Interview: „Gewinn ist kein berechtigtes Interesse“ – Rechtsanwältin Kerstin Bontschev zum BGH-Urteil zur Untervermietung

Redaktion:
Frau Rechtsanwältin Bontschev, der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar entschieden, dass eine gewinnbringende Untervermietung unzulässig sein kann. Was ist der Kern dieses Urteils?

Kerstin Bontschev:
Der Kern der Entscheidung ist klar und für die Praxis sehr relevant: Ein Mieter hat kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB, wenn er Wohnraum untervermietet, um einen Gewinn zu erzielen, der über die eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinausgeht. Der BGH stellt damit deutlich klar, dass Untervermietung kein Instrument zur Gewinnerzielung ist, sondern dem Erhalt der Wohnung bei veränderten Lebensumständen dienen soll.

Redaktion:
Warum war der konkrete Fall so problematisch aus Sicht des Gerichts?

Bontschev:
Der Mieter hatte eine Wohnung mit einer Nettokaltmiete von 460 Euro angemietet und sie während eines Auslandsaufenthaltes ohne Erlaubnis für insgesamt 962 Euro nettokalt weitervermietet – also mehr als doppelt so teuer. Damit hat er nicht nur gegen die Erlaubnispflicht verstoßen, sondern eindeutig einen wirtschaftlichen Gewinn erzielt. Genau das widerspricht dem Zweck des § 553 BGB.

1. Redaktion:
   Viele Mieter gehen davon aus, dass sie bei Abwesenheit grundsätzlich untervermieten dürfen. Ist diese Annahme falsch?

Bontschev:
Sie ist zumindest unvollständig. Richtig ist: Ein berechtigtes Interesse kann bestehen, etwa bei Auslandsaufenthalten, Pflege von Angehörigen oder Trennung. Aber selbst dann darf die Untervermietung nicht gewinnorientiert sein und benötigt grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Wer eigenmächtig und mit Gewinn untervermietet, begibt sich auf sehr dünnes Eis.

Redaktion:
Welche Folgen hatte das Verhalten des Mieters konkret?

Bontschev:
Die Vermieterin hat nach erfolgloser Abmahnung ordentlich gekündigt – und das zu Recht. Der BGH hat bestätigt, dass eine solche unerlaubte und gewinnbringende Untervermietung eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellt und eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigt. Das Räumungsurteil ist nun rechtskräftig.

Redaktion:
Hat der BGH damit Neuland betreten oder lediglich seine bisherige Rechtsprechung bestätigt?

Bontschev:
Es handelt sich um eine konsequente Fortführung der bisherigen Rechtsprechung, aber mit einer sehr klaren Linie. Der BGH betont nochmals, dass zwar die Reduzierung der eigenen Mietkosten ein berechtigtes Interesse sein kann, nicht jedoch eine Einnahmeerzielung darüber hinaus. Für Mieter, die Wohnungen wie Kapitalanlagen nutzen wollen, ist das eine deutliche Absage.

Redaktion:
Welche Bedeutung hat das Urteil für angespannte Wohnungsmärkte wie Berlin?

Bontschev:
Eine sehr große. Der BGH stellt ausdrücklich fest, dass diese Rechtsprechung auch dem Schutz der Untermieter dient, insbesondere vor überhöhten Mieten. In Städten mit Wohnungsmangel verhindert das Urteil, dass Mietwohnungen faktisch zu Renditeobjekten umfunktioniert werden.

Redaktion:
Der BGH hat offen gelassen, ob zusätzliche Leistungen – etwa möblierte Vermietung – einen höheren Mietpreis rechtfertigen könnten. Wie bewerten Sie das?

Bontschev:
Das bleibt ein spannender Punkt für künftige Verfahren. Grundsätzlich können Zusatzleistungen berücksichtigt werden, aber nur in angemessenem Umfang. Eine pauschale Rechtfertigung hoher Aufschläge wird daraus sicher nicht folgen. Auch hier wird es letztlich auf eine genaue Abwägung ankommen.

Redaktion:
Was raten Sie Mietern nach diesem Urteil?

Bontschev:
Ganz klar:

1. Untervermietung immer vorher genehmigen lassen,

2. keine Gewinne erzielen, sondern sich strikt an den eigenen Kosten orientieren,

3. im Zweifel rechtlichen Rat einholen.
   Dieses Urteil zeigt deutlich, dass Unwissenheit oder Eigeninterpretationen teuer werden können – bis hin zum Verlust der Wohnung.

Redaktion:
Und was bedeutet das Urteil für Vermieter?

Bontschev:
Vermieter werden in ihrer Rechtsposition gestärkt. Sie müssen es nicht hinnehmen, dass ihr Eigentum zur Gewinnerzielung auf Kosten des Wohnungsmarktes genutzt wird. Das Urteil schafft hier Rechtssicherheit und klare Leitplanken.

Redaktion:
Frau Rechtsanwältin Bontschev, vielen Dank für das Gespräch.

Bontschev:
Sehr gerne.