Gewerbeimmobilie mit solider Vermietung und attraktiver Lage – doch Investoren tragen das volle Nachrangrisiko
Mit einer Fixverzinsung von 11,75 % p. a. bei nur zwei Jahren Laufzeit wurde das Crowdinvesting für die Immobilie Morianstraße 3–5 / Platz am Kolk 1 in der Wuppertaler Innenstadt schnell vollständig finanziert. Die Kombination aus kurzer Laufzeit, hohem Zinssatz, bonitätsstarkem Projektträger und nahezu voll vermieteter Immobilie wirkte wie ein Rundum-sorglos-Paket – doch der Schein kann trügen.
Denn: Auch bei Bestandsimmobilien mit 97,6 % Vermietungsstand tragen Crowdinvestoren das volle Risiko eines Totalverlusts – und befinden sich rechtlich am Ende der Gläubigerkette.
Was steckt hinter dem Projekt?
Die Immobilie besteht aus vier Gebäudeteilen mit knapp 17.000 m² vermietbarer Fläche. Sie beherbergt u. a.:
- einen Netto-Supermarkt,
- das Vesper Boutiquehotel,
- ein McFit-Fitnessstudio,
- eine DB-Bankfiliale,
- eine Telekom-Schaltzentrale,
- und ein großflächiges Parkhaus.
Die Mieterstruktur ist diversifiziert, die Verträge teils langfristig (bis 20 Jahre), und die Lage – nur 200 m vom Hauptbahnhof und 100 m von der Fußgängerzone entfernt – zählt zur Toplage Wuppertals.
Projektträger ist die Cosimo Investment Group GmbH, ein erfahrener Bestandshalter mit einer Bilanzsumme von 348 Mio. €, 5 Mio. € Stammkapital und einem sehr guten Creditreform-Bonitätsindex von 151.
Anlageform: Qualifiziertes Nachrangdarlehen ohne Sicherheit
So überzeugend das Immobilienpaket erscheinen mag: Die Beteiligung erfolgte über ein qualifiziertes Nachrangdarlehen. Das bedeutet:
- Keine Grundschuld oder sonstige dingliche Sicherheiten
- Anleger:innen sind nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern
- Im Fall von Insolvenz oder Zahlungsausfall verlieren Anleger:innen womöglich ihr gesamtes Kapital
- Zinsen und Rückzahlung sind nicht garantiert
Selbst die solide wirtschaftliche Ausstattung des Projektträgers schützt nicht vor unternehmerischen Risiken – etwa, wenn sich der Immobilienmarkt eintrübt, ein größerer Mieter ausfällt oder ungeplante Sanierungskosten entstehen.
Totalverlustrisiko besteht – auch bei Bestandsobjekten
Der gesetzlich vorgeschriebene Hinweis lässt daran keinen Zweifel:
„Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.“
Und: Der hohe Zinssatz von 11,75 % ist nicht Ausdruck von Sicherheit, sondern eine Kompensation für das übernommene Risiko. Anleger werden nicht Mit-Eigentümer:innen der Immobilie, sondern gewähren ein Darlehen – dessen Rückzahlung letztlich vom wirtschaftlichen Erfolg des Projekts abhängt.
Fazit: Solide Immobilie – unsicheres Investment
Das Projekt in Wuppertal punktet mit einer starken Lage, einer klugen Mischnutzung und einem erfahrenen Projektentwickler. Die Investitionsstory ist stimmig, der Cashflow derzeit gesichert.
Doch das Crowdinvestment bleibt eine hochriskante Beteiligung, bei der Anleger:innen im Zweifel als Letzte zurückzahlen lassen müssen – oder gar nicht.
Für sicherheitsorientierte Anleger ist diese Anlageform ungeeignet. Wer investiert, sollte bewusst in Kauf nehmen, dass kein gesetzlicher Schutz, keine Sicherheit und kein Rückzahlungsanspruch im Insolvenzfall besteht.
Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Anlageberatung dar. Potenzielle Investoren sollten vor Zeichnung alle Risikohinweise und Vertragsunterlagen sorgfältig prüfen und sich im Zweifel unabhängig beraten lassen.
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