Hinweis: Dieses Interview dient der allgemeinen rechtlichen Einordnung von Auslandsimmobilien-Investments und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar.

„Traumhaus und Investment sind zwei unterschiedliche Dinge“

Frage: Frau Rechtsanwältin Bontschev, das Angebot wirbt mit „Traumhaus auf Mallorca“, Wohnungen ab 185.000 €, Resort-Charakter und garantierten Mieteinnahmen für drei Jahre. Wie betrachten Sie das aus Anlegersicht?

RA Kerstin Bontschev:
Zunächst muss man sauber trennen:
Ein emotional beworbenes „Traumhaus“ ist nicht automatisch ein wirtschaftlich sinnvolles Investment.

Sobald Begriffe wie Mietgarantie, Rendite, Resort, Partnerschaft mit 40 Jahren Erfahrung auftauchen, verlässt man den reinen Immobilienkauf zur Eigennutzung und betritt den Bereich eines Kapitalanlageprodukts. Und Kapitalanlagen unterliegen wirtschaftlichen Risiken.

„Mietgarantie – was genau ist garantiert?“

Frage: Die Mieteinnahmen sollen für drei Jahre garantiert sein. Klingt sicher. Ist es das?

RA Bontschev:
Eine Mietgarantie ist nur so gut wie der Garantiegeber.

Wichtige Fragen sind:

• Wer gibt die Garantie? Die Bauträgergesellschaft? Eine separate Betreibergesellschaft?
• Ist die Garantie bankbesichert?
• Was passiert im Insolvenzfall?
• Sind Bedingungen geknüpft (z. B. verpflichtende Eigennutzungsbeschränkung oder Teilnahme am Vermietungspool)?

Außerdem gilt: Drei Jahre Garantie sind im Immobilienbereich ein sehr kurzer Zeitraum. Danach trägt der Eigentümer das volle Vermietungs- und Marktrisiko.

„Preise ohne Nebenkosten sind kein Endpreis“

Frage: Der Einstiegspreis beginnt bei 185.000 €, allerdings ohne Steuern, Notar- und Rechtskosten. Was bedeutet das konkret?

RA Bontschev:
In Spanien – speziell auf Mallorca – kommen erhebliche Nebenkosten hinzu:

• Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (je nach Objektart)
• Notar- und Grundbuchkosten
• Anwaltliche Begleitung
• ggf. Stempelsteuer
• ggf. Möblierung, wenn nicht im Kauf enthalten

Realistisch muss man mit 10–15 % Zusatzkosten rechnen. Das wird in Werbeanzeigen oft nicht deutlich hervorgehoben.

„Resort-Betrieb bedeutet Abhängigkeit vom Betreiber“

Frage: Es handelt sich offenbar um eine Anlage im Resort-Stil. Welche Risiken ergeben sich daraus?

RA Bontschev:
Bei Resort- oder Aparthotel-Konzepten ist der Eigentümer häufig an einen Betreiber gebunden.

Typische Risiken:

• Pflicht zur Teilnahme am Vermietungsprogramm
• Einschränkungen der Eigennutzung
• Managementgebühren
• Instandhaltungsrücklagen
• Sonderumlagen
• Kündigungsfristen im Betreibervertrag

Man sollte prüfen:

• Wie hoch sind die laufenden Betreibergebühren?
• Wie transparent ist die Abrechnung?
• Kann ich aus dem Vermietungsmodell aussteigen?

„Wertschwankungen werden ausdrücklich erwähnt“

Frage: Im Kleingedruckten steht, dass Immobilienwerte Schwankungen unterliegen und Kapital einem Risiko ausgesetzt ist. Ist das ein Warnsignal?

RA Bontschev:
Das ist juristisch korrekt – und ehrlich. Immobilien sind keine festverzinslichen Anlagen. Mallorca ist zwar ein attraktiver Standort, aber:

• Tourismus ist konjunkturabhängig.
• Politische Entscheidungen können Ferienvermietungen einschränken.
• Zinsentwicklung beeinflusst Preise.
• Angebot und Nachfrage schwanken.

Wer nur wegen der „Mietgarantie“ investiert und auf dauerhafte Wertsteigerung spekuliert, geht ein Marktrisiko ein.

„Auslandsimmobilie = anderes Rechtssystem“

Frage: Welche Besonderheiten gelten bei spanischen Immobilienkäufen?

RA Bontschev:
Sehr wichtig:

• Es gilt spanisches Recht.
• Vertrags- und Gewährleistungsregeln unterscheiden sich vom deutschen Recht.
• Bauträgerverträge müssen sorgfältig geprüft werden.
• Baufortschrittszahlungen sollten abgesichert sein.
• Eine unabhängige Due Diligence vor Ort ist unerlässlich.

Ich rate dringend zu einem unabhängigen spanischen Anwalt, der ausschließlich die Interessen des Käufers vertritt.

„Marketing ersetzt keine rechtliche Prüfung“

Frage: Die Website wirbt mit 40 Jahren Erfahrung und internationaler Präsenz. Gibt das Sicherheit?

RA Bontschev:
Erfahrung ist positiv, ersetzt aber keine Vertragsprüfung. Entscheidend ist:

• Wer ist mein konkreter Vertragspartner?
• Welche Gesellschaft steht hinter dem Projekt?
• Wie ist deren wirtschaftliche Situation?
• Gibt es Referenzprojekte, die vergleichbar sind?

„Emotionale Kaufentscheidung ist gefährlich“

Frage: Was ist aus Ihrer Erfahrung der häufigste Fehler bei solchen Investments?

RA Bontschev:
Die Kombination aus Urlaubsgefühl und Renditeversprechen.

Viele Käufer denken:
„Ich habe eine Ferienwohnung UND eine Kapitalanlage.“

Tatsächlich haben sie:

• Laufende Kosten
• Steuerpflicht in Spanien
• Steuerliche Meldepflicht in Deutschland
• Verwaltungsaufwand
• Wechselkurs- und Zinsrisiken (falls finanziert)

Eine Ferienimmobilie ist kein passives Investment.

Checkliste für Anleger

Rechtsanwältin Bontschev empfiehlt vor Vertragsunterzeichnung:

1. Kaufvertrag vollständig juristisch prüfen lassen
2. Mietgarantievertrag separat prüfen
3. Betreibervertrag analysieren
4. Gesamtkosten inkl. Nebenkosten berechnen
5. Steuerliche Beratung in Deutschland UND Spanien einholen
6. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten langfristig kalkulieren
7. Szenario ohne Mietgarantie durchrechnen
8. Exit-Strategie überlegen (Wiederverkauf, Marktliquidität)

Abschließende Einschätzung

Frage: Würden Sie pauschal von einem solchen Investment abraten?

RA Bontschev:
Nein, nicht pauschal. Mallorca ist ein etablierter Immobilienmarkt. Aber man sollte es nicht als „sichere Rendite mit Urlaubsbonus“ betrachten.

Es ist eine Auslandsimmobilie mit unternehmerischem Risiko.
Wer investiert, sollte konservativ kalkulieren und rechtlich umfassend prüfen.

Emotion darf niemals die Vertragsprüfung ersetzen.