GRK Real Estate GmbH & Co. KG

Leipzig

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

Lagebericht

I. Darstellung des Geschäftsverlaufs

1. Gesamtwirtschaftliche Situation in Deutschland

Die deutsche Wirtschaft ist nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2013 um 0,4 % gewachsen. Im Jahr 2012 lag das Wachstum bei 0,7 %. Damit hat sich der konjunkturelle Aufschwung im Vergleich zu den Vorjahren wiederholt abgeschwächt. Im Jahr 2011 lag das Wachstum noch bei 3,3 %. Damit ist die deutsche Wirtschaft Jahr 2013 so schwach gewachsen wie seit 2009 nicht mehr. Entscheidend ist hier der schwache Jahresauftakt. In dem ersten Quartal 2013 konnte keine Veränderung zum Vorjahresquartal festgestellt werden. Nach einem Zuwachs von 0,7 Prozent im zweiten Quartal ging das Wachstum im dritten Quartal auf zunächst auf 0,3 Prozent zurück, um im vierten Quartal noch einmal auf 0,4 Prozent zu steigen. Wie im Vorjahr kam der deutschen Wirtschaft die Binnennachfrage zu Hilfe, maßgeblich dafür war der im Jahr 2013 zu verzeichnende Beschäftigungsrekord. Der Außenhandel trug im Gegensatz zum Vorjahr nicht mehr zum Wachstum der Wirtschaft bei. Für das Jahr 2014 wird dagegen mit einem Wachstum von bis 1,8 % gerechnet, die Prognose wird auf die anhaltend positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt und auf ansteigende Investitionen der Unternehmen gestützt.

2. Branchensituation

Die Branchensituation gestaltete sich wie im Vorjahr unverändert positiv. Im abgelaufenen Jahr 2013 stieg das Transaktions-Volumen des deutschen Immobilienmarkts auf 183,3 Milliarden Euro, was einen Anstieg von ca. 15 Milliarden zum Jahr 2012 bedeutet. Hervorzuheben ist, dass im Freistaat Sachsen mit einem Anstieg von 24,7 % auf 5,8 Milliarden Euro der höchste Anstieg zu verzeichnen ist. Den zweithöchsten Anstieg verzeichnete Berlin mit 23,8 % auf 14,7 Milliarden Euro. Aufgrund der weiterhin anhaltenden Niedrigzinspolitik ist eine gegenläufige Entwicklung bisher nicht abzusehen.

Die Entwicklung auf dem Leipziger Immobilienmarkt verläuft kontinuierlich positiv, die Transaktionszahlen haben um circa acht Prozent zugenommen. 6000 Kauffällen im Jahr 2013 stehen 5500 Kauffälle im Jahr 2012 gegenüber, was einen Anstieg von 9 % bedeutet. Wie in den Jahren zuvor bilden die Eigentumswohnungen mit einem Anteil von 60 % aller Kauffälle den größten Anteil, wobei sich auch hier der Quadratmeterpreis um fünf Prozent erhöhte. Der Teilmarkt für bebaute und unbebaute Grundstücke stabilisierte sich. Bei Gewerbegrundstücken gingen 2013 Käufe und Umsatzzahlen dagegen leicht zurück.

3. Wettbewerbssituation

Die GRK Real Estate GmbH & Co. KG (GRK), ein Tochterunternehmen der GRK-Holding AG, ist einer der Marktführer am Leipziger Immobilienmarkt für den Verkauf von denkmalgeschützten Premium‑Immobilien Die hohe und stetig steigende Nachfrage in Leipzig an Premium‑Immobilien in bevorzugten Lagen kann die GRK als Anbieter hochwertig sanierter Immobilien bedienen.

4. Entwicklung der GRK Real Estate GmbH & Co. KG

Der positive Trend im Immobilienmarkt im Jahr 2013 findet sich auch im Ergebnis der GRK Real Estate GmbH & Co. KG wieder. Seit dem Jahr 2010 wurde das operative Bauträgergeschäft von der Muttergesellschaft GRK-Holding AG auf die Ebene ihrer der Tochtergesellschaften, insbesondere auf die GRK Real Estate GmbH & Co. KG verlagert. Dementsprechend haben sich die Umsatzerlöse bzw. die Betriebsleistung entwickelt. Im Berichtsjahr betrugen die Umsatzerlöse TEUR 22.138 (Vorjahr: TEUR 27.982). Im Geschäftsjahr 2013 war ein Jahresfehlbetrag von TEUR 3.041 (Vorjahr: TEUR 4.703 Jahresüberschuss) auszuweisen.

Die Gesamtleistung erhöhte sich von TEUR 24.071 im Vorjahr auf TEUR 34.838.

a.) Einkauf /Vorratsobjekte

Im Jahr 2013 hat die Gesellschaft 3 Objekte, mit 117 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von ca. 9.350 m² erworben.

Zum Geschäftsjahresende hält die Gesellschaft 14 unsanierte bevorratete Objekte bzw. 929 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von ca. 56.204 m² in ihrem Bestand.

b.) Modernisierung

Die Modernisierung von 7 Objekten, bestehend aus 113 Einheiten mit einer Gesamtfläche von ca. 9.000 m², wurde im Geschäftsjahr 2013 abgeschlossen. Für das laufende Jahr ist die Fertigstellung von 6 Objekten mit 92 Einheiten auf einer Fläche von ca. 7.820 m² beabsichtigt und teilweise bereits realisiert.

c.) Personal‑ und Sachbereich

Zum 31.12.2013 waren 28 Mitarbeiter beschäftigt.

II. Darstellung der Lage der Gesellschaft

1. Ertragslage

Der Anstieg der Betriebsleistung von TEUR 24.070 im Jahr 2012 auf TEUR 34.838 im Jahr 2013 beruht auf der Tatsache, dass beginnend seit dem Jahr 2010 der Schwerpunkt der Bau- und Vertriebsaktivitäten der GRK-Gruppe zur GRK Real Estate verlagert wurde, mit der Baufertigstellung mehrerer Objekte im Jahr 2013 war zwar eine Umsatzrückgang von TEUR 5.845 zu verzeichnen, wegen dem Zuwachs weiterer Bauvorhaben war jedoch eine Steigerung der Betriebsleistung um TEUR 10.768 zu verzeichnen.

Der Materialaufwand ist entsprechend von TEUR 13.158 auf TEUR 27.393 gestiegen.

Der Personalaufwand erhöhte sich um TEUR 306 auf nunmehr TEUR 750. Dies liegt an der Verlagerung von Mitarbeitern von der GRK-Holding AG zur GRK Real Estate GmbH & Co. KG.

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sank von TEUR 5.738 (2012) auf TEUR -2.989.

Nach dem Jahresüberschuss von TEUR 4.703 im Jahr 2012, war nunmehr ein Jahresfehlbetrag von TEUR 3.041 auszuweisen. Der Rückgang resultiert aus den um TEUR 5.245 gestiegenen Vertriebskosten und dem Umstand, dass aufgrund noch nicht abgerechneter Bauvorhaben Gewinne noch nicht realisiert worden.

2. Finanzlage

Die Eigenkapitalquote beträgt zum 31. Dezember 2013 21 % bei einer Bilanzsumme von TEUR 35.352 (Vorjahr 27 % bei TEUR 18.670).

Zum 31. Dezember 2013 wird ein Eigenkapital von TEUR 7.263 (Vorjahr: TEUR 5.098) ausgewiesen.

Das Vorratsvermögen in Höhe von TEUR 26.852 ist zu TEUR 22.852 durch Eigenmittel finanziert.

Wesentliche Finanzierungsquellen sind neben dem Eigenkapital bei höheren Grundstückspreisen projektfinanzierende Geschäftsbanken. Der Cash - Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit, Investitionstätigkeit und Finanzierungstätigkeit beträgt im Jahr 2013 TEUR -340, (im VJ: TEUR 1.869).

Im Geschäftsjahr 2013 standen zu jeder Zeit ausreichend liquide Mittel zur Verfügung.

3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr von TEUR 18.670 auf TEUR 35.352 erhöht. Der Zuwachs basiert im Wesentlichen auf dem Anstieg des Vorratsvermögens wegen dem Zuwachs an Bautätigkeit.

Die Rückstellungen sind wie im Vorjahr vorrangig kurzfristig und belaufen sich auf 2 % der Bilanzsumme. Sie betreffen im Wesentlichen nachlaufende Baukosten sowie Gewährleistungsverpflichtungen.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung positiv entwickelt.

III. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres bis zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Lageberichts lagen nicht vor.

IV. Risikobericht

Wie in den vorangegangenen Berichtszeiträumen ist die Risikopolitik der GRK vom Bestreben nach nachhaltigem Wachstum und der Steigerung des Unternehmenswertes geprägt. Insoweit werden vor dem Abschluss von Neugeschäften die Chancen und Risiken sorgfältig abgewogen. Hierdurch sollen unangemessene Risiken vermieden oder, sofern möglich, kontrolliert und gesteuert werden. Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Planung und Ausführung der Geschäftsstrategien der Gesellschaft.

Die Geschäftsprozesse und die dazugehörigen Risiken werden mittels einer projektbezogenen Datenbank von den einzelnen Abteilungen kontrolliert und von der Geschäftsleitung laufend angepasst. Das Risikomanagement erfolgt grundsätzlich in zwei Schritten.

Zunächst übernehmen die jeweils für das entsprechende Sachgebiet zuständigen Abteilungen mittels der bereits genannten Datenbank und den durch die Geschäftsleitung aufgestellten Kriterien die Kontrolle und Abwägung der Risiken.

Im zweiten Schritt erfolgt durch den Geschäftsführer der GRK die Kontrolle der Abteilungen sowie die konkrete Sorgfaltsprüfung. Der Geschäftsführer ist insoweit voll in das operative Geschäft eingebunden und fordert die erforderlichen Informationen regelmäßig direkt von den jeweiligen Abteilungen ab.

Als wesentliche Risiken die in einem besonderen Maße unmittelbaren Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben können, sind vor allem das Projektauswahlrisiko, die Abhängigkeit von den Vertriebspartnern, die Aufnahme von Fremdkapital, die jeweils geltenden steuerlichen Abschreibungsbedingungen und der Verlust von Führungskräften zu nennen.

V. Prognosebericht

Das Wirtschaftswachstum lag im ersten Monat des Jahres 2014 mit einem Wachstum von 0,8 % über dem Vorjahresniveau. Für das gesamte Jahr 2014 wird ein Wachstum von 1,8 % erwartet. Maßgeblich sind das weiterhin günstige Finanzierungsumfeld und der damit verbundene Anstieg bei Investitionen der Industrie und dem Konsumverhalten der privaten Verbraucher sowie die positive Entwicklung am Arbeitsmarkt.

Aufgrund andauernd erhöhter Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt ist auch für das Jahr 2014 und darüber hinaus mit steigenden Mieten und Kaufpreisen vor allem in den Ballungsräumen zu rechnen. Die Verteuerung der Preise für Eigentumswohnungen und der Mietpreise wird anhalten, eine Abschwächung dieser Entwicklung ist bisher nicht eingetreten und auch noch nicht in Sicht. Abzuwarten bleiben die Auswirkungen angekündigter staatlicher Eingriffe in den Immobilienmarkt, zum Beispiel in Form einer „Mietpreisbremse“.

Wie in den Vorjahren wird die GRK-Gruppe von dem hohen Potenzial an Premium-Immobilien in bevorzugten Lagen von Leipzig auf Grund der langjährigen Erfahrung mit der Sanierung und dem Verkauf denkmalgeschützter Immobilien profitieren. Durch den Zukauf von unsanierten denkmalgeschützte Immobilien ist die GRK-Firmengruppe damit in der Lage, langfristig die zu erwartende hohe Nachfrage zu bedienen und von dieser zu profitieren. Unter Beachtung des Vorgenannten sieht die GRK einem positiven Geschäftsjahr 2014 entgegen.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

I. Allgemeine Angaben zur Bilanzierung und Bewertung

Der Jahresabschluss der GRK Real Estate GmbH & Co. KG, Leipzig, nachfolgend: GRK wird auf der Grundlage der Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Die GRK ist zum 31.12.21013 eine mittelgroße Personenhandelsgesellschaft im Sinne von § 267 II HGB.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der §§ 266 und 275 HGB. Für die Gewinn- und Verlustrechnung findet das Gesamtkostenverfahren Anwendung.

Die Größenabhängigen Erleichterungen gemäß § 288 II HGB wurden, soweit einschlägig, angewandt.

II. Angaben und Erläuterungen zur Gliederung und andere formelle Besonderheiten

1. Darstellungsstetigkeit

Der Jahresabschluss ist grundsätzlich unter dem Aspekt der Darstellungsstetigkeit aufgestellt. Soweit von diesem Grundsatz abgewichen wurde, erfolgt eine Erläuterung im Anhang.

III. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Erstellung des Jahresabschlusses waren unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend:

Die Vermögensgegenstände und Schulden sind einzeln und vorsichtig bewertet worden. Namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt, selbst wenn diese erst zwischen Abschlussstichtag und dem Tag der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt wurden.

a. Die erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 3 Jahren bewertet.

b. Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 1 bis 13 Jahren angesetzt. Anschaffungsnebenkosten sowie Anschaffungsminderungen sind berücksichtigt.

c. Die Bewertung des Vorratsvermögens erfolgt zu Anschaffungs- und Herstellungskosten gemäß § 255 Abs. 1 und 2 HGB bzw. zum niedrigeren beizulegenden Stichtagswert. Das strenge Niederstwertprinzip wurde beachtet. Zinsen für Fremdkapital wurden nicht in die Herstellkosten einbezogen.

d. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind zum Nennbetrag angesetzt. Erkennbare Einzelrisiken werden durch Wertberichtigungen berücksichtigt.

e. Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert bilanziert.

f. Im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen und fällige Ausgaben enthalten, die Aufwendungen für einen bestimmten Zeitraum nach dem Bilanzstichtag darstellen.

g. Das Festkapital ist als Kommanditkapital im Handelsregister des Amtsgerichts Leipzig eingetragen und gleichlautend in der Bilanz zum Nennbetrag angesetzt.

h. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag unter Berücksichtigung einer laufzeitbezogenen Abzinsung bewertet.

i. Sämtliche Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.

j. Das Wahlrecht gemäß § 268 Abs. 5 Satz 2 HGB, nach dem die erhaltenen Anzahlungen auf Bestellung offen von dem Posten Vorräte abgesetzt werden können, wurde nicht ausgeübt.

k. Fremdwährungsforderungen und/oder -verbindlichkeiten bestanden am Bilanzstichtag nicht.

IV. Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Bei der Darstellung der Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens (§ 268 Abs. 2 Satz 1 und 2 HGB) wurde vom Wahlrecht Gebrauch gemacht, das Anlagengitter außerhalb der Bilanz darzustellen.

Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagenwerte ist aus dem Anlagengitter zu entnehmen.

2. Umlaufvermögen

Unter den unfertigen Erzeugnissen werden sowohl noch zu sanierende als auch teilsanierte Objekte ausgewiesen. Die Gewinnrealisierung bei Objekten mit noch auszuführenden Bauleistungen erfolgt bei Fertigstellung und Abnahmen des Gesamtwerkes. Nachlaufkosten werden als sonstige Rückstellungen passiviert.

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind innerhalb des nächsten Geschäftsjahres fällig.

3. Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Die Abgrenzung umfasst Versicherungen und Kfz-Steuer sowie weitere Zahlungen für Kosten, die das Jahr 2014 betreffen.

4. Eigenkapital

Das Kommanditkapital der Gesellschaft beträgt EUR 25.000,00.

Neben dem Kapitalkonto II, das als variables Eigenkapitalkonto geführt wird, wird ein Rücklagenkonto geführt.

5. Rückstellungen

Die Steuerrückstellung des Vorjahres betraf die Gewerbesteuer für das Jahr 2012.

Die sonstigen Rückstellungen enthalten Nachlaufkosten für bereits fertiggestellte Objekte, die Jahresabschlusskosten, die Kosten für rückständigen Urlaub, die Kosten für Berufsgenossenschaft und die Gewährleistungskosten.

Im Rückstellungsspiegel stellen sich die Posten wie folgt dar:

6. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten der Gesellschaft zum Bilanzstichtag sind wie folgt strukturiert:

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betreffen ein Kontokorrentdarlehen bei der Sparkasse Leipzig. Die Verbindlichkeiten sind besichert durch Grundschulden sowie abgetretene Kaufpreisansprüche und Mietforderungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen einen Kontokorrentkredit.

V. Sonstige Angaben

1. Haftungsverhältnisse

Zum Bilanzstichtag bestehen keine Haftungsverhältnisse gemäß § 251 bzw. § 268 Abs. 7 HGB:

An sonstigen finanziellen Verpflichtungen von Bedeutung bestehen jährlich:

Die Verträge dienen der operativen Geschäftstätigkeit.

Weiterhin bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus abgeschlossenen Generalunternehmerverträgen im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.

2. Geschäftsführung

Zur Geschäftsführung der GRK Real Estate GmbH & Co. KG ist die Komplementärin, die GRK Verwaltungs GmbH bestellt. Diese wird vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Torsten Kracht. Der Geschäftsführer sind einzelvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern bestehen nicht.

3. Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigte im Jahr 2013 durchschnittlich 23 Mitarbeiter. Die Berechnung erfolgte methodisch gemäß § 267 Abs. 5 HGB.

4. Ergebnisverwendung

Der Jahresfehlbetrag in Höhe von € 3.041.571,41 wurde dem Gesellschafterkonto belastet.

5. Persönlich haftender Gesellschafter

Persönlich haftender Gesellschafter ist die Komplementärin GRK Verwaltungs GmbH, Leipzig. Die Gesellschaft hat ein Stammkapital von TEUR 25.

6. Konzernzugehörigkeit

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der GRK-Holding AG in Leipzig einbezogen, der im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wird.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 22.07.2014 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GRK Real Estate GmbH & Co. KG, Leipzig, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2013 bis 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung und Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.