotels ist für Juni 2026 geplant, wobei eine Onlinebuchung ab Oktober 2025 möglich ist. Mit seiner Eröffnung und Inbetriebnahme wird das Hotel von der FHM s.r.l., einer Enkelgesellschaft der Emittentin, auf Grundlage eines Betriebsführungsvertrages unter der Marke „Falkensteiner Hotels & Residences“ als 5*Sterne Premium Collection Haus geführt. Das Hotel verfügt über 125 Zimmer, eine Wellnesslandschaft (540qm) sowie einen Kinderclub (154qm).

Insgesamt gliedert sich die Nutzung wie folgt auf:
– Logis inkl. Verkehrsflächen, vertikale Erschließung und Housekeeping-Räume: 9.300qm BGF; – Gastronomie inkl. Strand, Sport und Back-Office: 2.600qm BGF;
– Allgemeinflächen, Rezeption, Wellness, Kinderclub, Technik: 4.769qm BGF,
– Mitarbeiter-Unterkünfte: 900qm BGF.

(Ebene 4) Einräumung von Markennutzungsrechten

Mit Vertrag vom August 2021 (nachfolgend „Markennutzungsvertrag“ genannt) hat die Emittentin der FHM s.r.l. die Nutzung der Marken „Falkensteiner Hotels & Residences“ sowie „Acquapura SPA“ eingeräumt. Unter der Marke „Falkensteiner Hotels & Residences“ werden aktuell 27 Hotels, 3 Apartment Residences sowie 3 Premium Campingplätze in der gehobenen 4*Sterne- und 5*Sterne-Kategorie betrieben. Zusätzlich wird das neue Hotel „Falkensteiner Resort Lake Garda“ im Frühling 2026 eröffnet.

Unter der Marke „Acquapura SPA“ werden die Wellnessbereiche der Hotels der FMTG-Konzerngruppe mit einem eigenen Konzept, basierend auf allen Aggregatszuständen von Wasser, betrieben.

Der Markennutzungsvertrag endet ausschließlich mit dem Ausscheiden der FHM s.r.l. aus der FMTG-Konzerngruppe. Für die Nutzung der Marken „Falkensteiner Hotels & Residences“ sowie „Acquapura SPA“ werden jeweils 1 % der monatlichen Umsätze der von der FHM s.r.l. gemanagten Hotels in Italien an die Emittentin geleistet, da die Hotels unter der Marke „Falkensteiner Hotels & Residences“ und mit einem wie oben dargestellten Wellnessbereich betrieben werden. Für die Übernahme des Managements der nachstehend genannten Hotels hat die FHM s.r.l. jeweils einen Betriebsführungsvertrag mit der jeweiligen Eigentümergesellschaft abgeschlossen.

Gegenstand des jeweiligen Betriebsführungsvertrags ist der Betrieb der nachstehend näher beschriebenen Hotels:
– 5*Sterne Premium Collection Hotel „Falkensteiner Hotel & Spa Jesolo“, Piazza Le Corbusier 6, 30016 Lido di Jesolo, Venezien, Italien mit Fokus auf Erholungsurlaub, welches 2015 fertig gestellt und in Betrieb genommen wurde. Das „Falkensteiner Hotel & Spa Jesolo“ verfügt auf einer BGF von rund 25.750qm über 163 Zimmer sowie 42 Apartments, 4 Speise- und Getränkeeinrichtungen, 1 Spa und 1 Poollandschaft.
– 5*Sterne Premium Collection Hotel „Falkensteiner Resort Capo Boi“, Strada Provinciale 17, 09049 Villasimius, Sardinien, Italien mit Fokus auf Erholungsurlaub für Familien, welches 2016 fertig gestellt und in Betrieb genommen wurde. Das „Falkensteiner Resort Capo Boi“ verfügt auf einer BGF von rund 14.500qm über 123 Zimmer, 5 Speise- und Getränkeeinrichtungen, 1 Spa, 1 Fitnesscenter und 1 Pool.
– 5*Sterne Premium Collection Hotel „Falkensteiner Club Funimation Garden Calabria“, Località Torre Mezza Praia Strada Statale 18, 88022 Acconia di Curinga (CZ), Calabrien, Italien mit Fokus auf Aktivurlaub, welches 2020 in Betrieb genommen wurde. Das „Falkensteiner Club Funimation Garden Calabria“ verfügt auf einer BGF von rund 34.580qm über 518 Zimmer, 8 Speise- und Getränkeeinrichtungen, 1 Spa sowie 1 Pool- und Saunalandschaft.
– 5*Sterne Premium Collection Hotel “Falkensteiner Beach Resort Licata” wie unter (Ebene 3) beschrieben.

Die Emittentin wird die Einnahmen, die sie von der FHM s.r.l. aufgrund der zuvor dargestellten Einräumung der Markennutzungsrechte erhält, ihrerseits für die Rückzahlung des Nachrangdarlehensbetrages sowie die Zinszahlungen an die Anleger verwenden.

Bericht für den Zeitraum vom 25. September 2025 bis 11. März 2026

Anlage 2 – Aufzählung sonstige Ausgaben

Bericht für den Zeitraum vom 25. September 2025 bis 11. März 2026

Alle weiteren sonstigen Kosten (Beratungskosten, weitere Emissionskosten und die Kosten für die Mittelverwendungskontrolle) in Höhe von EUR 44.946,00 inkl. USt., welche gem. VIB aus den eingesammelten Anlegergeldern hätten bedient werden können, wurden von der Emittentin direkt beglichen – Belege liegen vor.