Die vorliegende Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung der Marlene Property NRW Beta GmbH & Co. KG wirft aus Sicht potenzieller Anleger zahlreiche kritische Fragen auf. Im Folgenden werden die zentralen Aspekte der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie mögliche Risiken für Anleger analysiert.
1. Negative Eigenkapitalausstattung – Ein großes Warnsignal
Ein besonders kritischer Punkt ist das negative Eigenkapital, das sich zum Bilanzstichtag 2021 auf -1.607.948,53 EUR beläuft und sich gegenüber dem Vorjahr nochmals deutlich verschlechtert hat (Vorjahr: -1.067.420,88 EUR). Ein negatives Eigenkapital weist darauf hin, dass die Schulden der Gesellschaft die Vermögenswerte übersteigen, was auf eine Überschuldung hinweisen kann.
Die Geschäftsführung argumentiert zwar, dass stille Reserven in den Immobilien vorhanden seien, um eine insolvenzrechtliche Überschuldung zu vermeiden, jedoch sind stille Reserven schwer quantifizierbar und bieten keinen sofortigen Liquiditätsschutz. Für Anleger ist dies ein erhebliches Risiko, da ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals drohen könnte.
2. Abhängigkeit von hohen Verbindlichkeiten und nachrangigen Darlehen
Die Bilanz zeigt eine erhebliche Verschuldung: 10,12 Millionen EUR Verbindlichkeiten, davon 10,05 Millionen EUR mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Darüber hinaus sind nachrangige Gesellschafterdarlehen in Höhe von 2,17 Millionen EUR ausgewiesen.
Die Art der dinglichen Sicherung dieser Verbindlichkeiten durch eine Gesamtgrundschuld im ersten Rang könnte bedeuten, dass Gläubiger bei Zahlungsproblemen bevorzugt bedient werden, während Anleger und Gesellschafter das volle Risiko tragen. Nachrangdarlehen, wie sie hier vorliegen, bergen ein zusätzliches Totalverlustrisiko, da sie im Insolvenzfall erst nach allen anderen Gläubigern bedient werden.
3. Anhaltend negative Ergebnisse und hohe Zinslasten
Die Gewinn- und Verlustrechnung zeigt, dass das Unternehmen seit Jahren negativ wirtschaftet:
Das Ergebnis nach Steuern beträgt -540.527,65 EUR, was sich im Vergleich zum Vorjahr (-351.599,91 EUR) weiter verschlechtert hat.
Besonders kritisch ist die hohe Zinsbelastung von -462.939,32 EUR, die fast die gesamten Umsatzerlöse von 801.288,40 EUR auffrisst. Dies deutet darauf hin, dass die Finanzierungskosten eine erhebliche Belastung darstellen und das Unternehmen stark auf Fremdkapital angewiesen ist.
Das Betriebsergebnis (EBIT) weist mit -77.589,42 EUR ebenfalls eine negative Entwicklung auf, was auf ein operatives Problem hindeutet. Der Vermietungsbetrieb (als Kerngeschäft der Gesellschaft) generiert offensichtlich nicht genug Einnahmen, um die Kosten zu decken.
4. Mangelnde Kapitalstärke der Gesellschafter
Ein weiterer kritischer Punkt ist die minimale Kapitalbeteiligung des Kommanditisten von lediglich 100 EUR. Die Komplementärin, die Marlene II Property Partners GmbH, leistet ebenfalls keine Kapitaleinlage. Dies bedeutet, dass die Gesellschafter kaum eigenes Risiko tragen, während Anleger ihr Kapital in ein hochverschuldetes und defizitäres Unternehmen investieren sollen.
5. Positiv: Sachanlagen als Kern des Vermögens
Ein positiver Punkt ist, dass das Unternehmen über ein solides Sachanlagevermögen in Höhe von 10,33 Millionen EUR verfügt, das den größten Teil der Bilanzsumme ausmacht. Dies spiegelt die Vermietung von Wohnflächen als Geschäftszweck wider. Allerdings bleiben Fragen zur Bewertung dieser Immobilien offen, insbesondere angesichts der Aussage über „stille Reserven“. Es bleibt unklar, wie belastbar diese Reserven sind und wie schnell sie liquidiert werden könnten.
6. Offene Risiken und unsichere Prognosen
Der Anhang verweist auf Unsicherheiten, die sich aus der COVID-19-Pandemie und dem Ukraine-Krieg ergeben. Auch wenn die Geschäftsführung betont, dass die Vermietung von Wohnflächen weniger stark von diesen Krisen betroffen ist, können die gestiegenen Energiepreise und mögliche wirtschaftliche Auswirkungen auf Mieter die Einnahmen weiter belasten.
Zudem bleibt die Frage, ob die geplante Refinanzierung und der prognostizierte Liquiditätsüberschuss ab 2022 tatsächlich realisierbar sind. Die Angaben basieren auf einem Businessplan, dessen konkrete Grundlage im Bericht nicht weiter erläutert wird.
7. Fazit aus Anlegersicht: Hohe Risiken, fragwürdige Stabilität
Für Anleger ist die Marlene Property NRW Beta GmbH & Co. KG mit erheblichen Risiken verbunden:
Das negative Eigenkapital zeigt eine hohe finanzielle Instabilität.
Die starke Abhängigkeit von Fremdkapital und nachrangigen Darlehen belastet die finanzielle Flexibilität.
Die operative Ertragslage ist negativ, und die Zinslasten sind enorm.
Stille Reserven und Refinanzierungspläne bieten keine ausreichende Sicherheit für Anleger, da sie schwer überprüfbar sind.
Wer in ein solches Unternehmen investiert, muss sich der Tatsache bewusst sein, dass ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich ist. Besonders problematisch ist, dass Gesellschafter kaum eigenes Risiko tragen, während externe Anleger mit den wirtschaftlichen Schwierigkeiten konfrontiert werden.
Empfehlung an potenzielle Anleger
Potenzielle Anleger sollten diese Bilanz sehr kritisch betrachten und sich genau überlegen, ob sie das Risiko eingehen möchten. Vor einer Investition ist dringend zu empfehlen, einen spezialisierten Rechtsanwalt oder Finanzberater hinzuzuziehen, um die Risiken im Detail zu prüfen. Transparenz und Risikobewusstsein sollten oberste Priorität haben – insbesondere bei Produkten wie Nachrangdarlehen oder Genussrechten.
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