Kritische Analyse des Projekts „LINN25“ (Studentisches Wohnen, München-Trudering)

Projektcharakteristik

Das Projekt LINN25 ist ein Neubauvorhaben für studentisches Wohnen mit 18 Einheiten in München-Trudering. Aktuell befindet sich das Projekt vor dem Baustart (Stand: Dezember 2025) – der Rohbaubeginn ist für April 2026 geplant.

Vermarktung:
3 von 18 Einheiten wurden verkauft, 2 weitere sind reserviert. Die Rückführung des Darlehens erfolgt aus dem Einzelverkauf.

⚖️ Bewertung der Risikostruktur

1. Art des Investments

Es handelt sich um ein nicht besichertes Nachrangdarlehen, das im Insolvenzfall nachrangig bedient wird, d. h.:

Totalverlustrisiko für Anleger besteht.

Nachrangdarlehen bedeuten, dass Anleger im Insolvenzfall erst nach allen anderen Gläubigern (Banken, Lieferanten etc.) bedient werden – häufig bleibt dann kein Kapital zur Rückzahlung übrig.

2. Finanzierungsstruktur

Gesamtinvestition: ca. 5,88 Mio. €

• 4,70 Mio. € – vorrangiges Bankdarlehen

• 0,75 Mio. € – Mezzaninekapital (Crowdinvesting über zinsbaustein.de)

• 0,43 Mio. € – Eigenmittel Projektentwickler

💡 Kritikpunkt: Der Eigenkapitalanteil ist mit nur rund 7,3 % relativ niedrig. Das bedeutet, dass bei Problemen wenig Puffer zur Verfügung steht, bevor auch Nachrangdarlehensgeber betroffen sind.

3. Sicherheiten

Das Crowdinvesting wird nicht durch dingliche Sicherheiten wie eine Grundschuld abgesichert. Als einzige Sicherheit besteht ein notarielles Schuldanerkenntnis der Muttergesellschaft (Better Real Estate GmbH), welches jedoch keine werthaltige Garantie für Rückzahlung darstellt.

📉 Fazit: Es bestehen nur sehr eingeschränkte Sicherheiten. Im Ernstfall könnte das Anerkenntnis wertlos sein.

4. Projektstand und Abhängigkeiten

• Die Baugenehmigung liegt vor

• Rohbaustart ist erst für April 2026 vorgesehen

• Projektabwicklung läuft u. a. über Teil-Generalunternehmer

• Fertigstellung für Juni 2027, Laufzeit des Darlehens bis max. Januar 2028

⚠️ Kritische Punkte:

• Baukostensteigerungen oder Zeitverzug sind nicht auszuschließen

• Die Rückzahlung hängt vollständig vom erfolgreichen Verkauf der Einheiten ab – aktuell sind nur 3/18 verkauft

• In der Vergangenheit haben ähnliche Projekte unter Materialengpässen, Fachkräftemangel und Genehmigungsproblemen gelitten

5. Markt und Lagebewertung

• München ist grundsätzlich ein starker Markt mit hoher Nachfrage nach studentischem Wohnen

• Preisbindung besteht nicht, aber ein Belegungsrecht für Studierende ist im Grundbuch eingetragen

• Trudering ist ein aufstrebender, jedoch nicht zentraler Stadtteil Münchens – wichtig für Preisrealisierung

📈 Potenzial vorhanden, aber: Nur wenn Verkaufsplanung planmäßig verläuft und keine wirtschaftlichen Schocks eintreten (Zinsen, Marktumfeld, Baukosten)

💡 Gesamtbewertung: Chancen vs. Risiken

⚠️ Transparenter Risikohinweis

Anleger sollten sich bewusst sein, dass es sich um ein qualifiziertes Nachrangdarlehen handelt.
Im Falle einer Insolvenz der Projektgesellschaft besteht das Risiko eines vollständigen Verlusts der investierten Summe. Es gibt keine gesetzliche Einlagensicherung oder vorrangige Absicherung durch Vermögenswerte.

📝 Fazit

„LINN25“ bietet ein gut aufbereitetes, ESG-konformes Wohnbauprojekt in einer gefragten Stadt – allerdings befinden sich sowohl das Projekt selbst als auch die Kapitalstruktur in einer frühen, risikobehafteten Phase. Der Erfolg hängt wesentlich vom Verkaufsfortschritt und der Bauausführung ab. In Verbindung mit der nachrangigen Struktur und der geringen Eigenkapitalquote ergibt sich ein überdurchschnittliches Risiko, das Anleger realistisch bewerten sollten.

➤ Nur für risikobewusste Anleger mit Portfolioerfahrung geeignet – keine Kapitalgarantie.