Kritische Bilanzanalyse: GORE German Office Real Estate AG – Risiken überwiegen Chancen
1. Kurzüberblick
Die GORE German Office Real Estate AG, eine Holdinggesellschaft mit Fokus auf Gewerbeimmobilien, veröffentlicht für das Geschäftsjahr 2023 eine Bilanz, die alarmierende finanzielle Schwächen, anhaltend hohe Verluste und erhebliche Abhängigkeiten vom Konzernverbund offenbart. Trotz geplanter Neuausrichtung und einer spektakulären Akquisition in der Parkhaustechnologie bleibt das Gesamtbild aus Investorensicht hochgradig risikobehaftet.
2. Bilanzielle Kernprobleme
📉 Dramatischer Einbruch der Bilanzsumme
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Die Bilanzsumme hat sich halbiert: von ca. 22,9 Mio. EUR (2022) auf 10,5 Mio. EUR (2023).
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Anlagevermögen sinkt von 22,3 Mio. EUR auf 9,8 Mio. EUR, vor allem durch massive Abwertungen auf Finanzanlagen.
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Dies deutet auf Wertverluste in Tochtergesellschaften hin und wirft Fragen zur Qualität der Beteiligungen auf.
🧮 Eigenkapital – aufgezehrt durch Verluste
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Trotz einer Kapitalrücklagenauflösung in Höhe von 33,7 Mio. EUR beträgt das Eigenkapital nur noch 3,4 Mio. EUR.
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Der Bilanzverlust liegt bei über 34 Mio. EUR, nachdem im Vorjahr noch über 66 Mio. EUR aufgelaufen waren.
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Die Maßnahme der Rücklagenauflösung wirkt wie ein buchhalterischer „Rettungsversuch“, um eine bilanzielle Überschuldung zu vermeiden.
🏦 Verschuldung weiterhin hoch
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Die Verbindlichkeiten liegen bei 6,9 Mio. EUR (Vorjahr: 18,2 Mio. EUR), was auf den ersten Blick wie ein Fortschritt wirkt.
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Aber: Rund 91 % dieser Verbindlichkeiten (6,3 Mio. EUR) entfallen auf konzerninterne Darlehen, insbesondere vom Großaktionär.
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Die Gesellschaft ist damit de facto vom Goodwill der Konzernmutter abhängig, was die Unabhängigkeit und Investorenfreiheit stark einschränkt.
3. Operative Herausforderungen
💰 Keine eigenen Umsätze
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Die GORE AG ist eine reine Holding ohne operative Einnahmen.
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Der Geschäftsbericht bestätigt: keine eigenen Erträge, nur Zins- und Beteiligungserträge aus Tochtergesellschaften.
🔧 Refinanzierungen in der Schwebe
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Die Fortführung der Geschäftstätigkeit hängt maßgeblich von:
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geplanter Refinanzierung von Objekten,
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Verkauf einer Immobilie zur Schuldentilgung,
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Stundung von Zinsen durch den Großaktionär bis Ende 2024 ab.
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Es besteht ein signifikantes Liquiditätsrisiko, sollte eines dieser Vorhaben scheitern.
🧪 Geplante Akquisition als strategische Wette
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Die geplante Übernahme der First Move AG (automatisiertes Parken) erfolgt durch Sachkapitalerhöhung unter Bezugsrechtsausschluss.
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Zwar wird das Geschäftsmodell als zukunftsweisend beschrieben, rechtliche Risiken (Anfechtungsklagen gegen HV-Beschluss) bestehen bereits.
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Die Investition wirkt wie ein „Moonshot-Projekt“, das im Erfolgsfall Potenzial birgt, aber auch deutliche Verwässerung für bestehende Aktionäre bedeutet.
4. Governance und Transparenz
👤 Führungswechsel und mangelnde Stabilität
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Der Alleinvorstand wurde zum Jahresende abberufen, ein neuer Vorstand ist seit Januar 2024 im Amt.
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Auch im Aufsichtsrat gab es einen Wechsel.
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Dies kann als Hinweis auf interne Spannungen oder strategische Umbrüche gewertet werden.
🕵️♂️ Begrenzte Offenlegung
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Mehrere gesetzlich zulässige Angaben wurden nicht offengelegt (z. B. Beteiligungsverhältnisse, Abschlussprüferhonorare, Vorstandsbezüge).
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Diese Intransparenz wirkt aus Anlegersicht abschreckend und erschwert eine fundierte Bewertung des Unternehmens.
5. Fazit aus Investorensicht:
⚠️ Sehr hohes Risiko, keine kurzfristigen Erträge zu erwarten
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Die GORE AG befindet sich in einer strukturellen Umbruchphase, die von Liquiditätsrisiken, operativer Inaktivität und Abhängigkeit vom Konzern geprägt ist.
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Der dramatische Rückgang der Bilanzsumme und die Auflösung sämtlicher Rücklagen zur Verlustdeckung zeugen von einem angespannten finanziellen Zustand.
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Eigenständige Ertragskraft ist nicht erkennbar, sämtliche Hoffnungen ruhen auf einem Turnaround durch Assetverkäufe und eine riskante Wachstumsstrategie.
💡 Für spekulative Investoren mit langer Perspektive
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Die geplante Transformation durch die Akquisition von First Move AG könnte langfristig neue Märkte erschließen.
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Dies erfordert aber Vertrauen in die neue Führung und viel Geduld – sowie die Bereitschaft, Totalverlustrisiken einzugehen.
📌 Empfehlung:
Nicht geeignet für konservative Anleger. Für spekulative Investoren nur mit hohem Risikobewusstsein und begrenztem Kapitaleinsatz denkbar.
GORE German Office Real Estate AGFrankfurt am MainJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023Bilanz – AuswertungAktiva
Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023GORE German Office Real Estate AG, Frankfurt am MainI. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss Der Jahresabschluss der GORE German Office Real Estate AG wurde nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie des Aktiengesetzes (AktG) erstellt. Die GORE German Office Real Estate AG mit Sitz in Frankfurt am Main ist im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main unter der Registernummer HRB 117334 eingetragen. Das Unternehmen ist im Freiverkehrssegment m: access der Börse München notiert. Die Zulassung erfolgte am 13. Dezember 2019. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 der GORE German Office Real Estate AG wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für kleine Kapitalgesellschaften (§§ 267 ff. HGB) erstellt. Die Gesellschaft erfüllt die Größenmerkmale einer kleinen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 1 HGB. Die größenabhängigen Erleichterungen gemäß §§ 276, 288 Abs. 1 HGB wurden teilweise in Anspruch genommen. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt. Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Die Finanzierung der Gesellschaft ist über den Konzernverbund sichergestellt. Jedoch erzielt die GORE AG in ihrer Holdingfunktion bisher keine eigenen Erträge. In der Unternehmensplanung 2023/2024 plant der Vorstand die Überarbeitung der internen Leistungsverrechnung. Zu diesem Zweck soll die Buchhaltung innerhalb der Gesellschaft eingegliedert werden. Zudem arbeitet die GORE AG an der Refinanzierung diverser Objekte und geht in diesem Zusammenhang von freiwerdender Liquidität im Konzernverbund aus. Der Abschluss des Vertrages und die Ablösung der aktuellen Finanzierung ist bis Mitte 2024 geplant. Die Ablösung einer anderen fälligen Objektfinanzierung in einer Tochtergesellschaft soll durch den Verkauf einer Immobilie, ebenfalls bis zum Jahresende 2024, realisiert werden. Mit dem Großaktionär wurde eine Vereinbarung geschlossen, dass die Rückführung der ausgereichten Darlehensmittel bis zum 31. Dezember 2024 nur aus freier Liquidität erfolgen wird. Zudem werden Zinsen aus den in Anspruch genommenen Darlehen bis zum 31. Dezember 2024 nicht fällig gestellt, sondern darlehenserhöhend gebucht. Darüber hinaus plant die GORE AG den Erwerb von 100% der Aktien an der Schweizer First Move AG im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechtes der Aktionäre. First Move verfügt über eine patentierte Park- und Parkhaustechnologie, die eine Erhöhung der Flächenproduktivität der Parkhausfläche um über 100% gegenüber einem herkömmlichen Parkhaus erreicht. Durch die – auch für die Nachrüstung geeignete Lösung – werden der Schadstoffausstoß und der Flächenbedarf deutlich reduziert und die Kapazitäten zur Aufladung von Elektrofahrzeugen zudem deutlich erhöht. Der Vorstand sieht die Möglichkeit, die GORE mit diesem Geschäftsmodell bereits kurzfristig zu einem führenden Akteur in dem stark wachsenden Markt für „automatisiertes Parken“ zu entwickeln. Aktuell liegen gegen den Beschluss der Hauptversammlung vom 30. November 2023 Anfechtungsklagen gegen diese Einbringung vor. Die Ausstattung der GORE AG mit ihren Tochter- und Enkelgesellschaften ist vom Abschluss der Refinanzierungsvereinbarungen und dem erfolgreichen Verkauf mit anschließender Ablösung fälliger Finanzierungsvereinbarungen abhängig. Der Vorstand sieht dies als überwiegend wahrscheinlich und geht daher bei der Aufstellung des Jahresabschlusses von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aus. II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Vermögensgegenstände und Schulden der Gesellschaft sind einzeln unter Beachtung des Vorsichtsprinzips bewertet worden. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit ausgegangen worden und vorhersehbare Risiken und Verluste wurden berücksichtigt. Die auf die vorhergehenden Jahresabschlüsse angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden beibehalten. Der Jahresabschluss wurde in Euro aufgestellt. Forderungen oder Verbindlichkeiten in fremder Währung bestehen nicht. Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Die Abschreibungen erfolgen linear unter Zugrundelegung der betrieblichen Nutzungsdauer. Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Zeitwert gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 und 6 HGB bewertet. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert oder zum niedrigeren beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet. Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt. Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen. Die Rückstellungen umfassen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Rückzahlungs- bzw. Erfüllungsbetrages bewertet. Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Zahlungen im Jahresabschluss berücksichtigt. III. Angaben zur Bilanz Anlagevermögen Auf die detaillierte Aufgliederung des Anlagevermögens und dessen Entwicklung wird gemäß § 288 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 284 Abs. 3 HGB verzichtet. Im Geschäftsjahr fielen außerplanmäßige Abschreibungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 0) an, welche im Wesentlichen aus der Neubewertung des Immobilienportfolios in den Tochterunternehmen aufgrund der aktuellen Marktlage und dem Nachfragerückgang im Immobilienbereich resultiert. Des Weiteren erfolgten außerplanmäßige Abschreibungen auf Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 570 (Vorjahr: TEUR 3.003) auf den niedrigeren beizulegenden Zeitwert. Die im Zusammenhang mit der mittelbaren Einbringung von drei luxemburgischen Immobilien bzw. Immobilienprojektentwicklungen über ein luxemburgisches Beteiligungsvehikel mit einem (Netto-)Marktwert von rd. EUR 480 Mio. entstandene Finder Fee in Höhe von EUR 14,4 Mio. wurde rückabgewickelt, nachdem die Einbringung endgültig im April 2023 gescheitert war. Für die Einbringung der First Move AG wurde eine Finders Fee in Höhe von TEUR 3.420 bei den Beteiligungen aktiviert. Auf die detaillierte Aufstellung der Unternehmensbeteiligungen nach §285 Nr. 11, 11a, 11b wird gemäß § 288 Abs. 1 Nr. 1 HGB verzichtet. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben – wie im Vorjahr – eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. Forderungen gegenüber verbunden Unternehmen bestehen wie im Vorjahr ausschließlich aus Zahlungen im Rahmen der Umsatzsteuer-Organschaft. Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Forderungen aus Körperschaft- und Umsatzsteuer in Höhe von TEUR 120 (Vorjahr: TEUR 156). Rechnungsabgrenzungsposten Der Rechnungsabgrenzungsposten enthält Mieten TEUR 0,3 (Vorjahr: TEUR 0,3) und Serviceleistungen TEUR 17,5 (Vorjahr: TEUR 17,1). Eigenkapital Das gezeichnete Kapital der Gesellschaft beträgt TEUR 37.525 und ist in 37.525.000 Stückaktien, die auf Namen lauten, unterteilt. Unterschiedliche Aktiengattungen sind nicht gebildet. Das Kapital der Gesellschaft ist in Höhe von TEUR 18.762 genehmigt erhöht (Genehmigtes Kapital 2020/I). Die Kapitalerhöhung kann durch Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat gegen Bar- und/oder Sacheinlage einmal oder mehrmals zu erhöhen, wobei das Bezugsrecht der Aktionäre ausgeschlossen werden kann, erfolgen. Das Grundkapital ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 14.07.2020 um bis zu TEUR 7.525 bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2020/I). Die Kapitalrücklage beträgt TEUR 0 (Vorjahr TEUR 33.713) und ist eine Rücklage nach § 272 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 HGB. Diese wurde gem. §150 Abs 4. Nr.1 AktG genutzt um den Verlustvortrag aus dem Vorjahr zu reduzieren. Die gesetzliche Rücklage wurde ebenfalls zum Ausgleich des Verlustvortrages aufgelöst. Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen betreffen Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten TEUR 95 (Vorjahr: TEUR 83), Beratungskosten TEUR 67 (Vorjahr: TEUR 40) und sonstige Kosten TEUR 19 (Vorjahr: TEUR 6). Verbindlichkeiten Sämtliche Verbindlichkeiten haben – wie im Vorjahr – eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Die Verbindlichkeiten sind nicht gesichert durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte. Die Gesellschaft hat Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 6.300 (Vorjahr: TEUR 17.600), davon TEUR 2.700 (Vorjahr: TEUR 17.408) gegenüber Gesellschafter. Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten aus ausgesetzten Steuern in Höhe von TEUR 344 (Vorjahr: TEUR 344). Sonstige finanzielle Verpflichtungen Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Mietverträgen belaufen sich im kommenden Jahr auf TEUR 5. Haftungsverhältnisse Tochtergesellschaften der GORE German Office Real Estate AG haben langfristige Asset Management Verträge mit der publity AG abgeschlossen. Sollten die Tochtergesellschaften Ihren Zahlungsverpflichtungen aus diesem Asset Management Vertrag nicht nachkommen, so haftet die Gesellschaft für diese Schulden. Der Vorstand schätzt das Risiko aus einer Inanspruchnahme mit Verweis auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Tochtergesellschaften als gering ein. IV. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Im Geschäftsjahr fielen TEUR 35 (Vorjahr: 1332 TEUR) sonstige betriebliche Erträge von außergewöhnlicher Größenordnung und Bedeutung an. Dies resultiert aus Einmaleffekten durch Erstattungen von Kosten. Abschreibungen Die im Geschäftsjahr angefallenen außerplanmäßigen Abschreibungen sind unter den Finanzanlagen erläutert. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens Unter der Position werden die Zinserträge aus den Ausleihungen an Tochterunternehmen, welche im Finanzanlagevermögen bilanziert werden, ausgewiesen. V. Sonstige Angaben Arbeitnehmer Die Gesellschaft beschäftigte neben dem Vorstand keine Arbeitnehmer. Vorstand Als Vorstand der Gesellschaft war im Berichtsjahr Herr Jörg Reinhardt bestellt. Herr Reinhardt vertritt die Gesellschaft als Alleinvorstand. Bezüge des Vorstands Gemäß § 286 Abs. 4 HGB unterbleibt die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstandes nach § 285 Nr. 9 Buchstabe a und b HGB. Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat setzt sich im Geschäftsjahr 2023 wie folgt zusammen: Hans-Dieter Sacher (Vorsitzender) Kaufmann Frank Baruth, bis 31.12.2023 Verwaltungsfachwirt Frank Schneider Rechtsanwalt Konzern Nach § 293 Abs. 1 HGB ist die GORE German Office Real Estate AG von der Pflicht zur Aufstellung eines Konzernabschlusses gemäß § 290 HGB befreit. Abschlussprüferhonorar Gemäß § 288 Abs. 1 Nr. 1 HGB i.V.m. § 285 Nr. 17 HGB verzichtet die Gesellschaft auf die Angabe der Honorare des Abschlussprüfers. Schlusserklärung zum Abhängigkeitsbericht „Die Gesellschaft hat bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften nach den Umständen, die der Gesellschaft im Zeitpunkt bekannt waren, in dem die genannten Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten. Berichtspflichtige Maßnahmen lagen im Geschäftsjahr 2023 nicht vor.“ Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Stichtag Das Aufsichtsratsmitglied Frank Baruth hat zum 01.Dezember 2023 mit Wirkung zum 31. Dezember 2023 sein Mandat niedergelegt. Als neues Aufsichtsratsmitglied wurde gerichtlich Detlef W. Schmidt mit Wirkung zum 09. Februar 2024 bestellt. Mit Beschluss vom 21. Dezember 2023 wurde der Vorstand Jörg Reinhardt zum 31. Dezember 2023 abberufen. Ab dem 01. Januar 2024 ist neuer Vorstand Tim Nixdorff, geboren 09.09.1985. Weitere Ereignisse von wesentlicher Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft nach dem Bilanzstichtag sind nicht eingetreten. Vorschlag zur Ergebnisverwendung 2023Es wird vorgeschlagen den Jahresfehlbetrag des Geschäftsjahres 2023 auf neue Rechnung vorzutragen. Der Bilanzverlust entsprechend § 158 Abs. 1 AktG ermittelt sich wie folgt:
sonstige Berichtsbestandteile
gezeichnet Tim Nixdorff, Vorstand Angaben zur Feststellung:Der Jahresabschluss wurde am 22.04.2024 festgestellt. |
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