Redaktion: Herr Witt, Pflegeimmobilien gelten als „sichere Kapitalanlage mit sozialem Mehrwert“ – das klingt nach einer perfekten Altersvorsorge. Teilen Sie diese Einschätzung?
Hans Witt: Ganz klar: Nein. Das ist ein Trugschluss, der leider sehr erfolgreich vermarktet wird. Pflegeimmobilien sind keine klassische Kapitalanlage wie ein vermietetes Einfamilienhaus. Sie sind Managementimmobilien. Das bedeutet: Die Einnahmen – also die Miete – hängen vollständig davon ab, ob ein Betreiber da ist und wirtschaftlich überlebt. Fällt der Betreiber weg, steht der Investor im schlimmsten Fall mit einer Immobilie da, die er nicht selbst nutzen, kaum vermieten und nur schwer verkaufen kann.
Redaktion: Aber ist die Nachfrage nach Pflegeplätzen nicht stetig wachsend? Müsste das nicht für langfristige Sicherheit sorgen?
Hans Witt: Die Nachfrage nach Pflegeleistungen, ja. Aber das bedeutet nicht, dass jeder einzelne Pflegeheimbetreiber automatisch rentabel wirtschaftet oder dass jedes Objekt dauerhaft ausgelastet ist. Viele Investoren verkennen, dass sie bei solchen Modellen eine Art Spezialimmobilie mit Einzelnutzer-Risiko kaufen. Sobald der Betreiber Insolvenz anmeldet oder der Mietvertrag ausläuft, stehen Sie vor massiven Problemen.
Redaktion: Was genau meinen Sie mit „massiven Problemen“?
Hans Witt: Eine Pflegeimmobilie lässt sich in der Regel nicht einfach als normale Wohnung vermieten oder selbst nutzen. Sie ist baulich speziell gestaltet – Einzelzimmer mit Pflegebad, Auflagen zur Barrierefreiheit, Brandschutzstandards etc. Auch eine Umnutzung ist teuer und baurechtlich oft nicht genehmigungsfähig. Der Markt für Pflegeimmobilien ist außerdem weniger liquide, also schwerer zu verkaufen – vor allem in Krisenzeiten oder strukturschwachen Regionen.
Redaktion: Wie werden diese Objekte denn üblicherweise verkauft?
Hans Witt: Meist an Privatpersonen über Vertriebsfirmen, oft mit wohlklingenden Versprechen wie „staatlich refinanzierte Mieteinnahmen“ oder „soziale Rendite“. Aber was viele nicht wissen: Die Betreiber sind keine öffentlichen Einrichtungen, sondern privatwirtschaftliche Unternehmen. Wenn der Vertragspartner nicht zahlt oder aufgibt, gibt es keine Garantie vom Staat. Es handelt sich also nicht um eine „sichere“ Anlage, sondern um eine wirtschaftlich abhängige.
Redaktion: Gibt es denn typische Fehler, die Privatanleger machen?
Hans Witt: Ja. Viele unterschätzen die komplexen Mietverträge und verlassen sich blind auf Musterrechnungen mit Fixmieten über 20 Jahre. Das klingt gut – aber was, wenn der Betreiber vorher kündigt oder insolvent wird? Der Eigentümer ist dann allein verantwortlich für die Betriebskosten, Instandhaltung und Suche nach einem neuen Betreiber – was ohne Fachwissen kaum leistbar ist.
Redaktion: Also: Hände weg von Pflegeimmobilien?
Hans Witt: Ich sage nicht kategorisch „Hände weg“ – aber: Pflegeimmobilien gehören nicht in die Altersvorsorge eines durchschnittlichen Privatanlegers. Wer kein Verständnis für Betreiberverträge, Insolvenzrecht und Sonderimmobilien hat, sollte sich sehr genau überlegen, ob er sich diese Abhängigkeit antun will. Es gibt sicherere und flexiblere Wege, fürs Alter vorzusorgen – mit echtem Grundbuchbesitz, den man auch selbst nutzen oder an die Familie weitergeben kann.
Redaktion: Vielen Dank, Herr Witt, für Ihre klaren Worte.
Hans Witt: Sehr gern. Wachsamkeit schützt vor teuren Fehlern – besonders im Immobilienbereich.
Kommentar hinterlassen