Offene Immobilienfonds galten lange als vergleichsweise solide Geldanlage. Doch 2026 zeigt sich ein anderes Bild: Mehrere Fonds haben ihre Immobilienbestände abgewertet, Rückzahlungen eingeschränkt oder die Rücknahme von Anteilen vollständig ausgesetzt. Für Anleger stellt sich zunehmend die Frage, wie sicher ihr investiertes Vermögen tatsächlich ist.
Wie funktioniert ein offener Immobilienfonds?
Bei einem offenen Immobilienfonds zahlen zahlreiche Anleger Geld ein. Die Fondsgesellschaft investiert dieses Kapital überwiegend in Immobilien, beispielsweise Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Wohnanlagen.
Erträge entstehen insbesondere durch Mieteinnahmen und mögliche Wertsteigerungen der Immobilien.
Anders als bei einer direkten Immobilieninvestition können Anleger grundsätzlich Fondsanteile erwerben und wieder zurückgeben. Allerdings gelten bei neueren Anlagen normalerweise eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
Das entscheidende Problem: Immobilien lassen sich nicht kurzfristig verkaufen. Wollen zu viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurück, kann einem Fonds die notwendige Liquidität fehlen.
Immer mehr Fonds geraten unter Druck
Die Situation hat sich 2026 deutlich verschärft.
Der Fonds Wertgrund WohnSelect D setzte bereits im Januar die Anteilsrücknahme aus. Im Februar folgte Fokus Wohnen Deutschland.
Im Oktober stellte auch Swiss Life European Real Estate Living and Working die Rücknahme ein.
Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung beim DWS Grundbesitz Europa. Seit dem 28. Oktober werden fällige Rückgabewünsche vorerst nur noch zu zehn Prozent erfüllt.
Andere Fonds, darunter Leading Cities Invest und UBS Euroinvest Immobilien, befinden sich bereits in der Abwicklung.
Allein zwischen Januar und Juli 2026 zogen Anleger netto rund 3,7 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab.
Warum Anleger erhebliche Verluste befürchten müssen
Sinkende Immobilienbewertungen, höhere Finanzierungskosten und zunehmender Leerstand belasten zahlreiche Fonds.
Müssen Immobilien unter Verkaufsdruck veräußert werden, können weitere Wertverluste entstehen.
Eine Rücknahmeaussetzung bedeutet zwar nicht automatisch Insolvenz. Für betroffene Anleger kann sie jedoch gravierende Konsequenzen haben: Das investierte Kapital bleibt möglicherweise über Jahre gebunden.
Was sollten Anleger nach anwaltlichen Maßstäben jetzt tun?
Gerade wenn eine Bank offene Immobilienfonds als besonders sichere oder kurzfristig verfügbare Geldanlage empfohlen hat, sollte die damalige Beratung überprüft werden.
Wichtig sind insbesondere folgende Schritte:
- Kaufunterlagen, Beratungsprotokolle und Verkaufsprospekte sichern.
- Prüfen, welche Risiken und Rückgabebeschränkungen tatsächlich erläutert wurden.
- Rücknahmebedingungen und mögliche Verkaufsverluste sorgfältig vergleichen.
- Mögliche Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung anwaltlich prüfen lassen.
- Verjährungsfristen beachten und nicht vorschnell verlustreiche Entscheidungen treffen.
Rechtsanwalt Jens Reime aus Bautzen: Entscheidend ist die damalige Beratung
Aus kapitalmarktrechtlicher Sicht steht insbesondere die Frage im Mittelpunkt, ob Anleger vor Vertragsabschluss ausreichend über Verlustrisiken und eingeschränkte Verfügbarkeit ihres Geldes informiert wurden.
Wurde eine Anlage als jederzeit verfügbar oder praktisch risikolos dargestellt, obwohl wesentliche Risiken bestanden, können Schadensersatzansprüche in Betracht kommen.
Eine individuell bestätigte Stellungnahme von Rechtsanwalt Jens Reime liegt unserer Redaktion hierzu noch nicht vor. Seine persönliche Empfehlung sollte deshalb vor einer Veröffentlichung als Zitat eingeholt werden.
Unser Fazit: Wer nicht mehr an sein Geld kommt, sollte seine rechtlichen Möglichkeiten frühzeitig prüfen lassen. Denn nicht jede finanzielle Enttäuschung begründet einen Schadensersatzanspruch – eine nachweislich fehlerhafte Beratung möglicherweise schon.
Redaktioneller Hinweis: Die genannten Rücknahmeprobleme und Abwicklungen sind recherchiert. Die Ausführungen zu möglichen Ansprüchen sind eine allgemeine rechtliche Einordnung, von Rechtsanwalt Jens Reime aus Bautzen.
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