OVG Berlin-Brandenburg: Geschossflächenzahl in Moabit rechtlich funktionslos – Dachausbau ohne Befreiung möglich

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 27. März 2025 (Az.: OVG 2 B 1/18) entschieden, dass die Festsetzung der zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,5 im Baunutzungsplan 1958/1960 für ein Teilgebiet von Berlin-Moabit funktionslos geworden ist. Das betrifft unter anderem Teile des Beusselkiezes, Arminiuskiezes, Stephankiezes und der Zillesiedlung.

Hintergrund: Dachausbau scheiterte zunächst an starrer Zahl

Die Klägerin beantragte die Genehmigung eines Dachgeschossausbaus in einem bestehenden Mehrfamilienhaus. Das zuständige Bezirksamt lehnte ab – mit dem Hinweis, der Ausbau würde die festgesetzte GFZ von 1,5 überschreiten, weshalb keine Genehmigung möglich sei.

Das Verwaltungsgericht hingegen gab der Klage statt: Im konkreten Baublock, der 24 Grundstücke umfasst, werde die GFZ-Vorgabe weit überwiegend nicht eingehalten. Daher sei die Regelung nicht mehr funktionsfähig – eine Befreiung sei nicht erforderlich.

OVG: Maßstab ist nicht nur der Baublock, sondern das Baugebiet

Das Oberverwaltungsgericht bestätigte nun diese Entscheidung, legte allerdings eine geänderte Prüfmethodik zugrunde. Gemäß seiner seit 2020 geltenden Rechtsprechung sei nicht nur der einzelne Baublock maßgeblich, sondern das gesamte Baugebiet, hier ein „gemischtes Gebiet“ der Baustufe V/3. Damit folgte das OVG der Linie des Bundesverwaltungsgerichts, insbesondere dessen Urteil vom 24. April 2024 (BVerwG 4 C 2.23).

Im Rahmen der neuen Betrachtung wurden knapp 1.000 Grundstücke einbezogen. Das Ergebnis: Die festgesetzte GFZ von 1,5 sei im gesamten Betrachtungsraum faktisch nicht mehr umsetzbar, also funktionslos. Die bauliche Realität habe sich so weit entfernt, dass die Planvorgabe ihre Steuerungswirkung verloren habe.

Konsequenz: Kein Befreiungsantrag mehr nötig

Da die GFZ-Festsetzung rechtlich nicht mehr greift, bedarf es keiner Befreiung mehr für den geplanten Dachausbau. Die Klägerin kann das Vorhaben auf Grundlage der tatsächlichen städtebaulichen Entwicklung umsetzen – ein für viele Bauherren in gewachsenen Altbauquartieren wie Moabit potenziell wegweisendes Urteil.

Revision nicht zugelassen

Das OVG hat die Revision zum Bundesverwaltungsgericht nicht zugelassen, das Urteil ist somit rechtskräftig.

Fazit: Das OVG stärkt mit dieser Entscheidung die Flexibilität bei der städtebaulichen Entwicklung in historisch gewachsenen Gebieten. Starre Planvorgaben aus den 1950er-Jahren, die längst von der Realität überholt wurden, können nicht mehr gegen tatsächliche Entwicklungen durchgesetzt werden.