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Anlegergeld verbrannt: PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG

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Schaut man sich als Anleger diese Bilanz an, dann bestätigt sich unsere Aussage natürlich, denn ein 6-stelliges, negatives, „realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres“ besagt genau eben das, was wir in der Überschrift geschrieben haben.

PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG

Bamberg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Gliederung

I Jahresbilanz zum 31. Dezember 2020

II Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020

III Anhang zum 31. Dezember 2020

IV Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

V Bilanzeid

VI Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

I Jahresbilanz zum 31. Dezember 2020

A. Aktiva

Investmentanlagevermögen Geschäftsjahr Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR % EUR %
A. Aktiva
1. Beteiligungen 30.798.364,67 99,91 30.884.479,10 99,88
2. Barmittel und Barmitteläquivalente
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 28.368,53 0,09 36.912,88 0,12
3. Forderungen
a) Eingeforderte ausstehende Pflichteinlagen 1.000,00 0,00 1.000,00 0,00
30.827.733,20 100,00 30.922.391,98 100,00

B. Passiva

Geschäftsjahr Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR % EUR %
1. Rückstellungen 26.538,00 0,09 25.313,00 0,08
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
a)aus anderen Lieferungen und Leistungen 15.658,07 0,05 15.805,75 0,05
3. Eigenkapital
a) Kapitalanteile Kommanditisten 29.750.522,44 96,50 30.086.794,13 97,30
b) Nicht realisierte Gewinne aus Neubewertung 1.035.014,69 3,36 794.479,10 2,57
30.785.537,13 99,86 30.881.273,23 99,87
30.827.733,20 100,00 30.922.391,98 100,00

II Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis 31.12.2020

Geschäftsjahr Vorjahr
Investmenttätigkeit EUR EUR
1. Erträge
a) Sonstige betriebliche Erträge 258,10 0,00
Summe der Erträge 258,10 0,00
2. Aufwendungen
a) Verwaltungsvergütung 187.506,48 189.900,12
b) Verwahrstellenvergütung 34.800,00 35.700,00
c) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 11.873,69 11.538,00
d) Sonstige Aufwendungen 102.349,62 106.443,60
Summe der Aufwendungen 336.529,79 343.581,72
3. Ordentlicher Nettoertrag -336.271,69 -343.581,72
4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -336.271,69 -343.581,72
5. Zeitwertänderung
a) Erträge aus der Neubewertung 240.535,59 1.313.613,73
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres 240.535,59 1.313.613,73
6. Ergebnis des Geschäftsjahres -95.736,10 970.032,01

III Anhang zum 31. Dezember 2020

A. ALLGEMEINE ANGABEN

Die PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Bamberg, Kirschäckerstraße 25 und ist im Handelsregister des Amtsgerichtes in Bamberg unter der Nummer HRA 12029 eingetragen.

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) in Verbindung mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und in Verbindung mit der Verordnung über Inhalt, Umfang und Darstellung der Rechnungslegung von Sondervermögen, Investmentaktiengesellschaften und Investmentkommanditgesellschaften sowie über die Bewertung der zu dem Investmentvermögen gehörenden Vermögensgegenstände (KARBV) aufgestellt.

Die PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (»die Gesellschaft«) ist eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft nach §1 Absatz 6 KAGB.

I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind.

Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Das KAGB schreibt in den §§ 286 ff. i. V. m. §§ 168 ff. ein eigenes Bewertungsverfahren für die Anteile einer Investmentgesellschaft vor. Die gesetzlichen Vorschriften werden flankiert durch Art. 19 ff. der Level 2-AIFM-DVO und konkretisiert durch die Kapitalanlage Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (»KARBV«) der BaFin.

Die Gesellschaft investiert mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft, von der sie 100 Prozent der Anteile hält, in verschiedene Objektgesellschaften, in denen die Projektentwicklungen durchgeführt werden.

Entsprechend der Investmentstruktur findet eine Bewertung von Vermögensgegenständen auf folgenden Ebenen statt:

Unbebautes Grundstück

Immobilienentwicklungs-Beteiligungsgesellschaft (Objektgesellschaft)

Europagesellschaft

Beteiligungsgesellschaft

Fondsgesellschaft

Die angewendeten Bewertungsmodelle sind in der »Richtlinie über die Bewertungsgrundsätze, -verfahren, und -methoden der PROJECT Investment AG (KVG) – Bewertungs-Richtlinie« dargestellt.

Die Bewertungsrichtlinie regelt, dass der Verkehrswert für Vermögensgegenstände, welche weder zum Handel an einer Börse noch an einem anderen Markt zugelassen sind, zu dem Wert anzusetzen ist, welcher von sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Geschäftspartnern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Grunde gelegt würde.

Die Bewertungsrichtlinie unterscheidet grundsätzlich zwischen der Bewertung von bebauten sowie unbebauten Grundstücken auf der einen Seite sowie der Unternehmensbewertung auf der anderen Seite. Die Unterscheidung in zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle vor und nach Baubeginn ist zweckmäßig und sachgerecht, da hierdurch der Projektentwicklungscharakter sowie die unternehmerische Wertschöpfung ab Baubeginn abgebildet werden.

Bei der Ermittlung des Wertes von Grundstücken wird der Wert des Baugrundstückes bis zum Beginn der Baumaßnahme nach §30 II Nr. 3 KARBV bestimmt. Vor Baubeginn ist laut §30 II Nr. 3 KARBV das Grundstück so zu bewerten, dass ein möglicher Abverkauf am Markt dargestellt wird und es nicht zur Baurealisierung kommt. Deshalb werden z. B. Anschaffungsnebenkosten des Grundstückserwerbes nicht berücksichtigt. Es dürfen jedoch Gebühren, welche als Bezugsgröße das Objektverkaufsvolumen haben als sonstiger Vermögensgegenstand aktiviert werden, sofern diese im Fall des Verkaufs und Nicht-Realisation des Projektes zurückvergütet werden müssen. Der auf dieser Grundlage angepasste Vermögenswert der Objektgesellschaft wird entsprechend der Beteiligungsquote bei der Beteiligungs- bzw. Europagesellschaft berücksichtigt.

Nach Baubeginn leitet sich der Wert der Objektgesellschaft aus der Kosten- und Ertragsprognose für die Immobilienerrichtung bzw. den – verkauf ab und wird durch ein entsprechendes Kapitalisierungsverfahren des betreffenden Cash-Flows auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft ermittelt (i.S. d. §32 KARBV). Als Basiszinssatz wird die Rendite von Bundeswertpapieren mit 2-jähriger Restlaufzeit angesetzt. Als Marktrisikoprämie wird 7,0 Prozent zugeschlagen. Der Basismindestzinssatz beträgt 0 Prozent. Der Betafaktor als Maß für das unternehmerische Risiko kommt mit 1,0 Prozent zur Anwendung. Je nach Bauten- und Vertriebsstand der Projekte kommt es zu weiteren Zu- bzw. Abschlägen.

Da im Falle der durch die Fonds realisierten Projektentwicklungen die Dauer der einzelnen Projekte bis zu deren Abschluss sehr kurz ist, können die Risiken der Projektentwicklung nicht nur durch die Anpassung des Kapitalisierungszinssatzes dargestellt werden. Hier ist insbesondere eine Anpassung der Cash-Flows der Projekte in Abhängigkeit vom Bautenstand und der Herstellkosten zu berücksichtigen.

Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:

1. Beteiligungen

Die Beteiligungen werden mit dem sich aus der Vermögensaufstellung ergebenden Wert angesetzt. In dieser Vermögensaufstellung werden die Beteiligungen an den Objektgesellschaften gemäß der oben beschriebenen Bewertungsmethode unter Berücksichtigung weiterer rückforderbarer Vergütungen angesetzt. Die übrigen Vermögensgegenstände und Schulden werden mit ihren Werten aus dem geprüften Jahresabschluss (HGB-Bewertung) angesetzt.

2. Barmittel

Die Barmittel und Barmitteläquivalente wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt.

3. Forderungen

Die Forderungen wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt.

4. Rückstellungen

Rückstellungen wurden zum nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag ermittelt. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Aufgrund der Restlaufzeit der Verpflichtungen von weniger als einem Jahr erfolgte keine Abzinsung. Die Schätzung der notwendigen Erfüllungsbeträge erfolgte auf Basis von Steuerberechnungen, vorliegenden Vereinbarungen, Erfahrungen vergangener Geschäftsjahre sowie anderer unternehmensinterner Unterlagen.

5. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

B. ERLÄUTERUNGEN ZU EINZELNEN POSTEN DER BILANZ UND DER GEWINN-UND VERLUSTRECHNUNG

Die Beteiligungen betreffen die 100 Prozentige Tochtergesellschaft, über welche mittelbar die Immobilienbeteiligungen eingegangen werden. Zu weiteren Einzelheiten wird auf den beigefügten Anlagespiegel verwiesen.

Die Forderungen betreffen die Einlageforderung gegenüber der Gründungskommanditistin in Höhe von 1.000,00 EUR. Die Forderung hat eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

Alle Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 15.426,07 EUR.

Das gezeichnete Kapital ist in Höhe von 1.000,00 EUR ausstehend (davon 1.000,00 EUR eingefordert). Die Entwicklung der Kapitalkonten ist der beigefügten Kapitalkontenentwicklung zu entnehmen.

Die Vermögensgegenstände, die der Gesellschaft gehören, sind nicht Gegenstand von Rechten Dritter.

Die Verwaltungsvergütungen betreffen mit 187.506,48 EUR laufende Verwaltungsgebühren.

Laufender Provisionsaufwand 95.247,50 EUR
Geschäftsführungs-/​ Haftungsvergütung 3.525,00 EUR
Rechts- und Beratungskosten 1.998,34 EUR
Sonstige Aufwendungen 1.578,78 EUR
Summe 102.349,62 EUR

Die vergleichende Dreijahresübersicht analog § 14 KARBV, 1011 Satz 3 Nr. 6 KAGB stellt sich wie folgt dar:

31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017
EUR EUR EUR EUR
Wert des Investmentvermögens 30.785.537,13 30.881.273,23 29.911.241,22 29.573.990,81

Zu einem möglichen Anteilswert und die Wertentwicklung pro Anteil siehe unter D. Sonstige Pflichtangaben.

C. VERWENDUNGS- UND ENTWICKLUNGSRECHNUNG

Verwendungsrechnung
1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -336.271,69 EUR
2. Belastung auf Kapitalkonten 336.271,69 EUR
3. Bilanzgewinn 0,00 EUR
Entwicklungsrechnung
I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres: 30.881.273,23 EUR
1. Zwischenentnahmen 0,00 EUR
2. Mittelzuflüsse (netto)
a) Mittelzuflüsse aus Gesellschaftereintritten 0,00 EUR
b)Mittelabflüsse wegen Gesellschafteraustritten 0,00 EUR
3. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -336.271,69 EUR
4. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 240.535,59 EUR
II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres 30.785.537,13 EUR

D. SONSTIGE PFLICHTANGABEN

Beteiligungsgesellschaft

Die PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG investiert mittelbar über zwei Beteiligungsgesellschaften in Immobilienentwicklungen im In- und Ausland. Die Beteiligungsgesellschaften sind:

1. PROJECT Metropolen SP 2 Beteiligungs GmbH & Co. KG mit dem Sitz in der Kirschäckerstraße 25, 96052 Bamberg

Die Gesellschaft hält seit der Gründung am 02. Januar 2016 100 Prozent der Anteile. Das eingezahlte Kommanditkapital beträgt zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 29.763.349,98 EUR. Der Verkehrswert der Beteiligungsgesellschaft beträgt 30.798.364,67 EUR.

2. PROJECT SP 2 Europa GmbH mit dem Sitz in der Kirschäckerstraße 25, 96052 Bamberg

Die Gesellschaft hält mittelbar seit der Gründung am 18. August 2016 100 Prozent der Anteile. Das eingezahlte Kapital beträgt zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 3.749.500,00 EUR. Der Verkehrswert der Beteiligungsgesellschaft beträgt 3.480.869,36 EUR.

Gesamtkostenquote

Für das Geschäftsjahr 2020 beträgt die Gesamtkostenquote 1,09 Prozent (Vorjahr: 1,13 Prozent).

Die Gesamtkostenquote errechnet sich aus den Kosten der Gesellschaft im Verhältnis zum durchschnittlichen Fondsvermögen (Net-Asset-Value) innerhalb des Geschäftsjahres. Der durchschnittliche Net-Asset-Value errechnet sich aus dem Mittelwert des Stichtags Fondsvermögens des laufenden Geschäftsjahres und des Vorjahres.

Pauschalgebühren und Rückvergütungen

Die Gesellschaft hat keine Pauschalgebühren vereinbart mit Ausnahme der jährlichen Geschäftsführungs- und Haftungsvergütung von 3.000,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer.

Der PROJECT Investment AG als Kapitalverwaltungsgesellschaft der Gesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Gesellschaftsvermögen an die Verwahrstelle oder an Dritte geleisteten Vergütungen oder Aufwendungserstattungen zu.

Es fließt kein wesentlicher Teil der Vergütung an die Kapitalverwaltungsgesellschaft an Vermittler von Kommanditanteilen der Gesellschaft.

Anzahlund Wert umlaufender Anteile

Die Gesellschaft hat ein Zeichnungsvolumen von 31.917.000,00 EUR mit 76 Anlegern und der PROJECT Management GmbH. Der Ausgabepreis für einen Anleger entspricht der Summe aus seinem gezeichneten Kommanditkapital und dem Ausgabeaufschlag. Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt mindestens 200.000 EUR. Höhere Beteiligungen sollen jeweils durch 10.000 ohne Rest teilbar sein. Die Zahlung des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgt mittels einer Einmalzahlung zuzüglich eines Ausgabeaufschlages.

Damit gibt es keine im Umlauf befindlichen Anteile der Gesellschaft.

Die Gesellschaft hat keinen Wert für einen Anteil, da jede Beteiligung individuell zu behandeln ist und die Gewinnverteilung im Verhältnis der absoluten durchschnittlichen Kapitalbeteiligung des jeweiligen Kommanditisten berechnet wird. Dadurch hat jede Beteiligung unabhängig von dem gezeichneten Kapital einen individuellen Wert. Um trotzdem einen Anteilswert als Orientierung darzustellen, wird zur vereinfachten Darstellung der Wert des Investmentvermögens ins Verhältnis zum eingezahlten Kommanditkapital gesetzt. Das eingezahlte Kommanditkapital beträgt 31.916.000,00 EUR. Der NAV beträgt 30.785.537,13 EUR. Bei Ansatz dieser Werte ergibt sich ein Faktor von 0,96.

Unter Berücksichtigung der dargestellten Vorgehensweise, ergibt sich folgende Drei-Jahres-Übersicht bezüglich der Wertentwicklung pro Anteil:

31.12.2020 31.12.2020 31.12.2018 31.12.2017
Wertentwicklung pro Anteil 0,96 0,97 0,94 0,93

Sonstige Informationspflichten

Die Gesellschaft besitzt keine Vermögensgegenstände, die schwer liquidierbar sind und für die, deshalb besondere Regelungen gelten.

Das Liquiditätsmanagement der Gesellschaft hat sich im Geschäftsjahr nicht verändert.

Zum aktuellen Risikoprofil und dem Risikomanagementsystem wird auf den Lagebericht verwiesen.

Angaben zu mittelbaren Immobilien (Immobilienübersicht)

Die PROJECT Metropolen SP 2 Beteiligungs GmbH & Co. KG ist an folgenden Objektgesellschaften beteiligt:

Name der Immobiliengesellschaft Sitz der Immobiliengesellschaft Objekt Objekt
Straße/​Hausnummer Ort
PROJECT PW An der Billwiese 22-24 Oberursel GmbH & Co. KG Nürnberg An der Billwiese 22-24 Oberursel
PROJECT PW Angerstr. 48 Süd Freising GmbH & Co. KG Nürnberg Angerstraße Freising
PROJECT PW Bayreuther Str. 20 Nürnberg GmbH & Co. KG Nürnberg Bayreuther Straße 20 Nürnberg
PROJECT PG Babelsberger Str. Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Babelsberger Straße Potsdam
PROJECT PG Babelsberger Str. 30-32 Potsdam GmbH & Co. KG Nürnberg Babelsberger Straße West Potsdam
PROJECT PW Berner Str. 9 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Berner Straße 9 Berlin
PROJECT PG Berliner Straße 70A Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Berliner Straße 70 a Berlin
PROJECT PW Brodersenstr. 26 München GmbH & Co. KG Nürnberg Brodersenstraße 26 München
PROJECT PW Dachauer Str. Erding GmbH & Co. KG Nürnberg Dachauer Straße Erding
PROJECT PW Düsseldorfer Str. BF10 Neuss GmbH & Co. KG Nürnberg Düsseldorfer Straße BF 10 Neuss
PROJECT PW Eschollbrücker Str. 12 Darmstadt GmbH & Co. KG Nürnberg Eschollbrücker Straße 12 Darmstadt
PROJECT PW Eitelstraße 9-10 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Eitelstraße 9-10 Berlin
PROJECT PW Frankenallee 98-102 Frankfurt GmbH & Co. KG Nürnberg Frankenallee 98-102 Frankfurt am Main
PROJECT PW Goosacker 1 Hamburg GmbH & Co. KG Nürnberg Goosacker 1,3 Hamburg
PROJECT PG Hohenfelder Allee 17-19 Hamburg GmbH & Co. KG Nürnberg Hohenfelder Allee 17-19 Hamburg
PROJECT PG Hochschulring 25 Wildau GmbH & Co. KG Nürnberg Hochschulring 25 Wildau
PROJECT PW Jägerstraße 46 Düsseldorf GmbH & Co. KG Nürnberg Jägerstraße 46 Düsseldorf
PROJECT PW Kreuzstr. 11 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Kreuzstraße 11 Berlin
PROJECT PW Maximilianstr. 43 Nürnberg GmbH & Co. KG Nürnberg Maximilianstraße 43 Nürnberg
PROJECT PG Am Mühlenberg Potsdam GmbH & Co. KG Nürnberg Am Mühlenberg Potsdam
PROJECT PW Mainburger Str. Freising GmbH & Co. KG Nürnberg Mainburger Straße Freising
PROJECT PW Münchner Str. 227 Karlsfeld GmbH & Co. KG Nürnberg Münchner Straße 227 Karlsfeld
PROJECT PW Niederräder Landstr. 78 Frankfurt GmbH & Co. KG Nürnberg Niederräder Landstraße 78 Frankfurt am Main
PROJECT PG Oderstraße Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Oderstraße Teltow
PROJECT PW Pappelallee 14-17 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Pappelallee 14-17 Potsdam
PROJECT PG Reinhardtstr. 49 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Reinhardtstraße 49 Berlin
PROJECT PW Schleißheimer Str. 321 München GmbH & Co. KG Nürnberg Schleißheimer Straße 321 München
PROJECT Wohnbau 70 GmbH & Co. KG (Sigwolfstraße) Nürnberg Sigwolfstraße, PUB Erding
PROJECT PW Schillerpromenade 2 Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG Nürnberg Schillerpromenade 2 Hohen Neuendorf
PROJECT PW Trettachzeile 15 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Trettachzeile 15 Berlin
PROJECT PW Worringer Platz 4 Düsseldorf GmbH & Co. KG Nürnberg Worringer Platz 4 Düsseldorf
Name der Immobiliengesellschaft Gesellschaftskapital Beteiligungsquote Zeitpunkt des Erwerbs1
(in TEUR)
PROJECT PW An der Billwiese 22-24 Oberursel GmbH & Co. KG 9.009 5,59% 2017
PROJECT PW Angerstr. 48 Süd Freising GmbH & Co. KG 13.831 0,07% 2019
PROJECT PW Bayreuther Str. 20 Nürnberg GmbH & Co. KG 14.493 18,21% 2016
PROJECT PG Babelsberger Str. Berlin GmbH & Co. KG 14.446 21,17% 2017
PROJECT PG Babelsberger Str. 30-32 Potsdam GmbH & Co. KG 9.572 0,87% 2018
PROJECT PW Berner Str. 9 Berlin GmbH & Co. KG 100 10,00% 2016
PROJECT PG Berliner Straße 70A Berlin GmbH & Co. KG 1.599 2,75% 2019
PROJECT PW Brodersenstr. 26 München GmbH & Co. KG 70 14,29% 2016
PROJECT PW Dachauer Str. Erding GmbH & Co. KG 15.915 24,62 % 2016
PROJECT PW Düsseldorfer Str. BF10 Neuss GmbH & Co. KG 1.048 7,54% 2017
PROJECT PW Eschollbrücker Str. 12 Darmstadt GmbH & Co. KG 8.340 2,66% 2016
PROJECT PW Eitelstraße 9-10 Berlin GmbH & Co. KG 4.712 27,70% 2017
PROJECT PW Frankenallee 98-102 Frankfurt GmbH & Co. KG 16.639 0,36% 2019
PROJECT PW Goosacker 1 Hamburg GmbH & Co. KG 8.252 16,55% 2016
PROJECT PG Hohenfelder Allee 17-19 Hamburg GmbH & Co. KG 5.148 0,19% 2019
PROJECT PG Hochschulring 25 Wildau GmbH & Co. KG 5.149 1,48% 2019
PROJECT PW Jägerstraße 46 Düsseldorf GmbH & Co. KG 3.866 0,26% 2019
PROJECT PW Kreuzstr. 11 Berlin GmbH & Co. KG 2.149 69,57% 2017
PROJECT PW Maximilianstr. 43 Nürnberg GmbH & Co. KG 4.605 4,56% 2019
PROJECT PG Am Mühlenberg Potsdam GmbH & Co. KG 8.932 12,70% 2016
PROJECT PW Mainburger Str. Freising GmbH & Co. KG 16.032 12,57% 2017
PROJECT PW Münchner Str. 227 Karlsfeld GmbH & Co. KG 6.615 24,76% 2017
PROJECT PW Niederräder Landstr. 78 Frankfurt GmbH & Co. KG 4.487 16,56% 2017
PROJECT PG Oderstraße Berlin GmbH & Co. KG 4.716 10,11% 2017
PROJECT PW Pappelallee 14-17 Berlin GmbH & Co. KG 15.743 3,81% 2017
PROJECT PG Reinhardtstr. 49 Berlin GmbH & Co. KG 4.430 2,26% 2016
PROJECT PW Schleißheimer Str. 321 München GmbH & Co. KG 9.941 11,32 % 2018
PROJECT Wohnbau 70 GmbH & Co. KG (Sigwolfstraße) 120 8,33% 2016
PROJECT PW Schillerpromenade 2 Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG 3.988 1,05% 2019
PROJECT PW Trettachzeile 15 Berlin GmbH & Co. KG 4.606 28,70% 2016
PROJECT PW Worringer Platz 4 Düsseldorf GmbH & Co. KG 11.828 0,92% 2019

1 rechtlicher Beitritt zur Gesellschaft

Die einzelnen Beteiligungen stellen sich wie folgt dar:

Größe Erwerbsjahr Kaufpreis Nebenkosten der Anschaffung
Lage (m2 ) Art (in TEUR) (in TEUR)
An der Billwiese 22-24, Oberursel 6.458 WI* 2017 6.804 490
Angerstraße, Freising 5.862 WI* 2019 21.563 1.270
Bayreuther Straße 20, Nürnberg 4.414 WI* /​GI* 2016 8.711 754
Babelsberger Straße, Potsdam 4.754 GI* 2017 3.500 274
Babelsberger Straße West, Potsdam 3.679 GI* 2018 3.680 287
Berner Straße 9, Berlin 9.568 WI* 2015 3.500 503
Berliner Straße 70 a, Berlin 3.091 GI* 2019 3.300 496
Brodersenstraße 26, München 1.721 WI* 2015 2.775 246
Dachauer Straße, Erding****** 18.684 n/​a** 2016 12.000 1.007
Düsseldorfer Straße BF 10, Neuss 3.331 WI* 2017 3.072 238
Eschollbrücken Straße 12, Darmstadt 3.268 WI* 2016 4.500 569
Eitelstraße 9-10, Berlin 6.349 WI* /​GI* 2017 8.750 1.255
Frankenallee 98-102, Frankfurt am Main 3.389 WI* 2019 13.000 936
Goosacker 1,3, Hamburg 2.165 WI* 2016 3.700 470
Hohenfelder Allee 17-19, Hamburg**** 1.993 n/​a** 2019 3.950 419
Hochschulring 25, Wildau 4.600 GI* 2019 2.700 359
Jägerstraße 46, Düsseldorf 4.681 GI* 2017 2.020 228
Kreuzstraße 11, Berlin 1.181 WI* 2017 1.900 264
Maximilianstraße 43, Nürnberg 1.552 WI* /​GI* 2019 3.000 462
Am Mühlenberg, Potsdam 5.700 GI* 2016 570 50
Mainburger Straße, Freising 3.873 WI* 2017 13.109 563
Münchner Straße 227, Karlsfeld 1.261 WI* /​GI* 2017 4.600 209
Niederräder Landstraße 78, Frankfurt am Main 2.035 WI* 2017 5.000 350
Oderstraße, Teltow 12.315 GI* 2017 1.970 153
Pappelallee 14-17, Potsdam 4.500 WI* 2017 6.000 766
Reinhardtstraße 49, Berlin 398 GI* 2015 2.500 352
Schleißheimer Straße 321, München 578 WI* 2018 6.100 505
Sigwolfstraße, Erding***** 9.805 n/​a** 2016 11.230 997
Schillerpromenade 2, Hohen Neuendorf 9.189 WI* 2019 1.900 287
Trettachzeile 15, Berlin****** 13.619 n/​a** 2016 2.350 335
Worringer Platz 4, Düsseldorf 2.537 WI* /​GI* 2019 9.000 1.014
Projektart Projektstatus Gebäudenutzfläche Verkaufsbeginn Baubeginn
Lage (m2 )
An der Billwiese 22-24, Oberursel Neubau Eingekauft und in Planung 6.062 2022 2023
Angerstraße, Freising Neubau Eingekauft und in Planung 8.186 2021 2021
Bayreuther Straße 20, Nürnberg Neubau im Verkauf 8.671 02/​2020 2021
Babelsberger Straße, Potsdam Neubau in Bau und Verkauf 12.457 2021 12/​2020
Babelsberger Straße West, Potsdam Neubau in Bau und Verkauf 10.032 12/​2019 08/​2020
Berner Straße 9, Berlin Neubau in Bau und Verkauf 5.419 02/​2017 05/​2017
Berliner Straße 70 a, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 3.868 2021 2021
Brodersenstraße 26, München Neubau in Bau und Verkauf 1.569 04/​2018 10/​2018
Dachauer Straße, Erding****** n/​a** n/​a** n/​a** n/​a** n/​a**
Düsseldorfer Straße BF 10, Neuss Neubau Eingekauft und in Planung 3.804 2022 2023
Eschollbrücken Straße 12, Darmstadt Neubau im Verkauf 5.474 10/​2020 2021
Eitelstraße 9-10, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 9.407 2021 2021
Frankenallee 98-102, Frankfurt am Main Neubau im Verkauf 6.130 09/​2020 2021
Goosacker 1,3, Hamburg Neubau in Bau und Verkauf 4.227 06/​2019 03/​2020
Hohenfelder Allee 17-19, Hamburg**** n/​a** n/​a** n/​a** n/​a** n/​a**
Hochschulring 25, Wildau Neubau Eingekauft und in Planung 8.178 07/​2020 2021
Jägerstraße 46, Düsseldorf Neubau Eingekauft und in Planung 5.773 2021 2021
Kreuzstraße 11, Berlin Neubau in Bau und Verkauf 1.668 04/​2018 11/​2018
Maximilianstraße 43, Nürnberg Neubau Eingekauft und in Planung 3.340 2021 2021
Am Mühlenberg, Potsdam Neubau in Bau und Verkauf 4.693 11/​2019 11/​2018
Mainburger Straße, Freising Neubau in Bau und Verkauf 4.690 01/​2020 11/​2020
Münchner Straße 227, Karlsfeld Neubau im Verkauf 4.298 06/​2020 2021
Niederräder Landstraße 78, Frankfurt am Main Neubau in Bau und Verkauf 2.391 07/​2018 02/​2019
Oderstraße, Teltow Neubau Eingekauft und in Planung 6.001 2021 2021
Pappelallee 14-17, Potsdam Neubau in Bau und Verkauf 5.039 08/​2018 05/​2019
Reinhardtstraße 49, Berlin Neubau im Verkauf 1.804 06/​2018 2021
Schleißheimer Straße 321, München Neubau in Bau und Verkauf 1.554 06/​2019 12/​2019
Sigwolfstraße, Erding***** n/​a** n/​a** n/​a** n/​a** n/​a**
Schillerpromenade 2, Hohen Neuendorf Neubau im Verkauf 3.373 05/​2020 2021
Trettachzeile 15, Berlin****** n/​a** n/​a** n/​a** n/​a** n/​a**
Worringer Platz 4, Düsseldorf Neubau Eingekauft und in Planung 4.899 2021 2022
Projektverkaufsvolumen Verkaufsstand Bautenstand Verkehrswert Grundstück anteiliger Verkehrswert
Lage (in TEUR) (in TEUR) (in TEUR)
An der Billwiese 22-24, Oberursel 37.230 9.410 550
Angerstraße, Freising 66.756 23.100 10
Bayreuther Straße 20, Nürnberg 54.494 56% 13.000 2.238
Babelsberger Straße, Potsdam 69.709 1% n/​a da DCF-Bewertung
Babelsberger Straße West, Potsdam 51.964 2% n/​a da DCF-Bewertung
Berner Straße 9, Berlin 33.692 100% 99% n/​a da DCF-Bewertung
Berliner Straße 70 a, Berlin 21.273 3.930 44
Brodersenstraße 26, München 14.588 100% 100% n/​a da DCF-Bewertung
Dachauer Straße, Erding****** 17.000 n/​a** n/​a** 13.400 3.918
Düsseldorfer Straße BF 10, Neuss 22.308 2.850 47
Eschollbrücken Straße 12, Darmstadt 32.803 16% 6.840 222
Eitelstraße 9-10, Berlin 57.373 11.500 1.305
Frankenallee 98-102, Frankfurt am Main 42.833 100% 15.000 59
Goosacker 1,3, Hamburg 24.911 64% 12% n/​a da DCF-Bewertung
Hohenfelder Allee 17-19, Hamburg**** 5.250 n/​a** n/​a** 5.250*** 10
Hochschulring 25, Wildau 35.361 4.290 76
Jägerstraße 46, Düsseldorf 16.658 2.210 10
Kreuzstraße 11, Berlin 10.225 96% 65% n/​a da DCF-Bewertung
Maximilianstraße 43, Nürnberg 19.441 3.120 200
Am Mühlenberg, Potsdam 29.667 40% n/​a da DCF-Bewertung
Mainburger Straße, Freising 39.249 31% 1% n/​a da DCF-Bewertung
Münchner Straße 227, Karlsfeld 47.821 5.730 1.638
Niederräder Landstraße 78, Frankfurt am Main 17.023 90% 45% n/​a da DCF-Bewertung
Oderstraße, Teltow 22.920 2.040 431
Pappelallee 14-17, Potsdam 32.426 83% 56% n/​a da DCF-Bewertung
Reinhardtstraße 49, Berlin 19.259 4.590 107
Schleißheimer Straße 321, München 16.198 47% 25% n/​a da DCF-Bewertung
Sigwolfstraße, Erding***** 15.038 n/​a** n/​a** 15.038*** -41
Schillerpromenade 2, Hohen Neuendorf 16.913 6% 3.160 42
Trettachzeile 15, Berlin****** 6.050 n/​a** n/​a** 5.540 1.687
Worringer Platz 4, Düsseldorf 40.208 10.400 109
anteiliger Verkehrswert nach DCF Projektfertigstellung
Lage (in TEUR)
An der Billwiese 22-24, Oberursel 2025
Angerstraße, Freising 2023
Bayreuther Straße 20, Nürnberg 2023
Babelsberger Straße, Potsdam 4.226 2023
Babelsberger Straße West, Potsdam 117 2023
Berner Straße 9, Berlin 65 2021
Berliner Straße 70 a, Berlin 2023
Brodersenstraße 26, München -23 2021
Dachauer Straße, Erding****** 2021
Düsseldorfer Straße BF 10, Neuss 2025
Eschollbrücken Straße 12, Darmstadt 2023
Eitelstraße 9-10, Berlin 2024
Frankenallee 98-102, Frankfurt am Main 2023
Goosacker 1,3, Hamburg 1.836 2022
Hohenfelder Allee 17-19, Hamburg**** 2021
Hochschulring 25, Wildau 2023
Jägerstraße 46, Düsseldorf 2023
Kreuzstraße 11, Berlin 1.287 2021
Maximilianstraße 43, Nürnberg 2023
Am Mühlenberg, Potsdam 1.505 2022
Mainburger Straße, Freising 1.835 2022
Münchner Straße 227, Karlsfeld 2023
Niederräder Landstraße 78, Frankfurt am Main 685 2021
Oderstraße, Teltow 2023
Pappelallee 14-17, Potsdam 618 2021
Reinhardtstraße 49, Berlin 2023
Schleißheimer Straße 321, München 1.209 2022
Sigwolfstraße, Erding***** 2021
Schillerpromenade 2, Hohen Neuendorf 2023
Trettachzeile 15, Berlin****** 2022
Worringer Platz 4, Düsseldorf 2024

* WI = Wohnimmobilie I * GI = Gewerbeimmobilie I ** keine Realisierung der Projektentwicklung, da ausschließlich Grundstücksweiterverkauf I *** Ansetzung des Verkaufspreises, da keine Realisierung der Projektentwicklung
**** Grundstück ist verkauft, Übergang von Nutzen und Lasten hat zum Stichtag noch nicht stattgefunden I ***** Grundstück ist verkauft, Übergang von Nutzen und Lasten hat zum Stichtag bereits stattgefunden I ****** Verkauf des Grundstücks ist geplant

Die PROJECT SP 2 Europa GmbH ist an folgenden Objektgesellschaften beteiligt:

Name der Immobiliengesellschaft Sitz der Immobiliengesellschaft Objekt Objekt
Straße/​Hausnummer Ort
PROJECT PIW Wohnbau sieben GmbH & Co. KG (Amalienstraße 54) Wien Amalienstraße 54 Wien
PROJECT PIW Wohnbau acht GmbH & Co. KG (Bahnhofstraße 13-15) Wien Bahnhofstraße 13-15 Wien
PROJECT PIW Wohnbau zwei GmbH & Co. KG (Breitenfurter Straße 510) Wien Breitenfurter Straße 510 Wien
PROJECT PIW Wohnbau fünf GmbH & Co. KG (Freyenthurmgasse 9) Wien Freyenthurmgasse 9 Wien
PROJECT PIW Wohnbausechs GmbH & Co. KG (Ketzergasse 7-15) Wien Ketzergasse 7-15 Wien
Name der Immobiliengesellschaft Gesellschaftskapital Beteiligungsquote Zeitpunkt des Erwerbs1
(in TEUR)
PROJECT PIW Wohnbau sieben GmbH & Co. KG (Amalienstraße 54) 6.628 22,92% 2017
PROJECT PIW Wohnbau acht GmbH & Co. KG (Bahnhofstraße 13-15) 6.170 4,99% 2018
PROJECT PIW Wohnbau zwei GmbH & Co. KG (Breitenfurter Straße 510) 2.485 24,91 % 2016
PROJECT PIW Wohnbau fünf GmbH & Co. KG (Freyenthurmgasse 9) 3.625 22,84% 2016
PROJECT PIW Wohnbausechs GmbH & Co. KG (Ketzergasse 7-15) 4.108 6,84% 2017

1 rechtlicher Beitritt zur Gesellschaft

Die einzelnen Beteiligungen stellen sich wie folgt dar:

Größe Art Erwerbsjahr Kaufpreis Nebenkosten der Anschaffung
Lage (m2 ) (in TEUR) (in TEUR)
Amalienstraße 54, Wien 708 WI* 2017 4.750 447
Bahnhofstraße 13-15, Wien*** 1.423 n/​a** 2018 4.522 262
Breitenfurter Straße 510, Wien*** 3.763 n/​a** 2016 1.250 76
Freyenthurmgasse 9, Wien 3.688 WI* 2016 5.200 302
Ketzergasse 7-15, Wien 1.984 WI* 2017 2.300 133
Projektart Projektstatus Gebäudenutzfläche Verkaufsbeginn Baubeginn
Lage (m2 )
Amalienstraße 54, Wien Neubau in Bau und Verkauf 2.119 10/​2018 02/​2019
Bahnhofstraße 13-15, Wien*** n/​a** n/​a** n/​a** 2022 n/​a**
Breitenfurter Straße 510, Wien*** n/​a** n/​a** n/​a** n/​a** n/​a**
Freyenthurmgasse 9, Wien Neubau in Bau und Verkauf 2.706 01/​2018 04/​2018
Ketzergasse 7-15, Wien Neubau im Verkauf 3.243 10/​2019 2021
Projektverkaufsvolumen Verkaufsstand Bautenstand Verkehrswert Grundstück anteiliger Verkehrswert
Lage (in TEUR) (in TEUR) (in TEUR)
Amalienstraße 54, Wien 15.432 52% 93% n/​a da DCF-Bewertung
Bahnhofstraße 13-15, Wien*** 6.734 n/​a** n/​a** 6.510 329
Breitenfurter Straße 510, Wien*** 2.342 n/​a** n/​a** 2.170 649
Freyenthurmgasse 9, Wien 18.230 88% 98% n/​a da DCF-Bewertung
Ketzergasse 7-15, Wien 16.193 15% 3.110 281
anteiliger Verkehrswert nach DCF Projektfertigstellung
Lage (in TEUR)
Amalienstraße 54, Wien 1.512 2022
Bahnhofstraße 13-15, Wien*** 2021
Breitenfurter Straße 510, Wien*** 2021
Freyenthurmgasse 9, Wien 704 2021
Ketzergasse 7-15, Wien 2023

* WI = Wohnimmobilie
* GI = Gewerbeimmobilie
** keine Realisierung der Projektentwicklung, da ausschließlich Grundstücksweiterverkauf
*** Verkauf des Grundstücks ist geplant

E. ERGEBNISVERWENDUNG

Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit dem Gesellschaftsvertrag vor, das Ergebnis wie folgt zu verwenden:

Das Jahresergebnis von -336.271,69 EUR wird den Kapitalkonten belastet. Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der von der Geschäftsführung vorgeschlagenen Ergebnisverwendung aufgestellt.

 

Bamberg, den 31. März 2021

PROJECT Fonds Reale Werte GmbH

Ralf Cont, Geschäftsführer

Stefan Herb, Geschäftsführer

ANLAGENGITTER VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2020

alle Werte in EUR

Entwicklung der Anschaffungskosten
01.01.2020 Zugänge Abgänge 31.12.2020
I. Beteiligungen
Beteiligungs KG 30.090.000,00 0,00 326.650,02 29.763.349,98
Summe Anlagevermögen 30.090.000,00 0,00 326.650,02 29.763.349,98
Entwicklung der Abschreibungen
01.01.2020 Abschreib. Zuschreib. 31.12.2020
I. Beteiligungen
Beteiligungs KG 0,00 0,00 0,00 0,00
Summe Anlagevermögen 0,00 0,00 0,00 0,00
Entwicklung der Neubewertung
01.01.2020 Abschreib. Zuschreib. 31.12.2020
I. Beteiligungen
Beteiligungs KG 794.479,10 0,00 240.535,59 1.035.014,69
Summe Anlagevermögen 794.479,10 0,00 240.535,59 1.035.014,69
Restwert Ende GJ Restwert Ende VJ
I. Beteiligungen
Beteiligungs KG 30.798.364,67 30.884.479,10
Summe Anlagevermögen 30.798.364,67 30.884.479,10

KAPITALKONTENENTWICKLUNG ZUM 31. DEZEMBER 2020

alle Werte in EUR

Eigenkapital 01.01.2020 Fremdkap./​Ford. 01.01.2020 Einlagen/​ Erhöhungen Entnahmen/​ Vermind.
PROJECT Management GmbH
Kommanditkapital 1.000,00
Verlustausgleich (EK) 0,00
Kapitalkonto III 0,00
eingeforderte, noch ausstehende Einlagen – Einzahlungsverpflichtungen – 1.000,00
nicht eingeforderte ausstehende Einlagen 0,00
Anleger
Kommanditkapital 31.916.000,00
Kapitalkonto II 0,00
Verlustausgleich (EK) -1.830.205,87
Kapitalkonto III 0,00
eingeforderte, noch ausstehende Einlagen -Einzahlungsverpflichtungen 0,00
nicht eingeforderte ausstehende Einlagen
0,00
Summe 30.086.794,13 -1.000,00 0,00 0,00
Ergebnisanteil GJ 31.12.2020 Eigenkapital 31.12.2020 Fremdkap./​Ford. 31.12.2020
PROJECT Management GmbH
Kommanditkapital 1.000,00
Verlustausgleich (EK) 0,00
Kapitalkonto III 0,00
eingeforderte, noch ausstehende Einlagen – Einzahlungsverpflichtungen – 1.000,00
nicht eingeforderte ausstehende Einlagen 0,00
Anleger
Kommanditkapital 31.916.000,00
Kapitalkonto II 0,00
Verlustausgleich (EK) -336.271,69 -2.166.477,56
Kapitalkonto III 0,00
eingeforderte, noch ausstehende Einlagen -Einzahlungsverpflichtungen 0,00
nicht eingeforderte ausstehende Einlagen
0,00 0,00
Summe -336.271,69 29.750.522,44 -1.000,00

IV Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS

Die Vertriebszulassung der PROJECT Wohnen SP2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (»die Gesellschaft« oder »AIF«) wurde mit Bescheid vom 16. Februar 2016 gemäß den Vorschriften des KAGBs genehmigt. Damit ist die Gesellschaft gemäß §§ 1 Absatz 6, 149 KAG eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft und den Regeln des KAGB unterworfen.

Gegenstand der Gesellschaft ist insbesondere der Erwerb, das Halten, Verwalten und Verwerten von Beteiligungen im Bereich der Immobilienentwicklung.

Der Fonds ist ausschließlich für semi-professionelle Anleger im Sinne des § 1 Absatz 19 Nummer 33 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) konzipiert. Dies bedeutet im Wesentlichen, dass der Anleger sich verpflichtet, mindestens 200.000,00 EUR zu investieren, in einem vom Vertrag über die Investitionsverpflichtung getrennten Dokument angibt, dass er sich der Risiken im Zusammenhang mit der beabsichtigten Verpflichtung bewusst ist und die Kapitalverwaltungsgesellschaft bzw. die von ihr beauftragte Vertriebsgesellschaft hinreichend davon überzeugt ist, dass der Anleger in der Lage ist seine Anlageentscheidung selbst zu treffen und über entsprechende Marktkenntnisse und Erfahrungen verfügt sowie die Risiken für sich richtig bewerten kann.

Mit Beschluss der Geschäftsführung vom 22. Dezember 2016 wurde der Platzierungszeitraum bis zum 30. Juni 2017 verlängert.

Besonders hervorzuheben ist, dass mit dem KAGB die Beauftragung einer Verwahrstelle für jedes Investmentvermögen vorgeschrieben wird (§ 80 KAGB). Die Aufgabe der Verwahrstelle ist im Wesentlichen die Sicherung der Vermögenswerte des Investmentvermögens. Für die Gesellschaft bedeutet dies eine lückenlose Überwachung und Freigabe der Investitionen und Zahlungen. Als Verwahrstelle wurde die CACEIS Bank Deutschland GmbH, seit 01. Januar 2017 unter CACEIS Bank S.A., Germany Branch firmierend, mit dem Sitz in München ausgewählt.

Als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wurde die PROJECT Investment AG mit dem Sitz in Bamberg beauftragt. Der Fondsverwaltungsvertrag wurde mit Datum vom 04. Januar 2016 unterzeichnet und endet mit der Vollbeendigung der Gesellschaft. Eine vorzeitige Kündigung ist nur aus wichtigem Grund und mit einer Frist von sechs Monaten zulässig.

Die PROJECT Investment AG erbringt für die Gesellschaft die kollektive Vermögensverwaltung gemäß den jeweils geltenden Rechtsvorschriften des KAGB. Dies umfasst die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement, administrative Tätigkeiten sowie sonstige Tätigkeiten im Sinne des Anhangs I der Richtlinie 2011 /​ 61 /​ EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2011. Von diesen Tätigkeiten hat die PROJECT Investment AG den Datenschutz und die interne Revision sowie seit Juli 2020 die IT ausgelagert.

Die Anlegerverwaltung wird intern in der KVG mit Hilfe einer hauseigenen Software durchgeführt.

Die KVG erhält vom AIF keine einmaligen Gebühren (sogenannte Initialgebühren).

Für die Fondsverwaltung erhält die KVG eine jährliche Vergütung in Höhe von 0,595 Prozent des gezeichneten Kommanditkapitals inkl. etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.

Am Ende der Abrechnungsperiode erhält die KVG eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von bis zu 20 Prozent des Betrages, welcher den Ausgabepreis unter Berücksichtigung einer jährlichen Verzinsung von 7 Prozent übersteigt, jedoch insgesamt höchstens bis zu 8 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des AIF in der Abrechnungsperiode.

Im Geschäftsjahr sind laufende Verwaltungsgebühren in Höhe von 187.506,48 EUR angefallen.

Die KVG haftet bei ihrer Tätigkeit für Vorsatz und berufliche Fahrlässigkeit sowie bei Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit. Zur Absicherung der potentiellen Berufshaftungsrisiken hat die KVG eine entsprechende Haftpflichtversicherung abgeschlossen.

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Deutschland hat 2020 coronabedingt einen historischen Wirtschaftsrückgang erlebt. Doch über expansive geld- und fiskalpolitische Anstrengungen wurde und wird dies abgefedert. Der Arbeitsmarkt bleibt so deutlich robuster als z. B. zur Wirtschafts- und Finanzkrise 2007 bis 2010.

Aber auch im Geschäftsjahr 2020 lagen die Fertigungszahlen für Wohnungen konstant unter der Nachfrage. An der Einschätzung der Experten, dass ein jährlicher Bedarf an neu geschaffenem Wohnraum von 380.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr notwendig ist, gilt unverändert fort. Vor allem die Anzahl der Haushalte wird in Deutschland bis mindestens 2030 ansteigen und damit für mehr Bedarf an Wohnraum sorgen.

In der gesamtdeutschen Betrachtung zeigten sich die Preise für Wohnimmobilien im abgelaufenen Jahr unbeeindruckt von der anhaltenden Corona-Pandemie. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand sind deutschlandweit im Vergleich zum Vorjahr erneut deutlich angestiegen. Im vierten Quartal verteuerten sie sich nochmals um 2 Prozent und erlebten damit zum Jahresende und im Geschäftsjahr die stärksten Preiszuwächse aller betrachteten Segmente. Daneben legten die Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen ebenfalls zu. Trotzdem liegt nach Ansicht der meisten Experten deutschlandweit bisher keine Immobilienblase vor. Anzeichen hierfür könnte unter anderem die Relation von Haushaltseinkommen zu Kaufpreis sein, die durchschnittlich im Vergleich zu 2010 gestiegen ist. Aber entscheidend für die Erschwinglichkeit ist die mit dem Fremdkapitaleinsatz verbundene Zinsausgabenquote. Diese, und damit die finanzielle Belastung der Haushalte, hat sich aufgrund der gesunkenen Zinsen nicht grundlegend verändert. So liegen die Schuldendienstquote, die Standardrate und auch die Tilgungsquote 2020 deutlich unter den Werten der Jahrtausendwende.

Auch der Immobilien-Investmentmarkt hat laut Trendbarometer »Immobilien-Investmentmarkt 2021« von EY Real Estate im Geschäftsjahr 2020 ein leicht gestiegenes (ca. 8,0 Prozent) Transaktionsvolumen im Wohnsektor gezeigt. Das zeigt, dass das Anlageprodukt Immobilie weiterhin im starken Fokus der Investoren steht.

Dementsprechend erwarten die Experten für 2021 eine anhaltend hohe Aktivitäten den Immobilienmärkten. Vor allem für die zweite Hälfte des Geschäftsjahres 2021 wird durch die Entwicklungen bei den Impfstoffen und die staatlichen Programme das Vertrauen der Investoren in den Immobilienmarkt weiter steigen. Auch im Privatsektor wird die Nachfrage auf hohem Niveau anhalten. Neben den günstigen Finanzierungskonditionen haben in der Corona-Krise die Kontaktbeschränkungen und der Anstieg der Home-Office-Tage die Bedeutung der eigenen vier Wände nochmals hervorgehoben.

Die Kaufpreise im Wohnungsmarkt sind im vergangenen Jahr gerade in den Metropolregionen weiter angestiegen. Zwar sind in einigen Metropolregionen die Steigerungsraten abgeflacht, doch gerade in Frankfurt wird durch den vollzogenen Brexit durch die Verlagerung des europäischen Bankenzentrums mit weiteren Anstiegen gerechnet. Wohninvestments lohnen sich für die Anleger weiterhin. Dies gilt sowohl für Bestandsimmobilien mit Mieteinnahmen als auch für die Wertsicherung bei Eigentumswohnungen. Wohnmieten in Deutschland kennen seit über 20 Jahren keine Volatilität und auch die Aussichten für die Zukunft sind aufgrund der gesellschaftlichen Entwicklungen enorm stabil. Der Cashflow durch Mieteinnahmen auf mindestens dem Niveau der Gegenwart lässt sich deshalb für einen langfristigen Anlagezeitraum kalkulieren. Zudem ist ein Ende der Niedrigzinspolitik vorerst nicht absehbar. Im vergangenen Jahr ist es selbst für professionelle Investoren in den meisten Assetklassen noch einmal anspruchsvoller geworden, sichere Renditen zu erzielen. Trotz unsicheren wirtschaftlichen Umfelds mit mehr Kurzarbeit und höherer Arbeitslosigkeit bleibt aber die Wohnungsnachfrage gut. Mit einem Basiswert von 1,94 Prozent ist die Wertsicherung bei Wohnimmobilien noch gegeben, werde jedoch zunehmend anspruchsvoller. Mittelfristig wird in einzelnen Studien ein Ende des Preiszyklus in regionalen Wohnungsmärkten für die Jahre nach 2023 nicht mehr ausgeschlossen – Wohnimmobilien blieben aber weiterhin ein attraktives Investment. Bei den für uns meist als Portfolioergänzung gehaltenen Gewerbeimmobilien können die Logistik- und auch teilweise die Einzelhandelsbranche als Gewinner des vergangenen Geschäftsjahres genannt werden. Büroimmobilien und vor allem das Hotelsegment hingegen mussten mit Einbußen leben. Trotzdem wird für die Zukunft zum stabilen Wohnmarkt neben der Logistik auch weiterhin die Büroimmobilie als sicheres und risikoarmes Investment erwartet.

Bezüglich der Baukosten ist es weiterhin so, dass sich aufgrund von Kapazitätsauslastungen im Baugewerbe und einem Mangel an Facharbeitskräften die Bauleistungen verteuert haben und ein weiterer Anstieg der Baukosten dadurch weiterhin nicht auszuschließen ist. Dieser Anstieg der Baukosten wird die positiven Auswirkungen der erwarteten ansteigenden Verkaufspreise mindern.

2.2. Geschäftsverlauf

Die Platzierungsphase des AIF ist seit dem 30. Juni 2017 beendet. Die Anleger haben ihre Einzahlungsverpflichtungen erfüllt. Insgesamt beträgt das gezeichnete Kapital zum 31. Dezember 2020 31.917.000,00 EUR. Das Konzept des AIF sieht keine Entnahmen der Anleger vor; Kapitalrückführungen und/​oder Gewinnausschüttungen haben im Geschäftsjahr planmäßig nicht stattgefunden.

Zum weiteren Geschäftsverlauf und der Portfoliozusammensetzung wird auf den Tätigkeitsbericht (siehe Nr. 3) verwiesen.

2.3. Lage des Unternehmens

a) Ertragslage

Die Ertragslage des Unternehmens stellt sich wie folgt dar:

Geschäftsjahr Vorjahr
EUR % EUR %
Sonstige betriebliche Erträge 258,10 -0,08 0,00 0,00
Summe der Erträge 258,10 -0,08 0,00 0,00
Verwaltungsvergütungen -187.506,48 55,76 -189.900,12 55,27
Verwahrstellenvergütung -34.800,00 10,35 -35.700,00 10,39
Prüfungs- und Veröffentlichungskosten -11.873,69 3,53 -11.538,00 3,36
Sonstige Aufwendungen -102.349,62 30,44 -106.443,60 30,98
Summe der Aufwendungen -336.529,79 100,08 -343.581,72 100,00
Ordentlicher Nettoertrag -336.271,69 100,00 -343.581,72 100,00
Realisiertes Ergebnis -336.271,69 100,00 -343.581,72 100,00
Erträge aus Neubewertung 240.535,59 -71,53 1.313.613,73 -382,33
Summe des nicht realisierten Ergebnisses 240.535,59 -71,53 1.313.613,73 -382,33
Ergebnis des Geschäftsjahres -95.736,10 28,47 970.032,01 -282,33

Da sich fast alle Projekte, die die Gesellschaft mittelbar über ihre Beteiligungsgesellschaft angekauft hat, zum Stichtag noch nicht in der Phase der Übergabe der verkauften Einheiten befanden, haben zum Stichtag noch keine Gewinnzuweisungen stattgefunden.

Die Verwaltungsvergütungen betreffen ausschließlich laufende Gebühren; diese beziehen sich auf das gezeichnete Kommanditkapital und werden mit 0,595 Prozent inklusive etwaiger Umsatzsteuer berechnet.

Die sonstigen Aufwendungen beinhalten:

Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR
laufender Provisionsaufwand 95.247,50 96.313,08
Geschäftsführung/​Haftungsvergütung 3.525,00 3.570,00
Sonstige Aufwendungen 3.577,12 6.560,52
102.349,62 106.443,60

Die Erträge aus Neubewertung entstehen durch die nach dem KAGB erforderliche Bewertung der Beteiligungsgesellschaften und damit mittelbar auch der angekauften Immobilienprojekte. Die Aufwendungen aus Neubewertung entstehen unter Anwendung der Bewertungsrichtlinie im Wesentlichen dadurch, dass sich die Projekte noch vor Baubeginn befinden und dadurch einzelne Anschaffungsnebenkosten nicht aktiviert werden dürfen. Nach Baubeginn der Objekte wechselt gemäß Bewertungsrichtlinie die Bewertungsmethodik und ermöglicht die Einbeziehung von zukünftigen Erträgen. Diese Erträge sind im Wesentlichen durch Anpassungen in der Bewertungssystematik, die neben geringeren Aktivierungen von bereits erbrachten Gebühren auch im Vergleich zum Vorjahr erhöhte Sicherheitsabschläge im Zusammenhang mit noch offenen Herstellkosten vorsehen, geringer als im Vorjahr ausgefallen.

In den folgenden Geschäftsjahren werden weitere Objekte in die Realisationsphase kommen, so dass perspektivisch mit positiven realisierten Ergebnissen gerechnet werden kann.

b) Finanzlage und Liquidität

Die Veränderungen in den Finanzströmen ergeben sich aus der Kapitalflussrechnung:

Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR
Jahresergebnis -95.736,10 970.032,01
Nicht realisierte Gewinne/​Verluste -240.535,59 -1.313.613,73
Zahlungsunwirksame Ergebnisveränderungen 0,00 0,00
-336.271,69 -343.581,72
Veränderungen der Forderungen 0,00 0,00
Veränderungen der Verbindlichkeiten und Rückstellungen 1.077,32 3.065,75
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit -335.194,37 -340.515,97
Auszahlungen für Beteiligungen 0,00 0,00
Einzahlungen aus Beteiligungen 326.650,02 200.000,00
Cashflow aus der Investitionstätigkeit 326.650,02 200.000,00
Mittelveränderungen aus Einzahlungen der Anleger 0,00 0,00
Mittelveränderungen aus Auszahlungen an Anleger 0,00 0,00
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 0,00 0,00
Zahlungsmittelbestand zu Beginn des Geschäftsjahres 36.912,88 177.428,85
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit -335.194,37 -340.515,97
Cashflow aus der Investitionstätigkeit 326.650,02 200.000,00
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 0,00 0,00
Zahlungsmittelbestand zum Ende des Geschäftsjahres 28.368,53 36.912,88

Basierend auf dem Fondskonzept finden in den Anfangsjahren des Investmentvermögens nur geringe Rückzahlungen aus der Beteiligungsgesellschaft statt, so dass sich die Investitionstätigkeit derzeit mit einem niedrigen positiven Cashflow darstellt.

Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit ist in diesem Fondskonzept in den ersten Geschäftsjahren negativ, da bei den Projekten die Erträge erst in den späteren Geschäftsjahren durch die Übergaben der Wohneinheiten erzielt werden und eine liquiditätswirksame Begleichung der Beteiligungserträge erfolgt.

Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit ist nahezu unverändert zum Vorjahr, da dieser lediglich die laufenden Kosten der Gesellschaft widerspiegelt, welche relativ gleichbleibend sind.

Die KVG hat ein Liquiditätsmanagement eingerichtet, welches die Einhaltung der eingegangenen Verpflichtungen laufend überwacht und sicherstellt.

c) Vermögenslage

In der nachfolgenden Übersicht sind die einzelnen Posten der Bilanz nach finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst:

Geschäftsjahr Vorjahr Veränderung
EUR % EUR % EUR
Aktiva
Beteiligungen 30.798.364,67 99,91 30.884.479,10 99,88 -86.114,43
Barmittel 28.368,53 0,09 36.912,88 0,12 -8.544,35
Forderungen 1.000,00 0,00 1.000,00 0,00 0,00
Bilanzsumme 30.827.733,20 100,00 30.922.391,98 100,00 -94.658,78
Passiva
Rückstellungen 26.538,00 0,09 25.313,00 0,08 1.225,00
Verbindlichkeiten aLuL* 15.658,07 0,05 15.805,75 0,05 -147,68
Eigenkapital 30.785.537,13 99,86 30.881.273,23 99,87 -95.736,10
Bilanzsumme 30.827.733,20 100,00 30.922.391,98 100,00 -94.658,78

* aus Lieferungen und Leistungen

Das Eigenkapitalist um das Jahresergebnis des Geschäftsjahres zurückgegangen.

Die Veränderung der Beteiligungen resultiert aus den Rückführungen aus der Beteiligungsgesellschaft PROJECT SP2 Beteiligungs GmbH & Co. KG und den Erträgen aus der Neubewertung.

Die Barmittel beinhalten die im Geschäftsplan im Zusammenhang mit dem Risikomanagement festgelegte Liquiditätsreserve. Konzeptionsbedingt wird die Liquiditätsreserve überwiegend auf der Beteiligungsebene vorgehalten.

Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Jahresabschlusskosten und Verwahrstellenvergütungen.

3. TÄTIGKEITSBERICHT

a) Anlageziele und -politik

Der Bedarf an Wohnungen in Deutschland und Wien kann seit Jahren nicht durch fertiggestellte Neubauten gedeckt werden. Bei leicht ansteigender Bevölkerungsentwicklung und dem Trend zu kleineren Haushalten sowie dem steigenden Wohnflächenbedarf pro Kopf, ist eine weiter ansteigende Nachfrage nach Wohnfläche zu erwarten. Dies kann insbesondere in Ballungszentren zu einer Verknappung an Wohnraum führen. Beliebt ist weiterhin das Wohnen in den Metropolen. Das höhere Angebot an Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten, Bildung und Kultur ist ebenso Magnet wie eine flächendeckende medizinische Grundversorgung – sowohl für junge als auch für ältere Menschen.

Das größte Wertschöpfungspotential sieht die PROJECT Gruppe daher bei Investitionen in Immobilienentwicklungen in unterschiedlichen Metropolregionen. Der Fokus liegt dabei auf dem Grundstückserwerb, der Entwicklung, dem Bau oder der Sanierung und dem Verkauf von (Wohn)Immobilien. Durch die Konzentration auf die kurzen und attraktiven Phasen Neubau und Sanierung (Investitionszyklen von etwa drei bis fünf Jahren) können die Vorteile der Immobilie genutzt und gleichzeitig Stressfaktoren von Bestandsimmobilien wie Leerstände oder die schlechte Abschätzbarkeit späterer Verkaufspreise vermieden werden. Dadurch liegen die Renditeerwartungen deutlich über denen klassischer Immobilien oder Immobilienfonds.

Die Gesellschaft investiert im Sinne des § 285 KAGB mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilien als Sachwerte. Ziel der Anlagen der Gesellschaft ist es hierbei durch den Erwerb und die Veräußerung von mittelbaren Beteiligungen an Gesellschaften, die im Bereich der Immobilienentwicklung tätig sind, Erträge aufgrund zufließender Erlöse zu erwirtschaften, um dadurch einen kontinuierlichen Wertzuwachs bei der Gesellschaft zu erreichen.

Die Investitionen erfolgen dadurch, dass sich die Gesellschaft an einer Beteiligungsgesellschaft beteiligt, die sich ihrerseits an Immobilienentwicklungsgesellschaften beteiligt. Die einzelnen Immobilienentwicklungsgesellschaften erwerben unbebaute beziehungsweise bebaute Grundstücke, planen die spezifischen Bauvorhaben und führen diese durch. Der Fokus der Objektgesellschaften liegt auf der Entwicklung von Wohnimmobilien in attraktiven Lagen mit hohem Wertschöpfungspotenzial. Um eine breite Streuung des Investitionskapitals zu ermöglichen, investiert die Fondsgesellschaft mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft zusammen mit anderen Fondsgesellschaften der PROJECT-Gruppe in diverse Objektgesellschaften. Nach Rückfluss des investierten Kapitals aus den abgeschlossenen Immobilienentwicklungen kann dieses von der Beteiligungsgesellschaft in neue Immobilienentwicklungen durch die Beteiligung an Objektgesellschaften reinvestiert werden, um die Wertschöpfung des Investitionskapitals zu steigern sowie die Streuung des Investitionskapitals zu erhöhen. Nach Ende der Laufzeit der Fondsgesellschaft wird im Rahmen der Liquidation das gesamte verbliebene Investitionskapital an die Anleger ausgezahlt.

Mit der Konzentration auf die kurze Phase der Immobilienentwicklung werden übliche Herausforderungen von lang gehaltenen Bestandsimmobilien wie Nachvermietungsprobleme, Revitalisierungskosten oder schwer kalkulierbare Verkaufspreise vermieden. Zudem bietet diese Phase hohe Renditepotenziale im Bereich der Immobilienanlage.

Die Gesellschaft verfolgt bei den Investitionen im Wesentlichen folgende Anlageziele:

Investitionen in mindestens fünf verschiedene Immobilienentwicklungen

Investitionen in mindestens drei verschiedene Metropolregionen (Regionen mit mehr als 400.000 Einwohner)

Keine Aufnahme von Fremdkapital

Die Investitionen erfolgen überwiegend in bebaute und unbebaute Grundstücke

b) Risikomanagement

Die Gesellschaft ist, um Chancen wahrnehmen zu können, im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit auch Risiken ausgesetzt. Die KVG besitzt aufbauend auf langjähriger Erfahrung ein Risikomanagementsystem zum bewussten und kalkulierten Umgang mit Risiken.

Die Umsetzung und Einhaltung eines angemessenen Risikomanagementsystems hat aufgrund der zentralen Bedeutung des Risikomanagements sehr hohe Priorität. Das Risikomanagement ist Bestandteil der betrieblichen Steuerungs- und Überwachungsprozesse. Oberstes Ziel ist die Sicherung der Existenz der AIF sowie der KVG. Mittel hierzu ist die Optimierung des Chancen-/​Risiko-Profils, welches von der Geschäftsstrategie der KVG bzw. der Anlagestrategie der AIFD sowie der Risikobereitschaft bestimmt wird. Dies trägt maßgeblich zur Erhöhung der Unternehmenswerte bei. Ziel des Risikomanagements ist ausdrücklich nicht die Vermeidung aller potenziellen Risiken, sondern ein bewusster und kontrollierter Umgang mit Risiken auf Basis einer möglichst umfassenden Kenntnis der Risikozusammenhänge.

Risikomanagement umfasst die Gesamtheit aller organisatorischen Regelungen und Maßnahmen zur Risikoerkennung und zum Umgang mit Risiken, die zu einer Reduktion der Abweichungen von gesetzten Zielen führen und damit für Planungssicherheit sorgen, um eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts zu ermöglichen. Risikomanagement ist dabei nicht als abschließende Organisationseinheit zu verstehen, sondern ist von allen Verantwortungsbereichen zu betreiben. Die Anlage- und Risikostrategie stellen die Rahmenbedingungen für die Ausgestaltung der Geschäftsorganisation sowie des Risikomanagements dar.

Das eingerichtete Risikomanagementsystem soll gewährleisten, dass die sich aus der Anlagestrategie ergebenden Risiken anhand systematisierter Risikomanagementprozesse jederzeit erfasst, gemessen, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden können. Durch die strukturierte Aufbauorganisation mit fachlich qualifiziertem Personal und adäquater IT-technischer Unterstützung soll eine qualitativ hochwertige Durchführung der Prozesse erreicht werden. Für die technische Ausgestaltung des Risikomanagementsystems gibt es keine speziellen aufsichtsrechtlichen Anforderungen. Grundsätzlich müssen gemäß KAMaRisk IT-Systeme (Hardware- und Software-Komponenten) und die zugehörigen IT-Prozesse die Integrität, die Verfügbarkeit, die Authentizität sowie die Vertraulichkeit der Daten sicherstellen.

Die wesentlichen Risiken aus der Anlagestrategie sind:

Assetrisiko

Beim Assetrisiko handelt es sich u.a. um Baukosten- und Bauzeitrisiken im Rahmen der Immobilien-Projektentwicklung sowie um Vermarktungs- und Verkaufspreisrisiken, d. h. um eine potenziell negative Entwicklung der geplanten/​prognostizierten Erlöse bei den Immobilieninvestments.

Das Baukostenrisiko beschreibt dabei das Risiko, dass die tatsächlichen Baukosten einer Immobilienentwicklung die ursprünglich kalkulierten Kosten übersteigen und somit die vorgesehene Objektrendite nicht erreicht wird.

Unter das Bauzeitrisiko fallen Verzögerungen bei der Fertigstellung eines Bauvorhabens. Die damit einhergehende Verschiebung der Cash-Flows nach hinten hat Einfluss auf die Objektrendite.

Das Verkaufs-/​Vermarktungsrisiko auf Makro- und Mikroebene bezeichnet das Risiko, dass der Abverkauf zeitverzögert oder nur zu geringeren Veräußerungspreisen möglich ist. Ursächlich hierfür sind Veränderungen der Markt- und Standortbedingungen auf Makroebene (Risiko Metropolregion) oder Veränderungen der Standortbedingungen und sonstige (verkaufs-)wertbeeinflussende Faktoren auf Mikroebene (Standortrisiko). Als Konsequenz hieraus können renditebeeinflussende Faktoren wie sinkende Verkaufserlöse und Zeitverzögerungen im Abverkauf der Immobilien resultieren.

Ziel des Portfoliomanagements der KVG ist die Wertsteigerung des von Anlegern in der Gesellschaft angelegten Vermögens auf Basis der Geschäfts- und Risikostrategie unter Beachtung der regulatorischen Vorgaben zum Schutze und im Interesse der Anleger.

Durch den regelmäßigen Informationsaustausch zwischen Portfoliomanagement und der unabhängigen Risikomanagementfunktion werden die Assetrisiken laufend überwacht und durch einschlägige Organisationsrichtlinien und Arbeitsanweisungen proaktiv gesteuert. Dabei spielt der Investitionsprozess eine wesentliche Rolle. Ein Investitionsvorhaben durchläuft demnach immer ein Due-Diligence-Verfahren, das alle den Wert beeinflussenden Faktoren beleuchtet und eine Risikoeinschätzung liefert. Die Auswahl der einzelnen Immobilienobjekte erfolgt somit auf Basis festgelegter Investitionskriterien im Hinblick auf stabile Renditeerwartung sowie planbaren und zügigen Verkauf. Dabei wird vor dem Hintergrund einer angemessenen Risikostreuung stets das Gesamtportfolio berücksichtigt. Unterstützt wird der Investitionsprozess durch eine laufende Risikoüberwachung des Beteiligungsbestandes. Das Limitsystem spielt hierbei eine zentrale Rolle, da es rechtzeitig Überschreitungen der festgelegten Risikobereitschaft und der definierten Anlagebeschränkungen, wie z. B. max. Investitionsquote je Region, signalisiert und damit ein frühzeitiges Einleiten von Steuerungsmaßnahmen ermöglicht.

Marktrisiko

Das Marktrisiko bezeichnet die Möglichkeit nachteiliger Veränderungen von Marktpreisen/​-werten oder preis-/​wertbeeinflussenden Parametern, welche sich negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken.

Im Rahmen der Investitionsphase bestehen Marktrisiken im Zusammenhang mit den einzugehenden Investitionen auf dem Immobilienmarkt (Investitionsrisiko). Das bedeutet, dass aufgrund eines marktbedingten rückläufigen Immobilienentwicklungspotentials keine ausreichende Anzahl an Projekten zur Verfügung steht und somit das eingeworbene Kapital nicht oder nicht rechtzeitig investiert werden kann. Eine niedrige Investitionsquote kann zu einer geringeren Rendite führen. Durch die enge Zusammenarbeit mit der PROJECT Immobilien Gruppe und deren Marktkompetenz, wird die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt laufend beobachtet. Dabei werden auch potenzielle Märkte mitberücksichtigt.

Liquiditätsrisiko

Das Liquiditätsrisiko beschreibt das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit, d.h. Zahlungsverpflichtungen können nicht mehr uneingeschränkt oder nicht mehr termingerecht erfüllt werden. Das Liquiditätsrisiko wird in Höhe und Zeitpunkt durch die Unsicherheit von Zahlungsströmen aufgrund unvorhergesehener Ereignisse beeinflusst. Grundsätzlich können alle Risiken Einfluss auf das Liquiditätsrisiko haben.

Das Liquiditätsmanagementsystem umfasst die Überwachung der Liquidität mit dem Ziel, dass die Begleichung der bestehenden und zukünftigen Zahlungsverpflichtungen jederzeit gewährleistet ist. Dabei ist neben sicheren auch für unsichere Zahlungsströme, z. B. aus Risiken (Risikokapitalbedarf), Liquidität vorzuhalten. Durch einen regelmäßigen Informationsaustausch zwischen Liquiditätsmanagement und Risikomanagement, wird die Überwachung des Liquiditätsbestandes sichergestellt. Das Limitsystem spielt hierbei eine zentrale Rolle, da es rechtzeitig Überschreitungen der definierten Liquiditätsober- bzw. -untergrenzen, signalisiert und damit ein frühzeitiges Einleiten von Steuerungsmaßnahmen ermöglicht. Ergänzt wird diese Maßnahme durch regelmäßige Stresstests. Dabei werden die Auswirkungen von außergewöhnlichen Risikoszenarien auf die Liquiditätssituation untersucht.

Operationelles Risiko

Das operationelle Risiko ist definiert als Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit bzw. des Versagens von Menschen, internen Verfahren und Systemen oder aufgrund von Verstößen gegen Gesetze und interne Richtlinien (Compliancerisiken) und externer Risiken entstehen können. Dabei schließt das operationelle Risiko die Risiken, die sich aus strategischen Entscheidungen ergeben, sowie Reputationsrisiken aus.

Zur Identifikation und Steuerung operationeller Risiken, bedient sich die KVG eines internen Kontrollsystems (IKS), dass insbesondere die Funktionsfähigkeit, Sicherheit und Wirtschaftlichkeit von Geschäftsprozessen sicherstellt, und eines Compliance-Managementsystems sowie weiterer Managementkomponenten.

Die Risikobewertung hat die Aufgabe, das Gefährdungspotential einzelner Risiken anhand adäquater Methoden zu quantifizieren und aggregiert in einer Gesamtrisikoposition darzustellen.

Die Risikobewertung beinhaltet eine Beurteilung der Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit, wobei sämtliche Risiken nach der Nettomethode bewertet werden, d. h. es werden bereits vorhandene Maßnahmen zur Risiko-Steuerung berücksichtigt.

Die Berechnung des Risikowerts der Einzelrisiken erfolgt durch Multiplikation der Schadenshöhe mit der jeweiligen Eintrittswahrscheinlichkeit. Zur Ermittlung der maximalen Schadenshöhe werden Annahmen getroffen, die im Rahmen der jährlichen Prüfung kritisch hinterfragt werden. Zur Ermittlung der Eintrittswahrscheinlichkeit werden größtenteils einzelne Risikofaktoren anhand eines Scoringverfahrens beurteilt. Die den Einzelrisiken zugeordneten Risikofaktoren werden im Rahmen der jährlichen Risikoidentifikation kritisch hinterfragt. Die Einstufung in entsprechenden Scoringbögen wird durch die Risikoverantwortlichen als Experten ihres Fachbereichs nach bestem Wissen und Gewissen vorgenommen. Eine Überprüfung findet jeweils im Rahmen der jährlichen Selbstüberprüfung durch die Risikomanagementfunktion statt.

Zusammenfassend ergibt sich aus den aktuellen Erkenntnissen und erläuterten Gegebenheiten keine bestandsgefährdende Beeinträchtigung der Risikotragfähigkeit der Gesellschaft.

Corona Pandemie

Zu den aufgezeigten Risiken ist Anfang 2020 ein weiteres Risiko hinzugetreten; und zwar die Corona Pandemie. Die Geschäftstätigkeiten des Investmentvermögens sind selbstverständlich in das gesamtwirtschaftliche nationale und auch teilweise internationale Marktumfeld eingebettet. Daher kann nicht ausgeschlossen werden, dass durch die Corona Pandemie die tatsächliche Geschäftsentwicklung von der Prognose negativ abweicht. Wesentliche Auswirkungen auf die Wertentwicklung der Marktpreise sowie die Assetrisiken sind nicht seriös bezifferbar. Nach unserer derzeitigen Einschätzung ist mit Verzögerungen im Bauablauf und beim Abverkauf der Wohnungen zu rechnen, was negative Auswirkungen auf die Gesamtperformance des AIF haben wird.

Maßnahmen zur Bewertung der Sensitivität des AIF-Portfolios

Gemäß §29 Absatz 3 Nr. 2 und §30 Absatz 2 KAGB sowie gemäß KAMaRisk sind regelmäßig angemessene Stresstests für die wesentlichen Risiken durchzuführen.

Bei dem durchgeführten Stresstest werden vor allem die Auswirkungen wesentlicher Risiken auf die Liquidität untersucht. Die Stressparameter wurden im Rahmen der Überprüfung der Geschäfts- und Risikostrategie durch den Vorstand definiert und wurden auf Basis der wesentlichen Risiken entwickelt. Es werden folgende Szenarien unterstellt:

außerordentlicher Anstieg der Auszahlungen für Investitionen (Kostenanstieg) um 5 Prozent (Baukosten, Bauzeit- und Genehmigungsrisiko sowie operationelles Risiko der Objektgesellschaft)

außerordentlicher Rückgang der Einzahlungen aus Rückflüssen (Kostenanstieg und sinkende Immobilienverkaufspreise) um 5 Prozent (Baukosten, Bauzeit- und Genehmigungsrisiko sowie operationelles Risiko der Objektgesellschaft und Verkaufs-/​Vermarktungsrisiko)

Die Überprüfung der Parameter hat ergeben, dass alle wesentlichen Risiken im Rahmen des Stresstests berücksichtigt werden. Im Zuge des jährlichen Backtestings konnte nachgewiesen werden, dass die durchschnittliche jährliche Änderung der Gesamtkosten auf Objektebene bei 0,62 Prozent lag. Zur Überprüfung der Stressparameter wurde das 95. Perzentil der Gesamtkostenänderungen herangezogen (3,46 Prozent p.a.): Damit konnte gezeigt werden, dass die in Verwendung befindlichen Stressparameter (5 Prozent pro Monat) ausreichend für die Simulation außergewöhnlicher, aber plausibler Ereignisse sind. Ein Stresstest mittels stochastischer Simulationsrechnung wird ab 2021 durchgeführt.

Das Ergebnis des Stresstests zeigt, dass auch bei außergewöhnlichen, aber plausibel möglichen Ereignissen die für solche Zwecke eingerichtete Liquiditätsreserve ausreicht und die Zahlungsfähigkeit in den zwölf Folgemonaten gegeben wäre.

Das Risikoprofil der Gesellschaft und die zu dessen Steuerung eingerichteten
Risikomanagementsysteme beruhen auf der im Prospekt beschriebenen Anlagestrategie und stellen dar, wie sich das Gesamtrisiko in den jeweiligen Phasen der Fondslaufzeit zusammensetzt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in den Übergangszeiten eine klare Abgrenzung der Phasen kaum möglich ist.

Platzierungsphase

Während der Platzierung des AIF stehen die Investitionsrisiken im Vordergrund. Die Auswahl und Höhe der Einzelinvestitionen stehen noch nicht abschließend fest. Es besteht daher das Risiko, dass das Kapital aufgrund von Immobilienmarktrisiken nicht in einem angemessenen Zeitraum renditebringend investiert werden kann. Neben den Investitionsrisiken bestehen noch operationelle Risiken.

Investitionsphase

In der Investitionsphase investiert die Gesellschaft über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilienwicklungsgesellschaften mit den Investitionsschwerpunkten Entwicklung und Neubau von Wohnimmobilien sowie deren Veräußerung. Aus dieser Investitionstätigkeit entstehen sogenannte Assetrisiken. Hierzu gehören insbesondere Risiken, die sich bei der Umsetzung einer Immobilienentwicklung ergeben. Dies sind z.B. Baukosten- und Bauzeitenrisiken sowie Risiken aus der Veräußerung der entwickelten Wohneinheiten (Verkaufs- und Vermarktungsrisiken). Die Assetrisiken haben somit einen großen Anteilam Gesamtrisiko. Bei einer bezüglich des Rendite-Risiko-Verhältnisses optimalen Investitionsquote werden dabei die Investitionsrisiken reduziert, d.h. sie besitzen einen eher geringeren Anteil am Gesamtrisiko. Operationelle Risiken sind im Verhältnis zu den Asset- und Investitionsrisiken eher geringer.

Liquidierungsphase

Zum Ende der Fondslaufzeit werden keine neuen Investitionen mehr getätigt. Im Mittelpunkt steht die Abwicklung des Fonds und damit die Rückzahlung des Kapitals an die Anleger. Der administrative Teil steht damit im Vordergrund des operativen Geschäfts. In dieser Phase haben die operationellen Risiken einen höheren Anteil am Gesamtrisiko.

Die maximal gewünschte Ausprägung der Risiken wird durch die risikostrategische Ausrichtung des AIF bestimmt, deren Ziel es ist ein optimales Rendite-Risiko-Verhältnis herzustellen.

Der AIF befindet sich derzeit in der Investitionsphase. Dabei verteilt sich das Gesamtrisiko wie folgt auf die identifizierten Risiken (Risikoprofil):

Das Risikoprofil entspricht dem für die Investitionsphase typischen Bild, d. h. die Assetrisiken haben einen großen Anteil am Gesamtrisiko. Daneben ist als mittlerweile größtes Einzelrisiko das Investitionsrisiko im letzten Quartal nochmals angestiegen.

c) Struktur des Portfolios

Zum 31. Dezember 2020 war der AIF mittelbar über die Beteiligungsgesellschaften PROJECT Metropolen SP2 Beteiligungs GmbH & Co. KG und PROJECT SP2 Europa GmbH, an denen er zu 100 Prozent beteiligt ist, an insgesamt 36 Immobilienentwicklungen in den sechs deutschen Metropolregionen Berlin, Hamburg, Rhein-Main, Rheinland, Nürnberg und München sowie in der österreichischen Metropolregion Wien beteiligt.

In den beiden nachfolgenden Darstellungen erfolgt ein Überblick über die Verteilung der Investitionsmittel auf die einzelnen Metropolstandorte sowie auf die einzelnen Projektphasen bzw. den Projektstatus:

Im Berichtsjahr ist der AIF keine weiteren Investitionen in neue Immobilienentwicklungen eingegangen. Zum einen ergaben sich aufgrund der Kontaktbeschränkungen weniger geeignete Ankaufsmöglichkeiten. Darüber hinaus wurden im Zuge der Corona-Krise aus kaufmännischer Vorsicht die Liquiditätsreserven gestärkt.

Bei den 36 laufenden Immobilienentwicklungen wird die Projektrealisierung vorangetrieben, davon ausgenommen sind die Projekte, die verkauft werden.

In 2020 starteten nach Erhalt der Baugenehmigung unter anderem die Objekte Schillerpromenade in Hohen Neuendorf bei Berlin, Bayreuther Straße in Nürnberg und Eschollbrücker Straße in Darmstadt in den Verkauf.

Im September 2020 wurde das Neubauvorhaben Frankenallee in Frankfurt am Main bereits vor der baulichen Realisierung vollständig an einen institutionellen Käufer veräußert. Hier laufen aktuell die bauvorbereitenden Maßnahmen.

Bei dem Gewerbeobjekt Berliner Straße in Berlin wurde in 2020 die Baugenehmigung erwirkt. Darüber hinaus wurde bei mehreren Bauvorhaben nach erfolgreicher Baugenehmigungserteilung im abgelaufenen Geschäftsjahr bereits mit der baulichen Realisierung begonnen. Hierbei handelt es sich um die Anfang 2020 in den Vertrieb gestartete Mainburger Straße in Freising, sowie die zwei Gewerbeentwicklungen Babelsberger Straße und Babelsberger Straße West in Potsdam.

In der weitergehenden baulichen Realisierung befinden sich unter anderem die Wohnanlagen Brodersenstraße in München und Freyenthurmgasse in Wien. Hier konnten wegen der pandemiebedingten Kontaktbeschränkungen die Abschlussarbeiten insbesondere in den verkauften Wohneinheiten noch nicht beendet werden.

Nach Prüfung einer optionalen alternativen Vermarktung ohne die geplante Immobilienentwicklung wurden die Objekte Sigwolfstraße in Erding sowie die Hohenfelder Allee in Hamburg im Jahr 2020 veräußert.

Für die Grundstücke Dachauer Straße in Erding und Trettachzeile in Berlin sowie die Wiener Grundstücke Bahnhofstraße und Breitenfurter Straße 510 ist ebenfalls ein unbebauter Weiterverkauf geplant.

Für die derzeit in der Planungs- und Genehmigungsphase befindlichen Objekte wird unter Berücksichtigung teilweise verzögerter amtsseitiger Prozesse intensiv an der weiteren Realisierungsreife gearbeitet und die Vermarktung vorbereitet. Für die Bauvorhaben Angerstraße in Freising und die Maximilianstraße in Nürnberg ist die Erteilung der Baugenehmigung und der Vertriebsstart im ersten Halbjahr 2021 vorgesehen.

Die Beteiligungen der PROJECT Metropolen SP 2 Beteiligungs GmbH & Co. KG haben sich im Einzelnen während des Geschäftsjahres wie folgt entwickelt:

Name der Immobiliengesellschaft Beteiligung 01.01.2020 Einlagen 2020 Rückführungen 2020 Beteiligung 31.12.2020
PROJECT PW An der Billwiese 22-24 Oberursel GmbH & Co. KG 504.000,00 0,00 0,00 504.000,00
PROJECT PW Angerstr. 48 Süd Freising GmbH & Co. KG 10.000,00 0,00 0,00 10.000,00
PROJECT PW Bayreuther Str. 20 Nürnberg GmbH & Co. KG 1.595.000,00 1.044.000,00 0,00 2.639.000,00
PROJECT PG Babelsberger Str. Berlin GmbH & Co. KG 1.989.000,00 1.069.000,00 0,00 3.058.000,00
PROJECT PG Babelsberger Str. 30-32 Potsdam GmbH & Co. KG 10.000,00 75.000,00 – 2.000,00 83.000,00
PROJECT PW Berner Str. 9 Berlin GmbH & Co. KG 224.000,00 81.000,00 -723.000,00 10.000,00*
PROJECT PG Berliner Straße 70A Berlin GmbH & Co. KG 10.000,00 39.000,00 -5.000,00 44.000,00
PROJECT PW Brodersenstr. 26 München GmbH & Co. KG 10.000,00* 66.000,00 -142.000,00 10.000,00*
PROJECT PW Dachauer Str. Erding GmbH & Co. KG 3.918.000,00 0,00 0,00 3.918.000,00
PROJECT PW Düsseldorfer Str. BF10 Neuss GmbH & Co. KG 93.000,00 0,00 – 14.000,00 79.000,00
PROJECT PW Eschollbrücker Str. 12 Darmstadt GmbH & Co. KG 222.000,00 0,00 0,00 222.000,00
PROJECT PW Eitelstraße 9-10 Berlin GmbH & Co. KG 1.283.000,00 45.000,00 -23.000,00 1.305.000,00
PROJECT PW Frankenallee 98-102 Frankfurt GmbH & Co. KG 10.000,00 50.000,00 0,00 60.000,00
PROJECT PW Goosacker 1 Hamburg GmbH & Co. KG 1.268.000,00 191.000,00 -93.000,00 1.366.000,00
PROJECT PG Hohenfelder Allee 17-19 Hamburg GmbH & Co. KG 10.000,00 0,00 0,00 10.000,00
PROJECT PG Hochschulring 25 Wildau GmbH & Co. KG 10.000,00 67.000,00 -1.000,00 76.000,00
PROJECT PW Jägerstraße 46 Düsseldorf GmbH & Co. KG 10.000,00 0,00 0,00 10.000,00
PROJECT PW Kreuzstr. 11 Berlin GmbH & Co. KG 1.277.000,00 218.000,00 0,00 1.495.000,00
PROJECT PW Maximilianstr. 43 Nürnberg GmbH & Co. KG 10.000,00 200.000,00 0,00 210.000,00
PROJECT PG Am Mühlenberg Potsdam GmbH & Co. KG 427.000,00 718.000,00 -11.000,00 1.134.000,00
PROJECT PW Mainburger Str. Freising GmbH & Co. KG 2.015.000,00 0,00 0,00 2.015.000,00
PROJECT PW Münchner Str. 227 Karlsfeld GmbH & Co. KG 1.483.000,00 155.000,00 0,00 1.638.000,00
PROJECT PW Niederräder Landstr. 78 Frankfurt GmbH & Co. KG 1.140.000,00 237.000,00 -634.000,00 743.000,00
PROJECT PG Oderstraße Berlin GmbH & Co. KG 466.000,00 11.000,00 0,00 477.000,00
PROJECT PW Pappelallee 14-17 Berlin GmbH & Co. KG 500.000,00 100.000,00 0,00 600.000,00
PROJECT PG Reinhardtstr. 49 Berlin GmbH & Co. KG 100.000,00 8.000,00 -8.000,00 100.000,00
PROJECT PW Schleißheimer Str. 321 München GmbH & Co. KG 1.125.000,00 13.000,00 -13.000,00 1.125.000,00
PROJECT Wohnbau 70 GmbH & Co. KG (Sigwolfstraße) 2.737.000,00 0,00 -2.860.000,00 10.000,00*
PROJECT PW Schillerpromenade 2 Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG 10.000,00 32.000,00 0,00 42.000,00
PROJECT PWTrettachzeile 15 Berlin GmbH & Co. KG 1.452.000,00 0,00 -130.000,00 1.322.000,00
PROJECT PW Worringer Platz 4 Düsseldorf GmbH & Co. KG 10.000,00 99.000,00 0,00 109.000,00

* Kommanditkapital wurde komplett zurückgeführt und Gewinnrückführung hat begonnen; geleistete Hafteinlage in Höhe von 10.000,00 € bleibt bestehen

Die Beteiligungen der PROJECT SP2 Europa GmbH haben sich im Einzelnen während des Geschäftsjahres wie folgt entwickelt:

Name der Immobiliengesellschaft Beteiligung 01.01.2020 Einlagen 2020 Rückführungen 2020 Beteiligung 31.12.2020
PROJECT PIW Wohnbau sieben GmbH & Co. KG (Amalienstraße 54) 1.662.500,00 443.000,00 -586.600,00 1.518.900,00
PROJECT PIW Wohnbau acht GmbH & Co. KG (Bahnhofstraße 13-15) 116.000,00 192.000,00 0,00 308.000,00
PROJECT PIW Wohnbau zwei GmbH & Co. KG (Breitenfurter Straße 510) 536.000,00 83.000,00 0,00 619.000,00
PROJECT PIW Wohnbau fünf GmbH & Co. KG (Freyenthurmgasse 9) 1.678.000,00 184.000,00 -1.034.000,00 828.000,00
PROJECT PIW Wohnbau sechs GmbH & Co. KG (Ketzergasse 7-15) 148.000,00 133.000,00 0,00 281.000,00

alle Werte in EUR

d) Abgeschlossene Immobilienprojekte

Da bei den Objekten Sigwolfstraße und Hohenfelder Allee die gesellschaftsrechtliche Abwicklung noch aussteht, wurden im Geschäftsjahr 2020 keine Projekte abgeschlossen. Bei diesen Objekten kann auf Grund von noch zu erstellenden bzw. abzustimmenden Schlussabrechnungen sowie vertraglichen Kaufvertragsregelungen der erzielte Objektgewinn noch nicht abschließend festgestellt werden.

e) Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Finanzielle Leistungsindikatoren

Der AIF konnte zum Stichtag mittelbar über seine Beteiligungsgesellschaft eine Investitionsquote von 95,64 Prozent (vorjahr: 96,06 Prozent) vom frei verfügbaren Investitionskapitals erreichen. Darüber hinaus ist der Wert des Investmentvermögens im Wesentlichen wegen einer veränderten Bewertungssystematik um – 95.736,10 EUR gesunken. Beide Faktoren stehen für eine stabile Wertentwicklung des AIF.

Mitarbeiter

Für die Entwicklung und die Zukunftsfähigkeit des Investitionsportfolios der Gesellschaft sind die Mitarbeiter der KVG der entscheidende Erfolgsfaktor. Das Leistungsvermögen und die Einsatzfähigkeit der Mitarbeiter werden entsprechend ihrer Aufgaben und Potenziale im Rahmen einer innovativen und bedarfsorientierten Personalentwicklung bestmöglich gefördert. Als Dienstleistungsunternehmen stehen der Dienstleistungsgedanke und die Verantwortung gegenüber dem Vermögen des Anlegers im Vordergrund. Diese Einstellung wird von den Mitarbeitern der PROJECT Investment AG konsequent umgesetzt. Ein hohes Maß an Engagement und Leistungswillen wird ebenfalls gefordert.

Kundenzufriedenheit

Die KVG ist gemäß §28 Absatz 2 KAGB verpflichtet, geeignete Verfahren und Vorkehrungen zu implementieren und zu treffen, die gewährleisten, dass ein ordnungs- gemäßerUmgang mit Anlegerbeschwerden im Publikumsbereich erfolgt und dass die Anleger dervon ihr verwalteten alternativen Investmentvermögen ihre Rechte uneingeschränkt wahrnehmen können. Die KVG wendet diese Grundsätze auch für die semiprofessionellen und professionellen AIF an.

Im Geschäftsjahr 2020 gab es keine Beschwerden seitens der Anleger.

f) Wertentwicklung der Gesellschaft

Der Wert des Investmentvermögens der Gesellschaft hat sich im Geschäftsjahr von 30.881.273,23 EUR um 95.736,10 EUR auf 30.785.537,13 EUR verringert. Dies ist auf das Ergebnis des Geschäftsjahres zurückzuführen, welches durch eine Verminderung der nicht realisierten Erträge aus der Neubewertung geprägt wurde.

Die bisherige Wertentwicklung ist kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen. Gleichwohl wird die Gesellschaft die zur Auflage des AIF rechnerisch prognostizierte Rendite im Durchschnitt voraussichtlich nicht erreichen.

4. SONSTIGE AUFSICHTSRECHTLICHE ANGABEN

a) Vergütung Mitarbeiter der KVG

Im Geschäftsjahr 2020 hat die KVG an ihre Mitarbeiter 2.504.1 73,15 EUR bezahlt, davon 2.364.173,15 EUR feste Vergütung und 140.000,00 EUR als variable Vergütung. Durchschnittlich hatte die KVG 32 Mitarbeiter und drei Vorstände.

Mitarbeiter, deren berufliche Tätigkeit sich auf das Risikoprofil der Gesellschaft auswirkt, haben im Geschäftsjahr 1.059.066,36 EUR erhalten und sind alles Führungskräfte. Die KVG verwaltet 17 Investmentgesellschaften, so dass eine sachgerechte Aufteilung auf den einzelnen AIF nicht möglich ist.

Gem. § 37 KAGB besteht die Verpflichtung, ein den gesetzlichen Anforderungen entsprechendes Vergütungssystem einzurichten. Aufgrund dessen hat die Gesellschaft eine Vergütungsrichtlinie implementiert, die den verbindlichen Rahmen für die Vergütungspolitik und -praxis bildet, die mit einem soliden und wirksamen Risikomanagement vereinbar und diesem förderlich ist.

Die Vergütungsrichtlinie enthält im Einklang mit den gesetzlichen Regelungen insbesondere detaillierte Vorgaben im Hinblick auf die allgemeine Vergütungspolitik sowie Regelungen für fixe und variable Gehälter.

Mit Hilfe der Regelungen wird eine solide und umsichtige Vergütungspolitik betrieben, die zu einer angemessenen Ausrichtung der Risiken führt und einen angemessenen und effektiven Anreiz für die Mitarbeiter schafft.

Die Vergütungssysteme stehen im Einklang mit den Regelungen des Interessenskonfliktmanagementsystems.

Die KVG hat die IT, den Datenschutz sowie die interne Revision ausgelagert. Die Auslagerungsunternehmen sind für eine Vielzahl weiterer Unternehmen als Dienstleister tätig. Die Vergütungen der Mitarbeiter der Auslagerungsunternehmen sind in den vorgenannten Beträgen nicht enthalten.

b) Wesentliche Veränderungen der in den Verkaufsunterlagen aufgeführten Informationen

Im Jahr 2020 gab es keine Anpassungen.

c) Anzahl der Anteile

Die Gesellschaft hat ein Zeichnungsvolumen von 31.917.000,00 EUR mit 76 Anlegern und der PROJECT Management GmbH. Der Ausgabepreis für einen Anleger entspricht der Summe aus seinem gezeichneten Kommanditkapital und dem Ausgabeaufschlag. Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt mindestens 200.000 EUR. Höhere Beteiligungen sollen jeweils durch 10.000 ohne Rest teilbar sein. Die Zahlung des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgt mittels einer Einmalzahlung zuzüglich Ausgabeaufschlag. Damit gibt es keine im Umlauf befindlichen Anteile der Gesellschaft.

 

Bamberg, den 31. März 2021

PROJECT Fonds Reale Werte GmbH

Ralf Cont, Geschäftsführer

Stefan Herb, Geschäftsführer

V Erklärung nach §§ 158, 135 KAGB i.V.m. §§ 264 Absatz 2 Satz 3, 289 Absatz 1 Satz 5 HGB für das Geschäftsjahr 2020

VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER

Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Investmentkommanditgesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Investmentkommanditgesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.

 

Bamberg, den 31. März 2021

PROJECT Fonds Reale Werte GmbH

Ralf Cont, Geschäftsführer

Stefan Herb, Geschäftsführer

VI Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG, Bamberg

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG, Bamberg, bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2020, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020 sowie dem Anhang einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG, Bamberg, für das Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020 und

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen.

Gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. §31 7 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt »Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts« unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oderunbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht sowie einen Vermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 KAGB i.V.m. §317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Vermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Vermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen gesetzlichen Vorschriften und der einschlägigen europäischen Verordnungen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Prüfungsurteil

Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG zum 31.12.2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) »Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information« (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt »Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten« unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsmäßig ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) »Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information« (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Zuweisungen von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Zuweisungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Zuweisungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

beurteilen wir die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Prüfung des relevanten internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Auswahlverfahren.

 

Hamburg, 30. Juni 2021

RBD Realtreuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Gez. Gerold Winter, Wirtschaftsprüfer

Gez. Olaf Oestreich, Wirtschaftsprüfer

Datum der Feststellung: 29.11.2021

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