Umkehrhypothek

Umkehrhypothek, Immobilienrente, Zustifterrente, Reverse Mortgage – es gibt viele Namen für dieses Produkt.

Die Idee dahinter: Entweder verkaufen Immobilienbesitzer ihr Objekt oder sie beleihen es. In beiden Fällen können sie es trotzdem weiter bewohnen. Je nach Finanzierungsmodell erhält der Eigentümer eine Einmalzahlung, eine zeitlich befristete oder eine lebenslange Rente – und wohnt bis ans Lebensende mietfrei in seiner Immobilie. Erst nach seinem Tod, ggf. aber auch bei einem Auszug ins Altersheim, geht die Immobilie in den Besitz des Käufers (Kreditinstitut oder Versicherungsunternehmen) über. Oder das durch die Umkehrhypothek entstandene Darlehen wird durch den Verkauf der Immobilie getilgt.

Was sind die Vorteile einer Umkehrhypothek?
Eigentümer können bis an ihr Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben, bekommen aber dennoch schon zu Lebzeiten Geld für ihre Immobilie. Die Auszahlung ist steuerfrei, zu Lebzeiten erfolgen weder Zins- noch Tilgungszahlungen. Die Umkehrhypothek ermöglicht Planungssicherheit, da alle wichtigen Faktoren – zum Beispiel Höhe der Rente/Einmalzahlung, Zinssatz, Laufzeit – im Voraus festgelegt werden. Ein Verkauf der Immobilie – zum Beispiel im Pflegefall – ist in den meisten Fällen möglich. Aus dem Verkaufserlös wird dann das Darlehen getilgt.

Welche Nachteile hat eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Dies betrifft sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren. Hier sind zum Beispiel die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen das Langlebigkeitsrisiko zu nennen – wenn der Eigentümer also länger lebt als statistisch berechnet. Die Immobilie dient als Sicherheit für die Umkehrhypothek und kann nicht mehr anderweitig als Sicherheit verwendet werden. Sie reduziert die Erbmasse. Wer sich für eine Umkehrhypothek interessiert, sollte auf jeden Fall abklären, wer zukünftig finanziell für Instandhaltungskosten und Renovierungen aufkommen muss.

Wie viel Geld kann man für seine Immobilie erwarten?
Das hängt natürlich von vielen Faktoren ab, wie der Zustand und Lage der Immobilie oder dem Angebot des jeweiligen Anbieters. Folgendes Beispiel gibt eine ungefähre Größenordnung:

Angenommen, Sie haben eine Immobilie, die heute 200.000 Euro wert ist. Der Anbieter nimmt einen Risikoabschlag von 25 Prozent vor. Somit steht eine Darlehenshöhe von 150.000 Euro zur Verfügung. Sie bekommen aber nicht 150.000 Euro ausbezahlt, sondern das Darlehen am Laufzeitende darf nicht mehr als 150.000 Euro betragen. Wenn die Laufzeit des Darlehens 19 Jahre beträgt, steht bei einem Zinssatz von 6 Prozent eine Summe von knapp 50.000 Euro als Einmalauszahlung oder etwa 340 Euro an monatlicher Rente zur Verfügung.

Beachten Sie, dass in dieser Rechnung noch keine Gebühren berücksichtigt sind. Die verschiedenen Gebühren führen dazu, dass der Ihnen zur Verfügung stehende Betrag geringer ist. So kann sich die Einmalzahlung zum Beispiel auf 45.000 Euro oder die monatliche Rente auf 250 Euro reduzieren.

Für wen kommt die Umkehrhypothek in Frage?
Ob eine Umkehrhypothek für Verbraucher ein geeignetes Produkt ist, kann man nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten. Sie ist für einen ganz bestimmten Personenkreis eine denkbare Alternative. Grundsätzlich kommt die Hypothek für Menschen in Frage, die
bereits Rentner sind oder kurz vor Renteneintritt stehen,
eine weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen,
in dieser Immobilie wohnen bleiben wollen,
keine nahe stehenden Erben haben und
gerne mehr Liquidität haben wollen, ohne einen finanziellen Engpass überbrücken zu müssen.

Bei einer Betrachtung des obigen Beispiels können zwei Verbraucher mit gleicher Ausgangssituation zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen kommen:

Verbraucher A:
„Die Umkehrhypothek ist für mich sehr interessant, weil ich in der Summe knapp 50.000 Euro erhalte – Geld, das ich sonst nicht bekommen würde. Ich habe keine nahe stehenden Erben, oder vererbe auch ohne die Immobilie immer noch genug.“

Verbraucher B:
„Die Umkehrhypothek ist für mich nicht interessant, weil ich nur knapp 50.000 Euro erhalte, am Ende aber 150.000 Euro zurückgezahlt werden müssen. Dadurch reduziert sich das, was ich meinen Lieben vererbe, um 100.000 Euro.“

Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek?
Wer sein Vermögen auf unterschiedliche Produktarten verteilt hat, sollte prüfen, ob die gewünschte zusätzliche Liquidität nicht besser anderweitig erreicht werden kann als durch die relativ teure Umkehrhypothek. Wer außer der eigenen Immobilie kein nennenswertes Vermögen besitzt, sollte sich fragen, ob ein Verkauf vielleicht die bessere Alternative ist. Ein schlechtes Szenario wäre es, wenn die Umkehrhypothek zwar aus einem heutigen finanziellen Engpass hilft, ein paar Jahre später dann aber doch der Verkauf ansteht und die Immobilie durch die teure Umkehrhypothek belastet ist.

Quelle: VBZ NRW