Der Begriff des „verbundenen Geschäfts“ spielt eine wichtige Rolle im Verbraucherschutz und speziell im Bereich Immobilienfinanzierung.

Wenn es in der Vergangenheit zu Rückabwicklungen solcher Geschäfte kam, liegt das an einem juristischen Zusammenhang, der rechtlich heikel werden kann.

Ich erkläre dir das gern Schritt für Schritt – samt dem Kernproblem, das dahintersteckt:

📌 Was ist ein „verbundenes Geschäft“?

Ein verbundenes Geschäft liegt vor, wenn zwei Verträge wirtschaftlich zusammenhängen, zum Beispiel:

• Ein Verbraucher kauft eine Immobilie von einem Bauträger.
• Die Finanzierung (z. B. durch ein Darlehen) für den Kauf wird von einer Bank gestellt, die eng mit dem Bauträger kooperiert.

Dieser Zusammenhang ist dann gegeben, wenn ohne das eine Geschäft das andere keinen Sinn ergibt – z. B. kauft niemand die Wohnung ohne Finanzierung, und die Finanzierung gibt es nur, weil die Wohnung gekauft wird.

Im Gesetz findet sich das im § 358 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) – dort ist geregelt, wann und wie ein verbundenes Geschäft Rückwirkungen auf das Finanzierungsverhältnis hat.

⚠️ Das Problem: Rückabwicklung bei Mängeln oder Betrug

Wenn z. B. der Bauträger insolvent wird, nicht wie vereinbart baut, oder sich das Bauvorhaben als Schwindel entpuppt, steht der Käufer/Verbraucher plötzlich mit einer wertlosen Immobilie oder gar Baustelle da – muss aber weiter das Darlehen bedienen.

Im Normalfall sagt die Bank: „Der Kredit läuft weiter, ihr habt das Geld bekommen, also zahlt auch zurück.“

Bei einem verbundenen Geschäft ist das aber anders:
Wenn der Immobilienvertrag wirksam widerrufen oder angefochten wird, kann der Verbraucher auch das Darlehen rückabwickeln. Die Bank steht dann mit in der Haftung, obwohl sie „nur“ den Kredit vergeben hat.

💥 Warum war das in der Vergangenheit ein großes Problem?

Gerade in den 1990er und 2000er Jahren gab es viele Fälle, in denen:

• Bauträger, Makler und Banken eng zusammenarbeiteten.
• Teilweise wurden Verbraucher mit überteuerten Immobilien als Kapitalanlage geködert.
• Vertrieb und Finanzierung liefen „aus einer Hand“, oft mit wenig Aufklärung.

In vielen Fällen war das Ganze ein Konstrukt, bei dem die Käufer systematisch übervorteilt wurden – und die Gerichte haben später entschieden, dass es sich um verbundene Geschäfte handelte.

Die Folge:
▶️ Rückabwicklung des Kaufvertrags UND des Kredits
▶️ Banken mussten teils auf Rückzahlung verzichten

🧩 Juristisch heikel für Banken – warum?

Banken gingen davon aus, nur den Kreditvertrag zu machen, nicht aber Teil des Immobilienverkaufs zu sein.
Aber wenn sie wissentlich mit dem Bauträger zusammenarbeiteten (z. B. durch interne Absprachen, Vermittlung durch hauseigene Makler etc.), wurde ihnen das rechtlich als Mitwirkung am verbundenen Geschäft ausgelegt.

Das heißt:
Banken mussten mithaften, obwohl sie das nie „offiziell“ wollten.

✅ Heute?

Die Rechtsprechung hat sich geschärft, und Banken achten viel stärker darauf, sich formal vom Immobilienvertrieb zu trennen. Aber das Thema „verbundenes Geschäft“ bleibt gerade im Verbraucherrecht ein wichtiges Schutzinstrument, wenn Kreditverträge und Waren-/Dienstleistungsverträge ineinandergreifen.