kritische Bilanzanalyse der FCR Immobilien AG (Halbjahresbericht 2025) aus Sicht eines Aktionärs

FCR Immobilien AG – solide Bilanz, aber Wachstumsgrenzen erkennbar

Stand: Halbjahresfinanzbericht 2025
(Geschäftsjahr 01.01. – 30.06.2025, Quelle: FCR Immobilien AG, Pullach)

1. Überblick: Stabilität statt Wachstum

Die FCR Immobilien AG präsentiert für das erste Halbjahr 2025 ein grundsätzlich stabiles Zahlenwerk – mit leicht rückläufigem Umsatz, aber stabilen Erträgen und einer verbesserten Finanzierungsstruktur.
Der Umsatz sank deutlich von 26,6 Mio. € auf 18,8 Mio. €, das Ergebnis vor Steuern (EBT) verringerte sich von 4,8 Mio. € auf 4,0 Mio. €, der Periodenüberschuss blieb mit 4,5 Mio. € auf Vorjahresniveau.

Die Botschaft zwischen den Zeilen: FCR verdient konstant, aber das Wachstum stagniert.

2. Ertragslage: Rückgang beim operativen Geschäft

• Vermietungsumsätze: 15,6 Mio. € (Vorjahr 17,9 Mio. €)
• Verkaufserlöse: 3,2 Mio. € (Vorjahr 8,7 Mio. €)
• EBITDA: 10,6 Mio. € (Vorjahr 12,8 Mio. €)

Die Rückgänge erklärt das Management mit „planmäßigen Portfolioverkäufen“.
Tatsächlich zeigt sich aber: Das Wachstum kommt ins Stocken, weil weniger Immobilienverkäufe realisiert werden konnten und auch die Mieteinnahmen leicht rückläufig sind.

Positiv: Die FFO (Funds from Operations) blieben mit 3,9 Mio. € stabil – ein Hinweis, dass die laufenden Cashflows aus der Vermietung solide sind.

3. Bilanzstruktur: Leichte Entschuldung, mehr Eigenkapitalquote

• Bilanzsumme: 429 Mio. € (Vorjahr 449 Mio. €)
• Eigenkapitalquote: 33,7 % (Vorjahr 32,3 %)
• Langfristige Schulden: 241 Mio. € (Vorjahr 240 Mio. €)
• Kurzfristige Schulden: 43 Mio. € (Vorjahr 64 Mio. €)

Die Bilanz wirkt robust und konservativ finanziert.
Durch Rückzahlungen von Anleihen und die Tilgung von Krediten ist die kurzfristige Verschuldung deutlich gesunken.
Zudem gelang es, die Zinsaufwendungen um rund 1,8 Mio. € zu senken, was die Profitabilität stabilisierte.

Ein Wermutstropfen: Die liquiden Mittel betragen nur 1,9 Mio. € – für ein Unternehmen dieser Größe ist das äußerst gering.
Das bedeutet: Liquiditätspuffer kaum vorhanden, künftige Investitionen hängen stark von Refinanzierungen ab.

4. Portfolioqualität: Stabil, aber kaum Dynamik

• Marktwert Portfolio: 392 Mio. € (Vorjahr 392 Mio. €)
• Objekte: 82 (Vorjahr 84)
• Vermietungsquote: 94,2 %
• WAULT: 5,9 Jahre

Die Kennzahlen sind sehr solide.
FCR bleibt mit Fokus auf Einkaufs- und Fachmärkte im Nahversorgungsbereich stabil aufgestellt.
Diese Immobilien sind relativ krisenfest, aber nicht wachstumsstark.

Dass der NAV (Net Asset Value) um rund 11 % auf 161,5 Mio. € gestiegen ist, ist ein positives Signal.
Es zeigt, dass die Substanz des Portfolios intakt ist – allerdings auch, dass keine nennenswerte Wertsteigerung aus Marktpreisen stammt, sondern aus Bilanzveränderungen (Verkauf Immoware24, Bewertungsgewinne).

5. Cashflow: Verkauf rettet Liquidität

• Operativer Cashflow: 6,1 Mio. € (Vorjahr 13,0 Mio. €)
• Investitions-Cashflow: +20,8 Mio. € (durch Verkauf Immoware24 GmbH)
• Finanzierungs-Cashflow: -26,4 Mio. €

Die positive Investitionstätigkeit stammt fast ausschließlich aus dem Verkauf der Immoware24 GmbH – ein einmaliger Effekt.
Ohne diesen Verkauf wäre der Cashflow deutlich schwächer.
Das operative Geschäft erzeugt wenig Liquiditätsüberschüsse, was auf Dauer ein Risiko ist.

6. Bewertung aus Aktionärssicht

7. Fazit: „Sicherer Bestand, aber wenig Fantasie“

Für konservative Anleger bleibt FCR ein Substanzwert mit soliden Beständen, allerdings ohne große Kursfantasie.
Die Strategie des stetigen Bestandsmanagements und gelegentlichen Verkaufs einzelner Objekte funktioniert – aber sie limitiert Wachstum und Liquiditätsreserven.

Risiken für Aktionäre:

• geringe Liquidität,
• Abhängigkeit von Immobilienbewertung,
• keine geprüfte Halbjahresbilanz,
• stagnierende operative Erträge.

Positiv:

• stabile Mieterträge,
• gesenkte Zinslast,
• konstante Dividendenpolitik.

Kurz gesagt:

FCR steht solide auf dem Fundament – aber nicht auf der Startrampe.
Für Dividendenjäger interessant, für Wachstumsinvestoren eher nicht.