Kritische, aber faire Analyse des Jahresabschlusses 2024 der Vicus Real Estate Leipzig 59 GmbH

 1. Finanzielle Lage – Überblick

Bilanzsumme (Aktiva/Passiva):

• 2024: 20,1 Mio. €
• 2023: 21,0 Mio. €
  → Rückgang um ca. 4,3 % → moderat, aber aufschlussreich in Kombination mit der Ertragslage.

Eigenkapitalquote:

• 2024: 1.070.982 € von 20.112.629 € → ca. 5,3 %
• 2023: 2.431.805 € von 21.017.141 € → ca. 11,6 %
  → Halbierung der Eigenkapitalquote innerhalb eines Jahres – kritisch im Immobilienbereich mit hoher Kapitalbindung.

Jahresfehlbetrag 2024:

• –1.360.822 €
  → Schwere Verlustsituation, insbesondere im Vergleich zum Vorjahresgewinn (offenbar ca. 1,73 Mio. € Gewinn, der 2023 zu hohem Gewinnvortrag führte).

🔍 2. Vermögensseite (Aktiva)

Anlagevermögen:

• Rückgang von 19,29 Mio. € auf 18,83 Mio. € → ca. –2,4 %
• Laut Anhang: Immobilienbestand als zentraler Vermögenswert.
  → Vermutlich planmäßige Abschreibungen oder Verkäufe/Abwertungen (nicht explizit erläutert).

Umlaufvermögen:

• Deutlicher Rückgang um ca. 450.600 €
• Vorräte: –470.813 € → möglicherweise geringere umlagefähige Betriebskosten
• Liquide Mittel: nur noch 51.647 € – kritisch bei laufenden Verbindlichkeiten von fast 1,75 Mio. € kurzfristig.

FAZIT AKTIVA:

→ Knappe Liquidität, sinkendes Vermögen, stark immobilienlastige Bilanzstruktur. Das Unternehmen ist hochgradig illiquide und auf laufende Erträge/Finanzierungen angewiesen.

💼 3. Kapitalstruktur & Schulden (Passiva)

Eigenkapital:

• Rückgang um 1,36 Mio. €, was exakt dem Jahresfehlbetrag entspricht.
• Gewinnvortrag von ca. 2,4 Mio. € wurde fast komplett aufgezehrt.

Verbindlichkeiten:

• Steigen auf 18,8 Mio. € (+2,4 %)
• Über 90 % haben Restlaufzeiten > 1 Jahr – langfristige Finanzierung, was typisch für Immobilienunternehmen ist.
• ABER: kurzfristige Verbindlichkeiten steigen um 320.000 €, während liquide Mittel bei nur 51.647 € liegen → akute Liquiditätslücke.

Rückstellungen:

• Nur leicht gestiegen (+8.600 €), keine außergewöhnlichen Risiken erkennbar.

FAZIT PASSIVA:

→ Die Gesellschaft ist hochverschuldet bei gleichzeitig stark schrumpfendem Eigenkapital. Die Entwicklung deutet auf ein deutlich erhöhtes Risiko für Gläubiger hin.

📉 4. Ergebnisentwicklung und Rentabilität

• Jahresfehlbetrag von 1,36 Mio. € bei einem Vorjahresgewinn → schlechter Trend
• Keine G+V vorhanden, daher keine Details zu Umsatz, Mieten, Kosten, etc.
• Annahme: Rückgänge durch Leerstand, nicht realisierte Mieterträge, höhere Betriebskosten oder nicht weitergereichte Nebenkosten

→ Der starke Verlust trotz vorhandener Immobilien spricht für:

• Bewertungsverluste oder hohe Betriebskosten
• Geringe oder unregelmäßige Einnahmen
• Eventuell auch: Abschreibungen oder Instandhaltungskosten

🧾 5. Weitere Anmerkungen aus dem Anhang

Positiv:

• Keine Fremdwährungsrisiken
• Keine Mitarbeiter – also keine Personalverpflichtungen (aber auch keine operative Wertschöpfung)
• Keine Nachtragsvorfälle

Kritisch:

• Haftungsverhältnisse von 28,5 Mio. € durch Grundschuldbestellungen → enorme Sicherheiten vergeben, potenzielles Risiko bei Cashflow-Problemen
• Keine Erläuterung zur Ertragssituation oder Maßnahmen zur Ergebnisverbesserung
• Geschäftsführerwechsel im November 2024 → möglicherweise Umstrukturierung nach Problemen

📌 Zusammenfassung: Stärken & Schwächen

✅ Stärken

• Immobilienwert bleibt weitgehend stabil
• Langfristige Finanzierung (geringes Refinanzierungsrisiko)
• Bilanzierungsregeln sauber eingehalten
• Keine Personal- oder Währungsrisiken
• Detaillierter Anhang, solide formale Qualität

❌ Schwächen / Risiken

• Starker Jahresverlust trotz Vorjahresgewinn
• Liquiditätsengpass durch sehr geringe Barmittel bei steigenden kurzfristigen Verbindlichkeiten
• Stark gesunkenes Eigenkapital → Gefahr von bilanzieller Überschuldung bei weiteren Verlusten
• Hohe Haftungen durch Grundschulden → stark fremdfinanziert, geringe Flexibilität
• Fehlende Transparenz zu Ertragsquellen, Cashflows und Verlustursachen

⚠️ Empfehlungen / Ausblick

1. Rasche Analyse der Verlustursachen und Maßnahmen zur Ergebnisverbesserung (z. B. Leerstand, Betriebskostenkontrolle, Mietanpassung).
2. Stärkung der Liquidität notwendig (Eigenmittel oder kurzfristige Linien zur Überbrückung).
3. Kapitalstärkung erforderlich, um Eigenkapitalquote auf ein tragfähiges Niveau (>15 %) zu bringen.
4. Verbesserte Transparenz in Folgeabschlüssen: G+V, Cashflow, Kennzahlen sollten ausgewiesen werden.
5. Kommunikation mit Kreditgebern wichtig: Bei anhaltenden Verlusten droht Covenant-Verletzung oder Refinanzierungsbedarf.