Mythos Eigenheim: War der Wohnungskauf für Babyboomer wirklich einfacher als heute?

Der Traum vom Eigenheim beschäftigt Generationen – doch immer häufiger stellt sich die Frage, ob er für Jüngere heute kaum noch erreichbar ist. Hohe Immobilienpreise, steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen sprechen dafür, dass Millennials und jüngere Generationen es schwerer haben als ihre Eltern oder Großeltern. Gleichzeitig verweisen Experten darauf, dass frühere Generationen mit extrem hohen Zinsen zu kämpfen hatten. War der Wohnungskauf für die Babyboomer also wirklich einfacher?

Eine aktuelle Studie des Institut für Weltwirtschaft (IfW) legt nahe, dass sich die Rahmenbedingungen deutlich verschoben haben – insbesondere beim Eigenkapital. Demnach müssen Angehörige der Generation Y, geboren zwischen 1981 und 1996, heute rund doppelt so lange sparen wie die Babyboomer der Jahrgänge 1955 bis 1969, um eine Immobilie finanzieren zu können.

Ausgangspunkt der Berechnung ist das übliche Eigenkapital von etwa 20 Prozent des Kaufpreises. Laut IfW benötigen Käuferinnen und Käufer dafür heute im Durchschnitt fast 14 Jahre Ansparzeit. Der Grund: Die Immobilienpreise sind deutlich schneller gestiegen als die Haushaltseinkommen. Während Löhne nur moderat zulegten, explodierten die Preise vor allem in Städten und Ballungsräumen.

Ein Blick in die Vergangenheit zeigt den Unterschied besonders deutlich. In den 1980er-Jahren reichte laut IfW noch das 1,7-fache eines durchschnittlichen Jahreshaushaltseinkommens, um das notwendige Eigenkapital für eine Wohnung zusammenzubringen. Heute sind es mehr als drei Jahresgehälter. Für den Kauf eines Hauses benötigte man damals etwa 3,6 Jahreseinkommen, während es auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms zeitweise sogar sieben Jahresgehälter waren.

Doch die Sache ist komplexer. Zu einem teilweise anderen Ergebnis kommt die OECD. Sie misst mit ihrem sogenannten „Erschwinglichkeitsindex“, wie belastend ein Immobilienkauf im Verhältnis zu Einkommen und Finanzierungskosten ist. Nach diesen Daten war der Immobilienerwerb 1981 am unerschwinglichsten – vor allem wegen extrem hoher Zinsen, die teils im zweistelligen Bereich lagen.

Die OECD sieht die besten Kaufbedingungen hingegen in den 2010er-Jahren, als die Niedrigzinspolitik der Europäische Zentralbank Bauzinsen von nur ein bis 1,5 Prozent ermöglichte. Trotz hoher Kaufpreise war die monatliche Belastung für viele Haushalte damals geringer als in den 1980er-Jahren. Diese Phase endete jedoch 2022 mit der Zinswende.

Auch das IfW räumt ein, dass die laufende Finanzierung früher oft teurer war als heute. Gleichzeitig betont das Institut aber einen entscheidenden Punkt: Der Einstieg in den Immobilienmarkt war früher leichter, weil deutlich weniger Startkapital nötig war. Vereinfacht gesagt konnten sich mehr Menschen überhaupt erst den ersten Schritt leisten – selbst wenn die Zinsen anschließend hoch waren.

Hinzu kommt ein weiterer Faktor, der heute stärker ins Gewicht fällt: Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren. Diese Posten machen inzwischen einen erheblichen Teil der Gesamtkosten aus und müssen vollständig aus Eigenmitteln bezahlt werden. Für viele junge Haushalte ist das eine zusätzliche Hürde.

Unterm Strich zeigt sich: Der Wohnungskauf war früher nicht automatisch „leichter“, sondern anders schwierig. Babyboomer litten unter hohen Zinsen, Millennials unter hohen Preisen und Eigenkapitalanforderungen. Während frühere Generationen günstiger kaufen, aber teuer finanzieren mussten, stehen Jüngere heute vor dem Problem, überhaupt genug Kapital für den Einstieg anzusparen.

Der Vergleich zwischen den Generationen zeigt vor allem eines: Der Immobilienmarkt spiegelt wirtschaftliche und politische Rahmenbedingungen wider – und jede Generation kämpft mit ihren eigenen Hürden. Der Traum vom Eigenheim bleibt damit zeitlos, seine Erfüllung jedoch stark vom jeweiligen Jahrzehnt abhängig.