Am Bundesgerichtshof steht eine für viele Wohnungseigentümergemeinschaften hochrelevante Frage zur Entscheidung: Darf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine umfassende Balkonsanierung beschließen, selbst wenn die Teilungserklärung die Instandhaltungspflicht ausdrücklich den einzelnen Wohnungseigentümern zuweist?
Der V. Zivilsenat, der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständig ist, verhandelt über einen Fall, der weit über den Einzelfall hinaus Bedeutung haben dürfte. Im Mittelpunkt steht der Konflikt zwischen individueller Erhaltungslast und gemeinschaftlicher Verantwortung bei sicherheitsrelevanten Sanierungsmaßnahmen.
Ausgangspunkt des Verfahrens ist ein Wohngebäude, dessen Balkone erhebliche Schäden aufweisen. Es besteht die konkrete Gefahr, dass sich Betonteile lösen und herabfallen. Aus Sicherheitsgründen wurde die darunter liegende Grünfläche bereits gesperrt. Nach der Teilungserklärung sind die jeweiligen Wohnungseigentümer verpflichtet, ihre Balkone auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen.
In einer Eigentümerversammlung wurden drei von einem Sachverständigen entwickelte Sanierungsvarianten zur Abstimmung gestellt. Keine der vorgeschlagenen Lösungen fand jedoch die erforderliche Mehrheit. Ein Wohnungseigentümer wollte sich mit diesem Ergebnis nicht abfinden und klagte gegen die ablehnenden Beschlüsse. Zudem verlangte er, dass das Gericht einen Grundlagenbeschluss zur Durchführung der fachlich empfohlenen Sanierungsvariante ersetzt.
Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Das Landgericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehle. Die Teilungserklärung habe die Erhaltungslast für die Balkone klar und eindeutig – abweichend von der gesetzlichen Grundregel – auf die einzelnen Wohnungseigentümer übertragen. Damit liege sowohl die Entscheidung über das „Ob“ als auch über das „Wie“ von Erhaltungsmaßnahmen ausschließlich bei diesen. Auch praktische Schwierigkeiten bei der Koordination umfangreicher Sanierungen rechtfertigten keine andere Bewertung.
Selbst die Vorgabe eines einheitlichen Erscheinungsbildes des Gebäudes ändere daran nichts. Diese führe lediglich dazu, dass die Wohnungseigentümer bei Maßnahmen an ihre Balkone gebunden seien und die Gemeinschaft bei Abweichungen Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche geltend machen könne.
Der Kläger sieht dies anders. Seiner Auffassung nach ergibt sich aus der Teilungserklärung, dass der Gemeinschaft zumindest bei grundlegenden Sanierungsentscheidungen das letzte Wort zustehen müsse. Insbesondere bei Maßnahmen, die ein koordiniertes und einheitliches Vorgehen erfordern, könne die Entscheidungsbefugnis nicht vollständig auf die einzelnen Eigentümer verlagert werden.
Mit der zugelassenen Revision liegt die Sache nun dem Bundesgerichtshof vor. Die Entscheidung dürfte klären, wie weit die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft reicht, wenn individuelle Erhaltungspflichten auf sicherheitsrelevante Sanierungen treffen – und könnte damit Maßstäbe für zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschaften setzen.
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