Musterentscheid 13 Kap 1/22 67. IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG

Hanseatisches Oberlandesgericht

Az.: 13 Kap 1/​22

Verkündet am 07.02.2025

Alwert-Lukes, JFAnge
Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Beschluss

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In der Sache

Volker Rampmeier, Brunnengasse 2, 74211 Leingarten

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Bender & Pfitzmann Partnerschaftsgesellschaft mbB, Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf

gegen

Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2:
Rechtsanwälte Pöllath + Partners, Potsdamer Platz 5, 10785 Berlin

Prozessbevollmächtigte zu 3:
Rechtsanwälte Seibert, Link, Rotebühlplatz 19, 70178 Stuttgart, Gz.: 299/​19 HS02 MV

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beschließt das Hanseatische Oberlandesgericht – 13. Zivilsenat – durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Panten, die Richterin am Oberlandesgericht zur Verth und den Richter am Oberlandesgericht Dr. Tonner am 07.02.2025:

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Gründe:

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I.

Das vorliegende KapMuG-Verfahren bezieht sich auf den am 19.06.2009 veröffentlichten Anlageprospekt (Anl. M 3) zum Fonds Siebenundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG“ (nachfolgend: Fondsgesellschaft), an der sich Anleger mit einer Mindestzeichnungssumme von € 15.000 zzgl. Agio beteiligen konnten.

Die Rechtsvorgängerin des Musterklägers beteiligte sich an der Fondsgesellschaft und zeichnete eine mittelbare Beteiligung an der Fondsgesellschaft. Der Musterkläger macht geltend, dass der Emissionsprospekt in mehrfacher Hinsicht unrichtig, unvollständig und irreführend sei.

Die Rechtsvorgängerin der Musterbeklagten zu 1 und die Musterbeklagte zu 2 waren Gründungsgesellschafterinnen der Fondsgesellschaft mit Kommanditeinlagen von € 250.000 bzw. € 1.000.

Die Musterbeklagte zu 2 fungierte dabei als geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft und Emittentin, der „Siebenundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG“, für die ein durch die Aufnahme von Direktkommanditisten oder die Beteiligung von Anlegern über die Treuhänderin aufzubringendes „nominelles Eigenkapital“ von € 14.100.000 vorgesehen war.

Als – ebenfalls zur Geschäftsführung berechtigte (§ 8 Nr. 1 des Gesellschaftsvertrages) – Komplementärin der Emittentin fungierte die „Verwaltung Siebenundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH“.

Die Rechtsvorgängerin der Musterbeklagten zu 1, die „Wölbern Treuhand AG“, deren Alleingesellschafterin das „Bankhaus Wölbern & Co. (AG & Co. KG)“ war, fungierte als Treuhandgesellschaft, die nach § 2 Nr. 2 des Treuhand- und Verwaltungsvertrages verpflichtet war, die aus der Beteiligung der Anleger resultierenden Rechte „unter Berücksichtigung des Gesellschaftsvertrages, dieses Vertrages und der Interessen der Gesamtheit der Anleger“ wahrzunehmen.

Als Prospektverantwortliche ist im Prospekt (S. 8) die Wölbern Invest AG genannt, deren alleinige Gesellschafterin die „Wölbern Group KG“ war.

Der Fonds richtete sich (S. 10) „an Anleger, die eine attraktive Immobilienanlage suchen und bereit sind, ein langfristiges Engagement einzugehen und die über ausreichenden finanziellen Spielraum verfügen.“

Investitionsobjekt waren zwei Büroimmobilien in den Niederlanden: Zum einen der Neubau einer Büroimmobilie in Hilversum, die im Mai 2009 fertiggestellt wurde. Für diese Immobilie war ein Kaufpreis von € 11,7 Mio. angesetzt und eine Jahresmiete von netto € 852.700. Zum anderen eine zum 31.01.2010 fertigzustellende Büroimmobilie in Hoofddorp zu einem Kaufpreis von € 12.704.192 Mio. und einer Jahresmiete von netto € 912.161.

Die Immobilie in Hilversum war zu 100% vermietet an die Nike European Operations Netherlands B.V. Die Mietvertragslaufzeit betrug 10 Jahre fest ab Übernahme durch den Mieter (geplant 01.06.2009) zzgl. jeweils 5-Jahres-Optionen. Eine Mietsteigerung ist jährlich zum 01.06. vereinbart. Die Anpassung erfolgt entsprechend der Entwicklung des CPI (veröffentlichter niederländischer Konsumentenpreisindex) zu 100 %.

Die Immobilie in Hoofddorp war zu 100% vermietet an die Abbott B.V. mit einer Mietvertragslaufzeit von zehn Jahren ab Übernahme zzgl. jeweils 5-Jahres-Optionen. Eine Mietsteigerung ist jährlich zum 01.01. vereinbart. Die Anpassung erfolgt entsprechend der Entwicklung des CPI (veröffentlichter niederländischer Konsumentenpreisindex) zu 100 %.

Das Investitionsvolumen belief sich auf € 30.206.000 (inkl. Agio), wovon € 15.400.000 durch Fremdkapital finanziert werden sollten.

Zur Platzierung findet sich im Prospekt Folgendes:

Zur Befugnis der Musterbeklagten zu 1, über die Übernahme einer Platzierungsreserve in Höhe zusätzlicher € 200.000,- zu entscheiden, heißt es im Prospekt:

Mit Beschluss vom 07.02.2022 hat das Landgericht Hamburg dem Senat die folgenden Feststellungsziele zur Bescheidung vorgelegt:

Es wird festgestellt, dass der Emissionsprospekt über die Beteiligung am 67. IFH Geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG in der Fassung vom 19.06.2009 (nachfolgend „Emissionsprospekt“) in wesentlichen Teilen unrichtig und damit insgesamt irreführend und unvollständig ist, nämlich

a) dass der Emissionsprospekt auf S. 12 des Emissionsprospektes die Aussage trifft, dass weitere Bewertungsgutachten nicht existieren, obgleich auf S. 96 und 97 des Emissionsprospektes für zwei weitere Bewertungsgutachten der finanzierenden Bank Gebühren in Höhe von 7.500 EUR und 8.250,00 EUR angegeben werden, welche bei Auszahlung des Darlehens fällig werden sollten und Anleger durch die widersprüchlichen Angaben unrichtig über die Existenz von Bewertungsgutachten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

S. 12: „Gutachten […] Weitere Bewertungsgutachten existieren nicht“

und

S. 96: „Weiterhin ist eine Gebühr für den Gutachter in Höhe € 7.500 bei Auszahlung des Darlehens fällig.“

S. 97: „Weiterhin ist eine Gebühr für den Gutachter in Höhe € 8.250 bei Auszahlung des Darlehens fällig.“

b) dass der Emissionsprospekt vom 19.06.2009 auf S. 37 einen Immobilienmarkt in den Niederlanden auf hohem Niveau angibt, obwohl die negative Gesamtmarktentwicklung auf dem niederländischen Immobilienmarkt 2007 begonnen hat und sich der Abwärtstrend in 2008 noch verstetigt hat, so dass die Anleger dadurch unrichtig informiert wurden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Der Immobilienmarkt – Stabilisierung auf hohem Niveau

Neben den sich seit dem dritten Quartal 2008 abzeichnenden rückläufigen Wirtschaftsdaten konnte der Immobilienmarkt in den Niederlanden aus Anbietersicht auch positive Signale setzen. Die Vermietungsleistung im Bürobereich hat mit fast 1,5 Mio. m² in 2008 zwar nicht an die Rekordergebnisse aus den Jahren 2005 bis 2007 angeknüpft, aber die deutliche Zunahme der Bürobeschäftigten (+ 3,2 %) sowie der starke Zuwachs der Durchschnittsmieten von 3,4 % auf 150/​m² p.a. zeigten eine positive Entwicklung. (…) Mit der seit Anfang 2008 anhaltenden Zurückhaltung großer institutioneller Investoren, u.a. aus Deutschland stammender offener Fonds, bieten sich somit bei reduziertem Preisniveau gute Investmentchancen in langfristig an namhafte Mieter vermietete Immobilien.“

c) dass der Emissionsprospekt es auf S. 43 unterlässt darüber aufzuklären, dass die vereinbarte Jahresbüromiete im Objekt Hilversum bei 185 EUR/​qm liegt und damit deutlich über Marktniveau, so dass eine Übermiete (Overrent) vorliegt, die eine Anschlussvermietung auf dem prognostizierten Niveau ausschließt und die Anleger dadurch über die Möglichkeit der Anschlussvermietung und Liquidation unrichtig informiert wurden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt.

d) dass der Emissionsprospekt auf S. 56 für die Steigerung der Vertragsmiete den Verbraucherpreisindex der Niederlande (CPI-Index) mit einem Prozentsatz von 2,25 ansetzt, der weder in den Jahresdurchschnitten der letzten drei, fünf oder zehn Jahre erreicht wurde und so ohne solide Tatsachengrundlage überhöht angesetzt worden ist und die Anleger dadurch unrichtig über die Rendite- und Liquidationsmöglichkeiten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Die Mietsteigerungen basieren auf der vereinbarten Indexklausel, wobei eine Inflationsrate von 2,25 % p.a. unterstellt wird.“

e) dass der Emissionsprospekt auf S. 61 eine realitätsferne, überhöhte Liquidationsprognose für den Verkaufspreis nach 11 Jahren annimmt. Gemäß des Geschäftsberichts 2016/​2017 liegt der Verkehrswert der Fondsimmobilien bei 16.210.000 EUR, so dass die Prognosen in allen Szenarien der Liquidationsprognose deutlich zu hoch waren und die Anleger dadurch über die erzielbaren Liquidationserlöse getäuscht werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt

durch folgende Formulierung:

„Liquidationsprognose und Abweichungen von der Prognose in T€ vor Steuern

Verkaufsfaktor

13,09 13,59 14,09 14,59 15,09

Verkaufspreis

29.699 30.833 31.967 33.101 34.236“

f) dass der Emissionsprospekt auf S. 66 eine Sensitivitätsanalyse aufstellt, die nicht erkennen lässt, dass nach Ende der Festmietzeit eine Vermietung ohne mietfreie Zeit /​ Mietnachlass möglich sei, obwohl nach dem Geschäftsbericht 2016/​2017 für das Objekt Hilversum ein Mietnachlass von 16,6 % über die gesamte Laufzeit eingeräumt werden musste, so dass der Mietzins im Jahr 2018 nur bei 61 % der prospektierten Miete lag und die Anleger somit unrichtig über die zu erwartenden Erträge und nachhaltig erzielbaren Mieten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Im Rahmen der folgenden fünf Szenarien werden die Auswirkungen einer Variation der Finanzierungszinsen zum Ende des Prognosezeitraums sowie der Mieterträge nach Auslaufen des jeweiligen Mietvertrages dargestellt.“

g) dass der Emissionsprospekt auf S. 66 eine Sensitivitätsanalyse aufstellt, die nicht erkennen lässt, dass nach Ende der Festmietzeit eine Vermietung auf dem prognostizierten Niveau nicht möglich ist, weil der Mietzins des Objektes Hilversum mehr als 15 % über dem Marktniveau lag und somit eine Übermiete (Overrented-Situation) vorlag, die eine Anschlussvermietung auf gleichem Niveau ausschließt und die Anleger dadurch über die erzielbaren Liquidationserlöse getäuscht wurden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Im Rahmen der folgenden fünf Szenarien werden die Auswirkungen einer Variation der Finanzierungszinsen zum Ende des Prognosezeitraums sowie der Mieterträge nach Auslaufen des jeweiligen Mietvertrages dargestellt.“

h) dass der Emissionsprospekt auf S. 73, 96 und 119 den Eindruck vermittelt, dass eine langfristige Finanzierung der Fondsobjekte durch die Darlehensverträge gesichert ist, obgleich die Laufzeit der Hypothekendarlehen der FGH Bank bereits zum 31.12.2014 endete und bereits im Jahr 2014 eine Anschlussfinanzierung gesucht werden musste und die Anleger dadurch widersprüchliche Informationen über die Dauer der Finanzierung erhalten und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt

durch folgende Formulierung:

S. 73: „Zur Finanzierung der Investition wird Eigenkapital eingeworben sowie zwei langfristige Hypothekendarlehen aufgenommen.“

und

S. 96: „Am 20.05.2009 (Hilversum) bzw. am18.06.2009 (Hoofddrop) wurden zwischen der Fondsgesellschaft, der Anbieterin und der FGH Bank N. V., Utrecht (nachfolgend die „FGH Bank“), langfristige Darlehensverträge geschlossen.“

und

S. 119: „Zusage der Hypothekenbank/​-en über die langfristige Fremdfinanzierung “

i) dass der Emissionsprospekt auf S. 96 bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der FGH Bank die zusätzliche Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lässt, die der Darlehensgeberin ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräumt, wenn das Darlehen höher als 62 % des Immobilienwertes des Fondsobjektes valutiert und die Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Objektdarlehens informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Die FGH Bank kann die Darlehensverträge aus wichtigem Grund vorzeitig kündigen. Ein wichtiger Grund liegt u.a. vor, wenn die Fondsgesellschaft bestimmte wesentliche vertragliche Pflichten, z.B. die Zahlung von Zinsen oder Tilgungsraten, verletzt.“

j) dass der Emissionsprospekt auf S. 111 den Fonds als für Stiftungen geeignet ansieht und dadurch die Anleger unrichtig über das Risiko der Anlage informiert und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Die nachfolgenden Ausführungen verdeutlichen, dass sich auch gemeinnützige Stiftungen grundsätzliche an der Fondsgesellschaft beteiligen können. Nach Einschätzung der Anbieterin ist die Investition für diese Investoren sehr gut geeignet.“

und

„Den Grundsatz der Erhaltung des Stiftungsvermögens hat die Anbieterin bei der Auswahl der Mieter bedacht.“

k) dass der Emissionsprospekt auf S. 11 die Aussage trifft, dass ab dem Geschäftsjahr 2010 Auszahlungen in Höhe von 6.25 % p.a. ansteigend auf 6,60 % p.a. über die prospektierte Fondslaufzeit prognostiziert, ohne deutlich darauf hinzuweisen, dass es sich hierbei um die Rückzahlung des Eigenkapitals handelt und die Anleger dadurch unrichtig über die erwirtschafteten Gewinne informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,

durch folgende Formulierung:

„Auszahlungen

Ab dem Geschäftsjahr 2010 werden Auszahlungen in Höhe von 6,25 % p. a. ansteigend auf 6,50 % p. a. über die prospektierte Fondslaufzeit prognostiziert. Für das Geschäftsjahr 2009 ist eine anteilige Auszahlung von 3 % p. r. t. geplant. Diese erfolgt frühestens ab Beitritt, Einzahlung der jeweiligen Zeichnungssumme und Kaufpreiszahlung für die Immobilie in Hilversum.“

l) dass der Emissionsprospekt auf S. 15 diese Aussage graphisch aufarbeitet, ohne deutlich darauf hinzuweisen, dass es sich hierbei um die Rückzahlung des Eigenkapitals handelt und die Anleger dadurch unrichtig über die erwirtschafteten Gewinne informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,

m) dass der Emissionsprospekt auf S. 34 und 35 die Aussage trifft, dass andere (laufende) Fonds der Gesellschaft über der angegebenen Prognose ausschütten, ohne deutlich darauf hinzuweisen, dass Ausschüttungen gerade in den Anfangsjahren keine erwirtschafteten Gewinne abbilden und Liquiditätsausschüttungen unter Umständen zum Wiederaufleben der Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB führen können und die Anleger dadurch unrichtig über den Erfolg der noch laufenden Fonds informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,

durch folgende Formulierung:

„Die nachfolgend dargestellte Übersicht berücksichtigt sämtliche von der Wölbern Group aufgelegten Immobilienfonds, die bis einschließlich 2007 geschlossen wurden und bereits mindestens eine planmäßige Auszahlung zu leisten hatten.„4: Bei den sich in Liquidation befindlichen Fonds Holland 07, Holland 14, Holland 17, Holland 22 bis Holland 24, Holland 32, Holland 34, Holland 35, Holland 40, Holland 43, Holland 44 sowie Frankreich 02 und Frankreich 03 wurden vorläufige Zahlen zugrunde gelegt. 9: ohne Holland 01 bis Holland 06, Holland 08 bis Holland 13, Holland 15, Holland 16, Holland 18 bis Holland 21, Holland 25 bis Holland 31, Holland 33, Holland 36 bis Holland 39, Holland 41, Holland 42, Holland 45 bis Holland 51, Holland 53, da diese bereits liquidiert wurden.“

und unter Verwendung der Grafiken auf S. 34 und 35.

n) dass der Emissionsprospekt auf S. 61 nicht deutlich darauf hinweist, dass die prognostizierten Auszahlungen die Eigenkapitalrückzahlung darstellen und die Anleger dadurch unrichtig über die erwirtschafteten Gewinne informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt, durch Verwendung der Grafik auf S. 61.

II.

1. Hinsichtlich der Musterbeklagten zu 1) sind die Feststellungsziele gegenstandslos.

Gegenstandslos wird der dem Musterverfahren zugrundeliegende Vorlagebeschluss hinsichtlich eines Feststellungsziels, wenn die Entscheidungserheblichkeit dieses Feststellungsziels aufgrund der vorausgegangenen Prüfung im Musterverfahren entfallen ist (BGH, Beschluss vom 19.01.2021, XI ZB 35/​18 – juris Rn. 30).

Der Vorlagebeschluss und die in ihm zugelassenen Feststellungsziele sind dahin auszulegen, dass Prospektfehler ausschließlich als anspruchsbegründende Voraussetzung einer Haftung der Musterbeklagten unter dem Aspekt einer vorvertraglichen Pflichtverletzung aufgrund der Verwendung eines unrichtigen, unvollständigen oder irreführenden Prospekts als Mittel der schriftlichen Aufklärung festgestellt werden sollen. So heißt es in dem Vorlagebeschluss vom 07.02.2022, dass Schadensersatzansprüche wegen Verwendung falscher oder irreführender öffentlicher Kapitalmarktinformationen geltend gemacht werden. Diese Ausführungen zeigen deutlich, dass der Musterkläger selbst davon ausgeht, dass die gerügten Prospektfehler Grundlage einer Haftung ausschließlich nach Prospekthaftung im weiteren Sinne gemäß § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 BGB sein sollten.

Eine solche Haftung der Musterbeklagten zu 1) ist indes unabhängig von der Frage des Vorliegens von Prospektfehlern nicht gegeben.

Eine Haftung eines Gründungsgesellschafters nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB neben der spezialgesetzlichen Prospekthaftung nach § 13 VerkProspG, §§ 44 ff. BörsG in der bis zum 31.5.2012 geltenden Fassung kommt nach der inzwischen gefestigten Rechtsprechung des BGH nur dann in Betracht, wenn der Gründungsgesellschafter dadurch einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand setzt, dass er entweder selbst den Vertrieb der Beteiligungen an Anleger übernimmt oder in sonstiger Weise für den von einem anderen übernommenen Vertrieb Verantwortung trägt (BGH, Beschluss vom 11.07.2023, XI ZB 20/​21).

Die Musterbeklagte zu 1) ist zwar Gründungskommanditistin der Fondsgesellschaft. Sie hat indes keine Vertriebsverantwortung übernommen. Wieso aus der Möglichkeit, weitere € 200.000 Kommanditkapital zu autorisieren und diese dann selbst zu zeichnen, eine Vertriebsveranwortlichkeit der Musterbeklagten zu 1) folgen soll, wie der Musterkläger meint, erschließt sich dem Senat nicht.

Anders stellt sich dagegen die Situation für die Musterbeklagte zu 2) dar: Sie ist geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft und hat in dieser Funktion für diese der WI AG den Vertriebsauftrag erteilt. Damit hat sie Vertriebsverantwortung übernommen, weshalb für sie die geltend gemachten Prospektfehler grundsätzlich weiter relevant sind.

Auch hinsichtlich der Musterbeklagten zu 3) besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die von dem Musterkläger angebrachten Feststellungsanträge. Hinsichtlich dieser Musterbeklagten kommt eine Haftung für Prospektfehler als Vermittler oder Berater in Betracht.

2. Der Musterkläger hält den streitgegenständlichen Prospekt für fehlerhaft. Der Senat folgt dem nicht. Im Einzelnen:

a)

Hinsichtlich des Feststellungsziels a) meint der Kläger, dass die Angabe, dass keine weiteren Bewertungsgutachten existierten, schlicht falsch sei – die Banken hätten doch noch welche, wie man anhand der Angaben auf S. 96/​97 des Prospekts erkennen könne.

Der Senat hält diesen Vortrag des Klägers für unschlüssig: Der Kläger bringt selbst vor, dass die Bank-Gutachten (die es in der Tat geben muss) im Prospekt erwähnt sind – im Übrigen hält der Senat an seiner in Sachen 13 Kap 25/​19 entwickelten Rechtsprechung fest: Da hier ebenso wie in dem dortigen Fall nicht vorgetragen wurde und überdies unwahrscheinlich ist, dass die Banken den Musterbeklagten eigene Bewertungsgutachten zur Verfügung gestellt haben, wäre im Prospekt allenfalls die Angabe denkbar, dass die Bank ein eigenes Gutachten unbekannten Inhalts habe, was allerdings für den Anleger keinerlei Mehrwert hat und deshalb nicht zu fordern ist.

b)

Hinsichtlich des Feststellungsziels b) – Gesamtmarktentwicklung auf dem niederländischen Immobilienmarkt ist der Musterkläger der Auffassung, dass durch Auswertungen (etwa www.stichtingroz.nl) und Anl. M9 zu belegen sei, dass der Immobilienmarkt in den Niederlanden schon seit Mitte 2007 in Reaktion auf die Subprimekrise eingebrochen sei. Zudem sei das allgemeine Wirtschaftswachstum in Holland 2007 – 2009 auch ganz erheblich zurückgegangen.

Die Beklagte tritt dem entgegen und meint, auf S. 19 und S. 36 – 38 des Prospekts fänden sich genügend Risikohinweise.

Nach Auffassung des Senats liegt kein Prospektfehler vor. Tatsächlich ist die Darstellung auf S. 37 des Prospekts zum Immobilienmarkt in Holland keinesfalls einseitig positiv – die Wirtschaftskrise, aktuell geringe Umsätze bei Vermietungen und die Kreditklemme wegen der Subprimekrise werden erwähnt; dass daneben auch Chancen betont und mit einem Anspringen der Konjunktur 2010/​11 gerechnet wird, macht die Darstellung nicht unvertretbar.

c)

Hinsichtlich des Feststellungsziels c), Nichtaufklärung über einen angeblichen Overrent im Objekt Hilversum, argumentiert der Kläger im Rückschluss: Der Umstand, dass bei der Anschlussvermietung 2018 ein erheblicher Nachlass auf die Miete i.H.v. 17% für die gesamte Laufzeit bis 2034 gegeben wurde, lasse nur den Schluss zu, dass die anfängliche und auf den cpi indexierte Miete überhöht gewesen sein müsse. Da hieraus ein Risiko für die Anschlussvermietung resultiere, sei ein Hinweis im Prospekt erforderlich gewesen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass der Rückschluss des Musterklägers aus dem Jahr 2017 auf 2009 nicht zulässig sei, die Miete sei seinerzeit marktkonform gewesen – selbst wenn ein Overrent vorgelegen hätte, so sei darauf nicht hinzuweisen gewesen, da ja ein langfristiger Mietvertrag existiert habe.

Der Senat hat der Musterbeklagten zu 2) gemäß Beschluss vom 18.09.2024 aufgegeben, die im Prospekt genannten Wertgutachten des Gutachters Savills Valuations betreffend die beiden Fondsimmobilien in Hilversum und Hoofddorp vorzulegen. Dies ist mit Schriftsatz vom 22.10.2024 (Anlagen MB 3 und MB4) geschehen.

In ihrem Schriftsatz vom 22.10.2024 haben die Musterbeklagten zu 1) und 2) auf die Stellen hingewiesen, aus denen sich ihrer Auffassung nach ergibt, dass für beide Objekte tatsächlich kein Overrent vorliege (Hilversum & Hoofdorp jeweils Ziffer 14 und Ziffer 17.1. des Gutachtens).

Die Musterbeklagte zu 3) rechnet vor, dass für Hilversum ein Overrent von zu vernachlässigenden 0,18% vorliege (S. 256 der elektronischen Akte – zu S. 42 des Prospekts); gemessen an den Aussagen auf S. 48/​49 des Prospekts sei sogar die Annahme der Gutachter, dass sich hier ein leichter Overrent finde, noch falsch.

Der Musterkläger äußert sich in seiner Stellungnahme nicht mehr zu einem Overrent in Hilversum (lediglich zu einem angeblich leichten in Hoofddorp, was aber nicht Gegenstand eines Feststellungsziels ist), sondern hebt stattdessen hervor, dass der Gutachter mit einer Steigerung des CPI von nur 1,8% gerechnet hätte, womit der Ansatz von 2,25% im Prospekt überzogen sei.

Nach Ansicht des Senats liegt ein Prospektfehler nicht vor. Das im Verfahren vorgelegte Bewertungsgutachten betreffend die Immobilie in Hilversum gibt die Annahme eines Overrent nicht her. Zwar ist die Herleitung der Marktmiete unter Ziffer 13 des Gutachtens nur schwer nachvollziehbar, denn offenbar spielen die mitvermieteten Parkplätze dafür eine Rolle, denn die bekannten Vergleichswerte liegen deutlich unter € 193/​m² – das ändert aber nichts an der Schlussfolgerung der Sachverständigen (in Ziffern 14 und 17.1. des Gutachtens), wonach die Miete marktgerecht sei. Dieses Ergebnis wird dadurch untermauert, dass der Gutachter auf dem Weg zum Net Value (den er exakt in Höhe des Kaufpreises bestätigt) mit einem moderaten yield von 7 – 7,2% gerechnet hat und immerhin zwei Vergleichswerte (allerdings Objekte von nur etwas mehr als 1.000 m²) mit einem Yield von 8,7% herangezogen hat.

d)

Hinsichtlich des Feststellungsziels d), Annahme eines mit 2,25% p.a. angeblich überhöhten CPI-Indexes, hält der Musterkläger den im Prospekt Ansatz für unvertretbar. Der Durchschnitt des CPI Netherlands der vergangenen drei Jahre vor Prospektveröffentlichung, also von 2005 bis 2007, habe bei nur 1,63 %. gelegen, in den fünf Jahren zuvor bei lediglich 1,54 %. In den zehn Jahren nach Veröffentlichung habe der Wert im Schnitt bei nur 1,55 % gelegen.

Nach Vorlage der Bewertungsgutachten von Savills Valuations durch die Musterbeklagten zu 1) und 2) (Anlagen MB3 und MB4) sieht der Musterkläger sich bestätigt und hebt hervor, dass die Gutachter mit einer Steigerung des CPI von nur 1,8% gerechnet hätten, womit der Ansatz von 2,25% im Prospekt überzogen sei. Dadurch werde die Darstellung der Objekte im Prospekt unvertretbar geschönt.

Die Beklagten haben anders gerechnet und kommen für die vier Jahre vor Prospektlegung auf einen Durchschnitt von 2,085%; zudem weisen sie auf den Risikohinweis auf Seite 18 des Prospekts hin, wonach die Steigerungen auch geringer ausfallen könnten, als die prognostizierten 2,25%.

Nach Ansicht des Senats liegt in der Annahme einer CPI-Steigerung von 2,25% kein Prospektfehler vor. Die Steigerung ist zwar zu hoch, aber nicht so wesentlich, dass man einen Mangel des Prospektes annehmen könnte. Wenn man die Tabelle in Appendix V des Gutachtens für Hilversum hochrechnet, ergibt sich für Jahr 10 eine Differenz von ca. € 31.000 (bei Indexierung mit 2,25% statt 1,80% wären im Jahr 10 die Mieterlöse um 31.000 € höher) – addiert über 10 Jahre lägen die gesamten Mieterlöse um ca. € 150.000 höher. Das entspricht ca. 2% der über 10 Jahre kumulierten Mieterlöse. Diese geringfügige Abweichung von der prospektierten Mietentwicklung reicht nicht für die Annahme eines Fehlers. Anders hätte dies ggf. ausgesehen, wenn die überhöhte Indexierung mit einem hohen Overrent zusammengetroffen wäre, aber das ist – wie aus den Wertgutachten Anlagen MB3 und MB4 folgt und bereits oben zum Feststellungsziel c) ausgeführt wurde – für beide Objekte nicht der Fall.

e)

Hinsichtlich des Feststellungsziels d) – überhöhte Liquidationsprognose für den Verkaufspreis der Fondsimmobilien – meint der Musterkläger, dass ein zu hoher Wert angesetzt worden sei. 2017 sei der Geschäftsbericht von Wölbern nur noch zu Werten von 16.210.000 EUR gekommen, während nach dem Prospekt auf S. 61 für die Liquidationsprognose nach 11 Jahren ein Verkaufspreis im schlechtesten Fall von 26.699.000 EUR, im Normalfall von 31.967.000 EUR und im besten Fall von 34.236.000 EUR angesetzt worden sei.

Die Beklagte hält die Prospektangaben für vertretbar.

Nach Ansicht des Senats liegt ein Prospektfehler nicht vor. Die Argumentation des Musterklägers ist an dieser Stelle bereits unschlüssig. Er argumentiert lediglich ex post aufgrund der im Geschäftsbericht 2017 angegebenen Werte. Daraus folgt aber nicht, dass die Angaben zum Zeitpunkt der Aufstellung des Prospekts nicht zutreffend oder jedenfalls vertretbar gewesen wären. Dafür sprechen auch die in den Bewertungsgutachten (Anlagen MB3 und MB4) angegeben Werte der Immobilien von 11.700 EUR (Hilversum) und 12.400 EUR (Hoofddorp), die in der Summe nur knapp unterhalb des für den schlechtesten Fall angenommenen Ergebnisses liegen.

f)

Hinsichtlich des Feststellungsziels f), Sensitivitätsanalyse, meint der Musterkläger, dass diese unbrauchbar sei, weil sie selbst im schlechtesten Fall davon ausgehe, dass der Anleger noch einen Gewinn erziele. Diese Annahme sei indes unangemessen.

Nach Auffassung des Senats liegt ein Prospektfehler insoweit nicht vor. Nach der Rechtsprechung des BGH, der der Senat folgt, ist es nicht die Aufgabe einer Sensitivitätsanalyse, Schwankungsspitzen nach oben und nach unten auszuweisen. Vielmehr reicht es grundsätzlich aus, gegenüber der „Standardprognose“ eine realistisch vorteilhaftere und eine realistisch nachteiligere Verlaufsform darzustellen (BGH, Beschluss vom 09.04.2024, XI ZB 28/​20, Rn. 52, juris). Diesen Zweck erfüllt die Grafik auf Seite 66 des Prospekts. Die Sensitivitätsanalyse ist damit gerade nicht Teil der Risikobeschreibung und braucht ein „Worst-case-Szenario“ nicht auszudrücken (BGH, a.a.O.). Im Übrigen enthält der Prospekt auf S. 25 den Hinweis auf das Totalverlustrisiko und damit auf das Worst-case-Szenario.

g)

Hinsichtlich des Feststellungsziels g), dass der Emissionsprospekt auf S. 66 eine Sensitivitätsanalyse aufstellt, die nicht erkennen lasse, dass nach Ende der Festmietzeit eine Vermietung auf dem prognostizierten Niveau nicht möglich sei, weil der Mietzins des Objektes Hilversum mehr als 15 % über dem Marktniveau gelegen habe und somit eine Übermiete (Overrented-Situation) vorgelegen habe, die eine Anschlussvermietung auf gleichem Niveau ausschließe und die Anleger dadurch über die erzielbaren Liquidationserlöse täusche, gelten die vorstehenden Ausführungen zum Feststellungsziel f) entsprechend.

h)

Hinsichtlich des Feststellungsziels h), dass der Emissionsprospekt auf S. 73, 96 und 119 den Eindruck vermittele, dass eine langfristige Finanzierung der Fondsobjekte durch die Darlehensverträge gesichert sei, obgleich die Laufzeit der Hypothekendarlehen der FGH Bank bereits zum 31.12.2014 endete und bereits im Jahr 2014 eine Anschlussfinanzierung gesucht werden musste, meint der Musterkläger, dass fünf Jahre keine langfristige Finanzierung seien – tatsächlich sei die Anschlussfinanzierung dann auch sehr schwierig gewesen und habe der Fonds sehr hohe Anschlusszinsen (8 – 10%) akzeptieren müssen.

Die Beklagte verweist darauf, dass der Prospekt insgesamt sechsmal auf den Seiten 15, 17, 53, 68, 96 und 97 darauf hinweise, dass die bestehende Fremdfinanzierung nur bis zum 31. Dezember 2014 laufe und weiter offengelegt werde, dass eine Anschlussfinanzierung erforderlich werde und dass diese möglicherweise nur zu schlechteren Konditionen oder sogar überhaupt nicht erfolgen könne (Verweis auf Seiten 17/​18 und 96 des Prospekts).

Der Senat schließt sich dieser Ansicht der Beklagten an. Aufgrund der vorstehend genannten Hinweise ist ein Prospektfehler abzulehnen.

i)

Hinsichtlich des Feststellungsziels i) sieht der Musterkläger einen Prospektfehler in der Nichterwähnung der zusätzlichen Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel auf S. 96 des Prospekts.

Der Senat sieht insoweit in ständiger Rechtsprechung keinen Prospektfehler.

Grundsätzlich muss in einem Fondsprospekt nicht auf die in Darlehensverträgen zur Finanzierung eines Fondsobjektes regelmäßig enthaltene LTV-Klausel hingewiesen werden. Dass einem Darlehensgeber bei Verschlechterung der Vermögenslage des Darlehensnehmers bzw. auch Verschlechterung der Sicherheit selbst bestimmte Rechte – bis hin zur Kündigung des Darlehens – zustehen, ist ein schon im Gesetz (und zwar gerade auch für durch Grundpfandrechte gesicherte Darlehen) angelegtes Risiko (§§ 490 Abs. 1, 1133 – 1135, 1218 – 1219 BGB), über das ein Anleger daher nicht gesondert aufgeklärt werden muss.

Nichts anderes würde dann gelten, wenn – wie hier nicht – ein erheblicher Overrent vorliegen würde. Denn es ist davon auszugehen, dass der Bank bei Darlehensgewährung diese Situation bekannt war, sie aber zu der Einschätzung gelangte, dass die „Übermiete“ nachhaltig zu erzielen war – anders ist, ausgehend von einer gesetzeskonformen Bewertung der Immobilie durch die Bank unter Berücksichtigung von §§ 9, 10 BelWertV (s.o.), nicht erklärlich, dass das Darlehen gewährt wurde.

j)

Hinsichtlich des Feststellungsziels j) sieht der Kläger einen Fehler des Prospekts darin, dass er auf S. 111 den Fonds als für Stiftungen geeignet ansieht und dadurch die Anleger unrichtig über das Risiko der Anlage informiere.

Der Senat sieht hierin keinen Fehler.

Traditionell, d.h. jedenfalls bis zum Eintritt der Finanzkrise, wurden auch geschlossene Immobilienfonds durchaus als „sichere“ Vermögensanlagen angesehen. Aus der Entscheidung des BGH XI ZR 338/​08, Urteil vom 27.10.2009, folgt, dass der BGH noch im Herbst 2009 angenommen hatte, dass selbst bei einem zu 50% fremdfinanzierten Immobilienfonds mit Rücksicht auf den verbleibenden Sachwert der eingebrachten Immobilie nicht zwingend auf ein Totalverlustrisiko hingewiesen werden müsse, wenn nur die Angaben zu den wesentlichen Parametern des Fonds (etwa zur Fremdfinanzierung) zutreffend seien (BGH aaO., Rn. 28).

Vor diesem Hintergrund ist es nicht zu beanstanden, wenn auf S. 111 des Prospektes davon die Rede ist, dass der Fonds grundsätzlich auch als Anlageobjekt für gemeinnützige Stiftungen in Betracht komme. Hierin liegt kein Fehler, zumal auf den Seiten 111 ff. deutlich ausgeführt wird, dass das Risiko nur begrenzt, keineswegs aber ausgeschlossen sei.

k) – n)

Hinsichtlich der Feststellungsziele k) bis n) führt der Musterkläger im Zusammenhang mit Auszahlungen zusammenhängend aus, dass hierin Prospektfehler vorlägen, weil nicht hinreichend auf den Unterschied von Ausschüttungen aus Gewinn und Liquidität und das daran hängende Risiko aus § 172 Abs. 4 HGB hingewiesen werde. Unter Hinweis auf einen KapMuG-Beschluss des OLG München (30.09.2019, Az.:23 Kap 2/​17) trägt der Musterkläger insoweit weiter vor, dass es besonders problematisch sei, wenn im Prospekt an dieser Stelle damit argumentiert werde, wie erfolgreich die Ausschüttungen bei noch laufenden Vorgängerfonds gelaufen seien ohne darauf hinzuweisen, dass auch dort die Ausschüttungen aus Liquidität erfolgt seien und man ja noch gar nicht wisse, ob die Anleger die Ausschüttungen behalten dürften.

Die Beklagte weist darauf hin, dass der vorliegende Fall mit dem im Münchner Fall vorliegenden Prospekt nicht vergleichbar sei – der Erfolg von Vorgängerfonds werde hier gerade nicht als wesentlich herausgestellt, es werde nur allgemein mit den Erfahrungen der Wölbern-Group argumentiert; zudem sei mehrfach auf § 172 IV HGB hingewiesen und es würden nirgendwo die Barausschüttungen als wesentliches Kriterium für den Erfolg der Anlage herausgestellt. Dem Prospekt sei zudem auf S. 62 f. eindeutig zu entnehmen, dass es zu Kapitalrückzahlungen kommen werde.

Nach Ansicht des Senats liegt in den inkriminierten Darstellungen kein Fehler des Prospekts. Seite 62 f. lässt eindeutig erkennen, dass Kapitalrückzahlungen geplant sind, auf Seite 23 findet sich ein eindeutiger Hinweis auf § 172 Abs. 4 HGB. Den Hinweis auf die Ausschüttungen der anderen Fonds hält der Senat vor diesem Hintergrund nicht für ernsthaft irreführend.

3. Eine Kostenentscheidung war nicht zu treffen (§ 16 Abs. 2 KapMuG).

Dem Musterklägervertreter, RA Dr. Bender, war gemäß § 41a RVG eine Gebühr mit einem Gebührensatz von 0,2 – und nicht wie von ihm beantragt von 0,3 – nach dem Wert der Summe der ausgesetzten Verfahren zu bewilligen. Es handelt sich um ein KapMuG-Verfahren durchschnittlichen Umfangs und mittlerer Schwierigkeit, weswegen hier der Mittelwert anzusetzen ist.

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