Opalenburg Vermögensverwaltung GmbH & Co. SafeInvest 2. KG-Bilanz 2021 unsere Analyse

Die Analyse der vorliegenden Bilanz und Lageberichte der Opalenburg Vermögensverwaltung GmbH & Co. SafeInvest 2. KG aus Anlegersicht zeigt deutliche Schwächen und Risiken, die im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Entwicklung des Fonds und seiner Struktur stehen. Es ergeben sich mehrere wesentliche Punkte, die Anleger berücksichtigen sollten. Hier die wichtigsten Beobachtungen und Schlussfolgerungen:

Stärken:

1. Diversifikation des Immobilienportfolios:
   • Der Fonds investiert sowohl in Wohnimmobilien in Ballungsräumen (z. B. Essen) als auch in ländlicheren Gegenden (z. B. Pöttmes). Diese geografische Verteilung mindert standortspezifische Risiken.
   • Das Immobilienportfolio weist zumindest teilweise eine Fremdfinanzierungsquote von 0 % auf, was den Einfluss von Fremdkapitalkosten reduziert.
2. Marktposition und Assetklasse:
   • Investitionen in deutsche Wohnimmobilien haben sich langfristig als solide und wertstabile Anlagen bewährt. Der Markt für Wohnimmobilien zeigte insbesondere bis 2021 eine starke Nachfrage und steigende Preise.
3. Risikomanagementsystem:
   • Die Gesellschaft hat ein Risikomanagementsystem implementiert, das Marktrisiken, Liquiditätsrisiken und operationelle Risiken überwacht.

Schwächen und Risiken:

1. Dauerhafte Verluste:
   • Der Fonds erzielt kontinuierlich Verluste: Das Jahresergebnis 2021 beträgt -441.361,95 EUR, was sich zu den Vorjahresverlusten addiert. Die anhaltenden negativen Ergebnisse belasten das Fondsvermögen erheblich.
   • Auch in den Folgejahren (2022, 2023) zeigen die vorläufigen Ergebnisse keine Trendwende, obwohl durch Immobilienverkäufe Liquidität generiert wurde.
2. Hohe Kostenstruktur:
   • Die Gesamtkostenquote beträgt 98,07 % des Fondsvermögens, was außergewöhnlich hoch ist. Die Verwaltungsvergütungen, Rechtskosten und Bewirtschaftungskosten belasten den Fonds übermäßig.
   • Rechts- und Beratungskosten bleiben trotz Reduktionen im Jahr 2023 (94.816,77 EUR) eine erhebliche Belastung und könnten weiter steigen, falls neue Konflikte mit Anlegern oder externen Parteien auftreten.
3. Geringe Rentabilität der Immobilien:
   • Die Nettojahresmiete der Immobilien beträgt nur 30.372,96 EUR, was in Relation zu den Verkehrswerten (765.500 EUR) einer Mietrendite von lediglich 3,97 % brutto entspricht. Nach Abzug aller Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten ist die Rendite nicht ausreichend, um die anfallenden Kosten zu decken.
   • Der Vermietungsstand der Objekte ist teilweise problematisch, insbesondere in Essen (67 % Vermietungsstand). Der Leerstand erhöht den Druck auf die Liquidität.
4. Finanzielle Engpässe:
   • Das Fondsvermögen schrumpft kontinuierlich und liegt Ende 2021 bei 509.768,62 EUR (Vorjahr: 688.192,83 EUR). Auch die Liquiditätsreserven sind mit 31.311 EUR sehr niedrig, was die Handlungsfähigkeit des Fonds stark einschränkt.
   • Die verbleibenden Anleger zahlen jährlich etwa 150.000 EUR in den Fonds ein. Diese Summe reicht nicht aus, um die laufenden Kosten zu decken.
5. Unsicherheit bezüglich der Fortführung des Fonds:
   • Der Wirtschaftsprüfer hat den Bestätigungsvermerk versagt und erhebliche Zweifel an der Fähigkeit zur Fortführung der Geschäftstätigkeit geäußert (Going-Concern-Prinzip). Dies ist ein starkes Warnsignal für Anleger.
   • Die Managementstrategie (Verkäufe einzelner Immobilien, Reduktion von Managementkosten) zeigt bisher keine nachhaltige Wirkung.
6. Abhängigkeit von Immobilienverkäufen:
   • Die Strategie zur Stabilisierung des Fonds basiert auf Verkäufen aus dem Portfolio. Zwar konnten Veräußerungsgewinne erzielt werden (214.649 EUR im Jahr 2022 und 80.376 EUR im Jahr 2023), doch dieser Ansatz ist nicht nachhaltig. Sobald alle Immobilien verkauft sind, verliert der Fonds seine Substanz.
7. Rechtsstreitigkeiten und säumige Anleger:
   • Konflikte mit Anlegern, ausstehende Einzahlungen und hohe Rechtskosten beeinträchtigen die Liquidität und die wirtschaftliche Stabilität des Fonds. Die Rechtskosten sind eine erhebliche Belastung und reduzieren das verfügbare Kapital für operative Zwecke.
8. Geringe Flexibilität:
   • Der Fonds hat eine geringe Flexibilität aufgrund der hohen Verschuldung und der langfristigen Fremdkapitalbindung. Auch die geringen Liquiditätsreserven erschweren eine Reinvestition in potenziell rentablere Immobilien.
9. Vertrauensverlust durch Prüferkritik:
   • Die Wirtschaftsprüfung hat explizit auf Defizite in der Rechnungslegung und beim Lagebericht hingewiesen, was das Vertrauen in die Geschäftsführung und die Governance des Fonds beeinträchtigt.

Chancen:

1. Marktumfeld:
   • Der deutsche Wohnimmobilienmarkt bleibt langfristig attraktiv. Es gibt weiterhin Chancen, von der stabilen Nachfrage nach Wohnraum zu profitieren, insbesondere in Ballungszentren.
   • Bei einer Stabilisierung der Zinsmärkte könnten in Zukunft günstigere Finanzierungsmöglichkeiten entstehen.
2. Reduktion der Rechtskosten:
   • Wenn die anhängigen Rechtsstreitigkeiten abgeschlossen sind, könnten sich die Rechtskosten signifikant reduzieren, was die finanzielle Lage des Fonds leicht entlasten würde.
3. Verkäufe zum richtigen Zeitpunkt:
   • Der Fonds hat in den letzten Jahren Gewinne aus Immobilienverkäufen erzielt. Wenn weitere Verkäufe erfolgreich und gewinnbringend abgeschlossen werden können, könnte die Liquidität des Fonds kurzfristig verbessert werden.

Zusammenfassung und Fazit:

Aus Anlegersicht ist die Opalenburg Vermögensverwaltung GmbH & Co. SafeInvest 2. KG ein Fonds mit hohem Risiko. Die Kombination aus anhaltenden Verlusten, niedrigen Renditen, hoher Kostenbelastung und eingeschränkter Liquidität deutet darauf hin, dass der Fonds aktuell nicht in der Lage ist, nachhaltige Erträge für die Anleger zu generieren. Zudem verstärken die Zweifel des Wirtschaftsprüfers an der Fortführungsfähigkeit die Unsicherheit.

Empfehlungen für Anleger:

1. Fortlaufende Überwachung:
   • Anleger sollten die weitere Entwicklung des Fonds genau beobachten, insbesondere die Fortschritte bei Immobilienverkäufen und die Reduktion von Rechts- und Verwaltungskosten.
2. Beratung einholen:
   • Es empfiehlt sich, unabhängigen rechtlichen und steuerlichen Rat einzuholen, insbesondere für Anleger mit ausstehenden Einzahlungen oder bei Überlegungen zum Verkauf ihrer Anteile.
3. Prüfung der Rücklagen:
   • Der Fonds sollte klar darlegen, ob ausreichende Rücklagen zur Deckung künftiger Verluste und zur Rückzahlung von Fremdkapital vorhanden sind.
4. Gesellschafterversammlung:
   • Anleger sollten darauf drängen, dass die Geschäftsführung eine transparente Strategie zur Liquiditätsstärkung und Kostensenkung präsentiert. Eine Abstimmung über eine mögliche vorzeitige Auflösung des Fonds könnte sinnvoll sein.

Insgesamt handelt es sich um eine riskante Beteiligung, die ohne drastische Verbesserungen in der Bewirtschaftungs- und Kosteneffizienz langfristig keine positiven Renditen erwarten lässt.