München, 19.12.2016

asuco Vertriebs GmbH

asuco 4 Zweitmarktfonds pro GmbH & Co. KG

Oberhaching

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015

A. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Die asuco 4 Zweitmarktfonds pro GmbH & Co. KG, Oberhaching (kurz: Gesellschaft), ist eine Vermögensverwaltungsgesellschaft in der Rechtsform einer vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG).

Bis zum 31.12.2015 wurden 100.010 TEUR Kommanditkapital bei Anlegern platziert. Damit ist das geplante Kommanditkapital von 100.010 TEUR voll platziert. Das platzierte Kapital ist zum Bilanzstichtag vollständig eingezahlt.

Zur Realisierung des in § 2 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags definierten Gesellschaftszwecks hat sich die Gesellschaft unter Beachtung von Investitionskriterien an rd. 90 verschiedenen geschlossenen Immobilienfonds (Zielfonds) von 30 verschiedenen Initiatoren durch Kauf auf dem Zweitmarkt beteiligt. Die gesamten Anschaffungskosten betrugen 24.668 TEUR.

Darüber hinaus hat die Gesellschaft von der WJ Immobilien-Sachwerte GmbH & Co. KG, Hennef/Sieg (Emittent), 135 nachrangige Namensschuldverschreibungen in Höhe von insgesamt 67.500 TEUR mit einem Nominalzins von 9 % p.a. sowie einer Laufzeit bis zum 31.12.2023 zzgl. 7 x 2 Jahre Verlängerungsoption erworben. Hiervon hat der Emittent zum Abschlussstichtag Namensschuldverschreibungen in Höhe von 46.500 TEUR abgerufen. Der Emittent investiert seinerseits in Zielfonds über den Zweitmarkt und wendet hierbei vergleichbare Methoden zur Identifizierung von geeigneten Zielfonds wie die Gesellschaft an.

Schließlich hat die Gesellschaft mit Datum vom 19.10.2011 eine 100%ige Tochtergesellschaft in der Rechtsform einer GmbH gegründet. Mit dieser GmbH wurde durch Kauf auf dem Zweitmarkt in Zielfonds mit gewerblichen Einkünften sowie in Zielfonds, deren Liquidation kurzfristig erwartet wird, investiert. Die gesamten Anschaffungskosten betrugen 13.303 TEUR. Diese Investitionen wurden, sofern die Kaufpreise fällig waren, durch ein Darlehen der Gesellschaft finanziert.

Die Gesellschaft partizipiert damit mittelbar an der Entwicklung von rd. 317 Immobilien, deren Nutzungsarten sich im Wesentlichen auf Handelsflächen, Büroflächen, sonstige Flächen und Spezialimmobilien wie z.B. Seniorenpflegeheime, Hotels und Logistikgebäude verteilen.

Der Zweitmarkt, also der Markt, an dem Anteile von in der Regel bereits platzierten geschlossenen Immobilienfonds gehandelt werden, stellt seit Jahren ein tendenziell wachsendes Segment dar. Neben der traditionellen Vermittlung von Zweitmarktumsätzen durch den Anbieter bzw. den Treuhänder eines Beteiligungsangebotes haben sich börsenbasierte (Fondsbörse Deutschland) und privat organisierte Zweitmarkt-Handelsplattformen (z.B. CFB-Fonds Transfer) etabliert und stehen verkaufswilligen Anlegern als Verkaufsplattform zur Verfügung. Im Jahr 2015 wurde bei 5.983 Handelsabschlüssen ein Nominalkapital von 254 Mio. EUR öffentlich gehandelt (Fondsbörse und Deutsche Zweitmarkt AG konsolidiert). Nach Einschätzung der Geschäftsführung beträgt das gesamte Handelsvolumen 250-300 Mio. EUR.

B. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2015 wurde bei einem Rohergebnis (209 TEUR), sonstigen betrieblichen Aufwendungen (1.648 TEUR), Erträgen aus Beteiligungen (890 TEUR), sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen (3.762 TEUR), Abschreibungen auf Finanzanlagen (470 TEUR) und Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (18 TEUR) ein Jahresüberschuss von 2.724 TEUR erzielt.

Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten festen Vergütungen an den Treuhandkommanditisten betrug 5 TEUR. Variable Vergütungen an den Komplementär, den geschäftsführenden Kommanditisten sowie den Treuhandkommanditisten betrugen 74 TEUR.

Die Gesellschaft hat im abgelaufenen Geschäftsjahr weder feste noch variable Vergütungen an Führungskräfte und Mitarbeiter bezahlt, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil der Gesellschaft auswirkt. Auch besondere Gewinnbeteiligungen sind nicht bezahlt worden (§ 24 Abs. 1 VermAnlG).

Finanzlage

Die Finanzierung der Investitionen der Gesellschaft erfolgt aus eigenen Mitteln, von denen zum Abschlussstichtag 100.010 TEUR eingezahlt waren. Die Liquiditätsreserve betrug 12.106 TEUR. Ein im Vorjahr bestehendes kurzfristiges Schuldscheindarlehen über 2.000 TEUR wurde zum 31.03.2015 zurückbezahlt.

Die Finanz- und Liquiditätslage der Gesellschaft war stets gesichert.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme hat sich zum Abschlussstichtag von 99.787 TEUR auf 97.144 TEUR reduziert. Wesentliche Positionen auf der Aktivseite sind die erworbenen Finanzanlagen (20.448 TEUR), die Forderungen aus den nachrangigen Namensschuldverschreibungen (46.500 TEUR), Zinsforderungen hierfür (3.041 TEUR), kurzfristig gewährte Darlehen an die asuco 4 pro GmbH (5.366 TEUR) und an die asuco Immobilien-Sachwerte GmbH & Co. KG (9.684 TEUR) sowie Bankguthaben (12.106 TEUR).

Die Passivseite ist neben dem Eigenkapital (97.130 TEUR) durch Rückstellungen (5 TEUR), sowie Verbindlichkeiten (10 TEUR) geprägt.

C. Chancen- und Risikobericht

Durch die mittelbare Investition in den Immobilienmarkt bestehen für die Gesellschaft Risiken in der Vermietung der Immobilien, der Bonität der Mieter und der Entwicklung der Immobilienpreise. Auch die Konditionen der Fremdfinanzierung der erworbenen Zielfonds stellen Risiken dar.

Die Investitionsentscheidungen des Emittenten der Namensschuldverschreibungen werden von der Geschäftsführung des Emittenten getroffen. Ein Mitspracherecht der Gesellschaft besteht nicht. Es besteht daher die Gefahr, dass sich die Investitionsentscheidungen im Nachhinein als wirtschaftlich unvorteilhaft erweisen und dadurch die Fähigkeit des Emittenten zur Erfüllung der Zins- und Rückzahlungsansprüche aus den Namensschuldverschreibungen vermindert wird.

Die Gesellschaft und der Emittent der Namensschuldverschreibungen werden versuchen, diese Risiken durch die systematische Selektion der Beteiligungen an Zielfonds sowie die Investition in eine Vielzahl von Zielfonds zu reduzieren.

Der wirtschaftliche Erfolg der Gesellschaft wird daher im Wesentlichen von der laufenden Ausschüttungsrendite und der Wertentwicklung der von der Gesellschaft und dem Emittenten der Namensschuldverschreibungen erworbenen Zielfonds beeinflusst.

Durch die Spezialisierung der asuco als auch des Emittenten der Namensschuldverschreibungen u.a. auf die Bewertung von geschlossenen Immobilienfonds und das Fondsmanagement sowie die teilweise über 20-jährige Branchenerfahrung ist es in der Vergangenheit gelungen, attraktive Zielfonds zu erwerben. Mit Hilfe einer laufend aktualisierten Datenbank können einzelne Risiken aus Beteiligungen erkannt und z.B. durch aktive Einflussnahme auf das jeweilige externe Fondsmanagement oder durch Verkauf des Zielfonds über den Zweitmarkt reagiert werden.

Chancen sehen wir daher insbesondere in den attraktiven Preisen geschlossener Immobilienfonds am Zweitmarkt und den hieraus sich ergebenden Wertentwicklungschancen.

D. Nachtragsbericht

Bis zur Aufstellung des Jahresabschlusses hat der Emittent weitere 6 Namensschuldverschreibungen über insgesamt 3.000 TEUR abgerufen. Der restliche Abruf der Namensschuldverschreibungen wird im Laufe des Jahres 2016 erwartet.

Weitere Vorgänge von wesentlicher Bedeutung für die Lage der Gesellschaft sind nach Abschluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

E. Prognosebericht

Es wird erwartet, dass die Einnahmensituation der Gesellschaft durch die bei der Gesellschaft und beim Emittenten der Namensschuldverschreibungen erreichte Risikostreuung auch zukünftig stabile Ausschüttungen in der prognostizierten Höhe ermöglicht.

Durch Inkrafttreten des KAGB ist es der Gesellschaft seit dem 22. Juli 2013 nicht mehr erlaubt, neue Investitionen zu tätigen.

 

Bilanz

Aktiva

	31.12.2015 EUR	31.12.2014 EUR
A. Anlagevermögen	20.447.528,58	21.501.518,07
I. Finanzanlagen	20.447.528,58	21.501.518,07
B. Umlaufvermögen	76.696.442,06	78.285.792,02
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	64.590.865,00	63.646.828,36
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	46.500.000,00	24.500.000,00
davon eingeforderte noch ausstehende Kapitaleinlagen Kommanditisten	0,00	32.090.350,00
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	12.105.577,06	14.638.963,66
Bilanzsumme, Summe Aktiva	97.143.970,64	99.787.310,09
Passiva
	31.12.2015 EUR	31.12.2014 EUR
A. Eigenkapital	97.129.680,41	97.756.392,23
I. Kapitalanteile	91.405.472,72	95.357.937,49
II. Rücklagen	3.000.000,00	2.997.000,00
III. Jahresüberschuss	2.724.207,69	-598.545,26
B. Rückstellungen	4.760,00	4.760,00
C. Verbindlichkeiten	9.530,23	2.026.157,86
davon mit Restlaufzeit bis 1 Jahr	9.530,23	2.026.157,86
Bilanzsumme, Summe Passiva	97.143.970,64	99.787.310,09

Anhang für das Geschäftsjahr 2015

1. Allgemeine Angaben

Die asuco 4 Zweitmarktfonds pro GmbH & Co. KG (kurz: Gesellschaft) ist beim Amtsgericht München unter der Nummer HRA 97911 im Handelsregister eingetragen.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wurde gemäß § 264a HGB nach den Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB aufgestellt.

Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung, die nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt ist, sind entsprechend den §§ 266 und 275 Abs. 2 HGB gegliedert. Der Kapitalanteil des persönlich haftenden Gesellschafters (Komplementär) ist nach § 264c Abs. 2 HGB getrennt von den Kapitalanteilen der Kommanditisten ausgewiesen. Der Lagebericht wurde nach § 24 VermAnlG erstellt.

Von den für kleine Kapitalgesellschaften vorgesehenen Erleichterungen nach § 274a und § 288 HGB und hinsichtlich der Aufstellung nach § 266 Abs. 1 Satz 3 und – erstmalig im Berichtsjahr – nach 276 HGB wird Gebrauch gemacht.

Der Jahresabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen und die Beteiligungen werden grundsätzlich zu Anschaffungskosten inklusive aktivierungspflichtiger Anschaffungsnebenkosten angesetzt. Bei den Beteiligungen werden in den Abgängen ausschließlich die im abgelaufenen Geschäftsjahr von den einzelnen Zielfonds erhaltenen Ausschüttungen, soweit diese als Entnahmen zu werten sind, angesetzt. Soweit sich unter Berücksichtigung von Ausschüttungen (Entnahmen) und den zum Geschäftsjahresende ermittelten beizulegenden Werten der Zielfonds ein niedrigerer beizulegender Zeitwert der einzelnen Beteiligungen ergibt, werden diese zu den niedrigeren beizulegenden Zeitwerten angesetzt. Höhere beizulegende Zeitwerte zum Geschäftsjahresende werden durch entsprechende Zuschreibungen bis zur Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten der einzelnen Beteiligungen berücksichtigt.

Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände sowie die Guthaben bei Kreditinstituten sind mit dem Nennwert angesetzt.

Der bilanzielle Ausweis des Eigenkapitals entspricht der gesetzlichen Regelung des § 264 c Abs. 2 HGB. Danach werden die Kapitalanteile der Kommanditisten zu jeweils einem Posten zusammengefasst und – soweit vorhanden – negative Kapitalanteile auf der Aktivseite – ihrer Entstehungsursache entsprechend – als „Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil“ ausgewiesen.

Die Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.

Erträge und Aufwendungen werden periodengerecht abgegrenzt.

3. Anteilsbesitz

Der Anteilsbesitz der Gesellschaft stellt sich wie folgt dar (§ 285 Nr. 11 HGB):

Name der Gesellschaft, Sitz	Anteil am Kapital	Eigenkapital TEUR	Jahresergebnis TEUR
asuco 4 pro GmbH, Oberhaching	100 %	0	-386
Hahn Geschäftshaus Meinerzhagen GmbH & Co. KG, Bergisch Gladbach *) (vormals Geschäftshaus Meinerzhagen GbR)	40 %	3.111	90

^*) Die Angaben beziehen sich auf den Jahresabschluss 2014 der Gesellschaft. Der Jahresabschluss 2015 lag bei der Abschlusserstellung noch nicht vor.

Die Gesellschaft hält 100 % der Kapitalanteile an der asuco 4 pro GmbH (GmbH). Die GmbH ist bilanziell überschuldet. Eine materielle Überschuldung liegt nicht vor, da erhebliche stille Reserven in den erworbenen Beteiligungen vorhanden sind.

4. Konzernabschluss

Von der Aufstellung eines Konzernabschlusses nach § 290 HGB ist die Gesellschaft aufgrund der größenabhängigen Erleichterung des § 293 HGB befreit.

5. Sonstige Angaben

Die Zusammenstellung der Finanzanlagen ist aus dem als Anlage beigefügten Anlagenspiegel ersichtlich.

Vom gezeichneten Kapital sind 1 % als Hafteinlage im Handelsregister eingetragen.

Die Kapitalanteile der Kommanditisten setzen sich wie folgt zusammen:

	2015 EUR	2014 EUR
Gezeichnetes Kapital	100.010.000,00	99.910.000,00
– davon Haftkapital:	(1.000.100,00)	(999.100,00)
Entnahmen	-5.393.194,01	-1.939.274,50
Ergebnisvortrag	-3.211.333,27	-2.612.788,01
Kapitalanteile der Kommanditisten	91.405.472,72	95.357.937,49

Sämtliche Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Von den Verbindlichkeiten bestehen 5.063,67 EUR gegenüber Gesellschaftern.

Auf das Finanzanlagevermögen wurden im Geschäftsjahr 2015 Abschreibungen nach § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB in Höhe von 470 TEUR auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen. Zuschreibungen erfolgen in Höhe von 209 TEUR, da die Gründe für die Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Zeitwert entfallen sind.

Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal.

6. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es besteht eine finanzielle Verpflichtung gegenüber der WJ Immobilien-Sachwerte GmbH & Co. KG, Hennef/Sieg, zur Zahlung weiterer 42 nachrangiger Namensschuldverschreibungen über einen Nominalbetrag von jeweils 500 TEUR, insgesamt 21.000 TEUR.

7. Organe

Komplementär der Gesellschaft ist die asuco Komplementär GmbH, Oberhaching, mit einem Stammkapital von 25.000 EUR. Geschäftsführer sind Herr Hans-Georg Acker, Grafing, Herr Dietmar Schloz, Deisenhofen und Herr Robert List, München (seit 30.12.2015).

Daneben ist der Kommanditist asuco Geschäftsbesorgungs GmbH, Oberhaching, mit der Geschäftsführung beauftragt. Geschäftsführer sind Herr Hans-Georg Acker, Grafing, Herr Dietmar Schloz, Deisenhofen, und Herr Robert List, München (seit 04.01.2016).

8. Ergebnisverwendung

Die Gesellschafter sind im Verhältnis ihrer Kapitalanteile (einbezahltes gezeichnetes Kapital) am Ergebnis der Gesellschaft beteiligt. Über die Verwendung von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen (Entnahmen) entscheidet die Gesellschafterversammlung.

 

sonstige Berichtsbestandteile

 

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde zur Wahrung der gesetzlich vorgeschriebenen Offenlegungsfrist vor der Feststellung offengelegt.

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der asuco 4 Zweitmarktfonds pro GmbH & Co. KG, Oberhaching, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung des Jahresabschlusses nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 25 VermAnlG i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilan zierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 25 Abs. 3 VermAnlG haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll systems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinrei chend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2015 der asuco 4 Zweitmarktfonds pro GmbH & Co. KG, Oberhaching, den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss und vermittelt ins gesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.