Redaktion: Herr Blazek, am 21. Mai 2026 verhandelt der Bundesgerichtshof in Sachen I ZR 111/25 einen Fall, der weitreichende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben könnte. Worum geht es genau?
Daniel Blazek: Es geht um die Frage, wann der gesetzlich vorgeschriebene Halbteilungsgrundsatz für Maklerprovisionen bei Einfamilienhäusern greift – also ob Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen tragen müssen. Konkret wird geklärt, ob dieser Grundsatz auch dann gilt, wenn ein Objekt, das objektiv betrachtet kein Einfamilienhaus ist – in diesem Fall ein vermietetes Zweifamilienhaus –, vom Käufer aber zu Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts genutzt werden soll. Und entscheidend ist: Muss der Makler diesen Nutzungszweck schon beim Vertragsabschluss kennen, oder reicht es, wenn der Käufer ihn später mitteilt?
Redaktion: Warum ist dieser Fall so bedeutsam?
Daniel Blazek: Weil es um die Reichweite einer recht neuen gesetzlichen Regelung geht – § 656c BGB. Diese Vorschrift wurde 2020 eingeführt, um private Käuferinnen und Käufer vor übermäßigen Maklerkosten zu schützen. Der Gesetzgeber hat vorgesehen, dass die Maklerprovision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen nur hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden darf, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Nun stellt sich die Frage: Was gilt, wenn das Objekt laut Exposé und Vertrag ein Zweifamilienhaus ist, der Käufer es aber wie ein Einfamilienhaus nutzen möchte?
Redaktion: Wie sieht der konkrete Streitfall aus?
Daniel Blazek: Ein Makler hatte ein vermietetes Zweifamilienhaus vermittelt. Der Käufer unterschrieb den Maklervertrag online, ohne zuvor seinen konkreten Wohnnutzungswunsch äußern zu können. Erst bei späteren Besichtigungsterminen sagte er dem Makler, dass er das Haus selbst mit seiner Familie bewohnen wolle – also wie ein Einfamilienhaus. Der Makler fordert nun eine volle Provision von 6 % des Kaufpreises. Der Käufer argumentiert: Das sei unzulässig, da der Makler auch für den Verkäufer tätig war und die Provision nach dem Halbteilungsprinzip aufgeteilt werden müsse. Die Vorinstanzen gaben jedoch dem Makler recht.
Redaktion: Was war die Begründung der Gerichte bisher?
Daniel Blazek: Das Landgericht und das Kammergericht Berlin haben gesagt: Maßgeblich ist, was der Makler beim Abschluss des Vertrags erkennen konnte. Und objektiv war das Haus eben ein Zweifamilienhaus – also kein Fall für den Halbteilungsgrundsatz. Wenn der Erwerbszweck des Käufers erst später kommuniziert wird, ist das laut diesen Gerichten zu spät. Die Offenlegung müsse vor oder beim Abschluss des Maklervertrags erfolgen.
Redaktion: Was könnte der BGH nun entscheiden?
Daniel Blazek: Der BGH könnte diese Sicht bestätigen – dann bliebe es dabei, dass Käufer aktiv und frühzeitig den Wohnzweck mitteilen müssen, wenn sie vom Halbteilungsgrundsatz profitieren wollen. Möglich ist aber auch, dass der BGH sagt: Es kommt nicht allein auf die objektive Beschaffenheit der Immobilie an, sondern auf die tatsächliche Nutzung durch den Käufer – zumindest dann, wenn diese dem Makler noch vor dem Abschluss des Kaufvertrags bekannt gemacht wird. Das würde Käufer deutlich stärken.
Redaktion: Welche Folgen hätte eine verbraucherfreundliche Entscheidung?
Daniel Blazek: Sollte der BGH die spätere Offenlegung des Erwerbszwecks ausreichen lassen, müssten Makler künftig noch genauer dokumentieren, was sie wann vom Käufer erfahren haben. Es würde außerdem mehr Fälle geben, in denen Käufer Anspruch auf eine hälftige Teilung der Provision oder gar Rückzahlung zu viel gezahlter Beträge haben. Das wäre ein starker Eingriff in das bisherige Geschäftsmodell vieler Makler.
Redaktion: Gibt es aus Ihrer Sicht Klarstellungsbedarf im Gesetz?
Daniel Blazek: Definitiv. Der Gesetzestext in § 656c BGB spricht nur allgemein von „Einfamilienhaus“ – ohne Definition. Auch die Rolle des Erwerbszwecks und der Zeitpunkt seiner Mitteilung bleiben offen. Der Fall zeigt exemplarisch, dass diese Unklarheiten nun von der Rechtsprechung geklärt werden müssen. Ein kluges, differenziertes Urteil des BGH wäre hier sehr zu begrüßen.
Redaktion: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Blazek.
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