Genotec Ludwigsburg in der Praxis

„Der andere Weg zur Immobilie“ äusserst mangelhaft

Der Weg zu einem Immobilienerwerb über das „Modell“ der Genotec Ludwigsburg ist in dieser Form einzigartig und auch grundsätzlich empfehlenswert. Wie sieht jedoch die praktische Umsetzung aus? – auf (keinen) Fall empfehlenswert –

1) Ansparung bei Verträgen mind. 10.000,00 €

2) Abschlussgebühren 18,29%

3) Sehr lange Wartezeiten bis zur Zuteilung

4) Bisher 3 Projekte ohne Umsetzung eingereicht, da die Objekte nicht in Baden Württemberg liegen

5) Projekte mit einer zusätzlichen Eigenkapitalquote werden nicht umgesetzt. Eigenkapitalanteil über 30%

6) Projekte werden mehrfach zugesagt und dann wieder abgelehnt

7) Erwerb von Grundstücken durch die Genotec erfolgt nicht

8) Bei Neubauten muss der Genosse Sicherheiten in Höhe des Grundstückkaufpreises in bar hinterlegen.

9) Bei Hinterlegung von freien Grundschulden muss das Objekt durch teures Gutachten geprüft werden

10) Genotec versucht durch lange Bearbeitungszeiten die Objekte zu verhindern

11) Unser Hauptobjekt konnte nach über 12 Monaten noch nicht realisiert werden

12) Überträge zugeteilter Verträge sollen anstandslos möglich sein. Dies haben wir auch ausprobiert. Die Umsetzung ist jedoch nicht erfolgt.

13) Die Genotec möchte neue Verträge verkaufen. An Überträgen ist man nicht interessiert

14) Die Genotec verweigert die Herausgabe von Sicherheiten für den Grundstückserwerb. Als Begründung wird Arbeitsüberlastung angegeben.

15) Laut mehrfacher Aussage eines Vorstandes der Genotec bestehen bei der Umsetzung von Projekten außerhalb von Baden Württemberg erhebliche Probleme.

16) Genotec setzt nach den Veröffentlichungen 50 bis 100 Objekte im Jahr um

17) Genotec hat derzeit 8.000 Genossen. Da kann man sich selbst ausrechnen, wann man an der Reihe ist

Ausführlich können sie sich über die Umsetzung von verschiedenen Projekten durch die Genotec mit nachstehenden Ausführungen selbst ein Bild machen. Die Darstellung soll ihnen eine Hilfe sein, ob sie sich darauf einlassen.

Zur Person: Wir sind ein Team von Beratern die seit Oktober 2007 bei der Genotec als Vertriebspartner eingetragen sind. 4 Kollegen haben ihre Schulungen im Sommer 2007 unter der Leitung des heutigen Vorstandsvorsitzenden der Genotec Herrn Jens Meier durchgeführt. Unter uns befinden sich Kollegen, die als Vorstände bei Genossenschaftsbanken, oder als leitende Positionen (z.B. Prokura) im Kreditbereich, im allgemeinen Privatkundenbereich und im Private Banking ausgeübt haben. Alle waren über 25 Jahre bei verschiedenen Banken tätig.

Wir haben auch schon 1989 mit der Bausparkasse MH zusammen gearbeitet, wo Herr Jens Meier leitend tätig war.

Bei diesen Schulungen wurden auch die Umsetzungsmöglichkeiten eines Genotecvertrages ausführlich dargelegt. Die notwendigen Beschränkungen für die Genossenschaft klar umrissen (max. 15 Einheiten pro Treppenhaus bei ETW usw.). Alle unsere 4 Kollegen, die daran teilgenommen haben, waren begeistert und konnten diese Begeisterung auf die anderen übertragen.

Jedoch wurde der Vertrieb bei Mandanten nicht aufgenommen. Da wir erst Projekte umsetzen wollten. Wir haben beschlossen, die Sache zu beobachten und selbst auszuprobieren.

Punkt 1)

Die Genotec verlangt eine Mindestansparsumme in Höhe von 10.000,00 €. Es gibt je nach Vertragslaufzeit 7 Stufen der Zuteilung. Der Beginn der Zuteilung soll nach 12 Monaten einsetzen. Nach ca. 39 Monaten soll die Maximalsumme in Höhe von 114.286,00 € zur Verfügung stehen.

Punkt 2

Als Abschlussprovision überweist der Kunden 1.829,00 € = 18,29% auf die Genotrade. Die Genotrade macht den Vertrieb. Inhaber ist her Jens Meier. Von diesen 18,29% erhält der „normale“ Vertriebsmitarbeiter 6% also 600,00 € pro Vertrag.

Punkt 3

Anfang 2008 haben wir mehrere Verträge für den Erwerb von Immobilien abgeschlossen. Der erste Vertrag war dann planmäßig bei Soforteinzahlung von 10.000,00 € per 1.9.2011 voll auf Stufe 7. Dies wurde in einem Schreiben v. 27.6.2011.

Punkt 4

Weiter haben wir für unsere Tochter am 22.2.2008 einen Vertrag mit Sparraten abgeschlossen. Dieser Vertrag wurde noch mit Sonderzahlungen aufgefüllt. Der Vertrag war am 15.10.2010 voll einbezahlt. Der Vertrag steht mit Datum 1.6.2012 noch nicht in der Zuteilungsstufe 1.

Punkt 5

Im Jahr 2010 haben wir einem Mandanten die Genotec für seine Immobilienpläne vorgestellt. Er hat sich noch im Internet weiter informiert und ist da an die Genotecniederlassung in Kassel weitergeleitet worden. Dort erhielt er die Auskunft, dass ein Erwerb seiner derzeit angemieteten Eigentumswohnung Probleme bestehen. Die Genotec würde schwerpunkt-mäßig nur den Neubau von Energiesparhäusern umsetzen.

Die Genotec wurde mit Schreiben vom 8.3.2010 um Stellungnahme gebeten. Mit Schreiben vom 13.3.2010 wurde der Eingang durch den Vorstand bestätigt und nach Klärung des Sachverhaltes eine Stellungnahme angekündigt.

Punkt 6

Im Januar 2011 haben wir das 1. Objekt bei der Genotec eingereicht. Es handelte sich um eine Eigentumswohnung in Berlin Friedrichshain. Die Bearbeitung wurde über Monate verschleppt und der Verkäufer hat die Wohnung anderweitig veräußert, da er das „Theater“ überdrüssig war. Somit war schon einmal klar, dass Eigentumswohnungen nicht so umsetzbar sind über die Genotec. Man verzögert und verzögert. Dadurch löst sich manches.

Punkt 7

Anfang Mai 2011 wurde uns ein Grundstück in Binz/Rügen angeboten. Wir haben uns entschlossen, dieses zu erwerben. Die Umsetzung sollte in Absprache mit dem Verkäufer über die Genotec durchgeführt werden, um hier für uns eine Umsetzung vorweisen zu können. Am 23. Mai 2011 wurden die uns zur Verfügung gestellten Unterlagen bei der Genotec eingereicht. Ziel war im Sommer 2012 ein Bauprojekt umzusetzen. Daher bestand gut 1 Jahr Zeit. Die Verzögerungstaktik haben wir ja schon bemerkt.

Im August 2011 hat sich noch nichts getan. Die Genotec war gerade nach Ludwigsburg umgezogen. Mitte August 2011 hatte ich mit dem damaligen Vorstand ein Gespräch. Er hat sofort die Umsetzung des Projektes zugesagt. Weiter wurden die Modalitäten der Abwicklung mit den Verträgen festgelegt. Das Projekt wird durchgeführt und dann die entsprechenden Geno – Verträge in das Projekt eingebunden.

Der Bauträger konnte nicht sofort alle wichtigen Punkte umsetzen, so dass hier ein Zeitrahmen von 2 Monaten noch hinzugerechnet werden muss, an dem die Genotec kein Verschulden trägt.

Am 18. November 2011 erfolgte von der Genotec die Zusage der Umsetzung.

Punkt 7a)

Da die Genotec keine Grundstücke erwirbt muss der Käufer den Kaufpreis für das Grundstück bei einer Anwaltskanzlei als Treuhänder der Genotec in bar hinterlegen. Dafür berechnet der Treuhänder gemäß Gebührenordnung 1% der Hinterlegungssumme. Der Treuhänder ist im Vorstand der Genotec. Wir haben nicht den kompletten Kaufpreis beim Treuhänder hinterlegt, sondern noch freie Grundschuldteile von Immobilien. Hier ist zu beachten, dass diese Grundschulden werthaltig sein müssen. Das bedeutet, dass u.U. ein Wertgutachten des Objektes notwendig ist, was sehr teuer ist. Wir hatten die Möglichkeit durch die Höhe der Hinterlegung (150% des Grundstückpreises 200.000,00 €) die Kosten des Gutachtens zu sparen.

Hier besteht schon ein erhebliches Hindernis, da nicht jeder Bauwillige der Genotec den Kaufpreis des Grundstücks hinterlegen kann. Das ist ko Kriterium.

Punkt 7b)
Mit Datum 4. Januar 2012 wurde die Umsetzung des Projektes wieder zurückgezogen. In der Zwischenzeit hat auch der Vorstand gewechselt. Herr Jens Meier wurde per 1.1.2012 Vorstandsvorsitzender der Genotec. Im Impressum der Genotrade (Vertriebsgesellschafter) ist er immer noch Inhaber.

Punkt 8
Am 7. Januar 2012 wurden Alternativobjekte eingereicht. Auch eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung in Berlin Friedrichshain. Es würde von uns die Kriterien der Umsetzbarkeit vor Einreichung überprüft. Im Februar wurde der Umsetzung zugestimmt. Am 22.2.2012 wurde das Wertgutachten veranlasst. Die Umsetzung lief an.

Punkt 8a)
Einsatz eines Vertrages mit 10.000,00 € Guthaben. Erwerbspreis der Genotec 99.000,00 €. Zuzahlung von uns 5.000,00 € plus ca. 20.000,00 € Renovierungskosten.

Bei 99.000,00 € Einsatz der Genotec hatten wir eine Leistung von 35.000,00 €. Somit über 1/3 und keine 10% wie in der Werbung. Mit Datum 10. Mai erfolgte dann plötzlich der Rückzug aus der Umsetzung. Begründung: Zu geringe Instandhaltung und zu viele Einheiten im Treppenhaus. (Es sind 12 Einheiten)

Punkt 9
Die Einreichungen am 7.1.2012 hatten jedoch bewirkt, dass man das Projekt Binz wieder aufgenommen hat. Aber es war schwierig hier weiter zu kommen. Allein ab März 2012 wurden über 40 Emailanfragen des Grundstückverkäufers nicht beantwortet. Die Umsetzung des Grundstücksankaufs lief nun schon seit Mai 2011. Der Verkäufer hatte immer noch nicht aufgegeben (da hatte die Genotec ein Problem). Nun schreibt er Emails um sich nach dem Stand der Beurkundung zu erkundigen. Man reagiert einfach auf 40 Mails nicht. Aber damit ist das Problem eben nicht vom Tisch. Es muss eine andere Lösung bei der Genotec gefunden werden.

Fazit:

Am 31. Mai 2012 wurde ich zu einer Besprechung mit dem Vorstand Herrn Reinert nach Ludwigsburg gebeten. Dies war in der Zwischenzeit die 6. Besprechung.

Hier wurden zu den einzelnen Punkten folgende Ausführungen gemacht:

Punkt 4) die Zuteilungsmodalitäten wurden besprochen. Dem Vorstand wurde der Vertrag mit den entsprechenden Abschlussdaten vorgelegt. Ihm wurde vorgehalten, dass seit dem 27.6.2011 keine Zuteilungen mehr erfolgt sind. Eine befriedigende Auskunft wurde nicht erteilt. Mit den Aussagen können sie nichts anfangen.

Das Projekt Binz/Rügen wurde wegen wie von uns erwartet abgelehnt. Die Risiken wären zu hoch. Als Schwerpunkt wurde mehrfach ausgeführt, dass das Projekt nicht in Baden Württemberg zur Umsetzung kommen soll. Die Umsetzung des Projektes sollte dahingehend erfolgen, dass die Genotec 2/3 über Verträge abdeckt und wir 1/3. So war dies kommuniziert. Bei dieser Verteilung war dem Vorstand das Risiko bei einem Neubau zu hoch, insbesondere da das Projekt nicht in BW liegt.

Die Umsetzung mit über 30% Eigenkapital der Gesamtkosten eines Bauprojektes beim Genossen ist der Genotec immer noch zu riskant, insbesondere außerhalb von Baden Württemberg.

Umsetzung Berlin wurde dahingehend begründet, dass das Projekt mit 2/3 Genotec und 1/3 nicht umgesetzt wird, da der Standort außerhalb von Baden Württemberg liegt und die Risiken noch zu hoch sind.

Die Problematik einer Umsetzung außerhalb von Baden Württemberg wurde in der Besprechung mindestens sechs Mal eingehend hervorgehoben.

Das Problem, dass die Genotec nunmehr 8.000 Genossen hat, die Projekte umsetzen möchten und im Jahr nur 50 (100 angestrebt) Projekte umgesetzt werden, wurde auch behandelt. Der Vorstand brachte zum Ausdruck, dass die Mitarbeiter nicht an Unterbeschäftigung leiden, weil sie nur 50 Objekte im Jahr umsetzen, sondern sehr stark damit belastet sind Projekte zu prüfen und entsprechend dann „AUSGEWÄHLTE“ zur Umsetzung zuzuführen. Es werden sehr viele Projekte eingereicht. Aber es werden „nur“ ca. 50 umgesetzt. Es kam zu keiner Zeit zum Ausdruck, dass der Vorstand beabsichtigt die Zahl der Umsetzungen in Zukunft zu erhöhen. Es wurde auch hier mehrfach die Problematik der Umsetzung von Projekten außerhalb von Baden Württemberg erwähnt.

Es wurde auch Punkt 5 das Schreiben vom 13.3.2010 angesprochen. Es trifft nicht zu, dass die Genotec nur Energiesparhäuser und Fertighäuser der Kampa umsetzt. Richtig ist, dass 2 Häuser von Kampa umgesetzt wurden. Auf der Homepage der Genotrade habe ich auch später keine Fertighäuser mehr gesehen. Somit war die Frage nach über 2 Jahren auch beantwortet!!!!! Alles braucht eben seine Zeit.

Weiter wurde dargelegt, dass 2010 beschlossen wurde, die Bedingungen für die Umsetzung eines Projektes wesentliche Veränderungen vorgenommen. Eine klare Aussage wurde nicht getroffen. Was das auch sein mag. Dabei kam erneut Baden Württemberg zur Sprache.

Zu berücksichtigen ist, dass der Vorstand bis 31.12.2011 ein Banker war. Ein Bankkaufmann geht Geschäfte anders an als ein Jurist. Dies konnte man an den Besprechungen August 2011 und 31. Mai 2012 klar erkennen.

Nun kann sich jeder selbst ein Bild machen, ob ein Vertrag der Genotec zu ihm passt.

Wir haben jetzt im Vertrieb den Beschluss, dass wir Genotec nicht empfehlen.Bei 8.000 Genossen und ca. 50 Umsetzungen sehen wir die Möglichkeit von frustrierten Genossen kurzfristig Verträge jederzeit ohne Provisionen erhalten zu können. Die Genotec verhindert jedoch Überträge.

Jeder kann seinen Vertrag übertragen. Der Käufer hat dann nur eine Sperrfrist von 12 Monaten. So ist die Sache angedacht. Die Praxis sieht auch hier anders aus.

Bei Kündigung bekommt der Genosse frühestens sein Geld in 13 Monaten. Man kann nur zum 31.12. mit 1 Jahr Kündigungsfrist kündigen. Ein Übertrag ist immer günstiger, da bekommt der Genosse sofort sein Geld. Es wird immer Leute geben, die das Geld schnell benötigen. Daher verzichten diese auch auf einen Ausgleich der Provision. Aber das problem Genotec muss bei diesem Deal gelöst werden.

Wer heute einen Vertrag mit Provision abschließt wird diese Provision mit einer Wahrscheinlichkeit über 70% als Leergeld ausbuchen müssen.

Die Möglichkeiten der Umsetzung sind bei 8.000 Genossen (Stand 31.5.2012) und ca. 50 Umsetzungen im Jahr für jeden selbst erkennbar.

Wenn langjährige Vertriebspartner Projekte mit 30% Eigenmitteleinsatz und einem Mietzins von 4,5% p.A. bei einem Bankzinssatz von 3,0% nicht umgesetzt bekommen, sei doch die Frage erlaubt, wie soll das der normale Genosse hinbekommen. Dann noch die vielen persönlichen Vorsprachen. Der seit Jahren bestehende Kontakt zum Vertriebsmanagement und auch zum Vorstandsvorsitzenden.

Wir haben auch versucht einen zugeteilten Vertrag eines Mandanten auf uns zu übertragen. Die Überstragung wurde nicht durchgeführt.

Das Projekt Rügen wird nun über eine Hypothekenbank mit 40% Eigenkapital und natürlich wesentlich günstigeren Konditionen selbst umgesetzt. Das hat Geld gespart und Erfahrungen hinzugewonnen. Aber der Test war den Aufwand einmal wert.

Unsere Verträge bei der Genotec werden bei voller Zuteilung in Baden Württemberg (Stuttgart) umgesetzt. Der Vorgang wird dann wieder zur allgemeinen Information im Netz zur Kenntnisnahme eingestellt werden. Wir werden dann sehen, wie die Genotec in Stuttgart ein Projekt umgesetzt bekommt.