Kritische, aber faire Bilanzanalyse des Jahresabschlusses der AP Management GmbH, Leipzig

Bilanzanalyse: AP Management GmbH (GJ 2023) – Wachstumsfantasie oder Klumpenrisiko?

🔎 1. Zentrale Entwicklungen im Überblick:

• Bilanzsumme fast verdoppelt: von ca. 7,76 Mio. € (2022) auf 12,83 Mio. € (2023)
• Erfreulich: Jahresüberschuss von 62.908 € nach Verlust im Vorjahr
• Kritisch: Eigenkapitalquote bei nur 2,74 % – extrem niedrig für ein Unternehmen mit Bauträgertätigkeit
• Vorräte explodieren: von 0 € auf 11,38 Mio. €, bedingt durch Umgliederung ehemals langfristiger Immobilien aus dem Anlage- ins Umlaufvermögen
• Verbindlichkeiten massiv gestiegen: auf 12,48 Mio. €, davon fast 2,44 Mio. € gegenüber Gesellschaftern

⚖️ 2. Bilanzstruktur: Hohe Risiken durch geringe Kapitaldecke

Die Eigenkapitalquote von unter 3 % ist aus finanzwirtschaftlicher Sicht alarmierend niedrig. Bauträger mit solch geringer Risikodeckung sind in wirtschaftlich volatilen Zeiten – wie aktuell in der Bau- und Immobilienbranche – besonders anfällig für externe Schocks (Zinsen, Projektverzögerungen, Finanzierungsengpässe).

Die Bilanzstruktur lässt darauf schließen, dass das operative Geschäft stark durch Fremdmittel – vor allem Gesellschafterdarlehen – finanziert wird. Diese könnten im Krisenfall zurückgefordert oder nicht verlängert werden.

🏗️ 3. Vorräte: Chancenreich, aber hoch spekulativ

Der größte Bilanzposten – über 11 Mio. € in Vorräten – besteht aus Immobilienprojekten, die ursprünglich im Anlagevermögen gehalten wurden. Die neue Strategie: kurzfristige Veräußerung.

Das bedeutet:

• Erfolgsabhängigkeit von Verkaufserlösen
• Risiken durch Verzögerungen, Preisverfall oder Marktstillstand
• Der Jahresüberschuss 2023 basiert vermutlich nicht auf realisierten Gewinnen, sondern eher auf geplanten Projekten und aktivierten Herstellungskosten

🧾 4. Gewinn- und Verlustrechnung: Positiver Trend – aber mit Fragezeichen

• Das operative Ergebnis ist positiv (Rohergebnis: 235 T€), jedoch massiv rückläufig im Vergleich zu 2022 (465 T€)
• Zinsaufwendungen hoch: -133.650 € – Zeichen der starken Fremdfinanzierung
• Keine Abschreibungen im Jahr 2023 – plausibel, da die Immobilien nun als Vorräte bilanziert werden und daher nicht abgeschrieben, sondern nur bei Wertverlust abgeschrieben werden

💬 5. Aussage zur Fortführungsprognose: Ein Warnsignal?

Die Geschäftsführung betont selbst:

„Derzeit bestehen wesentliche Unsicherheiten bezüglich der Unternehmensfortführung…“

Dies betrifft vor allem:

• mögliche Verlängerung von Krediten
• anhaltende Absatzschwierigkeiten im Immobilienmarkt

Positiv: Es gibt Liquiditätsstatus und Planungsrechnungen für 2025/2026 – ein professioneller Umgang mit der Krise.
Aber: Diese Prognosen bleiben intern und sind nicht einsehbar – daher mit Vorsicht zu bewerten.

🧾 Fazit: Solides Immobilien-Know-how trifft auf akute Marktrisiken

Die AP Management GmbH zeigt einen positiven Jahresabschluss, der jedoch in erster Linie durch Bilanzierungs- und Strukturänderungen sowie durch Fremdkapital getragen wird. Die neue Strategie (Veräußerung statt Halten) birgt zwar Potenzial, ist aber extrem abhängig vom Immobilienmarkt.

🟠 Was ist besonders kritisch zu sehen?

• Sehr niedrige Eigenkapitalquote
• Hohe Abhängigkeit von Gesellschafterdarlehen
• Umsetzung der Strategie stark abhängig von Verkaufserfolgen in schwierigem Marktumfeld

🔍 Für Stakeholder, Investoren oder Gläubiger gilt: Genau hinsehen, Liquiditätsplanung hinterfragen und Sicherheiten prüfen.