GRK Real Estate GmbH & Co. KG Leipzig Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013
Lagebericht
I. Darstellung des Geschäftsverlaufs
1. Gesamtwirtschaftliche Situation in Deutschland
Die deutsche Wirtschaft ist nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2013 um 0,4 % gewachsen. Im Jahr 2012 lag das Wachstum bei 0,7 %. Damit hat sich der konjunkturelle Aufschwung im Vergleich zu den Vorjahren wiederholt abgeschwächt. Im Jahr 2011 lag das Wachstum noch bei 3,3 %. Damit ist die deutsche Wirtschaft Jahr 2013 so schwach gewachsen wie seit 2009 nicht mehr. Entscheidend ist hier der schwache Jahresauftakt. In dem ersten Quartal 2013 konnte keine Veränderung zum Vorjahresquartal festgestellt werden. Nach einem Zuwachs von 0,7 Prozent im zweiten Quartal ging das Wachstum im dritten Quartal auf zunächst auf 0,3 Prozent zurück, um im vierten Quartal noch einmal auf 0,4 Prozent zu steigen. Wie im Vorjahr kam der deutschen Wirtschaft die Binnennachfrage zu Hilfe, maßgeblich dafür war der im Jahr 2013 zu verzeichnende Beschäftigungsrekord. Der Außenhandel trug im Gegensatz zum Vorjahr nicht mehr zum Wachstum der Wirtschaft bei. Für das Jahr 2014 wird dagegen mit einem Wachstum von bis 1,8 % gerechnet, die Prognose wird auf die anhaltend positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt und auf ansteigende Investitionen der Unternehmen gestützt.
2. Branchensituation
Die Branchensituation gestaltete sich wie im Vorjahr unverändert positiv. Im abgelaufenen Jahr 2013 stieg das Transaktions-Volumen des deutschen Immobilienmarkts auf 183,3 Milliarden Euro, was einen Anstieg von ca. 15 Milliarden zum Jahr 2012 bedeutet. Hervorzuheben ist, dass im Freistaat Sachsen mit einem Anstieg von 24,7 % auf 5,8 Milliarden Euro der höchste Anstieg zu verzeichnen ist. Den zweithöchsten Anstieg verzeichnete Berlin mit 23,8 % auf 14,7 Milliarden Euro. Aufgrund der weiterhin anhaltenden Niedrigzinspolitik ist eine gegenläufige Entwicklung bisher nicht abzusehen.
Die Entwicklung auf dem Leipziger Immobilienmarkt verläuft kontinuierlich positiv, die Transaktionszahlen haben um circa acht Prozent zugenommen. 6000 Kauffällen im Jahr 2013 stehen 5500 Kauffälle im Jahr 2012 gegenüber, was einen Anstieg von 9 % bedeutet. Wie in den Jahren zuvor bilden die Eigentumswohnungen mit einem Anteil von 60 % aller Kauffälle den größten Anteil, wobei sich auch hier der Quadratmeterpreis um fünf Prozent erhöhte. Der Teilmarkt für bebaute und unbebaute Grundstücke stabilisierte sich. Bei Gewerbegrundstücken gingen 2013 Käufe und Umsatzzahlen dagegen leicht zurück.
3. Wettbewerbssituation
Die GRK Real Estate GmbH & Co. KG (GRK), ein Tochterunternehmen der GRK-Holding AG, ist einer der Marktführer am Leipziger Immobilienmarkt für den Verkauf von denkmalgeschützten Premium‑Immobilien Die hohe und stetig steigende Nachfrage in Leipzig an Premium‑Immobilien in bevorzugten Lagen kann die GRK als Anbieter hochwertig sanierter Immobilien bedienen.
4. Entwicklung der GRK Real Estate GmbH & Co. KG
Der positive Trend im Immobilienmarkt im Jahr 2013 findet sich auch im Ergebnis der GRK Real Estate GmbH & Co. KG wieder. Seit dem Jahr 2010 wurde das operative Bauträgergeschäft von der Muttergesellschaft GRK-Holding AG auf die Ebene ihrer der Tochtergesellschaften, insbesondere auf die GRK Real Estate GmbH & Co. KG verlagert. Dementsprechend haben sich die Umsatzerlöse bzw. die Betriebsleistung entwickelt. Im Berichtsjahr betrugen die Umsatzerlöse TEUR 22.138 (Vorjahr: TEUR 27.982). Im Geschäftsjahr 2013 war ein Jahresfehlbetrag von TEUR 3.041 (Vorjahr: TEUR 4.703 Jahresüberschuss) auszuweisen.
Die Gesamtleistung erhöhte sich von TEUR 24.071 im Vorjahr auf TEUR 34.838.
a.) Einkauf /Vorratsobjekte
Im Jahr 2013 hat die Gesellschaft 3 Objekte, mit 117 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von ca. 9.350 m² erworben.
Zum Geschäftsjahresende hält die Gesellschaft 14 unsanierte bevorratete Objekte bzw. 929 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von ca. 56.204 m² in ihrem Bestand.
b.) Modernisierung
Die Modernisierung von 7 Objekten, bestehend aus 113 Einheiten mit einer Gesamtfläche von ca. 9.000 m², wurde im Geschäftsjahr 2013 abgeschlossen. Für das laufende Jahr ist die Fertigstellung von 6 Objekten mit 92 Einheiten auf einer Fläche von ca. 7.820 m² beabsichtigt und teilweise bereits realisiert.
c.) Personal‑ und Sachbereich
Zum 31.12.2013 waren 28 Mitarbeiter beschäftigt.
II. Darstellung der Lage der Gesellschaft
1. Ertragslage
Der Anstieg der Betriebsleistung von TEUR 24.070 im Jahr 2012 auf TEUR 34.838 im Jahr 2013 beruht auf der Tatsache, dass beginnend seit dem Jahr 2010 der Schwerpunkt der Bau- und Vertriebsaktivitäten der GRK-Gruppe zur GRK Real Estate verlagert wurde, mit der Baufertigstellung mehrerer Objekte im Jahr 2013 war zwar eine Umsatzrückgang von TEUR 5.845 zu verzeichnen, wegen dem Zuwachs weiterer Bauvorhaben war jedoch eine Steigerung der Betriebsleistung um TEUR 10.768 zu verzeichnen.
Der Materialaufwand ist entsprechend von TEUR 13.158 auf TEUR 27.393 gestiegen.
Der Personalaufwand erhöhte sich um TEUR 306 auf nunmehr TEUR 750. Dies liegt an der Verlagerung von Mitarbeitern von der GRK-Holding AG zur GRK Real Estate GmbH & Co. KG.
Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sank von TEUR 5.738 (2012) auf TEUR -2.989.
Nach dem Jahresüberschuss von TEUR 4.703 im Jahr 2012, war nunmehr ein Jahresfehlbetrag von TEUR 3.041 auszuweisen. Der Rückgang resultiert aus den um TEUR 5.245 gestiegenen Vertriebskosten und dem Umstand, dass aufgrund noch nicht abgerechneter Bauvorhaben Gewinne noch nicht realisiert worden.
2. Finanzlage
Die Eigenkapitalquote beträgt zum 31. Dezember 2013 21 % bei einer Bilanzsumme von TEUR 35.352 (Vorjahr 27 % bei TEUR 18.670).
Zum 31. Dezember 2013 wird ein Eigenkapital von TEUR 7.263 (Vorjahr: TEUR 5.098) ausgewiesen.
Das Vorratsvermögen in Höhe von TEUR 26.852 ist zu TEUR 22.852 durch Eigenmittel finanziert.
Wesentliche Finanzierungsquellen sind neben dem Eigenkapital bei höheren Grundstückspreisen projektfinanzierende Geschäftsbanken. Der Cash – Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit, Investitionstätigkeit und Finanzierungstätigkeit beträgt im Jahr 2013 TEUR -340, (im VJ: TEUR 1.869).
Im Geschäftsjahr 2013 standen zu jeder Zeit ausreichend liquide Mittel zur Verfügung.
3. Vermögenslage
Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr von TEUR 18.670 auf TEUR 35.352 erhöht. Der Zuwachs basiert im Wesentlichen auf dem Anstieg des Vorratsvermögens wegen dem Zuwachs an Bautätigkeit.
Die Rückstellungen sind wie im Vorjahr vorrangig kurzfristig und belaufen sich auf 2 % der Bilanzsumme. Sie betreffen im Wesentlichen nachlaufende Baukosten sowie Gewährleistungsverpflichtungen.
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung positiv entwickelt.
III. Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres bis zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Lageberichts lagen nicht vor.
IV. Risikobericht
Wie in den vorangegangenen Berichtszeiträumen ist die Risikopolitik der GRK vom Bestreben nach nachhaltigem Wachstum und der Steigerung des Unternehmenswertes geprägt. Insoweit werden vor dem Abschluss von Neugeschäften die Chancen und Risiken sorgfältig abgewogen. Hierdurch sollen unangemessene Risiken vermieden oder, sofern möglich, kontrolliert und gesteuert werden. Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Planung und Ausführung der Geschäftsstrategien der Gesellschaft.
Die Geschäftsprozesse und die dazugehörigen Risiken werden mittels einer projektbezogenen Datenbank von den einzelnen Abteilungen kontrolliert und von der Geschäftsleitung laufend angepasst. Das Risikomanagement erfolgt grundsätzlich in zwei Schritten.
Zunächst übernehmen die jeweils für das entsprechende Sachgebiet zuständigen Abteilungen mittels der bereits genannten Datenbank und den durch die Geschäftsleitung aufgestellten Kriterien die Kontrolle und Abwägung der Risiken.
Im zweiten Schritt erfolgt durch den Geschäftsführer der GRK die Kontrolle der Abteilungen sowie die konkrete Sorgfaltsprüfung. Der Geschäftsführer ist insoweit voll in das operative Geschäft eingebunden und fordert die erforderlichen Informationen regelmäßig direkt von den jeweiligen Abteilungen ab.
Als wesentliche Risiken die in einem besonderen Maße unmittelbaren Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben können, sind vor allem das Projektauswahlrisiko, die Abhängigkeit von den Vertriebspartnern, die Aufnahme von Fremdkapital, die jeweils geltenden steuerlichen Abschreibungsbedingungen und der Verlust von Führungskräften zu nennen.
V. Prognosebericht
Das Wirtschaftswachstum lag im ersten Monat des Jahres 2014 mit einem Wachstum von 0,8 % über dem Vorjahresniveau. Für das gesamte Jahr 2014 wird ein Wachstum von 1,8 % erwartet. Maßgeblich sind das weiterhin günstige Finanzierungsumfeld und der damit verbundene Anstieg bei Investitionen der Industrie und dem Konsumverhalten der privaten Verbraucher sowie die positive Entwicklung am Arbeitsmarkt.
Aufgrund andauernd erhöhter Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt ist auch für das Jahr 2014 und darüber hinaus mit steigenden Mieten und Kaufpreisen vor allem in den Ballungsräumen zu rechnen. Die Verteuerung der Preise für Eigentumswohnungen und der Mietpreise wird anhalten, eine Abschwächung dieser Entwicklung ist bisher nicht eingetreten und auch noch nicht in Sicht. Abzuwarten bleiben die Auswirkungen angekündigter staatlicher Eingriffe in den Immobilienmarkt, zum Beispiel in Form einer „Mietpreisbremse“.
Wie in den Vorjahren wird die GRK-Gruppe von dem hohen Potenzial an Premium-Immobilien in bevorzugten Lagen von Leipzig auf Grund der langjährigen Erfahrung mit der Sanierung und dem Verkauf denkmalgeschützter Immobilien profitieren. Durch den Zukauf von unsanierten denkmalgeschützte Immobilien ist die GRK-Firmengruppe damit in der Lage, langfristig die zu erwartende hohe Nachfrage zu bedienen und von dieser zu profitieren. Unter Beachtung des Vorgenannten sieht die GRK einem positiven Geschäftsjahr 2014 entgegen.
Leipzig, im Juni 2014
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