Mit einem Zinssatz von 13 Prozent wirbt die F16 Immobilien GmbH & Co KG derzeit um Anleger für ein Wohnbauprojekt mit zwölf Wohnungen, einer Gewerbefläche und 17 Tiefgaragenplätzen. Die Finanzierung läuft über einen sogenannten „Junior Loan“ – also nachrangiges Risikokapital. Genau darin sehen Experten bei solchen Angeboten erhebliche Risiken für Investoren.
Das Projekt soll auf einem Baurechtsgrundstück in Österreich entstehen. Ein Vorteil aus Sicht des Projektträgers: Für das Grundstück fallen keine klassischen Kaufkosten an, da ein 99-jähriges Baurecht besteht. Kritiker verweisen jedoch darauf, dass ein Baurecht auch Einschränkungen mit sich bringt. Anleger investieren damit nicht in klassischen Grundbesitz, sondern indirekt in ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht.
Besonders auffällig ist die hohe Verzinsung von 13 Prozent. Solche Renditen gelten im Immobilienbereich als Warnsignal, weil sie meist nur bei deutlich erhöhtem Risiko angeboten werden. Das Unternehmen selbst weist in den Unterlagen ausdrücklich darauf hin, dass ein „vollständiger Verlust des eingesetzten Vermögens“ nicht ausgeschlossen werden könne.
Hinzu kommt die Struktur der Finanzierung: Die Anleger stellen sogenanntes Mezzanine-Kapital bereit und werden im Rückzahlungsfall erst nach der finanzierenden Bank bedient. Das bedeutet: Sollte das Projekt scheitern oder die Verkaufserlöse hinter den Erwartungen zurückbleiben, trägt zunächst die Bank ihr Risiko ab – erst danach könnten Anleger Geld zurückerhalten. Im schlimmsten Fall bleibt für sie nichts übrig.
Auch die angeführten Sicherheiten werfen Fragen auf. Zwar gibt es laut Unterlagen eine Bürgschaft des Gesellschafters in Höhe von 350.000 Euro. Gleichzeitig wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Bonität der zusätzlichen Haftungsträger nicht geprüft wurde. Wie werthaltig diese Sicherheiten im Ernstfall tatsächlich sind, bleibt damit offen.
Die Rückzahlung der Anlegergelder soll ausschließlich aus den späteren Verkaufserlösen erfolgen. Damit hängt der Erfolg des Investments stark von der Entwicklung des Immobilienmarktes ab. Angesichts steigender Finanzierungskosten, schwächerer Nachfrage und zunehmender Insolvenzen in der Bau- und Immobilienbranche sehen Marktbeobachter genau solche Modelle zunehmend kritisch.
Zusätzliche Unsicherheit bringt die Laufzeit mit sich. Vorgesehen sind zunächst 24 Monate, der Projektträger kann diese jedoch um weitere sechs Monate verlängern. Verzögerungen bei Bauprojekten sind in der Branche keine Seltenheit – insbesondere bei steigenden Baukosten oder Problemen im Vertrieb.
Zwar liegt laut Unternehmen bereits eine Baubewilligung vor und die Planung stammt vom renommierten Büro Baumschlager Eberle. Dennoch bleibt das Investment ein hochspekulatives Angebot mit Nachrangstruktur. Anleger sollten daher genau prüfen, ob sie das Risiko eines möglichen Totalverlusts tatsächlich tragen können.
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