Hier ist eine faire und kritische Anlegeranalyse des Fonds WIDe Fonds 9 geschlossene Investment GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr 2023 – aus Anlegersicht, mit Chancen, Risiken und kritischen Punkten:

📊 Gesamteindruck: Stabil strukturiert, aber (noch) keine Ertragsstärke

Fondsbewertung (aus Anlegersicht): ⚖️ ambivalent mit Tendenz zu vorsichtig kritisch

• Positiv: Eigenkapitalquote sehr hoch, breite Objektstreuung in Sachsen, guter Prüfungsvermerk
• Negativ: Verlust seit Fondsstart, keine Auszahlungen aus Gewinnen, hohe Kosten, Leerstandsrisiken

✅ Stärken / Chancen

1. Solide Eigenkapitalbasis

• Eigenkapitalquote von 91,9 % ist außergewöhnlich hoch.
• Keine Bankfinanzierung auf Fondsebene → geringes Leverage-Risiko.

2. Klares Anlageprofil

• Fokus auf mitteldeutsche Bestandsimmobilien mit Potenzial zur Wertsteigerung.
• Investitionen laufen über 100%ige Tochtergesellschaften, was Strukturtransparenz schafft.

3. Objektwachstum

• Von 334 auf 471 Einheiten gewachsen → Wachstum bei Wohnungen und Gewerbeeinheiten.
• Investitionspipeline vorhanden (14 Objekte in 2023 gekauft, aber noch nicht im Besitz).

4. Ordnungsgemäß testierter Abschluss

• Wirtschaftsprüfer bestätigen korrekte Rechnungslegung und Risikoberichterstattung.
• Keine Einwendungen zur Mittelverwendung und Bilanzlogik.

⚠️ Risiken / Schwächen

1. Negative Fondsperformance

• Jahresergebnis 2023: -2,23 Mio. € Verlust (Vorjahr: -4,3 Mio. €).
• Nettoinventarwert pro Anteil sank auf 776,24 €, trotz ursprünglich 1.000 € Einlage.
• Seit Fondsstart kein einziges positives Jahresergebnis.

2. Ertragslage strukturell schwach

• Erträge 2023: nur 144.000 €, fast nur aus Darlehenszinsen.
• Immobilienerträge (Mieteinnahmen, Verkäufe) spielen bisher kaum Rolle.
• Nicht realisierte Verluste (Neubewertung) von -1,2 Mio. €.

3. Hohe Kosten und Gebührenstruktur

• Verwaltungsgebühren der KVG: 696.344 €, dazu Initialkosten, Transaktionsgebühren etc.
• Transaktionsgebühren von bis zu 13,69 % beim Einzelverkauf (!) sind sehr hoch.
• Erfolgsabhängige Vergütung bis zu 50 % Überschuss über Hürde möglich.

4. Liquidität angespannt

• Nur noch 201.000 € liquide Mittel (Vorjahr: 964.000 €).
• Entnahmen an Anleger wurden auf 1 % p.a. reduziert, Tendenz evtl. weiter abnehmend.
• Einnahmen aus Immobilienverkäufen verzögert oder ungewiss.

5. Leerstände & Mietausfälle

• Leerstandsquote in einzelnen Objekten teils >20 %, z. B. Chemnitz, Leipzig, Dresden.
• Mietausfallquote gesamt: 6,27 % → Liquiditätsrisiko.
• Marktrisiken bei Verkauf von Objekten bestehen.

🧮 Finanzkennzahlen in Kürze (31.12.2023)

📉 Ausblick (Anlegersicht)

• Entwicklung hängt stark von Verkaufserlösen ab. Ohne aktive Verkaufsgewinne bleibt Ertrag gering.
• Der Fonds hat ein hohes Gebührenniveau bei geringem realem Einkommen – das schmälert langfristig die Rendite.
• Die Verluste der Anfangsjahre sind noch nicht aufgeholt, die Substanz (NIW) ist gesunken.
• Angesichts der Marktlage (Zinsen, Baukosten, Nachfrageeinbruch) dürfte es mittelfristig schwer bleiben, Wertsteigerungen zu realisieren.

🟠 Fazit:

Für Anleger in WIDe Fonds 9 gilt:
Der Fonds ist substanziell solide finanziert und gut strukturiert, aber wirtschaftlich noch nicht erfolgreich. Wer investiert, sollte mit langem Zeithorizont, begrenzten Ausschüttungen und Marktrisiken rechnen.

Nur geeignet für Anleger mit:

• hoher Risikoakzeptanz,
• Verständnis für geschlossene Immobilienfonds,
• Bereitschaft, länger auf Erträge zu warten.

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Die Gebührenstruktur des WIDe Fonds 9 ist aus Anlegersicht ein zentraler Risikofaktor – sie ist komplex, hoch und in Teilen erfolgsunabhängig, was die Kapitalrendite erheblich belasten kann. Hier eine faire und differenzierte Analyse:

📌 1. Laufende Verwaltungsvergütung (KVG)

• Bis zu 1,95 % p.a. des durchschnittlichen Nettoinventarwerts (NIW)

• Minimum bis 2022: 250.000 € p.a., im Jahr 2023 gezahlt: 696.344 €

🔎 Kritikpunkt: Die Vergütung ist auch dann fällig, wenn keine Gewinne oder nur Verluste entstehen → erfolgsunabhängige Kostenbelastung für Anleger.

📌 2. Erfolgsabhängige Vergütung der KVG

• Bis zu 50 % des „Übergewinns“, wenn Anteilwert über Einlage + 6,5 % p.a. Zinsen liegt (Hurdle Rate)

• Begrenzung: max. 50 % des durchschnittlichen NIW pro Periode

🔎 Kritikpunkt: Extrem hoher „Carried Interest“ → 50 % Erfolgsbeteiligung ist branchenüblich im Private Equity, aber sehr hoch für geschlossene Publikumsfonds.

📌 3. Transaktionsgebühren

Beim Erwerb:

• 10,43 % des Kaufpreises

  • inkl. Vermittlung, Finanzierung, Makler etc.

  • Im Jahr 2023: 547.733,20 € gezahlt

Beim Verkauf:

• 6,55 % des Verkaufspreises

• Bei Einzelverkauf von Wohneinheiten (Aufteilergeschäft):

  • bis zu 13,69 % (!) → enthält Marketing-, Vertriebskosten, etc.

🔎 Kritikpunkt: Solch hohe Kauf-/Verkaufsgebühren können die Wertentwicklung stark erodieren. Bei häufiger Umschichtung wird ein erheblicher Anteil der Wertschöpfung abgeschöpft.

📌 4. Initialkosten während Platzierungsphase

• 8,37 % der Kommanditeinlagen

  • z. B. Eigenkapitalvermittlungsprovisionen, Konzeption, Organisation, Marketing

🔎 Kritikpunkt: Diese Kosten sind einmalig, aber hoch, sie verringern das Anfangskapital, das tatsächlich für Immobilien eingesetzt wird.

📌 5. Weitere Vergütungen / Auslagerungskosten

• Verwahrstelle: 64.277,91 €

• Treuhänderin, Prüfung, Jahresabschluss, Steuerberatung etc.: zusätzlich rund 150.000 €

• Gesamte Aufwendungen 2023 (ohne Neubewertung): >1,16 Mio. €

💡 Zusammenfassung aus Anlegersicht