Hier ist eine Analyse aus Anlegersicht – also nicht aus Sicht der Emittentin oder des Mittelverwendungskontrolleurs, sondern mit dem Fokus auf: Wie gut ist meine Position als Investor, wo liegen die Risiken und was sagt der Bericht gerade nicht?

Anlegeranalyse: FMTG Crowdinvesting „Herbst 2025 – 5 Jahre“

1. Was der Bericht positiv belegt

Der Bericht bestätigt im Kern drei Dinge:

Erstens: Das eingesammelte Geld wurde formal so verwendet, wie es im Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) beschrieben war.
Zweitens: Die Zahlungswege und Verträge lagen dem Mittelverwendungskontrolleur vor.
Drittens: Das Geld ist vollständig abgeflossen, also nicht ungenutzt liegen geblieben.

Das ist besser als bei vielen schwächer dokumentierten Crowdinvesting-Fällen. Es zeigt, dass die Struktur nicht chaotisch, sondern formal nachvollziehbar ist.

Aber: Das ist nur die halbe Wahrheit.

Denn eine Mittelverwendungskontrolle prüft im Wesentlichen, ob das Geld vertragsgemäß bewegt wurde – nicht, ob das Investment für Anleger wirtschaftlich attraktiv, sicher oder fair ist.

2. Was Anleger tatsächlich gekauft haben

Anleger haben hier kein Hotelanteil, keine Immobilie, keine Grundschuld und kein klassisches Darlehen mit starker Gläubigerposition gekauft.

Sie haben ein:

• festverzinstes Nachrangdarlehen
• mit qualifiziertem Rangrücktritt
• und vorinsolvenzlicher Durchsetzungssperre

Das ist aus Anlegersicht der wichtigste Punkt.

Übersetzt bedeutet das:

Wenn es wirtschaftlich eng wird, kann die Emittentin sagen:
Wir zahlen nicht, weil die Zahlung eine Krise oder Insolvenz auslösen könnte.

Und der Anleger kann dann nicht einfach normal vollstrecken wie ein gewöhnlicher Gläubiger.

Das heißt:
Die Risiken ähneln wirtschaftlich eher Eigenkapital, die Rechte aber nicht.

Man trägt also viel Risiko – ohne die Kontrolle oder die Chancen eines echten Gesellschafters.

3. Der größte Denkfehler vieler Anleger: „Ich investiere in ein Hotel in Sizilien“

So klingt es oft marketingseitig. Tatsächlich ist die Struktur aber deutlich komplizierter.

Der tatsächliche Geldfluss:

1. Anleger geben Geld an die FMTG AG
2. Diese gibt das Geld als nicht rückzahlbaren Gesellschafterzuschuss an die FMTG Development GmbH
3. Diese verwendet das Geld zur Tilgung interner Finanzierungen gegenüber der FMTG Financial Services GmbH
4. Dahinter steht mittelbar das Projekt Falkensteiner Beach Resort Licata
5. Zurückgezahlt werden Anleger aber nicht direkt aus Hotelcashflows, sondern aus Markennutzungsrechten

Das ist ein sehr wichtiger Unterschied.

4. Was daran kritisch ist

a) Anlegergeld fließt nicht direkt ins Projekt, sondern zuerst in eine interne Refinanzierung

Das Geld wird wirtschaftlich verwendet, um bestehende gruppeninterne Finanzierungen zurückzuführen.

Das ist nicht per se unzulässig. Aber aus Anlegersicht heißt das:

• Das Geld schafft nicht unmittelbar neues, freies Projektvermögen
• Es dient zunächst der Bilanz- und Finanzierungsstruktur innerhalb des Konzerns

Das ist deutlich weniger greifbar als ein klares „Ihr Geld finanziert genau diese Baukosten“.

b) Der Gesellschafterzuschuss ist nicht rückzahlbar

Der Bericht sagt ausdrücklich:

„freiwillige, nicht rückzahlbare und unverzinsliche Zahlung“

Das ist aus Anlegersicht ein zentraler Punkt.

Denn das bedeutet:
Die Emittentin gibt das Anlegergeld auf der nächsten Ebene ohne Rückzahlungsanspruch weiter.

Damit hängt die Rückzahlung an die Anleger nicht daran, dass dieses Geld auf der Ebene der FMTG Development GmbH wieder zurückfließt, sondern daran, dass anderswo im Konzern später genügend Mittel vorhanden sind.

Das erhöht das Risiko klar.

c) Rückzahlung in 5 Jahren – aber zugrunde liegende Struktur teils deutlich länger

Hier fällt eine Fristeninkongruenz auf.

Die Anleger investieren für 5 Jahre.
Das zugrunde liegende Gesellschafterdarlehen an LICATA läuft aber bis 14.06.2033.

Das heißt:
Die Anlegerlaufzeit ist kürzer als Teile der wirtschaftlichen Projektlaufzeit.

Die Rückzahlung an Anleger soll also nicht aus einer vollständigen Rückführung des Hotelprojekts erfolgen, sondern aus anderen laufenden Einnahmen – nämlich den Markennutzungsrechten.

Das ist machbar, aber aus Anlegersicht riskanter, weil man auf ausreichende laufende Konzernzuflüsse angewiesen ist.

5. Der Rückzahlungsmechanismus: nicht Hotelrendite, sondern Markenlizenz-Einnahmen

Die Rückzahlung soll laut Bericht erfolgen aus:

Einnahmen der Emittentin für die Einräumung von Markennutzungsrechten

Also vereinfacht:
Die Emittentin bekommt 1 % der monatlichen Umsätze der von der FHM s.r.l. gemanagten Hotels in Italien.

Das ist interessant, aber auch riskant.

Positiv:

• Es gibt mehrere Hotels, nicht nur das neue Projekt in Licata
• Das verteilt das Risiko etwas breiter

Kritisch:

• Die Rückzahlung hängt an Umsätzen, nicht automatisch an Gewinnen
• Die Struktur ist konzernintern
• Sie basiert auf fortlaufend funktionierenden Management- und Markenverträgen
• Fällt die operative Performance schwach aus, wird die Zahlungsbasis dünner

Anleger finanzieren also nicht einfach ein Hotel und bekommen daraus Tilgung.
Sie hängen an einer mehrstufigen internen Konzernwertschöpfung.

6. Mittelverwendungskontrolle ist kein Qualitätssiegel für die Anlage

Viele Anleger lesen so einen Bericht und denken:
„Dann ist alles geprüft und sicher.“

Das ist falsch.

Die Mittelverwendungskontrolle sagt im Wesentlichen:
Das Geld wurde so weitergeleitet wie vorgesehen.

Sie sagt nicht:

• Das Projekt wird sicher erfolgreich
• Die Emittentin kann sicher zahlen
• Die Struktur ist anlegerfreundlich
• Das Risiko ist gering
• Das Investment ist fair bepreist

Auch der Hinweis auf das „durch die BaFin genehmigte VIB“ wird oft missverstanden.

Die BaFin prüft beim VIB nicht die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit des Angebots.
Sie bestätigt nicht, dass es ein gutes oder sicheres Investment ist.

7. Die zentrale Risikobilanz aus Anlegersicht

Sehr klar vorhandene Risiken:

1. Totalverlustrisiko
Ja, eindeutig vorhanden.
Durch Nachrang, Rangrücktritt und fehlende Besicherung kann im Ernstfall das eingesetzte Kapital vollständig verloren gehen.

2. Keine dingliche Sicherheit
Es gibt keine Grundschuld auf das Hotel, keinen direkten Zugriff auf das Grundstück und keine klassische Sicherheitenstruktur zugunsten der Crowd.

3. Konzern- und Strukturabhängigkeit
Die Zahlungsfähigkeit hängt nicht nur an einem Hotel, sondern an mehreren internen Gesellschaften, Verträgen und Cashflow-Ketten.

4. Laufzeit- und Refinanzierungsrisiko
Anleger wollen nach 5 Jahren Geld zurück; das wirtschaftliche Projekt lebt deutlich länger.

5. Related-Party-Risiko
Fast alle wesentlichen Transaktionen sind konzernintern:

• Emittentin
• Development
• Financial Services
• Hotelmanagement

Das ist typisch, aber aus Anlegersicht immer heikel, weil man als Außenstehender nur begrenzt beurteilen kann, ob Konditionen und Mittelströme wirklich anlegeroptimal sind.

6. Operatives Projektrisiko
Auch wenn das Hotel weit entwickelt ist, bleiben Risiken:

• Eröffnung
• Auslastung
• Bau-/Anlaufkosten
• Tourismusmarkt
• Italien-spezifische Betriebs- und Rechtsrisiken

8. Was man der Struktur zugutehalten kann

Eine faire Analyse muss auch die positiven Punkte nennen.

Positiv ist:

• Es handelt sich um eine bekannte Hotelgruppe und nicht um einen anonymen Kleinanbieter
• Das Projekt ist konkret und greifbar
• Die Mittelverwendung ist dokumentiert
• Der Bericht zeigt keine zweckfremde Mittelverwendung
• Es gibt bereits bestehende operative Hotelstrukturen in Italien, aus denen Lizenzzahlungen fließen können
• Die Emittentin hat bestimmte Emissionskosten selbst getragen und nicht vollständig aus Anlegergeldern bedient

Das senkt das Risiko gegenüber völlig spekulativen Crowd-Projekten.

Aber:
Es macht aus dem Produkt trotzdem kein sicheres Zinsinvestment.

9. Die eigentliche Anlegerfrage: Passt Rendite zu Risiko?

Genau das ist die entscheidende Frage.

Wenn ich als Anleger ein Produkt habe mit:

• Nachrang
• Rangrücktritt
• keiner Besicherung
• komplexer Struktur
• Konzernabhängigkeit
• Projekt- und Refinanzierungsrisiko

dann muss die Verzinsung aus meiner Sicht spürbar höher sein als bei klassischen Anleihen oder gesicherten Finanzierungen.

Ob das hier ausreichend vergütet ist, hängt von der konkreten Zinszusage ab – aber grundsätzlich gilt:
Das Risiko ist deutlich höher, als der Begriff „festverzinst“ vermuten lässt.

„Festverzinst“ klingt sicher.
„Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt“ ist das genaue Gegengewicht dazu.

10. Mein nüchternes Fazit aus Anlegersicht

Das ist kein klassisches konservatives Investment.

Es ist ein unternehmerisches Hochrisiko-Investment im Crowd-Format.

Die Mittelverwendung wirkt formal sauber.

Aber wirtschaftlich finanziert die Crowd hier keinen einfachen direkten Hotelbau, sondern eine mehrstufige konzerninterne Refinanzierung mit Projektbezug.

Der entscheidende Schwachpunkt ist die Anlegerposition.

Man trägt viel Risiko, hat aber:

• keine Sicherheit
• keine starke Durchsetzungsposition
• keine Kontrolle über die Mittel auf den nachgelagerten Ebenen

Deshalb ist das Produkt nur geeignet für Anleger,

die ganz bewusst sagen:

Ich weiß, dass ich hier ein Nachrangprodukt mit Totalverlustrisiko zeichne, und ich investiere nur einen kleinen, verzichtbaren Teil meines Vermögens.

Für sicherheitsorientierte Anleger oder für Geld, das fest eingeplant ist, wäre das aus meiner Sicht nicht passend.

Kurzfassung in einem Satz

Der Bericht zeigt, dass das Geld planmäßig geflossen ist – nicht, dass die Anlage sicher ist.

Wenn du möchtest, kann ich dir als Nächstes noch eine „Worst-Case-Szenario“-Analyse dazu schreiben: Was genau passiert, wenn das Hotel schwach läuft, der Konzern unter Druck gerät oder die Emittentin in fünf Jahren nicht zahlen kann.