Natürlich kennen viele Anleger der DEGAG den Namen Birger Dehne, dessen Investments ihnen über zehn Jahre ertragreiche Renditen eingebracht haben. Auch wir kennen Birger Dehne und standen ihm immer sehr kritisch gegenüber – bis er seinen Share-Deal mit dem kanadischen Immobilieninvestor abschloss. Dabei zahlte er weit über 100 Millionen Euro an seine Anleger zurück, was wir damals stichprobenartig untersucht haben. Das Ergebnis: Alles in Ordnung.
Somit gab es für uns zu diesem Zeitpunkt keinen Anlass, neue Berichte zu verfassen – zumal uns bekannt war, dass sich Birger Dehne zunehmend auf eine Beraterfunktion zurückziehen wollte. Nach einem derart erfolgreichen Deal mit dem kanadischen Investor war das auch nachvollziehbar – schließlich kann man sich nach einem solchen Erfolg auch mal zurücknehmen.
Eine neue DEGAG mit anderen Strukturen
Für uns begann dann jedoch eine neue Phase der DEGAG, die wir nicht mehr direkt mit Birger Dehne in Verbindung gebracht haben. Stattdessen betrachteten wir sie als neue Gesellschaften, die – so wie wir gehört haben – Birger Dehne möglicherweise noch als Berater involvierten. Das war zunächst völlig legitim, und das Geschäftsmodell funktionierte auch einige Jahre lang.
Warum dann plötzlich eine Schieflage des Unternehmens entstand, lässt sich jedoch nicht ausschließlich mit der schwierigen Marktlage im Immobiliensektor erklären. Die DEGAG hatte sich auf ein spezifisches Geschäftsmodell spezialisiert:
✔ „Problemimmobilien“ günstig kaufen,
✔ sanieren und optimieren,
✔ und dann entweder im Bestand halten (um Mieteinnahmen zu generieren) oder mit Gewinn verkaufen.
Gerade das Bestandsmodell schien vielversprechend, denn die Mieten steigen in Deutschland nahezu überall. Wird eine Problemimmobilie saniert, kann sie meist gut vermietet werden und Erträge erwirtschaften, die dann an die Anleger weitergegeben werden.
Warum die Schieflage?
Ganz ehrlich: Selbst bei einem niedrigen Einkaufspreis und einem schwierigen Marktumfeld hätte der Verkauf solcher Immobilien immer noch Gewinne abwerfen müssen – natürlich ohne die konkreten Verträge gesehen zu haben.
Wie der aktuelle Zustand der Immobilien ist, wissen wir zum jetzigen Zeitpunkt nicht. Aber: Einige Problemimmobilien sind offenbar Problemimmobilien geblieben – und damit hat dann auch ein Insolvenzverwalter wenig Freude.
Dass die noch bestehenden Objektgesellschaften nun entweder durch Eigenantrag des Unternehmens oder möglicherweise auch durch einen Fremdantrag eines Dritten bald in die Insolvenz gehen werden, steht für uns außer Zweifel.
Ob die Immobilien dann zu ertragreichen Vermögenswerten werden können, wird man abwarten müssen. Interessenten für den Erwerb gibt es sicherlich – die Frage ist nur: Zu welchem Preis? Uns liegen bereits erste Hinweise vor, dass es für einige Objekte bereits Interessenten gibt.
Birger Dehne: Keine herausragende Rolle mehr?
Viele Anleger fragen uns aktuell: Welche Rolle spielt Birger Dehne heute noch? Nach unseren Erkenntnissen hat er in keiner der Gesellschaften eine herausragende Position. Natürlich können wir mögliche interne Verträge nicht einsehen, aber öffentlich ist er nicht mehr präsent.
Wichtige Fragen zur Substanz der Immobilien
Besonders interessant wird es sein zu klären:
- Zu welchem Preis wurden die Immobilien erworben?
- Handelt es sich um „Resterampe“-Immobilien, die keiner wollte, oder um Objekte mit Substanz, aus denen man noch etwas machen kann?
Beratungsfehler des Vertriebs?
Ein weiteres Problem, das sich jetzt zeigt: Viele betroffene Anleger wussten offenbar nicht, dass es eine „alte DEGAG“ und eine „neue DEGAG“ gibt.
Wenn der Vertrieb den Kunden diesen entscheidenden Unterschied nicht klar gemacht hat und sie stattdessen in dem Glauben ließ, sie würden in die bewährte alte DEGAG investieren, dann liegt hier ein gravierender Beratungsfehler vor.
In einem solchen Fall könnte der Vertrieb haftbar gemacht werden, was für viele Anleger möglicherweise eine rechtliche Option zur Schadensbegrenzung darstellt.
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