Vielen Dank für den umfassenden Lagebericht und Jahresabschluss der ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH für das Geschäftsjahr 2023. Aus Anlegersicht ergibt sich ein insgesamt stabiles, aber zurückhaltend wachsendes Bild, mit besonderen Stärken im Risikomanagement und der Konzernanbindung – und Herausforderungen durch das Marktumfeld. Nachfolgend eine strukturierte Analyse:
🧭 1. Überblick: Was ist die ILG KVG?
- Lizenzierte externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft (§§ 20, 22 KAGB)
- Verwalterin von geschlossenen Publikums- und Spezial-AIF (zzt. ILG Fonds Nr. 41–43)
- Fokus: Handelsimmobilien (Fachmarktzentren, Nahversorgung)
- Teil der ILG-Gruppe (100% Tochter der ILG Holding GmbH)
📈 2. Geschäftsentwicklung 2023
| Kennzahl | 2023 | 2022 | Tendenz |
|---|---|---|---|
| Verwaltetes Fondsvermögen (NAV) | ca. € 103,2 Mio. | — | stabil |
| Verkehrswerte Fondsimmobilien | ca. € 191,3 Mio. | — | stabil |
| Betriebsertrag | € 976 Tsd. | € 2.371 Tsd. | –59 % ⛔ |
| Betriebsaufwand | € 1.965 Tsd. | € 1.784 Tsd. | leicht gestiegen |
| Jahresüberschuss | € 0 (durch Gewinn-/Verlustübernahme) | € 0 | neutral |
| Eigenkapital | € 483,5 Tsd. | € 483,5 Tsd. | konstant |
| Liquidität | € 516,2 Tsd. | € 784,4 Tsd. | –34 % ⚠️ |
⚙️ 3. Struktur und Absicherung
- Ergebnisabführungsvertrag mit ILG Holding: Verluste werden 100% getragen
- Harte Patronatserklärung + abstraktes Schuldanerkenntnis → hohe finanzielle Rückendeckung
- Kapitalrücklage wurde nachträglich um € 30.000 erhöht (Mai 2024) – positives Signal
- Beteiligungen an Fonds (ILG 41–43) bestehen mit symbolischem Kapitalanteil, aber Zugriff auf deren Verwaltung
📊 4. Chancen & Risiken aus Investorensicht
✅ Chancen
- Konservative Liquiditätsplanung: selbst für Worst-Case (keine Fondsauflage 2024) abgesichert
- Positionierung in Nahversorgungsimmobilien: relativ krisenresistent
- Erfahrener Marktteilnehmer mit Track Record (Gründung 2014, Fonds-Track-Record davor)
- Gute Marktkenntnis & Zugriff auf bestehenden Anlegerkreis durch Zweitmarktbegleitung
❗ Risiken
- Keine neuen Fonds in 2023 – Wachstum gehemmt durch Zinswende
- Starker Rückgang beim Betriebsertrag → Erlösmodell hängt an Fondsauflage
- Operatives Ergebnis ohne Holding-Abdeckung deutlich negativ (–989 Tsd. EUR)
- Personalaufwand sehr hoch für geringe Umsätze (Verhältnis Ertrag/Aufwand kritisch)
- Investmentmarkt für Handelsimmobilien derzeit schwierig (Preisfindung, Zinsen, Bewertung)
📌 5. Bilanzanalyse – Stabilitäts-Check
| Kriterium | Einschätzung (1 = schlecht, 5 = sehr gut) |
|---|---|
| Eigenkapitalbasis | 4 – solide für eine KVG |
| Liquidität | 3 – Rückgang, aber solide Puffer |
| Verlustabdeckung durch Mutter | 5 – vollständige Patronatserklärung |
| Verschuldung | 5 – keine nennenswerte Fremdverschuldung |
| Ertragskraft (eigenständig) | 2 – ohne Holding-Vertrag defizitär |
| Wachstumsfähigkeit | 3 – abhängig von Markterholung |
| Risikomanagement | 5 – ausführlich, regulatorisch gesichert |
Durchschnitt: 3,9 / 5 – solide und sicher, aber ohne kurzfristige Wachstumsperspektive
💬 Fazit
Die ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH ist ein verantwortungsvoll geführter, professioneller Marktteilnehmer, der durch den Ergebnisabführungsvertrag und die finanzielle Rückendeckung der ILG Holding GmbH hervorragend abgesichert ist. Das operative Geschäft ist 2023 deutlich geschrumpft, aber nicht existenzbedrohend, weil die KVG keine eigenständigen Investitionen tätigt, sondern Dienstleistungen für Fonds erbringt.
Aus Sicht externer Kapitalgeber oder Geschäftspartner ist das Unternehmen solide aufgestellt, aber für direkte Investitionen (z. B. in die KVG selbst) wenig attraktiv, da es kein klassisches Renditeobjekt ist. Vielmehr eignet sich die ILG KVG als verlässlicher Partner oder Dienstleister in Joint Ventures oder Fondsstrukturen, nicht aber als Anlageobjekt mit klassischer Ertragsbeteiligung.
🧾 Empfehlung für potenzielle Partner / Anleger
| Zielgruppe | Einschätzung | Kommentar |
|---|---|---|
| Privatanleger (Fondsanteile) | ✅ geeignet | Falls ILG 44 aufgelegt wird, interessantes Produkt |
| Institutionelle Investoren | 🟡 bedingt geeignet | Nur über Strukturierung / Fondsmodelle |
| Family Offices / Co-Investoren | ✅ als Partnergesellschaft | ILG kennt die Märkte und agiert vorsichtig |
| Kaufinteressenten der Gesellschaft selbst | ❌ nicht geeignet | Kein Free-Float, kein Ertrag, Holding-nah |
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