Investigatives Dossier: Novaro Estates aus Liechtenstein

Novaro Estates aus Liechtenstein: Dubai-Immobilien, sechs Prozent Rendite und eine BaFin-Warnung – was steckt hinter dem Geschäftsmodell?

Immobilien in Dubai, ein Einstieg bereits ab 1.000 Euro und eine angestrebte jährliche Rendite von mindestens sechs Prozent: Mit diesem Geschäftsmodell wirbt das Novaro Estates Treuunternehmen aus Vaduz um Anleger.

Was auf den ersten Blick nach einem unkomplizierten Zugang zum internationalen Immobilienmarkt klingt, verdient bei genauerer Betrachtung erhebliche Aufmerksamkeit. Denn deutsche Anleger erwerben gerade keine eigene Immobilie in Dubai. Stattdessen stellen sie einem liechtensteinischen Unternehmen Kapital über eine stille Beteiligung zur Verfügung.

Seit dem 12. November 2026 beschäftigt sich auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht mit dem Angebot. Die BaFin sieht Anhaltspunkte dafür, dass Novaro Estates in Deutschland eine Vermögensanlage öffentlich anbietet, ohne den grundsätzlich erforderlichen Verkaufsprospekt veröffentlicht zu haben.

Unsere Recherche zeigt darüber hinaus einige Besonderheiten, die Anleger kennen sollten.

1. Wer ist Novaro Estates?

Das Novaro Estates Treuunternehmen ist eine im liechtensteinischen Handelsregister eingetragene Gesellschaft mit Sitz in Vaduz.

Die Handelsregisternummer lautet FL-0002.586.058-2.

Eine wesentliche Erkenntnis unserer Recherche: Die Gesellschaft wurde nicht erst 2026 gegründet. Sie existiert bereits seit mehreren Jahren und ist unter verschiedenen Bezeichnungen aufgetreten.

Bis Februar 2026 firmierte sie als SCC Stellar Compliance and Consulting Treuunternehmen. Als weitere frühere Bezeichnung ist Scientific Association for Education and Consulting Trust reg. dokumentiert.

Mit Handelsregistermeldung vom 24. Februar 2026 wurde die Umbenennung in Novaro Estates veröffentlicht. Zugleich erfolgte eine Änderung des Gesellschaftszwecks.

Seitdem umfasst dieser insbesondere Unternehmensberatung, Projektmanagement, Immobiliengeschäfte und verschiedene Dienstleistungen.

Eine solche Umfirmierung ist rechtlich grundsätzlich zulässig und für sich genommen kein Hinweis auf Unregelmäßigkeiten.

Für Anleger stellt sich allerdings die Frage, welche wirtschaftliche Tätigkeit das Unternehmen vor der Umbenennung tatsächlich ausübte und welche Erfahrungen es bereits im internationalen Immobiliengeschäft besitzt.

2. Dubai-Immobilien als Verkaufsargument

Novaro Estates präsentiert sich als Anbieter eines digitalen Zugangs zu Immobilieninvestitionen in Dubai.

Nach eigenen Werbeaussagen sollen Anleger bereits mit 1.000 Euro einsteigen können. Das Unternehmen stellt eine angestrebte jährliche Rendite von sechs Prozent oder mehr in Aussicht.

Als empfohlene Beteiligungsdauer werden mindestens fünf Jahre genannt.

Das Kapital der Anleger soll gebündelt und für die Entwicklung, den Erwerb, die Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilienprojekten verwendet werden.

Dabei stellt das Unternehmen besonders die vermeintlichen Vorteile des Immobilienmarktes Dubai heraus: Wachstum, Mietnachfrage und langfristige Wertsteigerung.

Aber bereits hier muss ein entscheidender Unterschied gemacht werden.

Der Anleger investiert nicht unmittelbar in eine Wohnung oder ein Grundstück in Dubai. Er erwirbt nach der beschriebenen Vertragsgestaltung vielmehr eine stille Beteiligung an einem Unternehmen in Liechtenstein.

Ein grundbuchlich gesichertes Eigentumsrecht an einer bestimmten Immobilie entsteht dadurch nicht.

3. Die BaFin-Warnung vom 12. November 2026

Die deutsche Finanzaufsicht hat Anhaltspunkte dafür festgestellt, dass Novaro Estates eine prospektpflichtige Vermögensanlage öffentlich in Deutschland anbietet, ohne den dafür erforderlichen Verkaufsprospekt veröffentlicht zu haben.

Maßgeblich ist § 6 des Vermögensanlagengesetzes.

Der Verkaufsprospekt soll Anlegern eine strukturierte Grundlage bieten, um die wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken einer Geldanlage beurteilen zu können.

Dazu gehören beispielsweise Informationen über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, die Verantwortlichen, die Mittelverwendung sowie mögliche Verlustszenarien.

Wichtig ist allerdings die rechtliche Einordnung: Die BaFin hat mit ihrer Mitteilung weder einen Betrug festgestellt noch die Insolvenz der Gesellschaft behauptet.

Es handelt sich um einen aufsichtsrechtlichen Warnhinweis zu einer möglichen Verletzung der Prospektpflicht.

Für Anleger ist dieser Hinweis dennoch erheblich.

4. Der qualifizierte Nachrang – eine besonders wichtige Vertragsklausel

Bei der Prüfung der veröffentlichten Allgemeinen Geschäftsbedingungen fällt insbesondere § 6 auf.

Darin wird ein qualifizierter Nachrang der Anlegerforderungen vereinbart.

Vereinfacht bedeutet das: Rückzahlungen und Gewinnausschüttungen können ausgeschlossen sein, solange sie die Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung des Unternehmens herbeiführen oder vertiefen würden.

Im Insolvenzfall sollen die Ansprüche der stillen Gesellschafter hinter den Forderungen sämtlicher nicht nachrangiger Gläubiger zurückstehen.

Damit können Anleger in eine wirtschaftlich besonders nachteilige Position geraten.

Bemerkenswert ist außerdem, dass die Nachrangvereinbarung nach den veröffentlichten Bedingungen auch nach Beendigung des Beteiligungsverhältnisses fortgelten soll.

Zwar schließen die AGB eine vertragliche Nachschusspflicht und eine unmittelbare Verlustbeteiligung aus. Daraus folgt jedoch keineswegs, dass das eingesetzte Kapital sicher wäre.

Kann das Unternehmen seine Rückzahlungsverpflichtungen wirtschaftlich nicht erfüllen, droht trotz dieser Regelungen ein erheblicher Verlust bis hin zum Totalverlust.

Gerade diese Unterscheidung sollte jedem Anleger verständlich erläutert werden.

5. Sechs Prozent – aber worauf genau?

Eine weitere interessante Formulierung findet sich in der Gewinnregelung.

Danach erhält der stille Gesellschafter sechs Prozent des ausschüttungsfähigen Jahresgewinns seines Beteiligungsverhältnisses.

Auf der Internetpräsenz wird dagegen eine jährliche Zielrendite von mindestens sechs Prozent beworben.

Diese unterschiedlichen Formulierungen werfen Fragen auf.

Beziehen sich die sechs Prozent auf die investierte Einlage oder auf einen vertraglich definierten Gewinnanteil? Wie wird der ausschüttungsfähige Jahresgewinn ermittelt? Welche Kosten werden zuvor abgezogen?

Die veröffentlichten Angaben reichen für eine verlässliche Berechnung der tatsächlichen Rendite nicht aus.

Eine garantierte Verzinsung verspricht das Unternehmen nach seinen Vertragsbedingungen ausdrücklich nicht.

6. Kündigung und Verfügbarkeit des Anlegergeldes

Auch die Kündigungsregelungen verdienen Aufmerksamkeit.

Die AGB schließen eine ordentliche Kündigung während der vereinbarten Vertragslaufzeit aus.

Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund soll möglich bleiben.

Hinzu kommt, dass eine Übertragung der Beteiligung grundsätzlich die schriftliche Zustimmung des Unternehmens voraussetzt.

Für Anleger bedeutet das: Das investierte Geld kann über einen längeren Zeitraum gebunden sein. Einen jederzeit verfügbaren Rückzahlungsanspruch gibt es nach dieser Vertragsstruktur nicht.

Wer kurzfristig über sein Kapital verfügen muss, sollte solche Beteiligungen besonders kritisch betrachten.

7. Wer entscheidet über die Verwendung des Geldes?

Nach den Vertragsbedingungen kann Novaro Estates spezialisierte Dienstleistungsunternehmen und andere Gruppengesellschaften in die operative Umsetzung einbeziehen.

Zugleich beansprucht das Unternehmen die unternehmerische Entscheidungsbefugnis über seine Projekte.

Eine festgeschriebene Anlagepolitik soll ausdrücklich nicht bestehen.

Das bedeutet: Die Entscheidung über die Verwendung der Anlegergelder liegt weitgehend bei der Gesellschaft.

Stille Gesellschafter sollen Jahresabschlüsse und Beteiligungsübersichten über ein Kundenportal erhalten. Weitergehende Mitwirkungsrechte bei der Auswahl oder Steuerung einzelner Projekte werden jedoch ausgeschlossen.

Für Anleger ist deshalb entscheidend, ob das Unternehmen konkret nachweisen kann, welche Immobilien erworben wurden, welche Gesellschaften daran beteiligt sind und welche Einnahmen tatsächlich erzielt werden.

8. Eine weitere Gesellschaft unter derselben Adresse

Unsere Registerrecherche ergab außerdem eine Verbindung zur Green Guard Holding Aktiengesellschaft.

Diese Gesellschaft wurde im Juli 2025 in Liechtenstein gegründet. Im Februar 2026 wurde ihre Zustelladresse auf eine Anschrift bei Novaro Estates geändert.

Bereits bei ihrer Gründung war eine Zustelladresse beim damaligen SCC Stellar Compliance and Consulting Treuunternehmen angegeben.

Damit besteht eine dokumentierte registerrechtliche Verbindung über die Geschäftsadresse.

Ob darüber hinaus personelle, gesellschaftsrechtliche oder wirtschaftliche Verflechtungen bestehen, konnte nicht abschließend festgestellt werden.

Eine gemeinsame Geschäftsadresse ist für sich genommen kein Beleg für gemeinsame Eigentümer oder eine operative Zusammenarbeit.

9. Was wir bisher nicht nachvollziehen konnten

Trotz der öffentlich verfügbaren Informationen bleiben wesentliche Fragen offen.

Nicht unabhängig belegt werden konnten insbesondere der Umfang des tatsächlich eingeworbenen Anlegerkapitals, die Zahl der deutschen Investoren, die wirtschaftlich Berechtigten sowie die konkrete Vermögenslage der Gesellschaft.

Ebenso fehlen uns unabhängig überprüfte Nachweise zu den beworbenen Immobilienprojekten in Dubai.

Welche Grundstücke oder Gebäude gehören zum wirtschaftlichen Einflussbereich von Novaro Estates? Welche Projektgesellschaften übernehmen die Umsetzung? Welche Immobilienbewertungen liegen vor?

Und besonders wichtig: Sind die angeblich vorhandenen Immobilienwerte rechtlich und wirtschaftlich tatsächlich so zugeordnet, dass sie im Krisenfall zur Befriedigung der Anlegerforderungen beitragen könnten?

Diese Fragen müssen beantwortet werden, bevor sich die Werbeaussagen zur wirtschaftlichen Substanz des Angebots abschließend beurteilen lassen.

10. Welche Rechte haben Anleger?

Für bereits beteiligte Anleger ist die BaFin-Mitteilung ein Anlass, ihre rechtliche Situation überprüfen zu lassen.

Dabei kommen insbesondere die Prospektpflicht, mögliche Informationspflichtverletzungen und die Wirksamkeit einzelner Vertragsklauseln in Betracht.

Auch die Regelungen über Nachrang, Kündigung und Gerichtsstand verdienen eine individuelle juristische Prüfung.

Ein fehlender erforderlicher Verkaufsprospekt kann unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen Ansprüche auslösen. Ob dies im konkreten Fall zutrifft, hängt jedoch von der jeweiligen Beteiligung und den Umständen des Vertragsschlusses ab.

Anleger sollten sämtliche Vertragsunterlagen, Zahlungsnachweise, Werbematerialien und Mitteilungen des Unternehmens sichern.

Von zusätzlichen Einzahlungen sollte jedenfalls so lange abgesehen werden, bis die offenen Fragen zur rechtlichen und wirtschaftlichen Grundlage des Investments geklärt sind.

11. Die entscheidenden Fragen an Novaro Estates

Aus unserer Sicht sollte das Unternehmen insbesondere folgende Punkte transparent beantworten:

1. Warum wurde für das öffentliche Angebot in Deutschland bislang kein von der BaFin gebilligter Verkaufsprospekt veröffentlicht?
2. Wie viel Anlegerkapital wurde seit Beginn des Angebots tatsächlich eingeworben?
3. Welche konkreten Immobilienprojekte in Dubai wurden bislang erworben oder finanziert?
4. Wer sind die wirtschaftlich Berechtigten und maßgeblichen Entscheidungsträger?
5. Welche Beziehungen bestehen zu anderen Gesellschaften, insbesondere zur Green Guard Holding AG?
6. Wie berechnet sich die beworbene Zielrendite von sechs Prozent?
7. Wie wird sichergestellt, dass Anleger die wirtschaftlichen Folgen des qualifizierten Nachrangs vollständig verstehen?
8. Welche unabhängig geprüften Jahresabschlüsse, Immobilienbewertungen und Mittelverwendungsnachweise können interessierten Anlegern vorgelegt werden?

Unser Fazit: Vielversprechende Immobilienwerbung ersetzt keine wirtschaftliche Transparenz

Novaro Estates verbindet drei Elemente, die im Vertrieb von Kapitalanlagen häufig attraktiv erscheinen: den internationalen Immobilienmarkt Dubai, einen niedrigen Mindestanlagebetrag und eine vergleichsweise hohe angestrebte Rendite.

Entscheidend ist jedoch nicht das Werbeversprechen, sondern die tatsächliche rechtliche und wirtschaftliche Konstruktion.

Die veröffentlichten AGB zeigen, dass Anleger ihr Kapital einer liechtensteinischen Gesellschaft zur Verfügung stellen, ohne unmittelbare Eigentumsrechte an Immobilien zu erhalten.

Gleichzeitig unterliegen ihre Forderungen einem qualifizierten Nachrang und ihre Möglichkeiten zur vorzeitigen Vertragsbeendigung sind eingeschränkt.

Hinzu kommt die aktuelle BaFin-Mitteilung über Anhaltspunkte für einen fehlenden Verkaufsprospekt.

Das sind gewichtige Gründe für eine besonders sorgfältige Prüfung.

Es wäre unzulässig, allein daraus einen Betrug oder eine bereits eingetretene finanzielle Schädigung abzuleiten. Ebenso falsch wäre es aber, die erkennbaren Risiken zu verharmlosen.

Für diebewertung.de bleibt deshalb eine zentrale Frage offen:

Wo genau befindet sich das Geld der Anleger, und welche überprüfbaren Vermögenswerte stehen ihm gegenüber?

Solange diese Frage nicht nachvollziehbar beantwortet ist, sollten Anleger die wirtschaftlichen Risiken einer Beteiligung an Novaro Estates keinesfalls unterschätzen.